1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）,呂萍 等編著,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,第7章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究,本章在介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、環(huán)境評價，以及不確定性分析等基本方法和內(nèi)容進行了詳細的介紹。,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,本章內(nèi)容提要,重點問題,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)可行性研究的概念 即在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可

2、行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。,7.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)可行性研究的目的 旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可性， 并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考。,7.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)可行性研究的作用,7.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容,7.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,項目概

3、況 市場分析和需求預(yù)測 規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進度安排 項目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算 財務(wù)評價 風(fēng)險分析 國民經(jīng)濟評價 結(jié)論,房地產(chǎn)可行性研究的步驟,7.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)可行性研究報告的內(nèi)容,7.1 房地產(chǎn)可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標體系,房地產(chǎn)項目反映財務(wù)狀況的指標計算 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部報酬率 投資收益率 靜態(tài)投資回

4、收期和動態(tài)投資回收期,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,財務(wù)凈現(xiàn)值 是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學(xué)表達式為： FNPV項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值； CI-CO凈現(xiàn)金流量； 折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準收益率或期望的預(yù)期收益率； 如果 FNPV0，則項目可以被接受； 如果 FNPV0，則項目應(yīng)該被拒絕。,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,財務(wù)內(nèi)部報酬率 是指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為： 項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；

5、 項目開始進行的時間點。,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,投資收益率 是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數(shù)表示，計算公式為： 投資收益率年凈收益投資總額 其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息和流動資金投資。凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期 投資

6、回收期是指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。 靜態(tài)投資回收期（ ） 即在不考慮時間因素影響的條件下，項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。公式為：,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,動態(tài)投資回收期（ ） 即項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為： 動態(tài)投資回

7、收期以年表示，其詳細計算公式為：,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資預(yù)測與分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)測主要包括對項目的銷售預(yù)測和開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預(yù)測。 預(yù)測方法根據(jù)預(yù)測的性質(zhì)劃分，包括定性預(yù)測和定量預(yù)測兩種。,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算方法,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,成本費用估算結(jié)果匯總,7.2 房地產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案及租售收入的測算,7.2 房地

8、產(chǎn)項目的財務(wù)狀況分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容： 租售方式的選擇、租售面積比例的確定 可出租面積、可出售面積和可以分攤的建筑面積及 各自在建筑物中的位置 出租和出售的時間進度安排 租金和售價水平的確定 收款計劃的確定,風(fēng)險與房地產(chǎn)項目風(fēng)險 風(fēng)險 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險是未來實際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風(fēng)險劃分為： - 對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險 - 僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風(fēng)險,7.3 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險承受能力分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)

9、營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)項目風(fēng)險 房地產(chǎn)項目風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。 - 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險 如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等； - 房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險 包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險。,7.3 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險承受能力分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法,7.3 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險承受能力分析,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十

10、一五”國家級規(guī)劃教材,國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經(jīng)濟評價。,7.4 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,財務(wù)評價與國民經(jīng)濟評價比較,7.4 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,國民經(jīng)濟評價的基本步驟,7.4 房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,環(huán)境影響評價的概念 是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防

11、或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。 環(huán)境影響評價的管理 根據(jù)建設(shè)項目對環(huán)境的影響程度，對建設(shè)項目的環(huán)境影響評價實行分類管理： 可能造成重大環(huán)境影響的，應(yīng)當編制環(huán)境影響報告書，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行全面評價； 可能造成輕度環(huán)境影響的，應(yīng)當編制環(huán)境影響報告表，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行分析或者專項評價； 對環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的，應(yīng)當填報環(huán)境影響登記表。,7.4 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,環(huán)境影響評價的依據(jù) 中華人民共和國環(huán)境保護法 中華人民共和國水污染防治法 中華人民共和國大氣污染防治法 中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法 中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法 中華人民共和國環(huán)境影響評價法 國務(wù)院建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例(1998),7.4 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,環(huán)境影響評價的內(nèi)容,7.4 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,環(huán)境影響評價的步驟,7.4 房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,可行性研究 財務(wù)評價 風(fēng)險,關(guān)鍵術(shù)語,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,復(fù)習(xí)思考題,什