1、一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營，全程聘請代理公司進(jìn)行全程銷售開店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開業(yè)成功。2、服務(wù)內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運(yùn)作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、廣告策劃、團(tuán)隊組建、銷售運(yùn)做、招商運(yùn)做、開業(yè)、后期經(jīng)營管理。3、適宜對象：發(fā)展商缺乏開店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊極為薄弱。4、操盤主體：代理公司派駐一整套班子。5、服務(wù)效果：全面達(dá)成開發(fā)商約定的銷售經(jīng)營目標(biāo)。6、收費(fèi)說明：【營銷策劃費(fèi)+廣告費(fèi)+銷售傭金+招商傭金+經(jīng)營管理費(fèi)用+主力商家引進(jìn)費(fèi)（用品牌使用費(fèi)）+其他公關(guān)費(fèi)用】）（視項目大小難易程度、面積大小，派員多少等定）。7、費(fèi)用等級：高。二、

2、合作經(jīng)營管理1、名稱解釋：發(fā)展商對其極為薄弱的板塊派托給代理公司進(jìn)行單板塊（多板塊）委托代理，如：前期策劃、招商代理、銷售代理等。2、服務(wù)內(nèi)容：針對板快內(nèi)容，進(jìn)行板快全程負(fù)責(zé)代理服務(wù)。3、適宜對象：發(fā)展商雖有團(tuán)隊，但因人才和專業(yè)所限，將其委托專業(yè)公司代理。4、操盤主體：代理公司對委托板塊進(jìn)行全程代理操盤服務(wù)。5、服務(wù)效果：對約定的效果達(dá)成目標(biāo)。6、收費(fèi)說明：參照合作一。7、費(fèi)用等級：高。三、全程現(xiàn)場顧問參謀式 1、名稱解釋：代理公司派出2名以上項目經(jīng)理常駐發(fā)展商項目地，對發(fā)展商所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行從立項到開業(yè)的全程現(xiàn)場顧問指導(dǎo)式的顧問咨詢服務(wù)。2、服務(wù)內(nèi)容：前期市調(diào)、方案、整體營銷招商方案

3、、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、廣告策劃，其他咨詢服務(wù)。3、適宜對象：發(fā)展商自有完整的實(shí)力團(tuán)隊，但項目難度較大的話，需要外援顧問團(tuán)隊現(xiàn)場駐點(diǎn)支持。4、操盤主體：發(fā)展商自有團(tuán)隊。5、服務(wù)效果：更進(jìn)一步穩(wěn)健操盤、謹(jǐn)慎項目開發(fā)運(yùn)營，保障項目運(yùn)營成功。6、收費(fèi)說明：萬元/起/年（視項目大小難易程度另定）+前期策劃費(fèi)用。7、費(fèi)用等級：中。四、全程開店服務(wù)模式1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營，全程聘請代理公司進(jìn)行全程開店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開業(yè)成功。2、服務(wù)內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運(yùn)作。3、適宜對象：發(fā)展商缺乏開店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊極為薄弱。4、操盤主體：代理公司派駐一整套班子。5、服務(wù)效果：按約定的效果全

4、面達(dá)成。6、收費(fèi)說明：萬元起/1個店（視項目大小難易程度、面積大小，派員多少等另定），一般說，高于顧問費(fèi)用。7、費(fèi)用等級：中。五、委托管理服務(wù)模式1、名稱解釋：發(fā)展商對自己管理的商場無法進(jìn)行有效的專業(yè)管理，將其委托給代理公司進(jìn)行委托管理，按約定利潤進(jìn)行分成。2、服務(wù)內(nèi)容：對商場進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營管理。3、適宜對象：發(fā)展商不想管理或管理不善的商場。4、操盤主體：代理公司。5、服務(wù)效果：按約定事項實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。6、收費(fèi)說明：雙方協(xié)商。7、費(fèi)用等級：高。第一種，全權(quán)委托代理。理論上成立，如果有這種能力的代理公司，應(yīng)該是沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商的首選。但是有兩個實(shí)際中產(chǎn)生的問題不好處理，一是代理公司能否愿意

5、參與后期的經(jīng)營管理，代理公司的取費(fèi)點(diǎn)是在銷售或者招商的傭金方面，經(jīng)營管理的利潤沒法同兩者相比，而且費(fèi)時、費(fèi)力、風(fēng)險大。到現(xiàn)在為止，我還沒有見過一支能做“全程”的團(tuán)隊，我想就是因?yàn)槟芰腿≠M(fèi)的問題。二是真正有能力愿意做經(jīng)營管理的團(tuán)隊介入的話，在取費(fèi)開發(fā)商也認(rèn)可的情況下，也有一個管理成本的問題，通常的做法是將團(tuán)隊的管理費(fèi)用攤到物業(yè)成本里面去?？墒巧虡I(yè)物業(yè)的成本本身就很高，如果硬件配備齊全的話，每平米要在二十到三十元左右（建筑面積），在項目培育期內(nèi)收取很困難，再加上不菲的團(tuán)隊費(fèi)用，業(yè)主很難接受，除非開發(fā)商在銷售款中支出。還有個問題，就是考核指標(biāo)的問題，怎么才能算是經(jīng)營管理的成功？第二種，合作經(jīng)營管理

6、。應(yīng)該是現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)公司所選用的方式。不同的策劃公司有不同的強(qiáng)項，有的側(cè)重與前期策劃和銷售，有的擅長招商或者經(jīng)營管理.。集眾家所長，應(yīng)該是理想的選擇，可是實(shí)際上往往叫人失望。正式因?yàn)槿狈θ痰母拍?，每次合作都是為了完成階段性任務(wù)，缺乏對后面工作的連續(xù)性，所以一但出現(xiàn)障礙性問題，都是往前任者身上推責(zé)任。比如銷售的時候?yàn)榱隧槙常砉究浯笞饨鸬幕貓舐?，等到管理公司接盤的時候問題就來了，前期的宣傳更本就不可能實(shí)現(xiàn)，結(jié)果往往是銷售的往前期策劃上推，經(jīng)營管理的往銷售上推，最后倒霉的是開發(fā)商和業(yè)主。這種方式也許可以解燃眉之急，成功的也不多見。第三種，全程現(xiàn)場顧問參謀式。這種方式對策劃公司方面一點(diǎn)壓力也

7、沒有，自然也就沒有什么動力。大部分情況下策劃公司的外派人員只有建議權(quán)，這些人還經(jīng)常做甲方經(jīng)理的替罪羊，時間一長工作熱情也就沒有了。對開發(fā)公司來說，經(jīng)過仔細(xì)觀察，如果對這些外派人員的能力認(rèn)可的話，可以高薪把他們挖過來留為己用。這是最節(jié)約成本和最高效率的做法。不過那些大牌商業(yè)地產(chǎn)顧問公司大都是些趙括型的人物，實(shí)際處理問題的能力大都比較低，大連和平廣場當(dāng)年請的是一家大牌公司的顧問，四個人每年一百萬。沒多長時間就被開發(fā)商打發(fā)走了，沒有時間聽他們廢話，這是當(dāng)初請他們來是敬若上賓的老板在酒桌上發(fā)的牢騷。但是有些具備全程實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人就不一樣了，商業(yè)地產(chǎn)的基本特征之一是需要持續(xù)運(yùn)營的，人才永遠(yuǎn)是最缺

8、乏的資源。第四種,全程開店服務(wù)模式。是一種快速自殺的方法，且不說隔行隔山，容易失去對后期的控制，單就是前期的投入也不是一般開發(fā)功能能夠承受的。裝修、人員、物業(yè)、管理、財務(wù)這些方面發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用是很多開發(fā)商剛開始沒有想到的。另外，如果定位于商場就注定要在零售業(yè)里分一杯羹，一家所謂的商業(yè)經(jīng)營管理公司的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)抗衡，還有企業(yè)的信譽(yù)度的問題，經(jīng)銷賞對結(jié)款的顧慮等等。我可以舉出很多例子，沒有一個項目能夠自營成功。在所有的商業(yè)項目合作模式中，自營是最不可取的一條。第五種,委托管理服務(wù)模式。同二、三種想近，開發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這就是大多數(shù)廣告上標(biāo)榜專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)場管理。首

9、先要搞清楚究竟管理些什么，項目開業(yè)后有兩個管理分支，一個是商管，一個是物管。物管不用多說，保障設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免安全隱患。在這方面開發(fā)公司的人力資源很多，不用外請管理公司來，那些公司來了他們也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易損件，不懂行的人就是在你眼皮下?；ㄕ心阋部床怀鰜?。我就遇到過進(jìn)一車油開兩車票的事情。另一個就是商管，商管管什么？我認(rèn)為有以下幾個方面：空鋪招商，這是最基本的任務(wù)，重要性不用我多說。經(jīng)營布局調(diào)整，說調(diào)整不如說引導(dǎo)。比如開業(yè)初期是百花齊放，那是沒有辦法，為了填滿鋪?zhàn)娱_業(yè)，但運(yùn)行一段后就不行了，優(yōu)存劣汰，必須把那些經(jīng)營不好的商家調(diào)整出去，把有實(shí)力的商戶或者有創(chuàng)業(yè)激情的新戶請進(jìn)來。這就需要一個經(jīng)營資源積累的問題，還有一些實(shí)際操作的手段，有些政策是具有傾向性的，有些是鋼性的，沒辦法，要想把項目維持下去就不能同情弱者。吸引客流，我說過一但項目出租或者銷售就定性為市場不是商場，既然是市場就不能按照商場那樣去利用打折一類的促銷手段，把顧客引進(jìn)門就是市場促銷的目標(biāo)，有