1、2007-11-19,合生高爾夫營銷思路,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014899638 ,商業(yè)秘密聲明,本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典

2、100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014899638 ,高爾夫這個(gè)由皇家宮廷興起的運(yùn)動(dòng)，以其高昂的運(yùn)營成本及獨(dú)特的文化內(nèi)涵，一直以來都只有少數(shù)人群可以參于。 因此高爾夫也成了上等貴族的代名詞。高爾夫俱樂部自然就成了上等人仕重要社交場所之一。 高爾夫別墅更是成為財(cái)富追逐的對(duì)象，世界上頂級(jí)的豪宅大多源自高爾夫。,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014899638 ,2003年底國土資源部發(fā)布的國土資發(fā)【2003】388號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步采取措施落實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地制度的通知指出：“對(duì)不符

3、合國家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，不切實(shí)際的形象工程、政績工程項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不得報(bào)批用地”。 2004年國務(wù)院辦公廳20041號(hào)文件關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知指出：我國高爾夫球場建設(shè)將暫緩立項(xiàng)和審批。,高爾夫項(xiàng)目審批暫停，高爾夫用地賣少見少，越來越稀缺珍貴。相對(duì)其它物業(yè)形態(tài)，高爾夫物業(yè)更具升值潛力和投資價(jià)值。,本項(xiàng)目概況,項(xiàng)目位于惠州中部,水口鎮(zhèn)大和村，地處東江上游江岸。距離廣惠高速蓬陵出口僅1公里。項(xiàng)目總占地3000畝，其中2000畝規(guī)劃為27洞高爾夫球場，1000畝為商住用地。目前規(guī)劃產(chǎn)品為：聯(lián)排別墅、 洋房、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)。 項(xiàng)目預(yù)期08年4月臨建售樓部及板房投入使用，5月公開

4、發(fā)售。目前高爾夫牌照尚未領(lǐng)取，屆時(shí)現(xiàn)場也僅有9洞高爾夫展示。,1.在現(xiàn)有地塊條件的基礎(chǔ)上，如何最大化的提升項(xiàng)目價(jià)值，樹立頂級(jí)豪宅的形象,2.在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的同時(shí)，如何盡可能的降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),3.進(jìn)一步鞏固及提升合生的市場影響力,世聯(lián)對(duì)開發(fā)商目標(biāo)的理解,自04年合生進(jìn)入惠州，先后開發(fā)了合生帝景灣及合生國際新城兩個(gè)豪宅項(xiàng)目，合生已然在惠州確定豪宅品牌發(fā)展商的地位和影響力；然而隨著萬科、中信、碧桂園、雅居樂、珠投、星河、深業(yè)、深振業(yè)、富力等地產(chǎn)大鱷挺進(jìn)惠州，本項(xiàng)目對(duì)合生品牌發(fā)展有何戰(zhàn)略意義？,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014

5、899638 ,本案要旨,本案通過對(duì)高爾夫住宅項(xiàng)目開發(fā)模式的研究，結(jié)合自身地塊的條件尋找一條更適合本案開發(fā)的方向，并在目標(biāo)客群特征理解的基礎(chǔ)上，研究項(xiàng)目與目標(biāo)客群的溝通內(nèi)容、溝通策略、溝通方式、以及溝通渠道，并以此展開營銷部署。,第一部分：市場定位,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014899638 ,深圳觀瀾高爾夫,清遠(yuǎn)碧桂園,惠陽棕櫚島,深圳中信高爾夫,區(qū)域主要高爾夫項(xiàng)目參考,觀瀾高爾夫球會(huì),項(xiàng)目地址 ：位于梅觀高速、莞深高速和機(jī)荷高速交匯處； 項(xiàng)目規(guī)模 ：216洞高爾夫球場。 產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要

6、環(huán)球場建設(shè)，保證物業(yè)對(duì)景觀攝的最佳攝取。 設(shè)計(jì)風(fēng)格:地中海風(fēng)格,球會(huì)運(yùn)營時(shí)間:1994年 房地產(chǎn)推售時(shí)間:2001年 客戶分布: 私營業(yè)主（含在深臺(tái)商）:約30%; 香港客戶:約60%; 其它約：10 投資客戶約70%，自住客戶30%（自住客以周邊企業(yè)主為主）,主要通過對(duì)球會(huì)宣傳造勢(shì)，拉動(dòng)第一高爾夫豪宅形象。,最近一期推貨時(shí)間：年 最近一期推貨量：約60套（儲(chǔ)客期長達(dá)1年） 別墅每月銷售在58套月左右，售價(jià)：約13萬/。 目前庫存：約35套； 營銷手法：通過球會(huì)的規(guī)模及配套的影響，借助高爾夫國際賽事舉辦，提升影響力，樹立第一豪宅形象。會(huì)籍與物業(yè)捆綁銷售手法也有效的加快意向客戶的消化。強(qiáng)勢(shì)推廣，

7、大手筆，電視、雜志、戶外。我們?cè)谥槿侵饕咚俾范家娖鋸V告。,觀瀾高爾夫球會(huì),主要通過對(duì)球會(huì)宣傳造勢(shì)，拉動(dòng)第一高爾夫豪宅形象。,項(xiàng)目地址 ：惠州惠陽土湖，臨近深汕高速，距離深圳羅湖口岸約1小時(shí)車程 項(xiàng)目規(guī)模 ：球場總面積2,055畝，球洞數(shù)27洞。有三個(gè)球場：河湖場，荔河場，荔湖場。標(biāo)準(zhǔn)桿108，總長度為10,360碼。建筑用地約65萬，總建筑面積約49萬，容積率0.83。 產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓；產(chǎn)品主要環(huán)球場建設(shè)，物業(yè)對(duì)景觀攝取面很廣。 設(shè)計(jì)風(fēng)格:純粹東南亞風(fēng)情建筑。建筑設(shè)計(jì)及風(fēng)情是常被抄襲的對(duì)像,球會(huì)運(yùn)營時(shí)間:1999年年底27洞正式開放 房地產(chǎn)推售時(shí)間:2000年 客戶分布:

8、 本地客戶:約10%; 深圳客戶:約30%; 香港客戶:約30%; 臺(tái)灣客戶:約25% 其它區(qū)域(如加拿大新西蘭等):約5%; 投資客戶比例：約；自?。ㄩe居）客戶：約,棕櫚島高爾夫,強(qiáng)調(diào) “隱世桃園”，所有配套都以休閑展開，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。,最近一期推貨時(shí)間：年月 最近一期推貨量：套 前兩月每月銷售在套月以上，后期在套月之間，年市場大熱時(shí)銷售也只是套月左右。 目前庫存：29套洋房，售價(jià)8，別墅產(chǎn)品售罄，推算售價(jià)聯(lián)排價(jià)格約元； 營銷手法：借助中海殼牌集團(tuán)租賃，形成高端人群居住社區(qū)，并于帶租金發(fā)售的形式，拉動(dòng)投資客戶。以球的推廣帶動(dòng)房產(chǎn)的銷售，結(jié)合會(huì)籍與物業(yè)捆綁銷售手法也有效的加快意

9、向客戶的消化。推廣上主要以小眾業(yè)主及會(huì)員節(jié)日假日沙龍為主，輔于少量的專業(yè)雜志推介，外展等宣傳。,休閑配套完善： 西餐廳、練習(xí)場、高爾夫?qū)W院、球具專門店、會(huì)所酒店、天文臺(tái)、健身中心、游泳池、室內(nèi)曖水泳池、籃球、排球、圖書館/閱覽室、小農(nóng)莊、兒童游樂場等,棕櫚島高爾夫,強(qiáng)調(diào) “隱世桃園”，所有配套都以休閑展開，在推廣上以小眾的口碑宣傳為主。,項(xiàng)目地址 ：位于深圳龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)南部，中信植物園 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地246萬平方米，27洞國際標(biāo)準(zhǔn)桿湖景山地球場 產(chǎn)品類型：別墅、洋房、酒店式公寓； 設(shè)計(jì)風(fēng)格:泰式風(fēng)格,球會(huì)運(yùn)營時(shí)間:2003年 房地產(chǎn)推售時(shí)間:2005年 客戶分布: 以項(xiàng)目周邊的龍崗及福田為主

10、，占90%以上 投資客戶占約60%，自住客戶占約40%,中信綠色高爾夫,以“看不見的上層，看不見的別墅” 訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。,最近一期推貨時(shí)間：5年11月 最近一期推貨量：57套 月銷售在7套月左右。 目前庫存：06年底推出第二期39棟別墅，07年5月已售罄； 營銷手法：以球會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)產(chǎn)品炒作、多組合的媒體推廣。小眾媒體的宣傳。,山地戶型設(shè)計(jì)，通不同水平的高差，實(shí)現(xiàn)層層有景，戶戶有景,中信綠色高爾夫,以“看不見的上層，看不見的別墅” 訴求，強(qiáng)調(diào)良好的生態(tài)資源及出塵不出城的生活感受。,項(xiàng)目地址 ：花都區(qū)山前旅游大道(花都與清遠(yuǎn)交界處) 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地3萬畝，36洞

11、高爾夫球場 產(chǎn)品類型：別墅、洋房；帶裝修 設(shè)計(jì)風(fēng)格:歐式，碧桂園模式的COPY,球會(huì)運(yùn)營時(shí)間:2006年 房地產(chǎn)推售時(shí)間:2006年 客戶分布: 以項(xiàng)目周邊的花都、清遠(yuǎn)本地自住客為主，以及部分的廣州地區(qū)投資客。,清遠(yuǎn)碧桂園,以“平過自己起樓” 為項(xiàng)目訴求，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目性價(jià)比、快速現(xiàn)金流。,拿地后4個(gè)月銷售，快速籠資金,最近一期推貨時(shí)間：7年9月 最近一期推貨量：約500套 月銷售在200套月左右。 目前庫存：2萬多畝的用地； 營銷手法：高爾球場僅為配套使，在推廣上并沒重點(diǎn)突出高爾夫特性 超低價(jià)策略，強(qiáng)調(diào)快速基金回籠媒體集中炒作?，F(xiàn)樓及園林展示。,清遠(yuǎn)碧桂園,以“平過自己起樓” 為項(xiàng)目訴求，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目

12、性價(jià)比、快速現(xiàn)金流。,生活配套齊備：學(xué)校、超市、醫(yī)療、飲食、公交一應(yīng)俱全。而且每個(gè)碧桂園配備一個(gè)五星級(jí)的酒店,高爾夫房產(chǎn)開發(fā)模式小結(jié)：,長期經(jīng)營型 好處：有利樹立項(xiàng)目檔次形象，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化。 壞處：很難實(shí)現(xiàn)與普通房產(chǎn)項(xiàng)目的高速銷售及現(xiàn)金流量，對(duì)球場的檔次形象設(shè)計(jì)、規(guī)劃、品味及現(xiàn)場環(huán)境的要求很高。 快速回報(bào)型 好處：基金回籠快速，對(duì)高爾夫球會(huì)的依賴較少，內(nèi)部環(huán)境要求也相對(duì)較低。 壞處：影響整體項(xiàng)目形象檔次，無法實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化。,兩種模式優(yōu)劣點(diǎn),作為高爾夫類物業(yè)，兩種開發(fā)模式，本項(xiàng)目如何選擇？,選擇長期經(jīng)營型：,合適點(diǎn)： 適合發(fā)展高將本案打造對(duì)珠三角有影響力的知名高爾夫球會(huì)的初衷。 高

13、檔次的球會(huì)也將拉升和鞏固合生品牌的豪宅影響力。 而且作為全國性的知名地產(chǎn)商，本案所需要分?jǐn)倢?duì)企業(yè)現(xiàn)金流的壓力不會(huì)太大。 困難點(diǎn)： 長期經(jīng)營型的高爾夫物業(yè)對(duì)球會(huì)形象及經(jīng)營狀況有很高的依賴性。 在球會(huì)還未完整展現(xiàn)及成熟運(yùn)營的情況下，項(xiàng)目價(jià)值的體現(xiàn)相對(duì)單薄，加上球會(huì)的牌照是否能成功拿到，目前還很難確定，把寶全都押在高爾夫上風(fēng)險(xiǎn)太大。,不可行,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014899638 ,選擇快速回報(bào)型：,合適點(diǎn)： 對(duì)高爾夫形象和檔次的要求不高，適合目前項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。 困難點(diǎn)： 無法現(xiàn)實(shí)合生豪宅地產(chǎn)形象的進(jìn)一步提升； 無法現(xiàn)

14、實(shí)地塊價(jià)值最大化；,不可行,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014899638 ,沒有模式參照就意味著我們需要尋找新的出路 球會(huì)牌照的不確定性以及球場的不完整展示，致使以“高爾夫”形象來推廣的可能性大大減少。 但繞過高爾夫，僅以景觀資源作為項(xiàng)目賣點(diǎn)，無疑對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值是有傷害的。 為此我們需要尋找新的突破口和價(jià)值點(diǎn)去包裝高爾夫，盡可能大的保證高爾夫的價(jià)值溢價(jià)。,突破口在那里？,我們先從項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)開始。,屬性,高爾夫生活成為極少數(shù)社會(huì)精英身份和品味的標(biāo)簽。同時(shí)高爾夫物業(yè)也財(cái)富最好的體現(xiàn)。,“GolfBuilding” 是自然環(huán)境

15、與人文景觀的完美結(jié)合。,加上代表貴族的高爾夫。這里將會(huì)成為多少富人們的夢(mèng)想天堂,近臨東江上流水岸，清澈無污染，江面寬度達(dá)近300米，生態(tài)景觀得天獨(dú)厚。,獨(dú)特的江景環(huán)境不僅給高爾夫帶來更為生態(tài)的景觀，也使球場更具趣味性和挑戰(zhàn)性。,景觀,經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移方向圖,廣州、深圳土地資源緊張，生態(tài)資源透支，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了瓶頸期?；葜菡蔀槌薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選區(qū)域。,經(jīng)過27年的發(fā)展，深圳的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速躋身全 國大中城市前列。目前，深圳正著力構(gòu)建具有較強(qiáng)競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，原有的一些產(chǎn)業(yè)不可避免地將逐漸向外轉(zhuǎn)移； 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律一般是呈梯度進(jìn)行的，即最臨近的地方最先接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。如接受香港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一棒的就是深

16、圳和東莞，深圳東莞發(fā)展起來后又要向周邊輻射，惠州無疑成為首選地； 惠州已經(jīng)具備了區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)、環(huán)境等五大優(yōu)勢(shì)，具有承接深圳大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力； 深圳的工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模06年已達(dá)到1萬億元，而所需要轉(zhuǎn)移的工業(yè)的產(chǎn)值將高達(dá)4000億元左右，樂觀估計(jì)，惠州有望承接2000億元。,惠州將承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2000億元產(chǎn)值，惠州也將成為廣東經(jīng)濟(jì)新的發(fā)動(dòng)機(jī)。 【投資熱土，無限商機(jī)】,區(qū)域,區(qū)域,位于惠城中心區(qū)東部的水口鎮(zhèn)，是承載城市居住功能的城市新區(qū) 【未來高尚住宅開發(fā)區(qū)】,水口南鄰馬安，北靠東江，西接惠州江北，處于惠城城市圈東部 水口中心區(qū)水口鎮(zhèn)是惠州面向泛珠三角地區(qū)與世界經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)走廊，是新惠

17、州市區(qū)的行政、文體、商務(wù)中心以及生態(tài)居住區(qū)。 惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）,加上多家知名開發(fā)商的合力開發(fā)，水口鎮(zhèn)將成為惠州未來主要的高尚住宅區(qū)之一。 本案與市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉近。,錦湖灣,合生國際新城,珠光項(xiàng)目,世紀(jì)東方城,江南御都,翡翠長堤,湯普項(xiàng)目,東江新城,翠湖雅苑,荷蘭水鄉(xiāng),金匯項(xiàng)目,瑞亨項(xiàng)目,2020年惠州將構(gòu)建成8條高速公路組成高速網(wǎng)絡(luò)，與珠三角城市群交通將更加便利【超強(qiáng)覆蓋力】,交通,本案,廣惠高速,本案,項(xiàng)目南臨惠水公路，沿路直行可達(dá)龍門縣，距離廣惠高速蓬陵出口僅1公里，可接駁廣深、惠河、莞深等多條高速干線，直接幅射珠三角。 水口道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，惠州市規(guī)劃的主要道路

18、三環(huán)路、四環(huán)路、惠澳疏散大道和廣東東部大動(dòng)脈-廣汕公路及廣惠高速公路從區(qū)域內(nèi)貫穿而過。,2小時(shí)車程可覆蓋廣州/深圳/東莞/香港/河源等區(qū)域 本案還是惠城區(qū)離市區(qū)最近有高爾夫物業(yè)的項(xiàng)目,2007年3月29日，南方都市報(bào)惠州版三周年特刊隆重出街 ，惠州市委書記黃業(yè)斌接受專訪時(shí)表示，在未來五年內(nèi)將惠州大亞灣打造成為廣東最大的煉化基地；深圳地鐵三號(hào)線修到龍崗后，惠州將爭取延伸到淡水 。,深圳地鐵12號(hào)線 資料發(fā)布： 來源：深圳地鐵網(wǎng) 發(fā)布日期：07-03-09 12號(hào)線連接龍崗次中心區(qū)、大工業(yè)區(qū)及坑梓衛(wèi)星新城，與3號(hào)線一起形成東部發(fā)展軸上的快速 軌道交通走廊，采用城市鐵路制式。 全線長約16.6公里，

19、投資約29.2億元。,交通體系逐漸完善，惠州積極融入珠三角城市群。 【城界消失】,交通,價(jià)值點(diǎn)整合：,相比其它高爾夫，江景高爾夫的確是有一定的特點(diǎn)，但球會(huì)的展示不到位時(shí)，其高爾夫的賣點(diǎn)也隨之打了折扣。再加上牌照問題，更不能把寶全押在高爾夫上，我們應(yīng)該尋找更多的價(jià)值點(diǎn)。,區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁,交通輻射力強(qiáng),區(qū)域?qū)傩?商機(jī)無限,商機(jī)在哪里？,我們發(fā)現(xiàn)：晚上8點(diǎn)后，西湖塞車了，塞得的士大佬死活不愿走西湖那條路；惠州的房子好租了、1個(gè)小單間設(shè)備齊的也要上1600元/月，還不愁租，快趕得上深圳、東莞了；酒店生意火得很，聽說除房地產(chǎn)外，最好賺的就是酒店業(yè)了，店前停的都是來自全國各地的好車?。还砝幸捕嗔??；葜莅l(fā)展

20、的能量越大，各區(qū)域、領(lǐng)域的交流就越多，商務(wù)來往就越頻繁。 我們還發(fā)現(xiàn)：惠州的娛樂交際場所很多，但算得上好的商務(wù)場所卻少得可憐，拿得出手的也就朝天門四面朝壁的康帝酒店了，只此一家每次都是康帝，去多了也就沒了意思，可就是這樣每次還是預(yù)訂，晚了沒位！惠州一流的商務(wù)場所太稀缺了，不僅如此，其實(shí)整個(gè)珠三角高級(jí)商務(wù)會(huì)所都也是一席難求。,高爾夫球場,東江上游水岸,地塊屬性,江景高爾夫,區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁,交通輻射力強(qiáng),區(qū)域?qū)傩?商機(jī)無限,商務(wù)型的江景高爾夫,“進(jìn)可攻、退可守” “進(jìn)”：倘若拿到高爾夫牌，除了可以大張旗鼓的推廣高爾夫，也在高爾夫之外，得到“商務(wù)型”的額外形象力。 “退”：倘若拿不到高爾夫牌，我們可以

21、把江景高爾夫做為商務(wù)會(huì)所的頂級(jí)配套，即提高了商務(wù)會(huì)所的附加值，又帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值提升。,定位檢驗(yàn)：,1、必須有獨(dú)特差異性； 觀瀾以高球名人的運(yùn)動(dòng)帶出世界第一球場的排場；棕櫚島強(qiáng)調(diào)的是隱世桃園的休閑；中信綠色著重的是大隱于市。其實(shí)這些球場都有商務(wù)設(shè)施，但僅是輔助配套而于，可一直沒在推廣中強(qiáng)化和應(yīng)用。 2、必須要有可待續(xù)的延展性； 惠州強(qiáng)勁的發(fā)展能量給了商務(wù)會(huì)所提供了有力的支持和發(fā)展空間。通過商務(wù)的拓展,我們可以更有效的吸引目標(biāo)客戶。而且江景高爾夫獨(dú)特性也使本案的商務(wù)特性難于被市場復(fù)制和超越。 3、符合品牌發(fā)展的方向； 毫無疑問，商務(wù)型江景高爾夫的出現(xiàn)，將樹立惠州、珠三角甚至南中國新的商務(wù)標(biāo)桿。這是符

22、合合生對(duì)品牌的進(jìn)一步鞏固和提升的目的的。,本案的突破口：,商務(wù)配套最齊全的頂級(jí)江景高爾夫會(huì)所,基于頂級(jí)商務(wù)型江景高爾夫會(huì)所下建筑群，我們的物業(yè)的溢價(jià)是在江景、頂級(jí)商務(wù)會(huì)所、高爾夫下產(chǎn)生。 因此，如何從形象上、產(chǎn)品上打造這個(gè)“商務(wù)配套最齊全的頂級(jí)江景高爾夫會(huì)所”則成了本案推廣的關(guān)鍵。,2009地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)寶典100G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線QQ:1014899638 ,形象分解：,江景,高爾夫,商務(wù),和熙的風(fēng),清新空氣,江水的纏綿,浪漫的情懷,法國,富人運(yùn)動(dòng),遠(yuǎn)離凡囂,高雅脫俗,皇室血統(tǒng),生意、金融,華爾街,倫敦,紐約,巴黎,凡爾賽皇家會(huì)所,拿破侖,第一印象

23、,第二印象,第三印象,合生,帝景灣,國際新城,歐式建筑,歐式貴族,皇室別宮,關(guān)鍵詞,商務(wù)會(huì)所的形象定位為：,品味高雅，并具有皇室氣質(zhì)和浪漫色彩的商務(wù)會(huì)所,會(huì)所案名建議：,凡爾賽皇家會(huì)所,以皇室的高雅和浪漫是能體現(xiàn)項(xiàng)目差異性和優(yōu)越性的，如觀瀾的形象是世界第一會(huì)所的豪氣，中信、棕櫚島則是歸隱的休閑，而雅居樂僅是強(qiáng)調(diào)山水的資源。,凡爾賽皇家會(huì)所產(chǎn)品力建議,產(chǎn)品力分解,可比性優(yōu)勢(shì),產(chǎn)品情趣體驗(yàn),服務(wù)超前,（設(shè)施齊、選擇多）,（江景、高爾夫、園林）,（強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）,攻略,（1）引入市場最新的商務(wù)設(shè)施，如：實(shí)時(shí)多語種翻譯系統(tǒng)、衛(wèi)星及光纖等多渠道接入系統(tǒng)； （2）建議客房的請(qǐng)國際大師主筆，讓市場產(chǎn)生比較，強(qiáng)化

24、項(xiàng)目優(yōu)越性。 （3）提供多種風(fēng)格商務(wù)場所，有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、有輕松的、有享受的。 （4）在打造上工藝，重點(diǎn)不在奢華材料的選用，而是著重原創(chuàng)的高雅。,產(chǎn)品力分解,可比性優(yōu)勢(shì),產(chǎn)品情趣體驗(yàn),服務(wù)超前,（設(shè)施齊、選擇多）,（江景、高爾夫、園林）,（強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）,攻略,（1）利用現(xiàn)有江景資源，建議在江岸修一休閑木棧道；建議修一個(gè)座船塢，放上幾艘劃艇、幾條木船，有浪漫也有品味。 （2）當(dāng)然高爾夫是免不了情趣主菜，但這更多是留給高爾夫設(shè)計(jì)去完善和處理了。 （3）本案占地3000畝，有很大的體量來營造園林，園林的出彩同樣也是會(huì)所情趣的加分點(diǎn)。建議參考凡爾賽宮的皇家浪漫故事設(shè)計(jì)園林景觀,凡爾賽皇家會(huì)所產(chǎn)品力建議,合生也

25、有自己的酒店管理公司，而且也做得很優(yōu)秀。但是本案的管理還是建議引入全球知名的品牌如：索菲特、喜來登等酒店管理公司樹立最新的服務(wù)標(biāo)桿。 主要考慮是： 預(yù)計(jì)在未來南旋、富力都將在江北建立五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)其管理也將是以自身的管理公司為主。如果本案同樣引用自身酒店管理公司，在服務(wù)上本案則沒有優(yōu)勢(shì)，從而影響頂級(jí)形象樹立。,產(chǎn)品力分解,可比性優(yōu)勢(shì),產(chǎn)品情趣體驗(yàn),服務(wù)超前,（設(shè)施齊、選擇多）,（江景、高爾夫、園林）,（強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）,攻略,凡爾賽皇家會(huì)所產(chǎn)品力建議,凡爾賽皇家會(huì)所形象再梳理,第一印象：配置是齊備的、先進(jìn)的，在這里可以舉行世界性的商務(wù)會(huì)議； 第二印象：裝修精致、豪華，盡顯皇家禮遇； 第三印象：建筑

26、藝術(shù)的瑰寶，氣質(zhì)高雅； 第四印象：27洞江景高爾夫更是優(yōu)雅人生的象征；,物業(yè)定位：,基于頂級(jí)商務(wù)型江景高爾夫會(huì)所凡爾賽皇家會(huì)所下建筑群落,也就是說皇家會(huì)所的定位就是項(xiàng)目市場定位。如：觀瀾、中信、棕櫚島等頂級(jí)物業(yè)其形象都是基于球會(huì)形象之下，僅根據(jù)組團(tuán)區(qū)別賦于不同組團(tuán)名。,有了凡爾賽皇家會(huì)所的形象鋪墊，誰將是我們的買家？,在惠辦廠開公司規(guī)模較大的企業(yè)老板、老總。有臺(tái)灣、也有香港,高爾夫球友，有較高投資眼光的商人,高爾夫球友，職業(yè)投資人,目標(biāo)客群,目標(biāo)客戶特征描述,第一圈層：在惠辦廠開公司的企業(yè)主,一般以合資或外資企業(yè)為主，在惠經(jīng)營多年，有較大的企業(yè)規(guī)模，在其它大城市一般都置有物業(yè)，有較高的審美能力

27、。 關(guān)鍵詞：身份 在這些富豪眼里，開名車、住別墅算不上頂級(jí)富豪，玩名車、玩別墅才有富豪的氣派。高爾夫會(huì)籍不算會(huì)什么，擁有閑居渡假的高爾夫別墅才算是貼上貴族標(biāo)簽。 關(guān)鍵詞：商業(yè)交際 大魚大肉、桑拿夜總會(huì)式的交際已經(jīng)過時(shí)玩膩，他們需要更能體現(xiàn)自我價(jià)值，有更高品味的交際環(huán)境。因此有不少富豪在高爾夫作為商務(wù)交際的主要場所，而置辦一套高爾夫物業(yè)，即高雅脫俗，又可以在接待客戶的同時(shí)展示自身的實(shí)力和品味。 關(guān)鍵詞：價(jià)值 多年在惠的打拼中，見證惠州近年的迅猛發(fā)展，越來越多國際大型企業(yè)投資惠州熱土，土地、房屋價(jià)格不斷上漲，形勢(shì)一片大好。而高爾夫別墅-作為國家嚴(yán)格控制的商品，雖然投資門檻較高，但相比其它物業(yè)更具保

28、值和升值能力，乘著價(jià)格還不算太高，他們會(huì)像炒股一樣低位吸納。,客戶特征心理切片：,第二圈層：周邊市縣客戶,目標(biāo)客戶特征描述,一般以高爾夫球愛好者為主，擁有不只一家高爾夫球會(huì)會(huì)籍，常在惠州區(qū)域有商業(yè)來往，對(duì)惠州這幾年的發(fā)展使他們對(duì)未來惠州的發(fā)展很有信心，有很高審美能力。,關(guān)鍵詞：新環(huán)境新挑戰(zhàn) 對(duì)于這類客戶來說，不斷的嘗試新的球場也是對(duì)自我新超越一種方式。12個(gè)小時(shí)的車程對(duì)他們來說并不算太長，反而認(rèn)為正是體驗(yàn)駕使、遠(yuǎn)離工作煩囂的最佳距離。 關(guān)鍵詞：度假地 他們似乎更懂得享受生活，擁有一處高品味的高爾夫別墅居所，得空就和家人、和三五球友到遠(yuǎn)離塵囂、生態(tài)優(yōu)美的地方或是打球、或是養(yǎng)心、或是小住，拿得出手

29、又很舒服。 關(guān)健詞：服務(wù) 相對(duì)來說，他們更傾向球會(huì)服務(wù)舒適度，除了高爾夫球以外，最好還配套更多的設(shè)施，如讓不玩高球的夫人們SPA一下，讓孩子們盡情玩樂的小農(nóng)莊、游樂場之類的?？傊鼞?yīng)該是可以常來休閑圣地。,第三圈層：省外或海外客戶（主要是香港和臺(tái)灣人）,目標(biāo)客戶特征描述,該類客戶表現(xiàn)最強(qiáng)的投資性，來訪問惠州的時(shí)間并不多，一般通過朋友介紹或商務(wù)旅游了解項(xiàng)目，他們見多識(shí)廣深知高爾夫物業(yè)比其它物業(yè)更具保值和升值潛力。只要球會(huì)有好的管理，物業(yè)有合適的價(jià)格就可讓他們產(chǎn)生購買的理由。 關(guān)鍵詞：長線投資 相比其它客戶他們?cè)谕顿Y方面更為成熟，經(jīng)濟(jì)能力更為雄厚，對(duì)政策及經(jīng)濟(jì)等基本面更為關(guān)心，他們對(duì)物業(yè)投資大多以長線持有策略，很少因?yàn)橐粫r(shí)的價(jià)格波動(dòng)而出手放盤。 關(guān)鍵詞：多套購買 作為成熟的投資者，高爾夫物業(yè)這種低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的商品，他們吸納的規(guī)模更大，多套購買或團(tuán)購意識(shí)很強(qiáng)，希望可得到更優(yōu)惠的價(jià)格折扣。 關(guān)鍵詞：品牌信任 因?yàn)楹苌倩氐角驎?huì)，球會(huì)運(yùn)營好壞與否直接影響物業(yè)的價(jià)值，所以他們更為關(guān)注發(fā)展商運(yùn)營商的球會(huì)管理水平。知名品牌會(huì)讓他們更為放心，更愿意掏錢購買。新世界的惠陽棕櫚島就常有這樣整棟購買公寓的客戶。,目標(biāo)客戶特征小結(jié)：,一、該類客戶相對(duì)其它別墅用戶更為高端，更為分散，客戶積累更長。其