1、謹呈：金廈寶坻項目,寶坻商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告,調(diào)研內(nèi)容,Part1:寶坻區(qū)域環(huán)境研究 Part2:寶坻商業(yè)市場現(xiàn)狀 Part3:寶坻客群分析研究,Part1:寶坻區(qū)域環(huán)境研究 區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,京沈高速公路,窩頭河,潮陽大道,東城南路,鈺華街,津薊鐵路,潮白新河,環(huán)城北路,唐通改線,鈺華街,環(huán)城東路,建設(shè)路,進京路,南三路,開元路,南關(guān)大街,進京路,中心城區(qū),城南新區(qū),本案,北區(qū)老城區(qū),寶平線,環(huán)城南路,中心城區(qū) 東起環(huán)城東路，南至環(huán)城南路，西往寶平線，北去建設(shè)路，是寶坻的中心城區(qū)和商貿(mào)中心，該區(qū)域目前基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活配套齊全、土地資源稀缺、居住密度大。區(qū)域內(nèi)，以南關(guān)大

2、街勸寶超市周邊為核心的商業(yè)區(qū)是寶坻目前最為成熟的商業(yè)區(qū)，客戶群體不僅包括該區(qū)域內(nèi)20余個成熟住宅小區(qū)，還能輻射寶坻下屬城鎮(zhèn)，該區(qū)域在寶坻居民心目中的認知程度可見一斑。,城南新區(qū) 按照寶坻區(qū)“十二五”城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，著力構(gòu)建“一河雙城、相向拓展，兩翼聯(lián)動、城鄉(xiāng)一體”空間發(fā)展的新格局,城南新城將作為未來全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心打造，區(qū)內(nèi)無工業(yè)污染，居住環(huán)境純凈，必將是未來五年內(nèi)寶坻投資開發(fā)的熱點區(qū)域，升值潛力巨大。,城南新區(qū)：板塊特征明顯，北享中心城區(qū)豐富成熟配套、南接新城絕對優(yōu)勢資源，區(qū)域升值潛力遠遠高于其他區(qū)域。,寶坻城區(qū)規(guī)劃,北區(qū)老城區(qū) 寶坻老城區(qū)，配套陳舊，居住密度大，區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)

3、稀少，多為廠區(qū)宿舍和平房，商業(yè)極其不成熟，多數(shù)是露天的集散市場。新樓盤多為舊城改造項目。,區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,窩頭河,本案,進京路,南關(guān)大街,環(huán)城南路,潮陽大道,東城南路,鈺 華 街,津薊鐵路,潮白新河,南 三 路,環(huán)城北路,唐通改線,京沈高速公路,百貨大樓,天賦源商業(yè)廣場,開元路,環(huán)城東路,勸寶購物廣場,建設(shè)路,勸寶超市,進京路,距離本案2公里,寶平線,比例尺 1:500,寶坻城區(qū)商業(yè)分布,區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,怡購商業(yè)廣場,匯豐廣場購物公園,距離本案3公里,距離本案2公里,根據(jù)圖示可以得出，寶坻區(qū)的人均年純收入在遠郊五縣中并不占優(yōu)，人均消費支出和代表食

4、品支出在總支出當中比例的恩格爾系數(shù)也均為居中位置，消費水平一般，與環(huán)城四區(qū)相比差距較大。,經(jīng)濟指數(shù),區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,根據(jù)圖示可以得出，寶坻區(qū)常住人口數(shù)量和人口密度在遠郊區(qū)縣中較高，人口數(shù)量略高于環(huán)城四區(qū)，人口密度卻僅是環(huán)城四區(qū)的三分之一到一半。,經(jīng)濟指數(shù),區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展規(guī)劃,根據(jù)寶坻區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，寶坻區(qū)未來發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)為： 第一產(chǎn)業(yè)：綠色生態(tài)農(nóng)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)：先進制造業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：金融服務(wù)、商貿(mào)物流、休閑旅游、會議會展、文化教育等特色服務(wù)業(yè) 綱要中特別指出發(fā)展樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟：在兩個新城規(guī)劃建設(shè)一批高檔商務(wù)樓宇

5、，打造一批專業(yè)特色樓宇，提高樓宇智能化水平。完善商務(wù)、商業(yè)、物業(yè)等配套設(shè)施和相關(guān)扶持政策，提升服務(wù)水平。積極吸引國內(nèi)外企業(yè)到我區(qū)設(shè)立區(qū)域性總部、研發(fā)中心、物流中心、結(jié)算中心等，推進樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟加速發(fā)展。力爭到2015年引入企業(yè)總數(shù)達到7500家以上，納稅總額達到50億元以上。,區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,寶坻區(qū)工業(yè)布局,區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,寶坻區(qū)商業(yè)布局,區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,小結(jié),區(qū)域：南部新區(qū)為寶坻城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域 未來寶坻最具升值潛力區(qū)域 商業(yè)：大型商業(yè)賣場數(shù)量稀少 經(jīng)濟：居民收入水平一般，消費水平較低 發(fā)展：南部新區(qū)為未來商業(yè)商務(wù)

6、綜合中心,區(qū)域界定 商業(yè)分布 經(jīng)濟指數(shù) 發(fā)展規(guī)劃,Part2:寶坻商業(yè)市場現(xiàn)狀 集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,市場現(xiàn)狀,輻射范圍最大、知名度最高的相對大型購物場所,主干道兩側(cè)滿足周邊及過往客流需要的商鋪,社區(qū)外側(cè)沿道或社區(qū)內(nèi)部的以滿足本小區(qū)及周邊小區(qū)日常生活需要的商鋪,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,環(huán)城東路,窩頭河,本案,進京路,寶平線,南關(guān)大街,環(huán)城南路,潮陽大道,東城南路,鈺華街,津薊鐵路,潮白新河,南三路,環(huán)城北路,唐通改線,京沈高速公路,開元路,鈺華街,建設(shè)路,比例尺 1:500,環(huán)城東路,四大集中商圈勸寶購物廣場商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,勸寶購物廣場,勸寶購物廣場于2008

7、年12月28日開業(yè)，建筑面積48073平方米。,四大集中商圈勸寶購物廣場商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,勸寶購物廣場共5層。其中地下一層為家居建材及親子樂園，家居建材以燈具為主，親子樂園集中在中間區(qū)域。一層為勸寶超市，對外底商包括移動營業(yè)廳、郵政儲蓄銀行、藥店及餐廳等。二層北側(cè)為品牌服裝及鞋類商品，南側(cè)為勸寶電器城三層為家具家飾商城。四層包括量販式KTV、電玩城與美容美體中心。,四大集中商圈勸寶購物廣場商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,作為寶坻第一代商業(yè)圈，百貨商廈所在的東街商業(yè)圈是寶坻區(qū)建成最早的購物中心。街道東起東城南路，西至南街，以小商品零售為主要業(yè)態(tài)。,窩頭河,本案,進京路,寶平

8、線,南關(guān)大街,環(huán)城南路,潮陽大道,東城南路,鈺華街,津薊鐵路,潮白新河,南三路,環(huán)城北路,唐通改線,京沈高速公路,開元路,鈺華街,建設(shè)路,比例尺 1:500,環(huán)城東路,四大集中商圈百貨大樓商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,百貨商廈,。,南街為寶坻區(qū)近年重新整修的傳統(tǒng)商業(yè)街，為東街商業(yè)片區(qū)的延伸區(qū)域。街道兩側(cè)為二層磚樓結(jié)構(gòu)，底商集中在一層，包括家用電器，日用百貨等類型。,四大集中商圈百貨大樓商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,位于苑北路與南關(guān)大街的勸寶超市商業(yè)圈是繼百貨商廈之后的第二大一級商業(yè)圈。在幸福路與南關(guān)大街之間的苑北路由于商業(yè)圈的輻射，形成了兩側(cè)商業(yè)林立的購物一條街。苑北路周邊為中保住

9、宅小區(qū)，6層到頂，底商入住率達90%。經(jīng)營范圍包括服裝，日用，美容美發(fā)及餐飲等。,苑 北 路,比例尺 1:500,四大集中商圈南關(guān)大街勸寶超市周邊商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,勸寶超市,2002年，由原工業(yè)品市場改建成的勸寶超市，于8月28日開業(yè)，營業(yè)面積12000平方米。商場內(nèi)包括服裝，鞋帽，食品，日用百貨等幾十類商品，分兩個大廳進行銷售。,四大集中商圈南關(guān)大街勸寶超市周邊商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,位于環(huán)城南路與開元路交口的怡購商業(yè)廣場于2008年建成，建筑面積約30000平米，率先將“shopping mall”商業(yè)街區(qū)概念引入寶坻。,窩頭河,本案,進京路,寶平線,南關(guān)大街

10、,環(huán)城南路,潮陽大道,東城南路,鈺華街,津薊鐵路,潮白新河,南三路,環(huán)城北路,唐通改線,京沈高速公路,開元路,鈺華街,建設(shè)路,比例尺 1:500,環(huán)城東路,怡購商業(yè)廣場,四大集中商圈怡購商業(yè)廣場周邊商圈,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,匯豐廣場 購物公園,怡購商業(yè)廣場共4層，其中1-3層為商業(yè)，4層為辦公專區(qū)。1層主要經(jīng)營服飾，鞋帽及珠寶首飾等商品。2層包括運動品牌，兒童樂園以及華潤萬家超市。3層主要經(jīng)營家居用品，兒童服裝及電子通訊等。據(jù)了解1層商鋪價格為12000元/平米和18000元/平米；2層價格為9000元/平米-10000元/平米；3層價格為8000元/平米-9000元/平米。一次性付

11、款有2個點的優(yōu)惠。,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,四大集中商圈怡購商業(yè)廣場周邊商圈,由天津錦源開發(fā)的天賦源商業(yè)廣場位于勸寶超市東門北側(cè)，是寶坻第四代大型高檔購物中心，建成后將鞏固勸寶超市周邊商圈的核心商圈地位。,兩個在建商業(yè)中心天賦源商業(yè)廣場,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,可租可售，租金4.5元/平米/天，售價未定。,對周邊陳舊商街的有效提升，增強了勸寶超市周邊商圈的核心地位,高端的立體大型購物廣場,兩個在建商業(yè)中心天賦源商業(yè)廣場,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,唯一第四代商業(yè)模式生活體驗式購物公園， 滿足了城南開元路兩側(cè)新建小區(qū)和未來行政中心對高檔商業(yè)活動中心的需求,寶坻新城首個空中美食匯，寶

12、坻新城首個健身走廊 ，寶坻新城首個動漫體驗館,寶坻新城首座智能寫字樓,寶坻新城首個大型地下購物超市,匯豐廣場購物公園,兩個在建商業(yè)中心匯豐廣場購物公園,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,建設(shè)路兩側(cè)以建材類商鋪為主，兼有廚衛(wèi)，家裝，防盜門，家政等相關(guān)類型商鋪。,窩頭河,本案,進京路,寶平線,南關(guān)大街,環(huán)城南路,潮陽大道,東城南路,鈺華街,津薊鐵路,潮白新河,南三路,環(huán)城北路,唐通改線,京沈高速公路,開元路,鈺華街,建設(shè)路,比例尺 1:500,環(huán)城東路,四條沿街商圈建設(shè)路,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,寶坻一中,環(huán)城東路兩側(cè)多為二至三層的樓房，一層均為商業(yè)，日用百貨及餐飲為主。,比例尺 1:500,四

13、條沿街商圈環(huán)城東路,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,龍弟世家,寶鑫景苑,南關(guān)大街為溝通南北的城區(qū)中部干道，北側(cè)有百貨大樓周邊商圈，中部有勸寶超市周邊商圈，南部直達潮陽大道。,窩頭河,本案,進京路,寶平線,南關(guān)大街,環(huán)城南路,潮陽大道,東城南路,鈺華街,津薊鐵路,潮白新河,南三路,環(huán)城北路,唐通改線,京沈高速公路,開元路,鈺華街,建設(shè)路,比例尺 1:500,環(huán)城東路,四條沿街商圈南關(guān)大街,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,進京路小學(xué),進京路（南城路）臨街底商涉及五金，汽車4S店以及銀行等多種類型，餐飲，娛樂等店鋪也夾雜其中。南城西路兩側(cè)基本為4-5層居民樓，進京路小學(xué)位于街道南側(cè)，周邊還有一個小型菜市

14、場。,四條沿街商圈進京路,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,寶坻配有社區(qū)商鋪的新式小區(qū)不多，其中寶平景苑、潮陽花園兩小區(qū)商鋪相對較多，商鋪業(yè)態(tài)以超市、瓜果蔬菜、社區(qū)藥店等家居常用品為主,社區(qū)商鋪,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,寶平景苑周邊商鋪,寶平景苑,比例尺 1:500,社區(qū)商鋪,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,春天花園,鳴石苑,潮陽花園周邊商鋪分布,龍熙 帝景,泰達金色領(lǐng)地 沿街底商,凱旋家園 沿街底商,潮陽花園 社區(qū)底商,怡購清華園,怡購 華潤萬家,匯豐廣場 購物公園,保集 玫瑰灣,本案,窩頭河,本案,進京路,寶平線,南關(guān)大街,環(huán)城南路,潮陽大道,東城南路,鈺華街,津薊鐵路,潮白新河,南三路,

15、環(huán)城北路,唐通改線,京沈高速公路,開元路,鈺華街,建設(shè)路,比例尺 1:500,環(huán)城東路,社區(qū)商鋪,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,小結(jié),寶坻城區(qū)的核心賣場較少，其中的勸寶超市是當?shù)刭徫锏牡?一選擇，客流量最大；百貨大樓周邊以零售業(yè)為主，客流量僅次于勸寶超市。其余賣場因新建，檔次較高，但客流量較少，且入駐率不滿。,集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,值得期待的是天賦源商業(yè)廣場、匯豐廣場購物公園兩座大型高檔綜合購物廣場已經(jīng)開建，陸續(xù)會在今年底和明年開張營業(yè)，這兩座賣場將大大提升寶坻現(xiàn)今商業(yè)發(fā)展水平。,提 升,小結(jié),集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,除四大核心賣場外，沿街及社區(qū)商鋪都為一層底商，以建材、飯館、日

16、用百貨為主，商鋪空置情況較少，但人流量低。,小結(jié),集中商圈 沿街商鋪 社區(qū)商鋪,總體來說，寶坻城區(qū)內(nèi)商業(yè)不算發(fā)達，現(xiàn)有商業(yè)能基本滿足中低檔客群的需求，較高檔的購物場所如怡購商業(yè)廣場人流量少。,Part3:寶坻客群分析研究 消費人群 消費能力 投資習慣,1.常住人口 寶坻城區(qū)的常住人口相對比較集中于中心城區(qū)以及老城區(qū)。其中，中心城區(qū)主要是中高檔小區(qū)以及部分平房區(qū)（集中于南關(guān)大街中保樓的西南一帶，寶坻政府已經(jīng)對于這片平房有了詳細的規(guī)劃和拆遷方案）組成，人口密度相對較高，居民素質(zhì)相對較高，消費能力較強；而老城區(qū)主要是由比較陳舊的宿舍樓及大量平房組成，人口密度低，居民素質(zhì)相對較低，消費能力弱；城南新區(qū)

17、由于正處于開發(fā)建設(shè)的階段，常住人口較少，主要是區(qū)域內(nèi)原來村莊的原住民。 2.工作人口 中心城區(qū)是目前的黨政機關(guān)、科教文衛(wèi)等行政事業(yè)單位的集中區(qū)域，有大量國家公務(wù)人員和企事業(yè)單位的工作人口，高學(xué)歷、高素質(zhì)并且工作穩(wěn)定，具有較強的消費能力； 3.流動人口 寶坻本地的流動消費群體相對較少，主要是外省市購買寶坻藍印房而前往寶坻居住，但是這部分客戶群體的流動性很高，并且消費品主要集中于日常的生活用品，消費水平一般。,區(qū)域消費人群分析,消費人群 消費能力 投資習慣,寶坻區(qū)行業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成,根據(jù)圖表可以得出，寶坻區(qū)產(chǎn)業(yè)多屬于粗放型、勞動密集型企業(yè)，用以滿足衣食住行等基本消費，缺乏高科技企業(yè)、集約型、技術(shù)和資本密集型企業(yè)。,區(qū)域內(nèi)常住人口以日常生活消費品為主，消費能力相對較弱（但是在這部分客戶群體中，存在著大量的潛在住房消費群體，在寶坻政府大跨步進行城區(qū)平房改造的同時，會衍生出大量的閑散資金指向改善型住房和投資型產(chǎn)品的需求）；新城區(qū)內(nèi)的工作人口消費能力較強，但是和寶坻本地相對落后的商業(yè)水平并不符合，消費能力并未得到完全釋放，具有一定的消費潛力。,消費人群 消費能力 投資習慣,寶坻客戶投資習慣分析,此次客戶習慣分析的樣本主要是通過走訪的形式獲得，區(qū)域包括南關(guān)大街勸寶超市周邊流動客戶、經(jīng)營商戶以及中保樓、華苑等多個住宅小區(qū)，獲得樣本100余個。所得出的結(jié)論如下表所示：,消費人群 消費能力