1、萬坤置業(yè)商 業(yè) 計 劃 書貴州省黔南萬坤置業(yè)有限責任公司 2012-7-20目 錄摘要3第一部分 公司基本情況4第二部分 公司管理層7第三部分 產(chǎn)品/服務9第四部分 培訓/人才10第五部分 行業(yè)及市場情況11第六部分 營銷策略12第七部分 管理15第八部分 風險16摘 要內(nèi)容參考1、公司基本情況 貴州省黔南萬坤置業(yè)有限責任公司是一家涉及商場招商管理、地產(chǎn)營銷策劃、復合型商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)中心、 購物廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商場研究培訓等為一體的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)營銷、商場管理機構。 貴州省黔南萬坤置業(yè)有限責任公司成立于2012年，由資深商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商、經(jīng)營管理專家共同組建

2、而成，是以商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營策劃、銷售代理、招商、委托經(jīng)營管理、投資顧問咨詢?yōu)橹饕獦I(yè)務的專業(yè)顧問公司，為企業(yè)提供符合國際慣例并融合中國商情的高度專業(yè)化、特色化、國際化、系統(tǒng)化的服務。萬坤置業(yè)自組建專業(yè)策劃代理開發(fā)咨詢管理團隊以來，經(jīng)過多年對各種商業(yè)業(yè)態(tài)的實踐、總結和提升，各項業(yè)務都得以快速發(fā)展。目前萬坤置業(yè)將立足黔南，面向全國發(fā)展。 2、服務描述 商場招商、商場策劃、商場管理、商場開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃、商業(yè)項目市場定位、商業(yè)項目市場調(diào)研、專業(yè)市場招商策劃、特許連鎖經(jīng)營策劃、商業(yè)業(yè)態(tài)策劃、商業(yè)項目主題策劃、商業(yè)街區(qū)策劃（包括街區(qū)的定位、功能分區(qū)、全案推廣、銷售）3、研究與開發(fā) 所謂置業(yè)運營，就

3、是對所擁有的一切有形與無形的存量資產(chǎn)，通過流動、裂變、組合、優(yōu)化配置等各種方式進行有效運營，以最大限度地實現(xiàn)增值。從這層意義上來說，我們可以把企業(yè)的資本運營分為資本擴張與資本收縮兩種運營模式。 4、行業(yè)及市場 從嚴的樓市調(diào)控，擠走了投資型買家，也帶走了他們對商品住宅的過多期許，但并沒有帶走他們對地產(chǎn)行業(yè)的關注。調(diào)控只是針對商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)并未限購，選擇一處地段好、人流旺、升值潛力大的商鋪，一直是有實力的買家所青睞的。第一部分 公司基本情況公司基本情況：公司名稱 貴州省黔南萬坤置業(yè)有限責任公司 成立時間 2012.8 注冊資本 100萬 實際到位資本 100萬 其中現(xiàn)金到位 100萬 注冊地點

4、 貴州省都勻市 公司性質(zhì)為：有限責任公司 1、由五個股東出資設立； 2、股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資，但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。 目前公司主要股東情況：如下表：股東名稱出資額出資形式股份比例聯(lián)系人聯(lián)系電話甲方乙方丙方丁方戊方公司目前經(jīng)營的業(yè)務為：商場招商、商場策劃、商場管理、商場開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃、商業(yè)項目市場定位、商業(yè)項目市場調(diào)研、專業(yè)市場招商策劃、商業(yè)業(yè)態(tài)策劃、商業(yè)項目主題策劃、商業(yè)街區(qū)策劃（包括街區(qū)的定位、功能分區(qū)、全案推廣）、商場體系建設、商場經(jīng)營策劃（商場、超市、大市場、大賣場）、商

5、場競爭策劃、商場品牌策劃、商場招商策劃、商場促銷策劃、商場立項分析、商場市場調(diào)研、商場招商策劃設計、商場設計策劃、商場經(jīng)營管理、商場規(guī)劃設計、商場營銷策劃、商場招商代理、商場規(guī)劃布局、商場包裝推廣、商場招商引資、商場招商品牌主力店引進、商場整合協(xié)調(diào)、商場發(fā)展戰(zhàn)略設計、企業(yè)管理咨詢、商場終端顧客管理、超市運營管理、超市招商策劃管理、商場專業(yè)管理人才培訓等管理技術輸出業(yè)務。公司經(jīng)營財務：(單位：萬元)項目本年度1年2年3年銷售收入毛利潤純利潤總資產(chǎn)總負債凈資產(chǎn)負債率凈資產(chǎn)收益率公司近期及未來35年的發(fā)展方向、發(fā)展戰(zhàn)略和要實現(xiàn)的目標：本公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在：完整的產(chǎn)

6、業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產(chǎn)”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，本公司在全省范圍內(nèi)實現(xiàn)了富萬家綜合體產(chǎn)品模式的快速復制，成為目前省內(nèi)唯一實現(xiàn)全省布局的城市綜合體投資及運營企業(yè)。 未來，本公司將利用“富萬家”的品牌影響力，繼續(xù)重點拓展一線地州市場，適當擴大在二、三線縣市的布局，并力爭在各區(qū)域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優(yōu)勢。 本公司的長期戰(zhàn)略目標是：鞏固黔南商業(yè)地產(chǎn)排名第一的領先優(yōu)勢，力爭成為西南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)，最終成為西南持有物業(yè)面積最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，從而實現(xiàn)“國際

7、萬家，百年企業(yè)”的愿景。 第二部分 公司管理層董事會成員名單：序號職 務姓 名工 作 單 位學歷或職 稱聯(lián)系電話1董 事 長2副董事長3董 事4董 事5董 事9董 事董事長姓名 性別 年齡 籍貫 聯(lián)系電話 學歷 學位 所學專業(yè) 職稱 畢業(yè)院校 戶口所在地 主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描述在本行內(nèi)的技術和管理經(jīng)驗及成功事例?？偨?jīng)理姓名 性別 年齡 籍貫 聯(lián)系電話 學歷 學位 所學專業(yè) 職稱 畢業(yè)院校 戶口所在地 主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描在本行業(yè)內(nèi)的技術和管理經(jīng)驗及成功事例。市場營銷負責人姓名 性別 年齡 籍貫 聯(lián)系電話 學歷 學位 所學專業(yè) 職稱 畢業(yè)院校 戶口所在地 主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描述在本行業(yè)的營

8、銷經(jīng)驗和成功事例。財務負責人姓名 性別 年齡 籍貫 聯(lián)系電話 學歷 學位 所學專業(yè) 職稱 畢業(yè)院校 戶口所在地 第三部分 產(chǎn)品/服務為房地產(chǎn)開發(fā)商項目提供商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研與分析，商業(yè)策劃，產(chǎn)業(yè)定位，商家建議，招商策略等，具體服務內(nèi)容包括地塊調(diào)查，商圈，商用物業(yè)，相關產(chǎn)業(yè)市場的市場調(diào)研與分析，競爭項目分析，項目定位以及競爭戰(zhàn)略分析，總體開發(fā)模式與營運策略，主力商家與投資者組合進駐分析以及建議，產(chǎn)品建筑設計和環(huán)境配合建議，營銷，招商主題和推廣策略，項目投資效益分析等服務專業(yè)為開發(fā)商提供全程策劃銷售代理服務，主要工作分三個階段進行，第一階段項目定位階段（做什么，賣給誰），我方提供基于市場詳細調(diào)研后

9、的產(chǎn)品定位，建筑設計，概念規(guī)劃，開發(fā)周期建議，財務預算等，在第一階段工作結束后，第二階段營銷策劃階段（怎么賣），該階段我方主要提供項目營銷策略制定、推廣計劃制定、廣告策劃、培訓計劃制定、法律文件準備等技術服務，第三階段銷售階段，我方提供銷售現(xiàn)場的建筑設計方案，現(xiàn)場布局，銷售人員的組織與培訓，銷售價格的擬定，銷售節(jié)奏的計劃與控制，銷售活動組織等服務。第四部分 培訓/人才公司未來35年在開發(fā)人才投入和人員投入計劃(萬元)：年 份第1年第2年第3年第4年第5年資金投入人員(個)第五部分 行業(yè)及市場情況行業(yè)情況 住宅市場受政策調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)越來越受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增

10、長，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)。在經(jīng)濟景氣度下滑、需求增長乏力背景下，企業(yè)中長期投資意愿低迷、動能不足。此次降息更加明確地釋放出貨幣寬松信號及國家保增長的決心。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一大利好消息。雖然貨幣政策放寬并非直接鼓勵房地產(chǎn)，但流動性寬裕后，在樓市復蘇之下，部分資金涌入房地產(chǎn)是必然的。再度降息之后，投資置業(yè)的成本快速下降，將進一步刺激樓市成交。連續(xù)降息也勢必為市場進一步回暖帶來預期。在目前

11、的宏觀經(jīng)濟背景和房地產(chǎn)調(diào)控政策下，對于商業(yè)地產(chǎn)市場而言，更有可能掀起新一輪的投資高潮。一方面，降息為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了資金成本的下降；另一方面，因住宅市場限購政策沒有解禁的跡象，購房資格的客群數(shù)量仍然受限。而商業(yè)地產(chǎn)不限購，不限貸，必將成為此次降息后投資的較好選擇。在降息空間已經(jīng)打開，年內(nèi)降準預期增強等多重因素的作用下，可以預見的是，商業(yè)地產(chǎn)的熱度會繼續(xù)慢慢升溫。同時，伴隨著中國城市化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)成了房企和資本眼中的“價值洼地”，未來資本將可能密集布局商業(yè)地產(chǎn)領域第六部分 營銷策略1確立先進的房地產(chǎn)營銷理念營銷必須全面體現(xiàn)“顧客滿意”服務cs服務（customer satisfact

12、ion），以最大限度地滿足消費者的各種需求。cs戰(zhàn)略的出現(xiàn)可以說是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然過程，它是一種全新的營銷戰(zhàn)略，要求站在顧客而不是廠商的立場上研究、設計、開發(fā)和改進產(chǎn)品，盡可能地預先把顧客的“不滿意”因素在產(chǎn)品的研制和生產(chǎn)階段去除，順應顧客的需求趨勢；完善產(chǎn)品的服務系統(tǒng)，加強產(chǎn)品的售前、售中、售后服務，最大限度地方便顧客；同時高度重視顧客意見，讓客戶參與決策。對房地產(chǎn)商品的效用而言，顧客滿意的構成要素包括三個方面：一是實質(zhì)的效用。購買其本來應具有的品質(zhì)或功能等基本屬性，如面積、建筑質(zhì)量、配套設施等；二是感覺上的效用。購買者對商品的感覺與偏好，如戶型設計、采光效果、朝向、舒適程度等意義上的效用

13、，這代表著購買商品的附加值或具有某種象征性；三是從營銷的要素來看，商品、服務、企業(yè)形象等均會影響顧客滿意的品質(zhì)。只有當物業(yè)的綜合素質(zhì)真正滿足其需求時，消費者才會產(chǎn)生購買行為。房地產(chǎn)代理營銷企業(yè)應努力導入cs服務的經(jīng)營理念，以顧客利益為中心，以顧客滿意為宗旨，以豐富顧客價值為目標。在實際操作過程中加強客戶聯(lián)系，建立客戶檔案，推行客戶關系管理，特別是運用網(wǎng)絡技術全面收集客戶信息，拓展與客戶的聯(lián)系并建立客戶檔案數(shù)據(jù)庫，在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)之間實現(xiàn)客戶資源共享。2代理營銷行業(yè)應實行企業(yè)資質(zhì)制加強企業(yè)管理，在企業(yè)內(nèi)部積極推行矩陣制組織結構和分工型組織模式。因為，矩陣制組織結構明確了“決策中心”（企業(yè)最高管理

14、層）、“專業(yè)中心”（各職能部門）和“利潤中心”（各經(jīng)營項目組）的集權與分權關系，有利于企業(yè)最高管理層集中精力做好應對環(huán)境變化，把握整體全局，實現(xiàn)組織目標的大政決策；有利于實施以人為本的管理原則，發(fā)展良好的團隊學習和運作，促進員工自我超越和企業(yè)整體合力；有利于從上到下更好地實現(xiàn)分工與協(xié)作和加強各職能部門之間的協(xié)作與配合，增強了決策的靈活性與及時性。同時，努力強化企業(yè)文化的功能，開展團隊學習，將員工的個人發(fā)展與企業(yè)的目標相結合，使企業(yè)的經(jīng)營理念落在實處。3樹立競爭性合作新觀念，積極探索戰(zhàn)略組合模式 現(xiàn)代企業(yè)應該樹立既競爭又合作的“競爭性合作”新觀念。對房地產(chǎn)代理營銷企業(yè)而言，這種新理念可以體現(xiàn)在兩

15、個方面：進行兩種戰(zhàn)略組合與提升企業(yè)競爭力。一是與發(fā)展商建立利益共享、風險共擔的合作契約，進行長期的互惠互利、共同發(fā)展，達到“共生系統(tǒng)”。這種戰(zhàn)略合作一方面可以使代理營銷企業(yè)有較為固定的項目來源，更好地進行整體全程服務；另一方面，發(fā)展商可以降低成本及風險，同時把更多的精力投身到項目的其他環(huán)節(jié)上。這種戰(zhàn)略合作還擁有很多新的衍生形式，如資本加入營銷，可以進行項目的包銷，對于一些空置房源，一些發(fā)展商可以根據(jù)聯(lián)盟的代理營銷公司的市場調(diào)研及營銷分析，將空置房源一次性買斷，再由代理營銷公司重新定位組合推向市場，這樣做可以一舉多得。二是與同行對手合作，從對市場行情的定期探討、分享商機與共享信息、聯(lián)合營銷與協(xié)辦

16、分銷到建立企業(yè)聯(lián)盟、發(fā)展網(wǎng)絡經(jīng)營。同行業(yè)之間可以資源互補，強強聯(lián)手。 第七部分 管 理公司愿景：置業(yè)萬坤 卓越企業(yè)公司使命：共創(chuàng)財富 公益社會公司精神：勤學敬業(yè) 志在千里核心價值：誠信 創(chuàng)新 自律 和諧基本理念：突出優(yōu)勢 整合資源 效益優(yōu)先 銷售為王管理理念：人才理念：人是核心資本溝通理念：溝通貴在坦誠服務理念：服務關注細節(jié)領導理念：領導重在執(zhí)行質(zhì)量理念：質(zhì)量是立身之本制度理念：制度就是嚴格成本理念：成本檢驗管理水平關注員工的培養(yǎng)及發(fā)展，提倡和諧簡單的人際關系，通過“舉賢避親”等各種制度營造公司內(nèi)部和諧、公平的企業(yè)氛圍，為員工創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。同時，公司利用企業(yè)的快速發(fā)展為員工創(chuàng)造廣闊的事業(yè)

17、平臺，每年投入大量資源用于員工培訓。員工對企業(yè)的發(fā)展前景、企業(yè)文化氛圍、薪資待遇等方面的滿意度在同行中遙遙領先。 第八部分 風險1、* n7 i3 h( r+ u6 d人才流動風險房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇) j6 l3 n m( d- v% e1 d房地產(chǎn)代理由于其行業(yè)的特殊性，使整個行業(yè)都不得不面臨專業(yè)人才缺乏的情況，尤其是高級人才匱乏的窘境。因此，人才爭奪戰(zhàn)也成為公司之間相互競爭的重點。 e7 g% p新浪樂居論壇 ( e) i d# 新浪樂居2、3 t. 2 ibj.bbs.house.s

18、國家政策調(diào)控風險8 aw: b7 s0 c& h新浪樂居9 i! _ n6 p9 _* s( 房地產(chǎn)行業(yè)是國家的支柱性行業(yè)，國家為使其規(guī)范、健康發(fā)展，有較強的國家政策引導性。而本公司做為房產(chǎn)代理，也備受國家政策調(diào)控的影響！ ?. : n* b2 nz7 t$ 3 o2 5 p/ d7 e5 ; i# 7 y7 y9 c9 h+ x4 t. q買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇3、 n. n* w/ b2 m營運成本風險) p d- c: ; f$ a. l8 o+ * d n房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇隨著國家物價不斷上漲，人才