1、,第八講 土地集約利用,第一節(jié) 土地集約利用概述 第二節(jié) 土地報酬遞減規(guī)律 第三節(jié) 實現(xiàn)土地集約經(jīng)營的途徑 第四節(jié) 土地集約利用的方式及案例,第一節(jié) 土地集約利用概述,一、概念 所謂土地集約利用，是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動投入，以提高土地收益的經(jīng)營方式。 土地集約利用帶有一定的時代特點 在工業(yè)化初期，人類將注意力放在土地利用的經(jīng)濟效益上，很少考慮社會效益和生態(tài)效益，在城鎮(zhèn)土地利用方面一味地追求土地的建筑密度和容積率。 在后工業(yè)化時代，土地利用的目標不再是經(jīng)濟效益至上，建筑密度和容積率也不再是人們追求的惟一目標。 土地集約利用還有一定的地域性 總的來講，南方土地的建筑密度大于北方,二

2、、土地利用集約度與集約利用形式,土地利用集約度：是指在生產(chǎn)過程中，單位面積的土地上投放的資本和勞動的數(shù)量。 相對而言，單位土地面積上投入的資本較多時，這種土地集約利用形式稱為資本集約型； 反之，單位土地面積上投入的勞動較多時，這種土地集約利用形式稱為勞動集約型。,第二節(jié) 土地報酬遞減規(guī)律,一、土地報酬遞減規(guī)律 土地報酬遞減規(guī)律：是指在技術(shù)不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量（邊際報酬）遲早會出現(xiàn)下降。,在土地經(jīng)濟學(xué)中，研究“土地報酬遞減規(guī)律”時，把“報酬”定義為“一定面積土地投入中某項變動要素的生產(chǎn)率”，這樣便于對問題進行研究。 在自然經(jīng)濟條件下

3、，只需研究物質(zhì)形態(tài)（即使用價值）的報酬就可以了，但在商品經(jīng)濟條件下，除了要研究物質(zhì)形態(tài)的報酬外，還需要研究價值形態(tài)和價格形態(tài)的報酬。,二、報酬的實質(zhì)及其形態(tài),=,產(chǎn)出的實物量 某單項變動生產(chǎn)要素的實物量,報酬（實物形態(tài)）,=,產(chǎn)出物的價值（或產(chǎn)值） 某單項變動生產(chǎn)要素的價值量,報酬（價值形態(tài)）,=,產(chǎn)出物的價格（或貨幣額） 某單項變動生產(chǎn)要素的價格（或貨幣額）,報酬（價格形態(tài)）,二、報酬的實質(zhì)及其形態(tài),實物形態(tài)的報酬含義是：一定數(shù)量的實物產(chǎn)品，是由變動生產(chǎn)要素和不變生產(chǎn)要素共同決定的。 一方面，它們與各生產(chǎn)要素的使用價值有關(guān)； 另一方面，還與公式中未反映出來的，但是生產(chǎn)中不可缺少的其他生產(chǎn)要素

4、有關(guān)。 從一定的生產(chǎn)過程來看，實物形態(tài)的報酬符合“報酬遞減規(guī)律”。但從人類的生產(chǎn)歷史來看，則符合“報酬遞增規(guī)律”，即生產(chǎn)率是不斷提高的。,報酬的價值形態(tài)所反映的內(nèi)容有所不同。 在一定的生產(chǎn)過程中，如果把勞動力作為變動要素，一般來講，其報酬是遞增的，從人類生產(chǎn)歷史來看，如果工業(yè)部門的生產(chǎn)率比農(nóng)業(yè)部門的生產(chǎn)率增長得快，則農(nóng)業(yè)中變動生產(chǎn)要素的報酬是增加的； 反之，則是下降的。至于價值形態(tài)的報酬，我們在抽象地分析問題時，可以采用，但在實際生活中，無法采用此法，只有通過價格形態(tài)的報酬來分析。,價格形態(tài)的報酬即在一定的生產(chǎn)過程中，因生產(chǎn)要素和產(chǎn)出物的單價都是一定的，故價格形態(tài)的報酬也遵循“報酬遞減規(guī)律”。

5、 從人類生產(chǎn)歷史來看，糧食越來越緊張，故其價格上漲； 而生產(chǎn)資料的價格會因工業(yè)勞動生產(chǎn)率的提高而下降，所以，價格形態(tài)的報酬也是遞增的。,三、“土地報酬遞減規(guī)律”思想 的發(fā)展和完善,人類對“土地報酬遞減規(guī)律”的認識和實踐發(fā)源于農(nóng)業(yè)領(lǐng)域。 早在18世紀70年代，法國重農(nóng)學(xué)派代表人物杜爾閣首先提出了“報酬遞減規(guī)律”的思想。 19世紀以前，西方經(jīng)濟學(xué)者對“報酬遞減規(guī)律”的研究還主要局限在農(nóng)業(yè)范圍內(nèi)，再加上當時的實驗手段和認識手段有限，對“土地報酬遞減規(guī)律”的認識是比較片面的。19世紀初葉以后，其他領(lǐng)域科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，為全面認識這一規(guī)律提供了實驗、數(shù)學(xué)、經(jīng)濟學(xué)方面的條件。及至上世紀中葉，一些科學(xué)家、

6、數(shù)學(xué)家和經(jīng)濟學(xué)家已從五個方面進一步豐富和完善了“土地報酬遞減規(guī)律”思想。,三、“土地報酬遞減規(guī)律”思想 的發(fā)展和完善,1、技術(shù)不變 西尼爾（N.W.Senior）在1836年給這個規(guī)律的內(nèi)涵添加了“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)保持不變”這一重要條件。 2、引入“若干生產(chǎn)要素投入量保持不變” 引入了“若干生產(chǎn)要素投入量保持不變”作為報酬遞減律發(fā)生作用的前提條件。 美國經(jīng)濟學(xué)家克拉克（J.B.Clark）在其1900年出版的財富的分配一書中把生產(chǎn)中的要素分為不變類和可變類，而可變類只是一種（這樣便于分析問題）。 3、研究報酬的領(lǐng)域從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門回到了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位。 最先從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位來研究土地報酬遞減規(guī)律的是配第

7、和杜爾閣，后來的斯密、馬爾薩斯都是從部門生產(chǎn)的角度來研究報酬或肥力遞減規(guī)律的。 到19世紀末，坎南（E.Cannan）挖掘出杜爾閣的報酬遞減規(guī)律思想。克拉克和馬歇爾（A.Marshall）引進生產(chǎn)函數(shù)后，才又把生產(chǎn)單位視作研究報酬變化的基點。 4、把報酬作為不變生產(chǎn)要素的生產(chǎn)率（如單位面積產(chǎn)量），演變成可變生產(chǎn)要素的生產(chǎn)率。 5、把“報酬遞減規(guī)律”從農(nóng)業(yè)領(lǐng)域推廣到一般生產(chǎn)領(lǐng)域?，F(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)已把“土地報酬遞減規(guī)律”擴大到一切生產(chǎn)事業(yè)和消費活動的幾乎無所不包的領(lǐng)域，而統(tǒng)稱為“報酬(收益)遞減規(guī)律”。,1、技術(shù)不變 西尼爾（N.W.Senior）在1836年給這個規(guī)律的內(nèi)涵添加了“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)保持

8、不變”這一重要條件。 2、引入“若干生產(chǎn)要素投入量保持不變” 引入了“若干生產(chǎn)要素投入量保持不變”作為報酬遞減律發(fā)生作用的前提條件。 美國經(jīng)濟學(xué)家克拉克（J.B.Clark）在其1900年出版的財富的分配一書中把生產(chǎn)中的要素分為不變類和可變類，而可變類只是一種（這樣便于分析問題）。 3、研究報酬的領(lǐng)域從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門回到了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位。 最先從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位來研究土地報酬遞減規(guī)律的是配第和杜爾閣，后來的斯密、馬爾薩斯都是從部門生產(chǎn)的角度來研究報酬或肥力遞減規(guī)律的。 到19世紀末，坎南（E.Cannan）挖掘出杜爾閣的報酬遞減規(guī)律思想?？死撕婉R歇爾（A.Marshall）引進生產(chǎn)函數(shù)后，才又把生產(chǎn)

9、單位視作研究報酬變化的基點。 4、把報酬作為不變生產(chǎn)要素的生產(chǎn)率（如單位面積產(chǎn)量），演變成可變生產(chǎn)要素的生產(chǎn)率。 5、把“報酬遞減規(guī)律”從農(nóng)業(yè)領(lǐng)域推廣到一般生產(chǎn)領(lǐng)域。現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)已把“土地報酬遞減規(guī)律”擴大到一切生產(chǎn)事業(yè)和消費活動的幾乎無所不包的領(lǐng)域，而統(tǒng)稱為“報酬(收益)遞減規(guī)律”。,承認土地報酬的遞增性 不否認土地報酬的遞減性 明確臨界限的動態(tài)性,四、對土地報酬遞減規(guī)律的再認識,五、正確認識土地肥力,土地肥力，土地生產(chǎn)某種產(chǎn)品的潛在能力。指的是土地的經(jīng)濟肥力。土地經(jīng)濟肥力是由土地自然肥力和人工肥力構(gòu)成的綜合體。 土壤耕種前的化學(xué)結(jié)構(gòu)是自然肥力，它是形成經(jīng)濟肥力的基礎(chǔ)。自然肥力能被利用到什

10、么程度，除了與農(nóng)業(yè)化學(xué)和農(nóng)業(yè)機械的發(fā)展水平有關(guān)外，還與種植什么作物，即用途有關(guān)。因為，不同作物對土壤養(yǎng)分的需求（即吸收能力）也不相同。 人工肥力就是指投入土地的勞動、科學(xué)技術(shù)和資本（包括農(nóng)業(yè)機械、耕種方法、化肥、農(nóng)家肥等）。 因此，耕種后的土地肥力已不單是自然肥力或人工肥力，而是自然肥力和人工肥力相交融而形成的經(jīng)濟肥力。人工肥力要“同化”在土壤的自然肥力中，與自然土壤“合二為一”形成土地的經(jīng)濟肥力。,六、幾點啟示,(1) “土地報酬”和“土地肥力”不是同一概念，土地報酬是指土地的產(chǎn)出與土地投入的對比關(guān)系；而土地肥力是指土地生產(chǎn)某種產(chǎn)品的潛在能力。 (2)“土地報酬遞減規(guī)律”命題并沒有準確表達該

11、規(guī)律的本質(zhì)。該規(guī)律的本質(zhì)應(yīng)是“變動要素的報酬變化規(guī)律”。 (3)“土地報酬遞減規(guī)律”不是針對人類生產(chǎn)的歷史過程而言的，而是就某一個生產(chǎn)單位、在一定不變要素的條件下，因投入變動要素（如勞動力）的數(shù)量不同，而導(dǎo)致的總產(chǎn)出量和變動要素的邊際產(chǎn)量不同。 (4)“土地報酬遞減規(guī)律”應(yīng)屬于與生產(chǎn)關(guān)系無關(guān)的生產(chǎn)力范疇，它為人們找出資源的最佳組合及最佳投入量提供了理論依據(jù)。 (5)工業(yè)和科學(xué)技術(shù)發(fā)展了，并不能說土地肥力就提高了。土地單產(chǎn)的提高，也并不完全是由于土地肥力的提高。從近代和現(xiàn)代的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況來看，土地單產(chǎn)的提高，重要的一條是由于生物技術(shù)革命培育出了光合能力強、耐瘠能力高的新品種。況且，這些也不在“土

12、地報酬遞減規(guī)律”的研究之列。當然，也就不能用這些科技成果來批駁“土地報酬遞減規(guī)律”了。,一、農(nóng)業(yè)土地的集約利用 增加復(fù)種指數(shù)，提高全年光能利用率 增加單產(chǎn)，提高作物光能利用率 改良土壤，培肥地力，提高土壤潛在生產(chǎn)力 多層次利用光能空間，進行立體開發(fā)，提高單位面積的光能利用率,第三節(jié) 實現(xiàn)土地集約經(jīng)營的途徑,二、非農(nóng)用土地的集約利用,非農(nóng)用土地的集約利用就是力爭獲取單位土地面積上的最大經(jīng)濟效益。 應(yīng)適當控制大城市，適度發(fā)展中小城市，城鎮(zhèn)適當集中，建立合理的城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮城市規(guī)模效益，節(jié)省城市建設(shè)用地； 在城市內(nèi)部，首先要搞好城市規(guī)劃，進行綜合利用，以提高城市土地利用效率、保證城市良好生態(tài)

13、環(huán)境的基礎(chǔ)和前提。 城市土地利用應(yīng)向立體化發(fā)展。要向地上空間發(fā)展，在保持城市良好生態(tài)環(huán)境的前提下，適當提高建筑密度和高度。城市土地利用還應(yīng)向地下發(fā)展，修筑地下鐵道、地下隧道、地下商場、地下車庫等。,第四節(jié) 土地集約利用的方式及案例,騰籠換鳥 “騰籠換鳥”即對存量土地低效或淘汰企業(yè)用地采取經(jīng)濟行政措施予以騰退，遷移進新的好項目。 歷史原因使得許多產(chǎn)能較低的企業(yè)占用大量便宜的土地，造成土地利用率低下。將現(xiàn)有效益較差、產(chǎn)能較低的企業(yè)遷出或者置換到較邊緣的區(qū)域，中心位置、優(yōu)良地段安排給綜合實力強、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向符合園區(qū)規(guī)劃的潛力公司，是提高用地效益的最直接有效措施。 “騰籠換鳥”方法在實施中可以通過“開發(fā)區(qū)

14、倒貼資金送走企業(yè)”、“動遷回購”、“拍賣回購”、“協(xié)議回購”、“違約回購”、“到期回購”等多種辦法，部分開發(fā)區(qū)如上海閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在這方面已經(jīng)有了比較成功的嘗試。,移花接木 “移花接木”即在園區(qū)內(nèi)建立公共辦公、倉庫平臺，資源共享，原各自擁有的辦公、倉庫移進平臺，騰出空間辦企業(yè)。 目前老開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房多為自建工廠，每家企業(yè)有自己的倉庫與行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施空間，而且比例均比較大。 假如開發(fā)區(qū)建立公共的辦公與倉儲平臺，省去了企業(yè)日常的維護成本，也能滿足企業(yè)的自身需求。一方面企業(yè)因為騰出的土地得到一部分補償或者優(yōu)惠，另一方面園區(qū)因此節(jié)省出了不少的土地。,招商選資 “招商選資”即設(shè)置入駐門檻，建立綜合

15、評估體系，在綜合考量產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投資密度、資源消耗、土地利用率、產(chǎn)出率基礎(chǔ)上擇優(yōu)選商。 由“招商引資”變“招商選資”，根據(jù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與現(xiàn)有企業(yè)集群效應(yīng)，歡迎或幫助產(chǎn)業(yè)層次較高企業(yè)入駐與發(fā)展。 隨著土地產(chǎn)出強度標準要求的逐步提升，未來只有效益較好產(chǎn)能較高的企業(yè)才能適應(yīng)日漸提高的土地成本與規(guī)劃要求。在招商階段就有選擇的確定較好外資進駐，是保障土地集約利用的源頭性措施。,土地出讓環(huán)節(jié)土地集約控制,提高出讓價 企業(yè)基于比較利益會務(wù)求以最小投入來換取最大產(chǎn)出，也就是說如果土地取得成本低，企業(yè)便會設(shè)法多占用土地，借以替代成本相對高的其他要素。其結(jié)果必然導(dǎo)致土地的粗放利用。反之如果土地取得成本較高，企業(yè)便

16、會選擇少占用土地，而代之以成本相對低的其他要素，這樣客觀上就會促使土地的集約利用。 因此，面對日益趨緊的土地資源約束，充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，用價格來平衡市場供求，以價格來增強企業(yè)珍惜土地集約利用的意識，將是一個合乎市場的方法。在土地出讓環(huán)節(jié)，改變以往那種地價一低再低的局面，合理提高土地出讓價格，是促使土地實現(xiàn)集約利用的有效手段。,提高工業(yè)用地控制指標,根據(jù)國土資源部下發(fā)的開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程6.1款，影響土地集約程度的各個因素，包括反映土地閑置率的土地開發(fā)程度、反映土地使用合理性的用地結(jié)構(gòu)狀況、反映土地產(chǎn)能的工業(yè)用地投入產(chǎn)出效益等。其中，容積率、建筑密度、投入強度等建設(shè)用地控制指標，決定著