1、房地產(chǎn)銷售方案,房地產(chǎn)銷售方案計劃 房地產(chǎn)的銷售需要精心準(zhǔn)備銷售方案，讓廣大客戶都了解到樓盤信息。下面計劃網(wǎng)給大家了房地產(chǎn)銷售方案，歡迎閱讀。 【房地產(chǎn)銷售方案一】 一、銷售前的準(zhǔn)備工作 1、商場劃分及原則 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保持商場的通暢與美化商場整體布局; 與銷售價格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值，利于銷售;尤其是針對返租銷售的客戶，鋪位總值要小; 除一層臨街鋪位外，其余二層鋪位應(yīng)為全開放式設(shè)計，滿足視線通透及統(tǒng)一經(jīng)營的要求; 依據(jù)大型批發(fā)商場經(jīng)營的賣區(qū)與走道劃分要求及使用原則;考慮消防人流疏散; 依據(jù)主力客戶需求較小鋪位的市場特征，主力鋪位以小開間為

2、主，除一層臨街鋪外，主力旗艦店的商鋪之銷售建筑面積控制在2550平方米區(qū)間，售價控制在1545萬之間。這樣可降低銷售風(fēng)險，提高銷售速度; 力爭使所有走道兩側(cè)均為賣區(qū)鋪位，避免產(chǎn)生冷通道，保持連續(xù); 獨立商鋪(自營商戶購買)分割要充分兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，做到可分可合“分小易售，和大好用”。 2、 市場銷售單位劃分，編制xx廣場各棟號市場規(guī)劃圖 3、編制市場銷售單位實用面積、建筑面積一覽表 二、銷售價格策略原則： 一)、銷售定價原則 1. 通過詳盡的周邊市場調(diào)研及商戶追訪，確定產(chǎn)品的日租金以0.5-1元/平米/天為基準(zhǔn)，不同樓層進行合理比例調(diào)整 表一:xx廣場A棟、B棟、C棟銷售基價表衡的目的;

3、 2. 通過返租方式，使各層商鋪在推市階段的節(jié)點銷售中，最大化的吸納商戶、投資者及終端消費群體，同期制造促銷賣點，使之成為市場商鋪旺銷熱點; 3. 確保項目具有區(qū)域價格競爭力和特色賣點，與市場上同類型產(chǎn)品相比更具有較強的性價比; 二 )、 基本目標(biāo)均價 為了回避風(fēng)險，可選用如下方式：開始采用一個保險的售價，商鋪銷售方式如果為返租的話，為了補償返祖給投資者的損失，可把商鋪的價格上浮30-50%，甚至100%，如表一這個價格適用在前期認購登記,視市場反應(yīng)再做調(diào)整。在籌備期和前期認購登記期，宣稱均價為XX /平方米，看市場反應(yīng)決定正式內(nèi)部認購售價。 定價說明： 1. 位差：根據(jù)鋪位所占主次通道的流向

4、面多少，及人流抵達的易達性，各層“金角銀邊”的鋪位會在該層基價基礎(chǔ)上乘以1.0至2.0的系數(shù)。 2. 其它因素差異：因建筑結(jié)構(gòu)影響(如柱子等)，或因鋪位分割造成死角，則該類鋪位應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價位;因鋪位面積較大，購鋪者對總價敏感度較強，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪位銷售單價。 三)、各期價格提升策略： 1、“小幅多次 小步快跑”是價格提升策略的基本原則。 預(yù)計銷售全程至少提價3次以上。首先執(zhí)行認購登記價格，正式內(nèi)部認購時提一次價，幅度可稍大，正式內(nèi)部認購后，在廣告策略和各種營銷手段的支持下，視市場反映的熱烈度即時決定是否提價，不管如何，應(yīng)至少提價2次，以最大限度的營造熱銷現(xiàn)象。至于提價的幅度可根據(jù)銷售中所體

5、現(xiàn)出來的消費者能接受的幅度極限來確定，提價最終以促進銷售為目的，任何提價都不能阻礙銷售。提價的形式有兩種，一是通過折扣提價，二是直接提高表價。本項目銷售過程中建議以折扣提價為主，提高表價為輔的提價方式。 2、 分期間的價格策略： 內(nèi)部認購與正式開盤后價格要有明顯區(qū)別，以便形成良好的口碑; 3、 公開銷售價格策略原則： 售價表不公開發(fā)放傳銷方式銷售給老業(yè)主價格優(yōu)惠 公開認購前期我們采取低價位入市的策略，不論何種付款方式。在此期間內(nèi)認購的客戶將享有折扣點的優(yōu)惠。 公開發(fā)售后期 我們采取低價位回升入市的策略，把物業(yè)的入市最低價調(diào)整，我們可以選一些朝向樓層相對較差的鋪位進行炒作制造低價位入市(制造假象

6、)，一般來說，相鄰物業(yè)間的價格在幾百元錢/平方米的差價不怎么吸引人，但如果相鄰物業(yè)相差在4-5千元/平方米以上，則就可以明顯讓感覺到真正的優(yōu)惠。 采用“低開高走”遞增策略，給物業(yè)足夠的升值空間; 三、銷售方式 一)、自主經(jīng)營式(略) 二)、以租代售式 “以租代售”就是將商鋪進行出租，并與投資經(jīng)營者簽訂一個合同，在合同期內(nèi)買所租的商鋪，即以租賃時的價格(可提高價格)賣給投資者。投資者在經(jīng)營期間所交的租金，可以抵沖部分購房款，待付清所有房款后，即可獲得該商鋪的產(chǎn)權(quán);如果投資經(jīng)營者在合同期限內(nèi)不購買該商鋪，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)公司收取的房租 首付20%房款，連續(xù)8年每年年初按房款

7、的10%交納租金，8年租金交納后該商鋪產(chǎn)權(quán)即歸租賃經(jīng)營者所有(以交房日作為每年年初付款日，客戶提前付清房款可即時辦理產(chǎn)權(quán)證)。 三年后客戶若不想再購買該商鋪，已經(jīng)支付的房款扣除前三年的租金，余款全額返還(每年租金為房款總價的10%) 三)、原值回購式 主要是針對主力商家，對商鋪先實行購買，在簽定購買合同、明確回購年限并按相應(yīng)比例繳拿房款后，自主經(jīng)營，在回購年限到期時，若商家愿意購買，則補足房款后辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。若商家不愿意購買，則由公司按原值回購，回購年限內(nèi)，商家經(jīng)營 四)售后返租式 售后返租(售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房

8、的方式銷售商品房的行為。 即將所售商品房出售給投資者，只出售產(chǎn)權(quán)，由 公司統(tǒng)一與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，交由專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，采用固定回報形式向業(yè)主支付租金。購買返租商鋪之業(yè)主同時簽訂買賣合同與返租協(xié)議。并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。 1、 返租的資金預(yù)算及可行性論證 對于返租的方案，當(dāng)然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合我司的情況，其操作應(yīng)當(dāng)說是非?？尚械摹Ｏ旅嫖覀円砸唤M數(shù)據(jù)來說明： (1) 例：一層一個建筑面積為30平方米的鋪位，單價5000元/.公司提供5成10年按揭和最高5年返租， A:客戶的投資分析如下： 鋪位總價：15萬 首 期：7.5萬 貸 款：7.

9、5萬 月 供：851元 年 供:85112=10212元 如果公司提供8%的投資回報率(返租率)： 客戶年投資回報率：158%=1.2萬元 5年的投資回報：1.25=6萬元 公司提供五年返租回報一次性從首期款中扣除,6 =1.5萬元,相當(dāng)于首期1成,即可獲得一個15萬元的商鋪產(chǎn)權(quán)。 今后五年之內(nèi)，客戶需每月向銀行交納851元(10年共計交納8511210=10.212萬元)，五年之后則根據(jù)自己的意愿，可自營也可對外出租，按目前同類商場的租金狀況，本項目的租金可望在開業(yè)后三年之內(nèi)達到如下平均水準(zhǔn)： 負一層：20元/平米*月 第一層 內(nèi)部：35元/平米*月 臨街:60元/ 第二層：20元/平米*月

10、 如客戶選擇對外出租，后5年則可獲得租金3530125=63000元的租金。 商鋪未來的增值)的收益可延續(xù)40年(總計504000元，按使用權(quán)50年計算)，這樣顯然對投資客戶是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強的。 B:公司收益計算, 1) 2) 3) 回籠資金利用率按年貸款利息計算:9(1+7.5%)5=12.92萬元 4) 5年的總收入:12.92+2.88=15.8萬元 實際上將資金用于開發(fā)其它項目的利潤大大超過此數(shù),高于此數(shù)的五年租金償還返租款的方式計算，則返租率可達到9%,從此來看，公司提供8%的5年返租方案是相當(dāng)可行的. (2)確定公司提供8%租金回報的理由： 8%的租金回報是一個

11、比較數(shù)，這個數(shù)比銀行利率略高一點，客戶能接受。如果低于8%的回報，客戶投資者就會感覺到明顯的不劃算，而不會有購買欲望。如果高于8%對銷售當(dāng)然有好處，但對公司的利潤會受到損失。 8%的租金回報，公司的補貼較少，同時如果一樓銷售效果好，能促進和提高二層、負一層的市場售價，其附加值將遠遠超過公司的補償部分。 2、售后返租方案 通過上述論證,我們可以采取如下售后返租方案; 五年返租對客戶來講有較強的吸引力，可以降低投資總額。五年返租對公司來講，可以在前五年賺回來。我們在銷售時直接在售房款總額中減去五年租金(總款的40%),但與客戶簽定補充協(xié)議，前五年經(jīng)營權(quán)歸我們。 對客戶 從資金壓力、合理避稅、回報上

12、更具吸引力。 五年的租金一次性返還，直接降低了客戶的資金壓力。 五年的租金一次性返還，可以合理的避稅。 五年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：40%4%=1.6% 五年租金的租賃稅可以避免，金額為：40%17%=6.8% 總計可以避稅：1.6%+6.8%=8.4% 相當(dāng)于客戶前五年收回了40%+8.4%=48.4% 客戶回報率高出8%為13.3% 對開發(fā)商 1、開發(fā)商只需賺回5年8%的收益和少收回的40%房款資金利率40%6%2=1.2%，實際負擔(dān)為9.2%，相對風(fēng)險較低。 2、可以很快的回收60%的資金。 3、降低前5年定時返租的資金壓力。 B、十年返租 十年返租對客戶來講有更強的吸

13、引力，可以降低投資總額。十年返租對公司來講，可以在前十年賺回來。 我們在銷售時直接在售房款總額中減去十年租金(總款的80%),但與客戶簽定補充協(xié)議，前十年經(jīng)營權(quán)歸我們。 對客戶 從資金壓力、合理避稅、回報上更具吸引力。 、十年的租金兩次(每5年一次)返還，直接降低了客戶的資金壓力。 、十年的租金兩次(每5年一次)返還，可以合理的避稅。 十年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：80%4%=3.2% 十年租金的租賃稅可以避免，金額為：80%17%=13.6% 總計可以避稅：3.2%+13.6%=16.8% 相當(dāng)于客戶前十年收回了80%+16.8%=86.8% 、客戶十年后回報率高達53.4%

14、 、購買50萬的商位按揭只有7.5萬元，大大的降低了投資門坎。 對開發(fā)商 、開發(fā)商只承擔(dān)5年8%的收益和少收回40%計劃網(wǎng)房款的五年的平均貸款資金利率40%6%2=1.2%(6%2為五年的貸款平均率，因為我們在不停的回收資金。) 實際負擔(dān)為9.2%，相對風(fēng)險較低。 、可以很快的回收30%的資金。 、降低前十年的經(jīng)營風(fēng)險和前十年定時返租的資金壓力。 、增加了成交率。 C、操作要點： 1、以3萬的價格為總房款計算：實付房款=總房款60%優(yōu)惠比例。 2、合同上簽定房款總額為可為實付房款，也可為總房款，在銷售上可以盡量引導(dǎo)按實付房款計價(可合理避稅)。 3、對五年返租：一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%

15、。對十年返租：一次性付款優(yōu)惠1%，按揭不優(yōu)惠。 4、對老客戶增加1%的優(yōu)惠。 D、分區(qū)域配合方案操作 根據(jù)公司現(xiàn)有的分區(qū)特點和租金利潤特點。可以把分段銷售、五年返租、十年返租，配合使用。 經(jīng)營權(quán)銷售。 在C2棟位置好的區(qū)域劃出部份面積進行經(jīng)營權(quán)銷售。只銷售10年的經(jīng)營權(quán)，以每平米 4200元的價格銷售。相當(dāng)于35元/月，十年租金一次性交清租金10年不變。計算方法： 以100平米為例： 10年經(jīng)營權(quán)銷售金額為：35501210=21萬元 客戶回報率：308%12=20% 特點： 1、展示了xx廣場商業(yè)鋪面的升值空間。 2、通過銷售控制，達到少數(shù)區(qū)域銷售，不會造成大量未售資產(chǎn)。 3、20%的年回報率更具有吸引力。 4、對黃金區(qū)域本身有很大的升值空間，公司可以獲得更多的利益。 經(jīng)營管理思路 (1) 從速組建專業(yè)商場經(jīng)營管理公司對未來的商場進行管理，從發(fā)展趨勢看