1、合同的擔(dān)保,最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋(2000年9月29日最高人民法院審判委員會(huì)第1133次會(huì)議通過(guò),自2000年12月13日起施行。) 擔(dān)保，是指根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定，合同雙方當(dāng)事人為保障合同切實(shí)履行所采取的具有法律約束力的措施。 擔(dān)保是一種事前措施，能增強(qiáng)當(dāng)事人的責(zé)任心。擔(dān)保具有預(yù)防性、附屬性和保障性。 擔(dān)保分為保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金。 反擔(dān)保：第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，債務(wù)人應(yīng)第三人的要求向第三人所提供的擔(dān)保。,一、保證,（一）概念 是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。,合同的擔(dān)保,（二）

2、保證的種類 1、一般保證和連帶責(zé)任保證 一般保證，即當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任的保證。 有下列情形之一的，保證人不得行使前款規(guī)定的權(quán)利： （1）債務(wù)人住所變更，致使債權(quán)人要求其履行債務(wù)發(fā)生重大困難的； （2）人民法院受理債務(wù)人破產(chǎn)案件，中止執(zhí)行程序的； （3）保證人以書面形式放棄前款規(guī)定的權(quán)利的。 連帶責(zé)任保證，即當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。連帶保證責(zé)任具有從屬性，但不具有補(bǔ)充性。,合同的擔(dān)保,2、單獨(dú)保證和共同保證 對(duì)同一個(gè)合同有兩個(gè)或兩個(gè)以上保證人時(shí)，每個(gè)保證人的責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照保證合同約定的保證份額，承擔(dān)保證責(zé)任，沒(méi)有

3、約定保證份額的，保證人承擔(dān)連帶責(zé)任，債權(quán)人有權(quán)要求任何一個(gè)保證人承擔(dān)全部責(zé)任，保證人都負(fù)有擔(dān)保全部債權(quán)實(shí)現(xiàn)的義務(wù)。已經(jīng)承擔(dān)保證責(zé)任的保證人，有權(quán)向被保證人追償，或者要求承擔(dān)連帶責(zé)任的其他保證人清償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額。,合同的擔(dān)保,3、一時(shí)保證和最高額保證（繼續(xù)保證） 一時(shí)保證，指保證人僅對(duì)一時(shí)性的債務(wù)關(guān)系予以擔(dān)保的保證。 最高額保證，指保證人與債權(quán)人協(xié)議在最高債權(quán)額限度內(nèi)就一定期間連續(xù)發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的保證。有利于簡(jiǎn)化手續(xù)。,（三）保證人的資格 具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人。 國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外。

4、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人。 企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人。企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)有法人書面授權(quán)的，可以在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證。企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)或者超出授權(quán)范圍與債權(quán)人訂立保證合同的，該合同無(wú)效或者超出授權(quán)范圍的部分無(wú)效，債權(quán)人和企業(yè)法人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，由企業(yè)法人承擔(dān)民事責(zé)任。 任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令銀行等金融機(jī)構(gòu)或者企業(yè)為他人提供保證；銀行等金融機(jī)構(gòu)或者企業(yè)對(duì)強(qiáng)令其為他人提供保證的行為，有權(quán)拒絕。,合同的擔(dān)保,（一）概念 抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的

5、擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行合同時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。提供財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。,合同的擔(dān)保,二、抵押,（二）抵押物的范圍 下列財(cái)產(chǎn)可以作為抵押物： (1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物； (2)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn); (3)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)，房屋和其他地上定著物； (4)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器，交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)； (5)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)等； (6)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。,合同的擔(dān)保,擔(dān)保法規(guī)定不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn) (1

6、)土地所有權(quán)； (2)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但依法可以抵押的除外，如鄉(xiāng)村企業(yè)廠房占用的土地使用權(quán)，依法可以與地上廠房同時(shí)抵押； (3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； (4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)； (5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； (6)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。,同一價(jià)值只能設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)，當(dāng)事人就同一價(jià)值重復(fù)抵押的無(wú)效。抵押登記制度就是為了防止重復(fù)抵押的出現(xiàn)，保護(hù)債權(quán)人的利益。 如果抵押人以同一財(cái)產(chǎn)設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)，先設(shè)立的未對(duì)抵押物登記，后設(shè)立的對(duì)抵押物進(jìn)行登記，后簽訂的抵押合同經(jīng)登記生效，

7、先簽訂的抵押合同因未經(jīng)登記不生效。,辦理抵押物登記的部門如下： 一、 以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門； 二、 以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的產(chǎn)房為建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部 門； 三、 以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門； 四、 以航空器、船舶、車輛抵押的，為交通工具的登記部門； 五、 以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。,（一）概念 質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利移交債權(quán)人占有作為債權(quán)擔(dān)保的行為。轉(zhuǎn)移占有的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利為質(zhì)物，提供質(zhì)物的債務(wù)人或第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)

8、，債權(quán)人有權(quán)以質(zhì)物折價(jià)或以拍賣、變賣質(zhì)物的價(jià)款優(yōu)先受償。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定的質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押兩種。,合同的擔(dān)保,三、質(zhì)押,可供質(zhì)押的權(quán)利范圍 1）債權(quán)，包括匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單。這些都是可靠的債權(quán)的權(quán)利憑證。為防止“三角債”的惡化，其他主合同債權(quán)尚不能出質(zhì)。 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán) 4）依法可以轉(zhuǎn)讓的其他權(quán)利,合同的擔(dān)保,三、質(zhì)押,（一）概念 留置，是指?jìng)鶛?quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依法扣留該財(cái)產(chǎn)，并且經(jīng)過(guò)一定期限后，可以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

9、 留置適用保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同以及法律規(guī)定可以留置的其它合同。留置的財(cái)產(chǎn)為可分物的、留置物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。,合同的擔(dān)保,四、留置,1、是指根據(jù)法律的規(guī)定或合同約定，為保障合同履行，一方當(dāng)事人在合同履行前先行支付給對(duì)方一定數(shù)額的貨幣。 2、定金有雙重性質(zhì)：第一，它可作為合同的擔(dān)保，以保證合同履行。第二，可以起到合同成立的證明作用。 3、定金作為法定的形式，法律有其具體的要求： 1、形式要件，必須簽定書面的形式； 2、數(shù)額的限定，定金的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%； 此外在選擇賠償時(shí)只能在定金和違約金中選其一。,合同的擔(dān)保,五、定金,合同法115條規(guī)定“當(dāng)事人可以依照中華人

10、民共和國(guó)擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@就是我們通常說(shuō)的定金罰則。 116條規(guī)定“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！薄?擔(dān)保法第90條規(guī)定，“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效?！?； 第91條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十”。,最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第1

11、18條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”,“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時(shí)還是一種賠償，即通過(guò)支付一定數(shù)額的金錢來(lái)表明合同雙方有意并要真誠(chéng)履行簽訂的

12、合同，如果購(gòu)房者違約，定金不退，如果開(kāi)發(fā)商違約，就要向購(gòu)買方雙們返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過(guò)合同總價(jià)的20%。 訂金不是一個(gè)規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì)。是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。,張先生準(zhǔn)備向某房產(chǎn)中介公司購(gòu)買一套售價(jià)為92.2萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)房，簽了“委托購(gòu)房協(xié)議書”后，中介公司向他收取了定金2萬(wàn)元，后來(lái)張先生對(duì)房子不滿意，要求退回定金，但中介公司不同意。 點(diǎn)評(píng)：按照相關(guān)規(guī)定，中介公司收取的傭金最多不得超過(guò)房?jī)r(jià)款的2.5。據(jù)此計(jì)算，該公司在這筆買賣中能獲得的傭金最多為22900元。而

13、按擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，擔(dān)保費(fèi)（即定金）不得超過(guò)合同標(biāo)的（即傭金）的20。所以，作為擔(dān)保方的中介公司，最多只能收4580元的定金，中介公司收張先生2萬(wàn)元的定金顯然不合法。但畢竟是張先生毀約在先，因此中介公司雖然要把2萬(wàn)元定金全額退回給他，張先生也得支付一定的違約金。,陳先生定購(gòu)了一套1500元的組合家具，預(yù)付定金400元。不料交貨前一天，家具公司來(lái)電告知必須加錢才能做。當(dāng)陳先生拿出收據(jù)一看，上面寫的不是“定金400元”，而是“訂金400元” 。 點(diǎn)評(píng)：“定金”與“訂金”，含義截然不同。定金在擔(dān)保法中有明確規(guī)定，當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。

14、給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。而訂金在一般情況下被視作預(yù)付款，如收受訂金一方違約，只須退還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍退還。陳先生最終雖然拿回了400元訂金，但卻無(wú)法獲得原本理所當(dāng)然的賠償。,購(gòu)房者為何要不到雙倍賠償,2004年6月7日，原告王政與被告華茂公司的銷售代理商華鵬公司簽訂購(gòu)買被告8號(hào)獨(dú)立別墅的協(xié)議，約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬(wàn)元，房屋暫測(cè)面積為347平方米，單位價(jià)格以公開(kāi)發(fā)售價(jià)目表為準(zhǔn)（后華鵬公司銷售經(jīng)理在該協(xié)議書上添加了單價(jià)6200元/平方米）。購(gòu)買協(xié)議同時(shí)約定，原告在接到被告通知

15、后三日內(nèi)給予回復(fù)，如認(rèn)購(gòu)，則協(xié)議款轉(zhuǎn)為房款，并在三日內(nèi)簽訂預(yù)售合同；如原告放棄，則被告將協(xié)議款無(wú)息退還原告。 2004年6月14日，原告向被告支付了現(xiàn)金30萬(wàn)元。2004年8月24日，被告華茂公司及華鵬公司聯(lián)合向原告發(fā)出“關(guān)于變更住宅VIP協(xié)議主體的通知”，聲明華鵬公司與被告間的代理銷售合同終止及原華鵬公司簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當(dāng)原告與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時(shí)，被告發(fā)現(xiàn)在與華鵬公司工作交接時(shí)出現(xiàn)疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。 因無(wú)法就訴爭(zhēng)房屋簽訂預(yù)售合同，對(duì)賠償問(wèn)題又未能協(xié)商一致，原告起訴至法院，請(qǐng)求判令被告履行協(xié)議，與原告簽訂正式房屋預(yù)售合同；否則，被告應(yīng)雙

16、倍返還原告已經(jīng)支付的30萬(wàn)元房屋定金。,析法 本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原、被告雙方所簽協(xié)議的性質(zhì)及30萬(wàn)元協(xié)議款的性質(zhì)。 1、從協(xié)議內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議雖約定了面積、幢號(hào)和價(jià)格（確切地說(shuō)，在價(jià)格上尚不能視為雙方達(dá)成了合意），且簽訂協(xié)議時(shí)銷售方也取得了預(yù)售許可證，但尚不具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件，故該“協(xié)議”的性質(zhì)應(yīng)為商品房認(rèn)購(gòu)書，而非商品房買賣合同。 商品房認(rèn)購(gòu)書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書不同于商品房買賣合同，商品房認(rèn)購(gòu)書通常并不具備購(gòu)房合同的全部?jī)?nèi)容，兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。商

17、品房認(rèn)購(gòu)書約定的是雙方在約定的將來(lái)時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來(lái)洽談，并對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的條款都同意作為購(gòu)房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù)。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購(gòu)書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購(gòu)房合同。本案中，該協(xié)議中內(nèi)容不符合商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定條件，因此，該協(xié)議應(yīng)視為商品房認(rèn)購(gòu)書，原告無(wú)權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。 第十六條商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；

18、(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭(zhēng)議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。,對(duì)30萬(wàn)元“協(xié)議款”可否認(rèn)定為定金：根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！笨梢钥闯觯绻p方對(duì)款