1、工作情況匯報 一、公司概況公司是投資有限公司旗下的獨立法人子公司，公司主要經(jīng)營范圍為物業(yè)管理、商鋪租賃、廣告牌管理及總公司交付的其他相關(guān)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。目前，公司已經(jīng)分別接管公寓、印象、花園、公寓等8個小區(qū)的物業(yè)和大廈管理工作，以城市資產(chǎn)運營為主要職責(zé)，向多元化經(jīng)營的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為發(fā)展。公司2013年獲評首屆市物業(yè)口碑測評金牌物業(yè)管理企業(yè)稱號；2014年獲得全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)證書，并通過安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化三級評審；2013年和2015年被總公司評選為優(yōu)秀子公司。 二、人力資源企業(yè)的發(fā)展進步，市場的競爭，人才是關(guān)鍵因素。人力資源部結(jié)合公司發(fā)展規(guī)劃和領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營管理思想，2014年底開始搭建公司

2、的人力資源管理體系，即招聘與配置、勞動關(guān)系管理、薪酬與福利，把公司從以前的人事管理提升到目前的人力資源管理。公司現(xiàn)有員工333人，其中城投編制員工21人，自招人員312人，下設(shè)辦公室、物業(yè)部、財務(wù)部、人力資源部、資產(chǎn)部等部門。凱域公司人力資源統(tǒng)計表部門小區(qū)人數(shù)備注總經(jīng)理1其中編共計21人自招人員312人副總經(jīng)理3辦公室5財務(wù)部4人力資源部3資產(chǎn)運營部6物業(yè)部物業(yè)辦公室516215115767327720合計333 三、機構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理室物業(yè)部財務(wù)部資產(chǎn)部人力資源部辦公室寓花園花園花園花園公寓大廈四、業(yè)務(wù)范圍公司物業(yè)管理服務(wù)類型涵蓋保障性住房、商鋪、商業(yè)大廈、停車場等，公司運營四年以來，在公司的領(lǐng)

3、導(dǎo)下、在各部門各子公司的協(xié)助下，通過全體員工齊心協(xié)力、奮力拼搏，取得了長足發(fā)展。（一）住宅物業(yè)所屬6個物業(yè)住宅小區(qū)，物業(yè)管理面積約300萬平米，其中商鋪管理面積約2.1萬平米（臨街鋪面約2萬平米，服務(wù)網(wǎng)點面積1731平米），總戶數(shù)14719戶。截止2016年9月，共辦理交房10984戶，完成交房率為74.6%，正在裝修552戶，入住6811戶。截止2016年9月小區(qū)交房、入住情況統(tǒng)計（單位：戶）小區(qū)名稱總戶數(shù)交付時間交房正在裝修入住8282013年12月73506445762013年12月558439531822013年12月271828237010062012年5月7813050029282

4、013年9月259342657331872014年12月13283431523362015年12月1836018365382014年5月296111201442014年12月1391958合計14719109845526811 （二）商鋪經(jīng)營管理五個住宅小區(qū)的商鋪，商鋪總面積約2.1萬平米； 已租賃面積為總面積的42.8%?，F(xiàn)各商鋪業(yè)態(tài)低迷，經(jīng)市場調(diào)研，主要原因有兩點：一是目前各小區(qū)周邊商鋪租金約為30-40元/，我司商鋪租賃均價為55元/，造成租賃業(yè)主經(jīng)營成本高，效益低。二是小區(qū)商鋪均非主要臨街商鋪，人流量相對較少。項目總面積(單位：) 已租未租備注市場租賃 內(nèi)部占用 未租賃 807.060

5、1731.14內(nèi)部占用及未租賃面積1731為小區(qū)內(nèi)的服務(wù)網(wǎng)點（非臨街商鋪）178.8401387.4因小區(qū)周邊市政道路維修、周邊人流量少等原圖，暫未能租賃出去2906.5806252.611135.75 170.540840.722051.242987.8255300597.1100合計 21598.817019.062221.7812358.97(三)廣告牌和車位1、大道延長線6處與公司簽訂長期合作，業(yè)務(wù)處于良好狀態(tài)。 2、路與大道兩處(三面立柱一處、兩面立柱一處)廣告牌與廣告?zhèn)髅接邢薰竞炇鸷献饕庀驎?3、花園共25個車位，已銷售4個，銷售單價7.2萬元/個。五、2016年經(jīng)營預(yù)算指標(biāo)經(jīng)

6、營預(yù)算指標(biāo)物業(yè)費收入預(yù)算指標(biāo)1338.05萬元停車費收入預(yù)算指標(biāo)197.77萬元辦證服務(wù)費收入3.86萬元電梯保養(yǎng)費收入98.42萬元電費收入預(yù)算指標(biāo)607萬元水費收入預(yù)算指標(biāo)160.14萬元廣告收入預(yù)算指標(biāo)75萬元商鋪管理費收入預(yù)算指標(biāo)137.18萬元合計：2617.42萬元 六、目前正在協(xié)調(diào)跟進的重點工作（一）各小區(qū)工程遺留問題日益凸顯各小區(qū)接管時間已達2-5年時間，物業(yè)進駐接管以后，隨著時間的推移，工程遺留問題日益凸顯。如：花園部分小區(qū)電梯、公共照明及消防應(yīng)急燈設(shè)計共用一組線路，公共照明、消防應(yīng)急燈出現(xiàn)短路，將導(dǎo)致電梯出現(xiàn)突然停運或電梯困人事故，存在安全管理隱患；樓層的主排水管道設(shè)計從鋪

7、面出來，出現(xiàn)堵塞時，無法疏通；配電房未配置通風(fēng)散熱設(shè)備，致使配電房長期不通風(fēng)、高溫，不利于設(shè)備設(shè)施的維護；還有因周圍市政排水設(shè)施不完善，導(dǎo)致雨季時排水不暢，雨水倒灌進小區(qū)地下室，易損壞電梯等設(shè)備；部分小區(qū)房屋滲水、墻體開裂等等問題。（二）設(shè)施設(shè)備老化、失靈現(xiàn)象增多因設(shè)施設(shè)備超時運轉(zhuǎn)、施工設(shè)計、工藝、新材料不適用等原因產(chǎn)生的一系列老化、失靈、損壞等現(xiàn)象增多。如部分小區(qū)停車位及公路排水、污水井蓋，原設(shè)計是復(fù)合材料，較薄不耐壓，損壞率較高；智能監(jiān)控線路在沒有包管的情況下直接埋在地下，導(dǎo)致線路腐蝕、加劇了線路的老化，不方便維修，致使監(jiān)控設(shè)備故障頻繁，維修成本較高；發(fā)電機和市政直供電的轉(zhuǎn)換開關(guān)老化損壞較

8、多；供水泵轉(zhuǎn)換開關(guān)老化損壞；小區(qū)供水管為新材料PE管，在施工時接口銜接不好，已多次出現(xiàn)水管爆管等等。（三）空置房問題由于部分小區(qū)空置房較多，造成小區(qū)入住率低，物業(yè)服務(wù)費收繳率低。如五公寓、城和三個小區(qū)的入住率均低于23%。截止2016年9月份，我司所接管的物業(yè)小區(qū)空置房物業(yè)管理費累計已達約2310萬（詳見匯總表），其中主要的有：花園350萬；花園178萬； 295萬；公寓475萬；花園969萬。 各小區(qū)歷來空置房物業(yè)管理費匯總表金額單位：萬元年份合計2013 175.40 15.03 19.83 8.31 57.80 15.98 - 111.29 - - - 403.65 2014 49.77

9、 9.60 5.25 7.57 63.40 7.90 117.22 189.90 - - - 450.62 2015 13.52 1.36 1.57 2.35 40.09 3.35 108.42 111.15 584.18 - 1.50 867.48 2016 6.30 0.34 0.63 1.03 16.87 1.30 69.25 62.67 384.96 44.26 0.61 588.22 合計 244.99 26.33 27.28 19.26 178.17 28.53 294.89 475.02 969.14 44.26 2.10 2,309.97 （四）公司混改工作該項工作由總公司投資

10、部主導(dǎo)，我司配合，已委托縱橫管理咨詢有限公司，目前正處于方案設(shè)計階段。（五）酒店遺留問題 酒店于今年4月1日起由管理局接管，城投公司撤出管理，迄今為止仍有一些后續(xù)問題需要解決。1、管理期間購置的固定資產(chǎn)及撤出時庫存的原材料、低值易耗品如何處置的問題。管理期間購置的固定資產(chǎn)賬面凈值有25.48萬(原值49.25萬，已提折舊23.77萬)；無形資產(chǎn)賬面攤余價值2.17萬（原值8.12萬，已攤銷5.95萬）；存貨20.95萬（原材料10萬、低值易耗品10.95萬）。這些資產(chǎn)該如何處置，還需領(lǐng)導(dǎo)指示。2、債權(quán)債務(wù)的處理問題。截止2016年5月，酒店主要的債權(quán)債權(quán)務(wù)有：應(yīng)收賬款14.61萬，應(yīng)付賬款69.62萬，其他應(yīng)付款453.17萬，預(yù)收賬款33.36萬?，F(xiàn)在有貨幣資金65.35萬，加上