1、20160711分享項目：長城腳下飲馬川分享人員：分享時間：7月11日8點-10點分享群：房精新營銷群【正式分享】長城腳下飲馬川，李丁總第一個創(chuàng)業(yè)的項目。度假地產(chǎn)有十年的經(jīng)驗沉淀，郊區(qū)百萬地產(chǎn)項目，比如先生的湖，全球候鳥度假地，這兩個項目就像獨家地產(chǎn)的兩個時代：度假地產(chǎn)1.0時代：【先生的湖】客群是買不起別墅，但又想有別墅生活的人；度假地產(chǎn)2.0時代：【全球候鳥度假地】白天鵝和途家合作的托管服務(wù)，客群是郊區(qū)想要有別墅，并為其提供代租代管，解決空置房的問題。度假地產(chǎn)3.0時代：【長城腳下飲馬川】創(chuàng)造生活方式和度假內(nèi)容的時代。做度假地產(chǎn)的3.0引領(lǐng)者，超過70%80%的度假地產(chǎn)。為什么？1、 競爭

2、對手少2、 7人主創(chuàng)業(yè)團隊，快速決策3、 生活理念相同，滿足高端客戶品味【地理位置】19.35平方公里地理位置好，氣溫低于市區(qū)，空氣優(yōu)于市區(qū)距離北京1.5小時【項目定位】品質(zhì)型（舒適型）獨家別墅【項目規(guī)劃】目前開發(fā)4800畝第一期，含三大公園，2500畝的山體自然藝術(shù)公園，長城遺址公園，濕地公園；酒店、俱樂部、一層別墅。組團開發(fā)銷售，第一個是【酒店管理組團】（地中海（音）酒店管理），含10年的投資回報，前三年固定回報10%【5%現(xiàn)金回報+5%的度假回報（2%全球度假權(quán)益+3%飲馬川度假權(quán)益）】，第四年后與酒店經(jīng)營分成。（10年不可入?。緲湓鹤樱ㄒ簦┙M團】可入住，酒店管理+度假自住?！?7】景

3、觀最大化的帶給客戶主臥分開，由玻璃連廊相連，窗最高4.6米，讓客戶躺在床上看星星?！咎釂枴空麄€項目的前期定位具體是如何做的？整體的策劃營銷策略是怎樣實現(xiàn)的？具體的傳播推廣媒介是如何選擇及選擇的主要因素有哪些？答項目定位：市場差異化，突破北京市場上的緊湊型產(chǎn)品，做舒適型產(chǎn)品。對標緊湊型產(chǎn)品，做何種尺度可以給客人帶來舒適型的別墅生活。團隊創(chuàng)建立意是做“小而美”的公司，做細度假別墅市場。定位出來以后，尋找“大叔級”客群，思考大叔人群的社會地位和需求。70后的精英階層，掌有社會財富、資源的人群需求是什么。搜索長城腳下飲馬川資料比較少，傳播媒介（戶外、報紙、短信等），需要去尋找新的渠道推廣。新經(jīng)濟時代，

4、大眾有移動端的信息獲取習(xí)慣。目前在不斷探尋新媒體的投放方式，比如今日頭條的投放方式等，還是探尋階段。在整個項目的推廣過程中如何進行活動嫁接的?答四個活動系列樸門知野學(xué)堂、樂活學(xué)堂、六藝社、飛行沙龍樸門知野學(xué)堂親子活動樂活學(xué)堂生活方式（烘焙、攝影、徒步等）六藝社中國傳統(tǒng)（太極、茶道等）飛行沙龍專業(yè)類的分享（虎嗅網(wǎng)的分享、管理大師的分享）基本理念：親近大自然，為客戶搭建社交平臺，感受到更多的生活方式。不局限于商務(wù)平臺的活動，吸引女性客戶，增強客戶的興趣愛好。比如樸門知野學(xué)堂教學(xué)小孩子做面包土窯等，注重有趣。讓客戶感受到未來在飲馬川的生活。私人派對類活動熱氣球活動，讓客戶自發(fā)的炫耀?？申P(guān)注官方公眾號

5、查詢更多。聊聊客戶購買邏輯，情懷和匠心之外，這個項目滿足了哪些人的，哪些需求？答躲避霧霾，看重優(yōu)越的自然環(huán)境。有長城情節(jié)，最近離長城146米，在長城腳下的物業(yè)很稀缺。商務(wù)需求，買來做私人會所。純投資客戶，看好片區(qū)的發(fā)展，5公里處有古北水鎮(zhèn)，金山嶺國際滑雪場等。河北界線不限購。藝術(shù)家的選擇該項目老帶新工作如何開展的，老客戶如何維護的？每個客戶都有老帶新，有的客戶會帶到7、8套，小眾產(chǎn)品一見鐘情，小圈層內(nèi)普遍喜歡?？蛻艟S護活動也基于四個活動系列中。5、項目偏遠，首批次客戶是如何導(dǎo)入的，嫁接了哪些資源？太陽宮的外展點，附近小區(qū)居民購買。前期銷售未導(dǎo)入很多資源，李丁總的朋友支持其創(chuàng)業(yè)。首批六十多套售空

6、。情懷的作品和功利的銷售是怎么平衡的？答本身不矛盾。情懷與銷售可以兼得。長城腳下飲馬川的開發(fā)理念不同，7年的準備，土地調(diào)研非常細致，尊重土地不可再生資源的本質(zhì)，對土地特性足夠了解后才能做出適合它的產(chǎn)品。根據(jù)土地情況進行設(shè)計，比如圍墻里面用的是潮河河床的卵石，用其做圍墻寓意帶著大地的記憶，把大地的故事留在這片土地上。未來，如果圍墻不需要了就把卵石還給大地。比如為了一個美觀的標識，很細致，但比較慢，是團隊整體的步調(diào)?！伴L城腳下飲馬川”案名的產(chǎn)生答長城腳下，康熙皇帝飲馬歇腳的地方。今后的飲馬川會以怎樣的運營思路去發(fā)展？去地產(chǎn)化？或是走高端奢侈品路線？人群只定位為大叔，那其它類的客群之后是否會涉及到會有對等的產(chǎn)品？答把房子賣掉，符合市場需求。但長城腳下飲馬川選擇的是小眾市場，專注小眾產(chǎn)品的開發(fā)。讓客戶與團隊進行雙向選擇，飲馬川作為文旅度假小鎮(zhèn)（文化、旅游、度假）與地產(chǎn)相關(guān)，但與地產(chǎn)不同，項目堅持去地產(chǎn)化。目前還是關(guān)注40歲左右的大叔，掌握社會財富70后大叔的需求是團隊深入研究的對象。項目怎么保持和其它地產(chǎn)項目的區(qū)隔？答在選擇市場的時候就已經(jīng)做了區(qū)分，飲馬川選擇的市場不同，在小眾市場上優(yōu)勢明顯。保持區(qū)隔的最大原因源于市場選擇。能否再深入說說回報年限和回報價值？托管10年，前三年每年10%（5%現(xiàn)金回報+5%度假權(quán)益），第四年開始經(jīng)營利潤分成，業(yè)主占80%，酒店管理公司占20%