1、城市商業(yè)中心產(chǎn)品調(diào)研規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)策劃報(bào)告,面臨的困局,目標(biāo),目標(biāo)下的戰(zhàn)略,解決核心問(wèn)題,研究范式,項(xiàng)目核心問(wèn)題界定：怎么做才能低風(fēng)險(xiǎn)快速回現(xiàn)，并使市場(chǎng)持續(xù)火爆,我們的一切研究都以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。,問(wèn)題2,問(wèn)題 3,如何通過(guò)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃，打造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速的銷售或租賃？,怎樣能夠?qū)崿F(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)下快速回現(xiàn)，并使市場(chǎng)持續(xù)火爆,如何在低風(fēng)險(xiǎn)的操作下快速回?cái)n資金，并兼顧利潤(rùn)最大化？,問(wèn)題1,如何通過(guò)招商與后期的運(yùn)營(yíng)管理，把項(xiàng)目持續(xù)做旺？,項(xiàng)目地塊及周遍情況,項(xiàng)目用地面積3.4767公頃，屬于商業(yè)用地，規(guī)劃要求容積率不大于2.5，建筑密度不大于45%，綠地率不小于30%。項(xiàng)目東西長(zhǎng)約

2、150米，南北長(zhǎng)約200米。,項(xiàng)目規(guī)模,地理位置,本項(xiàng)目地處市西郊老批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，周圍商業(yè)氣氛濃厚的街區(qū)，具備良好的區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)。周邊由于屬于老市場(chǎng)范圍，因此道路擁擠，路面相對(duì)較窄，交通環(huán)境較差，車輛出入不便，另作為批發(fā)市場(chǎng)常用的交通工具機(jī)動(dòng)三輪車，在解放路屬于管制車輛，不允許進(jìn)入。,地塊現(xiàn)狀,地塊現(xiàn)狀已經(jīng)拆遷完畢處于整理階段，整體較為平整，內(nèi)部無(wú)明顯高差。周圍市場(chǎng)混雜，地塊周邊道路交通較混亂，除南部解放路現(xiàn)狀路況較好外，地塊其余三邊的道路狀況均不盡人意，成為項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的制約條件。,項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及周邊情況簡(jiǎn)介,項(xiàng)目市場(chǎng)定位回顧及市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀,市場(chǎng)定位回顧與調(diào)整,市場(chǎng)定位回顧與調(diào)整,業(yè)

3、態(tài)定位：服裝、小商品、鞋類及針織，四類綜合的批零兼營(yíng)市場(chǎng)，其中產(chǎn)品檔次與周邊市場(chǎng)形成一定差異，但不易過(guò)高。 開(kāi)發(fā)規(guī)模定位：本項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積需求空間約為3.57萬(wàn)平米，考慮到規(guī)劃條件、經(jīng)營(yíng)條件的限制和項(xiàng)目定位的需求，建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積在4.5萬(wàn)平米以上。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：24800元/平米建筑面積。 客群定位：市內(nèi)及省內(nèi)投資者，以及對(duì)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀況需要改善或想要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的各類經(jīng)營(yíng)客戶。,項(xiàng)目市場(chǎng)定位回顧及市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀,現(xiàn)狀商業(yè)建筑分析,批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),項(xiàng)目市場(chǎng)定位回顧及市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀,現(xiàn)狀商業(yè)建筑分析,市場(chǎng)現(xiàn)狀概況,現(xiàn)狀存在市場(chǎng)多數(shù)興建于90年代甚至更早時(shí)期，多數(shù)市場(chǎng)的興建沒(méi)有進(jìn)行專門的規(guī)劃設(shè)

4、計(jì)，有些經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的也存在不同程度的問(wèn)題，空間環(huán)境缺乏可識(shí)別性，人流導(dǎo)向不明確； 市場(chǎng)建筑的室內(nèi)室外空間處理相對(duì)簡(jiǎn)單，無(wú)太多特色。 臨沂的城市道路規(guī)劃規(guī)范，但由于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)眾多，導(dǎo)致道路在人流高峰時(shí)期，易形成堵塞與混亂，不利于人行交通及貨物的流通。,項(xiàng)目市場(chǎng)定位回顧及市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀,現(xiàn)狀商業(yè)建筑分析,典型案例介紹,建設(shè)較晚的澳龍物流批發(fā)市場(chǎng)，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)上過(guò)度追求建筑及規(guī)劃的形式而忽略了經(jīng)營(yíng)業(yè)主的使用需求，從而導(dǎo)致在后期使用中存在種種問(wèn)題。例如，道路設(shè)計(jì)非正常的方格網(wǎng)狀，增加了客戶弧形商鋪的布置也過(guò)多，不利于商業(yè)氛圍的積聚形成。,項(xiàng)目市場(chǎng)定位回顧及市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀,現(xiàn)狀商業(yè)建筑分析,每條建筑之間

5、有雨棚相連，構(gòu)成一個(gè)相對(duì)封閉空間，使市場(chǎng)使用不受天氣氣候影響。 各類批發(fā)市場(chǎng)多以磚混結(jié)構(gòu)為主，二層到三層，有部分達(dá)到四層。 一般底層做為鋪位，進(jìn)行商品的展示和交易，二層及以上部分做為周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)，如華豐鞋帽市場(chǎng)，隆達(dá)鞋城，溫州服裝批發(fā)市場(chǎng)等。,項(xiàng)目市場(chǎng)定位回顧及市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀,現(xiàn)狀商業(yè)建筑分析,框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間劃分方便，鋪位面積受空間影響限制較小。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間的設(shè)計(jì)僅僅停留在建筑設(shè)計(jì)階段，未根據(jù)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及具體使用需要來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 在商業(yè)建筑的空間、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、配套等某些方面不能滿足的經(jīng)營(yíng)商戶的需要。,我們的思維導(dǎo)圖,宏觀環(huán)境分析,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,臨沂商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,項(xiàng)目綜合定位,消費(fèi)者調(diào)查

6、,商業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供需對(duì)比,產(chǎn)品規(guī)劃建議,招商策略,經(jīng)營(yíng)管理建議,案例借鑒,通過(guò)對(duì)其他地區(qū)同類市場(chǎng)的規(guī)劃經(jīng)營(yíng)研究，以期得出此類市場(chǎng)成功的一般經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑，及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的相關(guān)部分提供指導(dǎo)和借鑒。,商業(yè)案例借鑒,徐州上海國(guó)際服飾城,商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,該項(xiàng)目位于徐州市云龍區(qū)建國(guó)路與迎賓大道交匯處，與徐州老批發(fā)市場(chǎng)宣武市場(chǎng)毗鄰，是一個(gè)以服裝經(jīng)營(yíng)為主的專業(yè)市場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積9.2畝，總建筑面積45263，其中地下建筑面積為8978，地上建筑面積為36285，地下2層，地上20層。,利用地勢(shì)條件，采用“雙首層”設(shè)計(jì)，將地下空間充分利用，擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。 項(xiàng)目的外立面采用石材裝飾，與對(duì)面的宣武商

7、貿(mào)城形成對(duì)比（其采用涂料裝飾），從建筑產(chǎn)品上提升了項(xiàng)目的形象，所以雖然同為批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)換代產(chǎn)品，但從外在形象上檔次一目了然。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),徐州宣武市場(chǎng),商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,該市場(chǎng)由兩棟綜合經(jīng)營(yíng)的主樓、大棚市場(chǎng)及部分低層店鋪組成，市場(chǎng)建有大型停車場(chǎng)及物流配送中心。其中兩棟主樓主要以服裝經(jīng)營(yíng)為主，一層為五金百貨、二層為服裝、三層為品牌服飾、四層為家紡、五六層做為倉(cāng)庫(kù)使用 。外部通過(guò)搭建手扶梯，將人流直接引向二層、三層，體現(xiàn)了批發(fā)市場(chǎng)客流的目的性。,內(nèi)部由于設(shè)置了大量的天井，所以并沒(méi)有給人很壓抑的感覺(jué)，而且天井的設(shè)置也增加了內(nèi)部空間的變化，增強(qiáng)了市場(chǎng)內(nèi)部空間的可識(shí)別性。 做為垂直交通的手扶梯

8、與貨梯的位置選擇也都比較講究，貨梯與消防通道設(shè)置在市場(chǎng)邊角等人流較不易達(dá)到的地方，頂層等不宜出租空間做為倉(cāng)庫(kù)使用，通過(guò)垂直貨梯與下面經(jīng)營(yíng)商戶及外部交通流線貫通。 另將家紡等需要倉(cāng)庫(kù)及鋪位面積較大的商戶布置在較高樓層，可以從一定程度上降低商戶的經(jīng)營(yíng)成本，較高樓層的租金一般較底層低。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),北京金開(kāi)利德國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng),商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,北京金開(kāi)利德國(guó)際服裝批發(fā)市場(chǎng)位于北京動(dòng)物園公交樞紐四達(dá)大廈。占據(jù)著北京動(dòng)物園商圈最有利的核心位置，面積達(dá)4萬(wàn)多平米，擁有2500多個(gè)商鋪。集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、旅游等功能于一體的現(xiàn)代化服裝批發(fā)市場(chǎng)。,由于本項(xiàng)目所處的獨(dú)特地理位置，也決定了其建筑的

9、形式，因?yàn)橐紤]與公交樞紐大廈和諧融為一體，因此底層通過(guò)一層架空實(shí)現(xiàn)公共交通的空間，有十幾條線路的公交由此首發(fā)，開(kāi)往北京各個(gè)方向。 本項(xiàng)目并沒(méi)有浪費(fèi)其便利的交通優(yōu)勢(shì)，而是在建筑形式中充分利用，在地下直接設(shè)垂直交通直達(dá)內(nèi)部，方便顧客進(jìn)入市場(chǎng)。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),北京大紅門福城商貿(mào)中心,商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,北京大紅門福成商貿(mào)中心，位于北京市中軸路南延長(zhǎng)線上?？傉嫉孛娣e2.1公頃，建筑面積達(dá)7.05萬(wàn)平方米，地下三層，地上七層，目前經(jīng)營(yíng)商戶多達(dá)2000多家。以經(jīng)營(yíng)高、中、低檔各類服裝、鞋帽和小百貨等為主的大型專業(yè)批發(fā)兼零售市場(chǎng)。兩面沿街均開(kāi)有多個(gè)出入口，一層沿街有直接入口直接將人流引入地下，整個(gè)市場(chǎng)

10、內(nèi)部為零售式批發(fā)經(jīng)營(yíng)， 在商場(chǎng)遠(yuǎn)離人流區(qū)域布置貨物交通及大宗貨物出貨口。內(nèi)部鋪位劃分與各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相關(guān)，建筑內(nèi)部整體柱間距較大，內(nèi)部鋪位劃分整齊。,本項(xiàng)目同樣也為零售形式的綜合批發(fā)市場(chǎng)，外立面方正規(guī)矩，市場(chǎng)與配套的小型物流中心相靠，地面由于空間有限，未設(shè)置停車位置。 充分利用地下空間，地下設(shè)置了三層，除一層用于經(jīng)營(yíng)外其余兩層作為倉(cāng)庫(kù)及停車空間。 內(nèi)部的鋪位劃分與項(xiàng)目整體建筑外型相類似，同樣方正整齊，無(wú)形中規(guī)整了舊市場(chǎng)雜亂無(wú)章的批發(fā)生意。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),北京百榮世貿(mào)商城,商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,百榮世貿(mào)商城，位于北京中軸路與南三環(huán)交匯處的木樨園環(huán)島西北角，是以經(jīng)營(yíng)服裝、小商品為主的超大型批發(fā)市場(chǎng)。

11、商城一期46萬(wàn)平方米，主體共分8層，其中地上6層，地下2層；商城二期24萬(wàn)平方米。市場(chǎng)可容納商家近10000戶，經(jīng)營(yíng)品種近100000種。商城內(nèi)配備現(xiàn)代設(shè)施，配套完善，服務(wù)超前，除商品批發(fā)零售外，更有品牌發(fā)布中心、物流中心、商務(wù)中心、資訊中心等為商戶提供全方位服務(wù)。,本項(xiàng)目為體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的優(yōu)越與現(xiàn)代化，在內(nèi)部硬件設(shè)備的選用上，采用一系列質(zhì)量與使用性能過(guò)硬的知名品牌產(chǎn)品，如中央空調(diào)系統(tǒng)與電梯系統(tǒng)。 項(xiàng)目三棟樓每棟近1700平方米的中庭成為商城內(nèi)的參照系統(tǒng)，使人們的方向感明確，并從一定程度上消除了經(jīng)營(yíng)死角，也使商場(chǎng)內(nèi)部基本為一環(huán)鋪，二環(huán)鋪較少。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),廣州白馬服裝市場(chǎng),商業(yè)規(guī)劃案例借

12、鑒,白馬服裝市場(chǎng)的前身是白馬商貿(mào)大廈，項(xiàng)目位于廣州火車站的站南路，項(xiàng)目總建筑面積60000平方米，共10層，有3層商場(chǎng)、五層寫字樓，1層地下停車場(chǎng)、1層倉(cāng)庫(kù)。其中一至三層為商鋪，四至八層為寫字樓，三層以上的樓層是在2000年以后擴(kuò)建，擴(kuò)建后的三四層商場(chǎng)建有與北座連通的通道，方便客流進(jìn)入三、四層商場(chǎng)。,本項(xiàng)目為12年前建造，在規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施等各方面都相對(duì)落后，但經(jīng)過(guò)整修與擴(kuò)建，以及通過(guò)各種管理手段規(guī)避規(guī)劃上的落后對(duì)市場(chǎng)造成的影響。 由于受地塊限制影響，在原址進(jìn)行拓展物流、商流、信息等業(yè)務(wù)有諸多限制，因此利用周邊地塊進(jìn)行建設(shè)，提高項(xiàng)目的配套功能。 項(xiàng)目隨著市場(chǎng)的變動(dòng)而改變，在規(guī)模、經(jīng)營(yíng)定位等方

13、面都根據(jù)不同時(shí)期的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，時(shí)刻保持了市場(chǎng)的活力與競(jìng)爭(zhēng)力。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),廣東東莞虎門服裝批發(fā)市場(chǎng),商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,虎門有專業(yè)服裝批零商場(chǎng)18個(gè)，經(jīng)營(yíng)服裝商鋪達(dá)8,600家。在服裝批發(fā)方面，以中檔及中下檔女裝為主，總銷售額每年超逾100億元人民幣。主要的批發(fā)市場(chǎng)有富民商業(yè)大廈、黃河時(shí)裝城、龍泉商業(yè)廣場(chǎng)、連卡佛時(shí)裝批發(fā)商場(chǎng)、金百利時(shí)裝批發(fā)商場(chǎng)、百老匯商場(chǎng)、新時(shí)代及金百利?；㈤T的服裝產(chǎn)品行銷全國(guó)，而出口市場(chǎng)包括日本、南韓、東南亞、以及遠(yuǎn)至歐美地區(qū)等。,虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)是典型的產(chǎn)地型市場(chǎng)，虎門鎮(zhèn)自1978年開(kāi)設(shè)首家來(lái)料加工企業(yè)以來(lái)，虎門的服裝制造業(yè)發(fā)展迅速。目前是國(guó)內(nèi)主要的服裝生產(chǎn)基地，

14、全鎮(zhèn)具規(guī)模的制衣廠有1,000多家，其中外商300多家，民營(yíng)廠家600多家，另外織布、漂染、拉鏈及刺繡等配套工廠近百家。 虎門自九六年起開(kāi)始舉辦中國(guó)虎門(國(guó)際)服裝交易會(huì)。2001年時(shí)的主會(huì)場(chǎng)就有600多個(gè)展位，進(jìn)場(chǎng)總?cè)舜芜_(dá)60萬(wàn)，總成交額達(dá)20.2億元人民幣。,市場(chǎng)簡(jiǎn)介,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),濟(jì)南濼口服裝大廈,商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,濼口服裝有限公司自2000年實(shí)施品牌戰(zhàn)略專業(yè)經(jīng)營(yíng)以來(lái)，完成了由市場(chǎng)型向商場(chǎng)型的轉(zhuǎn)化。濼口服裝市場(chǎng)位于濟(jì)南濼口商圈，這個(gè)商圈經(jīng)過(guò)16年的培育已經(jīng)非常成熟，集中了高、中、低檔服裝、箱包、鞋業(yè)、紡織、外貿(mào)等近10個(gè)專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，形成專業(yè)批發(fā)群，貨源、供貨方向、貨物集散、運(yùn)輸?shù)确矫娑家?/p>

15、經(jīng)形成非常穩(wěn)定流暢的渠道。,濼口服裝市場(chǎng)的發(fā)展，離不開(kāi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的出現(xiàn)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)觀念的變化，一批投資型的服裝專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主，將服裝市場(chǎng)的商鋪買下來(lái)，租給對(duì)商鋪有需求但無(wú)力購(gòu)買的經(jīng)營(yíng)戶。這些炒賣商鋪的投資型業(yè)主的出現(xiàn)，也大大推動(dòng)了批發(fā)商圈內(nèi)商鋪的需求。 服裝大廈所從事的業(yè)態(tài)既不是傳統(tǒng)意義上的批發(fā)行業(yè)，也不是狹義上的普通商業(yè)流通行業(yè)，而是作為一種商業(yè)物流服務(wù)中樞平臺(tái)，是服務(wù)軟件的提升配合商場(chǎng)商鋪硬件的提升，這也是成為項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵。,市場(chǎng)簡(jiǎn)介,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),濟(jì)南海鮮大市場(chǎng),商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,濟(jì)南海鮮大市場(chǎng)位于中光明街和經(jīng)十一路交匯處，占地積90余畝，總建筑面積10萬(wàn)平米，項(xiàng)目分兩

16、期建設(shè)，一期總建筑面積約6萬(wàn)平米 。采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃模式、雙首層設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目分為下沉式廣場(chǎng)、批發(fā)交易區(qū)、零售交易區(qū)、地下及頂層停車場(chǎng)；地下一層，地上三層、 局部四層，地下一層建筑面積11000平方米，地上三層每層約15000平方米。,項(xiàng)目在東西南側(cè)特設(shè)下沉式廣場(chǎng)，形成獨(dú)具特色的雙首層形式，極大方便了客戶的交易； 在外圍設(shè)計(jì)有寬達(dá)的11米環(huán)形車道，滿足各種運(yùn)貨車的通行，使得車輛能夠直達(dá)交易區(qū)； 設(shè)有車輛的垂直通道，滿足豎向的交通，使整個(gè)市場(chǎng)的立體交通網(wǎng)絡(luò)更加完善，市場(chǎng)交易更加便捷。 總面積達(dá)5萬(wàn)平米地下和頂層停車場(chǎng)，可同時(shí)容納1500輛停車，與交通立體網(wǎng)絡(luò)共同組成項(xiàng)目高效運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。,市

17、場(chǎng)簡(jiǎn)介,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),案例借鑒總結(jié),將地下一層納入經(jīng)營(yíng)范圍，通過(guò)建筑外在形式的處理，提高地下一層的可達(dá)性，增加可經(jīng)營(yíng)面積。 通過(guò)一定數(shù)量的天井，中庭等空間，減弱大體量整體建筑的空間壓抑感，增強(qiáng)內(nèi)部的通風(fēng)采光，另外此類空間的設(shè)置也可以使店鋪的布置更加靈活，減少鋪位死角。 充分利用地下空間，將停車位設(shè)置在地下，雙首層設(shè)計(jì)結(jié)合下沉式廣場(chǎng)，擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)空間，提升項(xiàng)目檔次。 合理處置城市公共交通與市場(chǎng)的關(guān)系，便于將人流引入市場(chǎng)內(nèi)部。 地下空間的處理，應(yīng)注意停車空間與市場(chǎng)的垂直交通關(guān)系，使人們停車后方便到達(dá)市場(chǎng)內(nèi)部，另外貨物的運(yùn)輸和卸貨區(qū)域也應(yīng)與垂直貨梯緊密相連。 建筑形式上應(yīng)為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留一定空間，便于市

18、場(chǎng)今后的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。 作為升級(jí)換代產(chǎn)品，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理及硬件配套設(shè)施應(yīng)相對(duì)于市場(chǎng)現(xiàn)狀應(yīng)提升一定檔次，在軟硬件配套上不僅要考慮滿足現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)使用的需要，還應(yīng)為未來(lái)的發(fā)展做一些超前考慮。 通暢的交通以及便利的倉(cāng)儲(chǔ)物流也有利于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目主體建筑外部應(yīng)預(yù)留更多空間，用于安置停車位及人流交通。 通過(guò)出售部分樓層回籠資金，并為后期經(jīng)營(yíng)提供現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)企業(yè)自行持有剩余樓層進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在另一方面也可以提高人們對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的信心。,商業(yè)規(guī)劃案例借鑒,我們的思維導(dǎo)圖,宏觀環(huán)境分析,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,臨沂商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,項(xiàng)目綜合定位,消費(fèi)者調(diào)查,商業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供需對(duì)比,產(chǎn)品規(guī)劃建議,招商策略,經(jīng)營(yíng)管理建議,案例借鑒,產(chǎn)品規(guī)

19、劃建議,項(xiàng)目總體規(guī)劃,業(yè)態(tài)空間組合,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì),配套設(shè)施建議,項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)想,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,作為一個(gè)從集散型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)向銷地型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的市場(chǎng)，其發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)向大型連鎖超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心等方向轉(zhuǎn)型;不轉(zhuǎn)型的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)或者成為大型零售巨頭屬下的物流配送點(diǎn), 或者改善其硬、軟件設(shè)施以加強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。本市場(chǎng)的做為更新?lián)Q代的新興市場(chǎng)，勢(shì)必要在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，軟硬件配套方面進(jìn)行加強(qiáng)，以適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，并為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做考慮?？煽紤]吸取百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)點(diǎn)，在整體設(shè)計(jì)中，兼顧批發(fā)與零售客戶的使用。,項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)想,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,總體規(guī)劃設(shè)想：主體建筑分為兩棟，南北分立

20、，均為地下2層，地上5層；由于建筑單體的體量過(guò)大，容易在空間上給人造成壓迫感，因此建議建筑四周不壓建筑控制線進(jìn)行建設(shè)，而適當(dāng)再向內(nèi)側(cè)后退，留出更多空間解決與周遍環(huán)境交通的融合。其中地下一層考慮作為經(jīng)營(yíng)空間使用，因此建議采用“雙首層”設(shè)計(jì)，使人流在市場(chǎng)外部可直接到達(dá)市場(chǎng)地下一層。,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目地塊判斷，以及市場(chǎng)供需調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)做以下預(yù)估。,區(qū)域功能組織建議,專業(yè)市場(chǎng)功能分析,專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的功能組成包括經(jīng)營(yíng)設(shè)施、輔助設(shè)施、交通設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、后勤設(shè)施、公共設(shè)施六部分。在對(duì)國(guó)內(nèi)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)功能布局實(shí)例的研究分析的基礎(chǔ)上, 發(fā)現(xiàn)目前專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的功能出現(xiàn)了

21、以下變化:,經(jīng)營(yíng)設(shè)施: 批發(fā)銷售區(qū)逐漸擺脫行列式的單調(diào)設(shè)計(jì)模式, 購(gòu)物環(huán)境得到改善。 輔助設(shè)施: 除了保留原來(lái)的設(shè)備用房設(shè)施與技術(shù)用房設(shè)施之外, 增加了主題會(huì)展設(shè)施,包括會(huì)展中心(展館) 、商務(wù)辦公、主題公園、主題廣場(chǎng)等。而技術(shù)用房設(shè)施則增加了網(wǎng)絡(luò)信息中心、技術(shù)開(kāi)發(fā)研究中心等。 交通設(shè)施: 增加了物流配送中心、場(chǎng)內(nèi)交通專線等部分。 服務(wù)設(shè)施: 出現(xiàn)了高級(jí)酒店, 而郵電通訊設(shè)施、金融、娛樂(lè)等設(shè)施日益完備。 后勤設(shè)施: 門衛(wèi)保安與市場(chǎng)管理部已經(jīng)是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不可缺少的配套設(shè)施。 公共設(shè)施: 逐漸被重視并日益體現(xiàn)“以人為本”, 包括路燈、公共綠化、導(dǎo)向地圖、坐椅、步行道、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、垃圾箱、公共廁所

22、等等。,區(qū)域功能組織建議,城市空間與批發(fā)市場(chǎng)空間關(guān)系,由于批發(fā)市場(chǎng)自身的特點(diǎn)，決定其入口空間不同于商場(chǎng)、購(gòu)物中心等其他類型的商業(yè)建筑，批發(fā)市場(chǎng)與商廈入口空間的模式區(qū)別見(jiàn)圖4-2，批發(fā)市場(chǎng)的入口空間為城市空間與批發(fā)市場(chǎng)空間的過(guò)渡空間，以入口空間為媒介，城市空間有機(jī)地滲透到市場(chǎng)空間中，市場(chǎng)內(nèi)部空間是城市空間的延續(xù)，而百貨大廈的入口空間表現(xiàn)為城市空間與商廈建筑空間的對(duì)立與不相容性, 由城市空間領(lǐng)域直接進(jìn)入商場(chǎng)空間領(lǐng)域。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,區(qū)域功能組織建議,入口廣場(chǎng)空間,入口廣場(chǎng)空間應(yīng)考慮停車、休憩等功能，將人流與車流進(jìn)行合理組織。本項(xiàng)目所處區(qū)域已由此前的城市西郊轉(zhuǎn)而變成了城市繁華商業(yè)地段。因此，入口

23、廣場(chǎng)空間除考慮以上功能外還應(yīng)注意綠化與小品的布置，豐富城市景觀，美化城市環(huán)境，提高環(huán)境品質(zhì)，另建議結(jié)合地下空間設(shè)計(jì)下沉式小型主題廣場(chǎng)，在建設(shè)良好環(huán)境的同時(shí)，營(yíng)造未來(lái)項(xiàng)目亮點(diǎn)，吸引人流。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,區(qū)域功能組織建議,市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間,根據(jù)兩棟建筑的分布將市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)空間自然分割為南北兩部分，兩棟建筑之間通過(guò)連廊結(jié)合，底部通道入口處以及通道內(nèi)部做景觀設(shè)計(jì)處理，形成良好的人流延續(xù)。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,區(qū)域功能組織建議,中庭開(kāi)敞空間,中庭開(kāi)敞空間的設(shè)計(jì)，有利于增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部的通風(fēng)采光，同時(shí)成為商場(chǎng)內(nèi)部的參照系統(tǒng)，使進(jìn)入商場(chǎng)的顧客方向感明確，并且在一定程度上消除了死角，方便了內(nèi)部鋪位的劃分。,項(xiàng)目總體規(guī)

24、劃思路,區(qū)域功能組織建議,地下停車入口位置建議,地下停車由于要將車輛引入地下二層，因此需要通道較長(zhǎng)，考慮將入口放置在地塊北部，以減弱對(duì)東西兩側(cè)店鋪影響，而將更多人流從南側(cè)干道向市場(chǎng)北側(cè)吸引。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,交通動(dòng)線組織,城市批發(fā)市場(chǎng)與其他類型的商業(yè)建筑不同，人流、物流、車流流量均很大，市場(chǎng)的各種流線組織在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中尤為重要，左圖顯示了市場(chǎng)流線的組織結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)內(nèi)部流線組成非常復(fù)雜，主要分為人流、貨流、車流。內(nèi)部流線的合理組織，首先避免三大流線相互干擾，合理組織人流，即工作人員流線、服務(wù)人員流線與購(gòu)物人流之間的關(guān)系，合理組織帶貨客流與載貨車流以及機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車之間的關(guān)系。在市場(chǎng)內(nèi)部流線的

25、組織中也應(yīng)注意，對(duì)于不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其內(nèi)部的流線也有所差異。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,人流動(dòng)線引導(dǎo),建議考慮將中庭直接開(kāi)到地下二層，通過(guò)手扶電梯將人流引入地上空間，方便駕車人士停車后順利進(jìn)入商場(chǎng)。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,地下人流,整個(gè)市場(chǎng)的出入口不宜過(guò)多，防止人流過(guò)早流失。主入口考慮設(shè)在臨解放路位置，方便從人流最旺的路段直接引入人流。另外在與華豐國(guó)際服裝市場(chǎng)相鄰區(qū)域，應(yīng)處理好入口及外觀的設(shè)計(jì)，通過(guò)具有特色的外觀設(shè)計(jì)吸引人流，與華豐服裝市場(chǎng)形成良好互動(dòng)。北部由于環(huán)境過(guò)于混亂，考慮到項(xiàng)目整體形象關(guān)系，建議初期設(shè)置綠化阻隔，形成視線上的遮擋，但要留有人行入口，方便人流的互動(dòng)。,地面人流引入,內(nèi)部交通組織,手扶

26、電梯設(shè)在中庭外圍，令到搭乘手扶電梯的人流外露于中庭，顯示一種人流旺盛的場(chǎng)面；另外，手扶電梯的朝向?qū)?gòu)物者的流動(dòng)應(yīng)具有一定的指引作用，引導(dǎo)購(gòu)物者均勻分布于場(chǎng)內(nèi)，達(dá)到利用一臺(tái)手扶電梯帶活一個(gè)區(qū)域的目的。另外手扶電梯的目的性也應(yīng)該注意，滿足批發(fā)客戶的直達(dá)性與便利性。電梯以及普通樓梯的數(shù)量應(yīng)達(dá)到充分滿足人流及貨運(yùn)的上下交通，尤其是人流電梯的可達(dá)性和引導(dǎo)性以及貨梯的方便性。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,垂直交通組織,對(duì)于人流的引導(dǎo)及輸送，務(wù)必要形成一個(gè)循環(huán)的布局，避免出現(xiàn)死角位。,平面交通組織,物流輸送路線,不同行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)倉(cāng)庫(kù)存在不同的需求情況，利用較高樓層或商場(chǎng)偏僻位預(yù)留作倉(cāng)庫(kù)，以解除經(jīng)營(yíng)客戶對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求

27、。,項(xiàng)目總體規(guī)劃思路,倉(cāng)庫(kù)的預(yù)留,商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置貨梯是必不可少的，貨梯的位置應(yīng)選擇在市場(chǎng)內(nèi)部較偏僻位置，但又能使貨梯出口到市場(chǎng)各個(gè)鋪位有一個(gè)適中的距離，以滿足各商戶對(duì)于貨梯的使用需求。,貨梯的設(shè)置,卸貨區(qū)域,地下車庫(kù)應(yīng)預(yù)留一定的卸貨位，并且卸貨區(qū)應(yīng)接近商場(chǎng)貨梯，另外在戶外露天亦應(yīng)留有卸貨區(qū)域，以方便大型運(yùn)輸車輛的停放及卸貨。,產(chǎn)品規(guī)劃建議,項(xiàng)目總體規(guī)劃,業(yè)態(tài)空間組合,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì),配套設(shè)施建議,業(yè)態(tài)空間劃分建議,在綜合考慮一般市場(chǎng)規(guī)律以及前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)前期業(yè)態(tài)的綜合定位，建議業(yè)態(tài)空間劃分如下。,業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議,商鋪面積區(qū)間劃分對(duì)比分析,在商用物業(yè)的規(guī)劃過(guò)程中，商鋪間隔是整體

28、規(guī)劃的一個(gè)重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進(jìn)度，也會(huì)影響到物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理。商鋪如何間隔須從市場(chǎng)的需求出發(fā)，從開(kāi)發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，站在商家、經(jīng)營(yíng)者和管理者的角度考慮問(wèn)題，力求能夠使商場(chǎng)商鋪的間隔更加適合市場(chǎng)的需求，適合各種商家開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他的商務(wù)活動(dòng)，這樣所開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)才會(huì)適銷對(duì)路。,業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議,商鋪面積劃分的相關(guān)建議,商鋪面積區(qū)間的劃分，應(yīng)從后期經(jīng)營(yíng)者的需求面積出發(fā)，根據(jù)所需面積區(qū)間確定建筑的柱間距離，以便于后期內(nèi)部面積的細(xì)分。 我司根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果以及批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的一般規(guī)律給出以下業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積建議。,業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建

29、議,鋪位劃分中，對(duì)于服裝的面積可考慮適當(dāng)增大12平方米，以滿足零購(gòu)顧客的試衣需求。,各業(yè)態(tài)商鋪組合建議,各樓層業(yè)態(tài)按照業(yè)態(tài)分布組合，地下一層建議做小商品，地上一層全部為成衣服裝類；二層南側(cè)建筑為針織類，北側(cè)為服裝類；三層集中為鞋類市場(chǎng)；四層南側(cè)建筑一部分做為餐廳配套整體經(jīng)營(yíng)，另一部分做辦公空間，為有辦公需求的經(jīng)營(yíng)商家提供場(chǎng)所，北側(cè)為集中倉(cāng)庫(kù)；五層全部作為倉(cāng)庫(kù)使用。其中店鋪比例預(yù)估如下：,業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議,產(chǎn)品規(guī)劃建議,項(xiàng)目總體規(guī)劃,業(yè)態(tài)空間組合,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì),配套設(shè)施建議,建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格建議,綜合性批發(fā)市場(chǎng)作為一種商業(yè)物業(yè)，其建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與功能定位相符合，充分滿足商

30、鋪的銷售與招租的需要，并適合商戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這是市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求。商業(yè)物業(yè)無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，其外在形象設(shè)計(jì)，都要充分考慮到本地的文化背景、消費(fèi)特性和審美觀，才能得到市場(chǎng)認(rèn)同。通過(guò)訪談與問(wèn)卷中對(duì)意向商戶及消費(fèi)者的選擇調(diào)查，主要傾向還是現(xiàn)代類型的建筑，外立面的色彩穩(wěn)重而大氣。因此建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，簡(jiǎn)約大方，注重功能在建筑中的作用；外立面色彩以灰色調(diào)為主、建議采用石材裝飾，以提升項(xiàng)目檔次，與周遍項(xiàng)目所區(qū)別，增強(qiáng)項(xiàng)目的可識(shí)別性?？煽紤]與新宇地產(chǎn)汽車站項(xiàng)目建筑外觀相統(tǒng)一，使兩個(gè)項(xiàng)目遙相呼應(yīng)，增強(qiáng)地產(chǎn)品牌的歸屬感。,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)建議,外部空間環(huán)境設(shè)計(jì),建筑風(fēng)格與環(huán)

31、境設(shè)計(jì)建議,主題廣場(chǎng),下沉式廣場(chǎng)結(jié)合地下一層入口，設(shè)計(jì)主題廣場(chǎng)，為后期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)吸引人流，做為區(qū)域小型公共空間，小型廣場(chǎng)的建設(shè)也更利于本項(xiàng)目得到政府的政策支持，同時(shí)成為項(xiàng)目招商亮點(diǎn)。,外部細(xì)節(jié)空間,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)建議,道路鋪裝,外部空間的建設(shè)，還應(yīng)通過(guò)道路鋪裝、休息座椅、小型雕塑、路燈等細(xì)節(jié)環(huán)境處理，為項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)空間。,室外休息座椅,外部細(xì)節(jié)空間,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)建議,小型城市雕塑,路燈的設(shè)計(jì),內(nèi)部空間環(huán)境組織,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)建議,鋪位展示設(shè)計(jì),鋪位設(shè)計(jì)上，原則上由各經(jīng)營(yíng)戶獨(dú)立設(shè)計(jì)，但應(yīng)當(dāng)給于一定規(guī)范，以方便統(tǒng)一管理。特別是鋪位與通道相連的空間。另在服裝鋪位的劃分上，考慮預(yù)

32、留一定的試衣空間，方便為零售顧客服務(wù)。,內(nèi)部空間環(huán)境組織,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)建議,內(nèi)部細(xì)節(jié)設(shè)施,在市場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置指示牌，方便來(lái)此的客戶尋找要到達(dá)的商家、品牌，從而提升商場(chǎng)的便利性與人性化。,產(chǎn)品規(guī)劃建議,項(xiàng)目總體規(guī)劃,業(yè)態(tài)空間組合,建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì),配套設(shè)施建議,商業(yè)物業(yè)的主要配套因素,配套設(shè)施主要包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和軟件配套，硬件配套是本項(xiàng)目的一個(gè)重要亮點(diǎn)，是繼區(qū)位因素之后，在建筑產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。,配套設(shè)施建議,規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議,配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升、經(jīng)營(yíng)成本上升，導(dǎo)致項(xiàng)目的售價(jià)上升、租金上升；配套不足顯然又不足以支持項(xiàng)目

33、的營(yíng)運(yùn)。建議在規(guī)劃配套設(shè)施時(shí)，應(yīng)認(rèn)真考慮以下幾點(diǎn)要求：,配套設(shè)施建議,各種類型的商用物業(yè)對(duì)于配套設(shè)施的要求不同，設(shè)施的配套應(yīng)符合項(xiàng)目的檔次水平及市場(chǎng)功能定位，每一個(gè)類型的項(xiàng)目要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施。,適度性原則,要使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)興旺，并在一段時(shí)期內(nèi)保持在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)水平，設(shè)施配套必須具有一定的超前意識(shí)，應(yīng)在未來(lái)幾年商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定適當(dāng)?shù)某安呗裕陧?xiàng)目配套設(shè)施的規(guī)劃配置上，給予一定的超前考慮。,實(shí)用性原則,超前性原則,設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無(wú)謂的浪費(fèi)，專業(yè)市場(chǎng)除了需要考慮人流之外，更多的還要考慮物流所需要的配套，如貨梯的設(shè)置、輔助性配套設(shè)施的配

34、置等等。,主要配套設(shè)施及服務(wù)建議,通過(guò)考慮以上三項(xiàng)原則，及我司對(duì)同類市場(chǎng)的考察，建議本項(xiàng)目在配套設(shè)施的規(guī)劃配置上，主要考慮以下幾個(gè)方面：,配套設(shè)施建議,為在此經(jīng)營(yíng)的高端客戶提供辦公空間，營(yíng)造良好的商務(wù)交流氛圍，提供完善的服務(wù)設(shè)施。,辦公空間,主要配套設(shè)施及服務(wù)建議,配套設(shè)施建議,客戶服務(wù)中心為經(jīng)營(yíng)客戶提供良好的咨詢、管理及其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)。,客戶服務(wù)中心,地面考慮設(shè)置部分停車位，建議在地下二層設(shè)置停車場(chǎng)，停車場(chǎng)入口設(shè)在建筑主體邊側(cè)，開(kāi)設(shè)通道直接與主要交通道路相連。這樣兩部分停車空間結(jié)合，可以滿足本項(xiàng)目的停車需求。,停車場(chǎng),輔助性服務(wù)設(shè)施建議,配套設(shè)施建議,休息區(qū)設(shè)置的目的是緩解進(jìn)入市場(chǎng)人群的勞累感

35、，延長(zhǎng)購(gòu)物者在商場(chǎng)的逗留時(shí)間，一般設(shè)在中庭旁寬闊的通道或設(shè)備房旁。市場(chǎng)的餐飲區(qū)同樣也起到休閑區(qū)的作用。,休息區(qū),輔助性服務(wù)設(shè)施建議,配套設(shè)施建議,洗手間的設(shè)置應(yīng)充分考慮經(jīng)營(yíng)商家及來(lái)此進(jìn)貨和消費(fèi)的人群的需求，建議設(shè)置明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，考慮到消費(fèi)人群中女性的比例較大，以及女性使用洗手間的時(shí)間較長(zhǎng)，建議將女性使用空間適當(dāng)增大。洗手間具體數(shù)量配置建議按一般市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)，具體見(jiàn)下表。,洗手間,輔助性服務(wù)設(shè)施建議,配套設(shè)施建議,方便市場(chǎng)內(nèi)部客戶使用，建議在主要公共通道上設(shè)置，增加市場(chǎng)的便利性，盡量消費(fèi)者離開(kāi)市場(chǎng)的因素。,自動(dòng)取款機(jī),輔助性服務(wù)設(shè)施建議,配套設(shè)施建議,公用電話,隨著手機(jī)的普及公用電話的作用也越

36、來(lái)越小，但作為一項(xiàng)方便顧客及經(jīng)營(yíng)業(yè)主的設(shè)施，還是有必要配置的。,我們的思維導(dǎo)圖,宏觀環(huán)境分析,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,臨沂商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,項(xiàng)目綜合定位,消費(fèi)者調(diào)查,商業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供需對(duì)比,產(chǎn)品規(guī)劃建議,招商策略,經(jīng)營(yíng)管理建議,案例借鑒,招商策略,考察項(xiàng)目,招商策略,考察項(xiàng)目,招商策略,考察項(xiàng)目,招商策略,考察項(xiàng)目,招商策略,考察項(xiàng)目,招商策略,考察項(xiàng)目,招商策略,可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,招商策略,招商思路,先形象、后規(guī)劃,先大戶、后散戶,先將各目標(biāo)商戶群體中具有號(hào)召力的大商戶引入本項(xiàng)目，對(duì)此部分商戶應(yīng)盡量將租金條件放寬，讓其先落實(shí)進(jìn)駐意向，再利用他們的號(hào)召力帶動(dòng)其他散戶進(jìn)場(chǎng)，從而逐漸使本項(xiàng)目做旺,先收緊、后放松,對(duì)商

37、戶需要的經(jīng)營(yíng)面積、代理的品牌等入場(chǎng)條件適當(dāng)抓緊，但對(duì)目標(biāo)主力商戶可以從降低租金或購(gòu)鋪價(jià)格、減免前兩年的管理費(fèi)用等方面適當(dāng)放松，而到了開(kāi)業(yè)前階段則應(yīng)當(dāng)對(duì)所有商戶適當(dāng)放松，力爭(zhēng)在一開(kāi)業(yè)就能達(dá)到商戶滿場(chǎng)的效果,招商策略,招商對(duì)象（服裝、針織內(nèi)衣、小商品和鞋）,項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的意向客戶 市區(qū)其他區(qū)域意向客戶 九縣服裝針織批發(fā)經(jīng)營(yíng)客戶 省內(nèi)其他地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)客戶 省外批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)客戶,招商范圍,臨沂市及周邊縣區(qū) 山東省內(nèi)各城市，重點(diǎn)為臨沂周邊地市 江蘇、浙江、福建等其他省份,招商策略,可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,招商方式,對(duì)小商品、針織、服裝和隆達(dá)鞋城的大商戶進(jìn)行當(dāng)面洽談，以大商戶帶動(dòng)其他商戶 在上述地區(qū)相差的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)

38、所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大商戶當(dāng)面洽談 召開(kāi)招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)商戶入駐，迅速啟動(dòng)市場(chǎng) 建立項(xiàng)目網(wǎng)站，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)惠措施，發(fā)布項(xiàng)目信息，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)吸引外地投資者 在省內(nèi)主流媒體投放招商廣告，吸引省內(nèi)投資者 對(duì)知名的大商戶，采用定點(diǎn)郵寄廣告的方式進(jìn)行招商宣傳，并通過(guò)電話營(yíng)銷達(dá)成初步的招商建議,招商策略,為便于招商和項(xiàng)目的啟動(dòng)，第一年根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制定租金策略，第二、第三年根據(jù)市場(chǎng)情況確定租金。 本項(xiàng)目一層的租金可定為11元/平米/天，建議第一年的租金水平為5.5元/平米/天 根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，二層的租金一般為一層租金的60%左右，建議二層的租金水平為3.3元/平米/天 負(fù)一層由于有地下

39、廣場(chǎng)，其租金水平要稍高于二樓，建議租金水平為4.0元/平米/天左右 根據(jù)鞋業(yè)可以承受的租金，及三層的位置，建議第一年的租金水平為1.5元/平米/天左右。,租金策略,確定實(shí)際招商租金水平從以下三個(gè)方面考慮。 第一條：放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開(kāi)拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 第二條：初始租金低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受； 租金偏高，即使可以招滿并開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)亦很難長(zhǎng)久興旺。 第三條：如果租金定的高，我們就沒(méi)有招商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。,招商策略,各階段招商策略,項(xiàng)目拓商與銷售節(jié)奏控制,招商策

40、略,各階段招商策略,項(xiàng)目持續(xù)招商,招商策略,各階段招商策略,招商流程,招商策略,各階段招商策略,招商流程,我們的思維導(dǎo)圖,宏觀環(huán)境分析,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,項(xiàng)目綜合定位,消費(fèi)者調(diào)查,商業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供需對(duì)比,產(chǎn)品規(guī)劃建議,招商策略,經(jīng)營(yíng)管理建議,案例借鑒,經(jīng)營(yíng)方式,經(jīng)營(yíng)理念,批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目不是簡(jiǎn)單的物業(yè)銷售、物業(yè)管理模式，而應(yīng)用批發(fā)市場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)要求來(lái)指導(dǎo)整個(gè)的商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、銷售和經(jīng)營(yíng)，新宇公司不僅要把批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)起來(lái)，還要用經(jīng)營(yíng)的理念進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，更重要的是在未來(lái)建成之后，對(duì)于一部分公共設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，以保障批發(fā)市場(chǎng)的繁榮,由于本項(xiàng)目有三層的營(yíng)業(yè)面積，要使整體的物業(yè)價(jià)值最大化，必須

41、對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)大商戶和主力品牌商品。同時(shí)，通過(guò)品牌店和主力店的加入，容易在市場(chǎng)上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)。,“商業(yè)經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型”的商業(yè)理念,引進(jìn)大商戶和主力品牌店,長(zhǎng)短相濟(jì)、動(dòng)靜結(jié)合,長(zhǎng)短相濟(jì)，是指既要考慮到短期的利潤(rùn)、資金的回籠，出售一層與負(fù)一層的商鋪回籠資金，也要考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，打造品牌，降低市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，持有二、三層的商鋪。 動(dòng)靜結(jié)合，是指既要重視物業(yè)銷售的同時(shí)，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置妗?通過(guò)項(xiàng)目的成功，實(shí)現(xiàn)出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)的目的，以項(xiàng)目為依托，使公司在新的平臺(tái)

42、和層次上擴(kuò)展，為企業(yè)將來(lái)的經(jīng)營(yíng)打好基礎(chǔ)。,打造項(xiàng)目品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌,經(jīng)營(yíng)方式,經(jīng)營(yíng)策略,準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、差異化的業(yè)態(tài)及商品組合； 有效的招商組織，實(shí)力較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，建立商業(yè)資源管理和商務(wù)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制； 健全、完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，制度規(guī)范化、表單標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程化； 這一階段以物業(yè)落位、商鋪管理、商戶落位，管理商鋪的入駐率、入駐商戶的租金和費(fèi)用收取為主要目標(biāo)； 建立統(tǒng)一的物業(yè)管理公司和工程管理規(guī)范,關(guān)注業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學(xué)性； 關(guān)注商戶結(jié)構(gòu)、租約及租金的合理性； 關(guān)注商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)； 關(guān)注客流量與管理措施的完善； 關(guān)注軟、硬件環(huán)境、氛圍營(yíng)造等,開(kāi)發(fā)期的運(yùn)營(yíng)管理,培育期

43、的運(yùn)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)方式,經(jīng)營(yíng)管理的執(zhí)行,商鋪在出售給業(yè)主后，市場(chǎng)要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)可以參考上海國(guó)際服裝城項(xiàng)目把店鋪從業(yè)主那里回租，回租的租金可以在售價(jià)中體現(xiàn)出來(lái)，回租策略的制定可有不同的方式,不同業(yè)態(tài)的商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)位置及面積大小有不同的要求，可能對(duì)市場(chǎng)的整體業(yè)態(tài)布局發(fā)生沖突和矛盾，市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)管理中必須能夠預(yù)見(jiàn)這些沖突和矛盾，并制定不同的解決方案,售價(jià)與返租策略的制定,解決經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐的建筑規(guī)劃要求,經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐前后的租賃合同管理,經(jīng)營(yíng)商戶在進(jìn)駐前，本市場(chǎng)應(yīng)在租賃合同上對(duì)其店鋪的所在業(yè)態(tài)區(qū)域及所經(jīng)營(yíng)的品種類別和方式在合同上進(jìn)行約束，并制定相應(yīng)的管理辦法使其在合同上表現(xiàn)出來(lái),制定經(jīng)營(yíng)商戶與市場(chǎng)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)的策略,制定統(tǒng)一的開(kāi)業(yè)策略，使經(jīng)營(yíng)商戶在裝修工程等方面在時(shí)間上能夠配合整個(gè)市場(chǎng)的統(tǒng)一開(kāi)業(yè),成立電子商務(wù)信息咨詢中心,注重自身的空間擴(kuò)展，架設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，試用電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，降低批發(fā)市場(chǎng)交易物流、資金流、信息流的成本，把虛擬銷售帶入到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念中。,管理方式,統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一招商管理對(duì)于本項(xiàng)目主要是完善的租約管理,統(tǒng)一的營(yíng)銷管理有利于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益,統(tǒng)一的服務(wù)