1、第三章 機器設(shè)備評估一、單項選擇題(在每小題列的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的英文字母填在題后的括號內(nèi))1機器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨立的獲利能力，所以在進行機器設(shè)備評估時，( )的使用受到了很大的限制。A市場法 B收益法 C成本法D以上答案均不對2評估人員在評估機器設(shè)備時，要根據(jù)評估目的的要求對被評估的機器設(shè)備進行必要的核查，以確定機器設(shè)備的( )。A主觀價值 B客觀價值 C存在狀態(tài) D客觀存在3在機器設(shè)備評估中應(yīng)優(yōu)先選擇的物價指數(shù)為( )。A綜合物價指數(shù) B零售物價指數(shù) C行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的該類設(shè)備的物價指數(shù) D消費品物價指數(shù)4下面的貶值屬于功能性貶值的為( )。A由于

2、大量產(chǎn)品的積壓，某車間由三班改成兩班造成的設(shè)備開工不足B由于設(shè)備生產(chǎn)廠家采用新設(shè)計，使某廠使用的車床相對物耗上升了20C由于市場疲軟，某車間的10臺機床，只有6臺使用， 造成4臺的閑置D由于原材料緊俏，某廠處于半停產(chǎn)狀態(tài)，造成設(shè)備的空閑5下列屬于機器設(shè)備重置成本的為( )。 A某廠購人一臺設(shè)備共花費20萬元，其中技術(shù)培訓(xùn)費，專家指導(dǎo)費3萬元B某化工廠購人一反應(yīng)堆花費100萬元，還未安裝使用C某廠自制一臺專用車床，共花費35萬元 D某廠支出了80萬元訂做了一臺設(shè)備，尚未交貨6經(jīng)濟壽命是指( )。A機器設(shè)備從使用到報廢為止的時間B機器設(shè)備從使用到運行成本過高而淘汰的時間C機器設(shè)備從使用到先進的同類

3、設(shè)備出現(xiàn)而最終被淘汰的時間D從評估基推日到因經(jīng)濟上不合算而被淘汰的時間7確定合理的機器設(shè)備使用壽命的依據(jù)為( )。A經(jīng)濟壽命 B技術(shù)壽命 C自然壽命 D經(jīng)濟壽命、自然壽命、技術(shù)壽命三者綜合考慮8計算重置全價時，不應(yīng)計人的費用是( )。A購置費 B安裝費、調(diào)試費 C維修費用 D技術(shù)改造9運用價格指數(shù)法評估機器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素。A.使用強度 B.使用時間 C.地域因素 D.時間因素10用市場比較法法進行機器設(shè)備評估時，第一步首先應(yīng)該( )A因素比較 B計算評估值 C對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料D進行市場調(diào)查，選取市場參照物二、多項選擇題(在每小題列出的五個選項中有二

4、至五個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的英文字母填在題后的括號內(nèi))1機器設(shè)備的重置全價應(yīng)包括( )。A機器設(shè)備的購置費用 B操作人員培訓(xùn)費用 C大修費用 D日常維修費用E技術(shù)改造費用2下面方法，可用于機器設(shè)備評估的方法有( )。A成本法B物價指數(shù)法C市場法D收益法E規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法3機器設(shè)備評估中，常用的重置全價的測定方法有( )。A重置核算法 B點面推算法 C物價指數(shù)法 D成新率法 E規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法4進口設(shè)備的重置成本包括( )。A設(shè)備的購置價格B 設(shè)備的運雜費用 C設(shè)備的進口關(guān)稅 D 銀行手續(xù)費E設(shè)備的安裝調(diào)試費用5屬于經(jīng)濟性貶值的因素有( )。A由于技術(shù)進步，某設(shè)備的市價降低了

5、3萬元 B由于原材料的緊俏，造成某車間半數(shù)設(shè)備的閑置 C由于市場疲軟，某廠被迫由一日三班改成一日兩班，造成設(shè)備開工不足 D由于新技術(shù)的采用，使同類設(shè)備的使用壽命延長 E由于機器設(shè)備的超期服役，引起物耗變大6進行機器設(shè)備評估時，其程序一般包括下列選項中的( )。A明確評估目的 B清查機器設(shè)備，明確評估對象 C對機器設(shè)備進行必要的鑒定 D研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料 E評定估算、撰寫評估報告7機器設(shè)備的貶值有三種類型，實體性貶值是其中的一種。確定設(shè)備實體性貶值，通常使用的方法有( )。A年限法 B修復(fù)費用法 C成新率法 D物價指數(shù)法 E技術(shù)鑒定法8運用市場法評估機器設(shè)備的基本步驟包括(

6、 )。A確定評估對象 B對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料 C進行市場調(diào)查，選取市場參照物 D因素比較 E計算評估值9設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為( )。 A超額重置成本 B超額投資成本 C超額營運成本 D超額更新成本 E超額復(fù)原成本三、判斷并說明理由題(正確的在題后括號內(nèi)劃，錯的劃X，并說明理由)1機器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨立獲利的能力。 ( )2進行機器設(shè)備評估時，資產(chǎn)評估的三種基本方法，即現(xiàn)行市價法、重置成本法、收益現(xiàn)值法，都是適用的。（ ） 3對于一些難以獲得市場價格的機器設(shè)備，在計算重置成本時應(yīng)選用物價指數(shù)法。 ( )4.在機器設(shè)備評估實踐中，技術(shù)檢測是確定設(shè)備成新率的唯一手段

7、。 （ ）5在機器設(shè)備評估中，價格指數(shù)法是一種普遍適用的方法。 （ ）6機器設(shè)備的已提折舊年限就是機器設(shè)備的已使用年限。 （ ）7已提完折舊的設(shè)備的成新率為零。 （ ）8以設(shè)備的更新重置成本作為評估的基礎(chǔ)，可以不考慮設(shè)備因超額投資成本形成的功能性貶值。 （ ）9由超額運營成本引起的設(shè)備功能性貶值通常要利用類比法進行估測。( )10單臺（件）設(shè)備評估通常不宜使用收益現(xiàn)值法。 （ ）11各種機器設(shè)備原始成本的費用構(gòu)成都是相同的。（ ） 四、簡答題1、機器設(shè)備評估具有哪些特點?五、計算題1、被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于1990年，原始價值120萬元，2000年對該資產(chǎn)進行了評估。調(diào)查表明，該類設(shè)備以及

8、相關(guān)零件的定基價格指數(shù)在1990年和2000年分別是110%，150%。該設(shè)備尚可使用6年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運行需要5名操作人員，而目前的新式同類控制裝置僅需要3名操作人員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資費用為36000元，所得稅率為25%，折現(xiàn)率為10%。（已知折現(xiàn)率為10%時，6年期的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355）根據(jù)上述資料，求待評估資產(chǎn)的價值。( 小數(shù)點后保留2位小數(shù)) 2、已知某廠的一臺設(shè)備仍有10年使用壽命，但由于技術(shù)進步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)100件產(chǎn)品可節(jié)約材料2公斤，預(yù)計該廠未來10年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品20萬件，A材

9、料前五年的價格將保持20元/公斤，從第六年起將上漲20%，試根據(jù)給定材料確定該設(shè)備的功能性貶值。（考慮時間價值因素選用折現(xiàn)率為15%，所得稅率為25%，其中折現(xiàn)率15%，年限為5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.4972，年金現(xiàn)值系數(shù)為3.3522，折現(xiàn)率為15%，年限為10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.0188）第四章 房地產(chǎn)評估一、單項選項題 1在用收益法評估土地使用權(quán)價格時,總費用不包括是( )。A房地產(chǎn)稅金 B 管理費用 C利息 D 保險費2某建筑物建成于1990年1月,為磚混結(jié)構(gòu)一等,耐用年限為50年,殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本500萬元,2001年1月的評估價值接近( )萬元.A4

10、00 B392 C.402 D3903隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)營化的不斷深化，建筑物權(quán)利人越來越多地通過改變建筑物的原有功能用途來實現(xiàn)收益最大化。這是建筑物 評估原則中的( )。 A替代原則 B最有效使用原則 C供需原則 D房地合一原則4某種評估方法比較適用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟行為，但受評估人員的知識經(jīng)驗約束較大，主觀因素對價格影響較大，這種評估方法是( )。A成本法 B收益法 C市場比較法 D殘余估價 法5建筑物殘余估價法從評估原理的角度看，尤其適用于其他方法難以準確判斷土地或建筑物的價格的情況，屬于( )的一種。A成本法 B折現(xiàn)法 C市場比較法 D收益法6使用殘余估價法評估建筑物的前

11、提條件是，建筑物（ ）。A用途合理 B使用強度合理 C能獲得正常收益 D能獲得超額收益7位置因素、地形地質(zhì)因素、面積因素、地塊形狀因素、土地利用因素都是影響地產(chǎn)價格的因素，它們均屬于( )。A個別因素 B一般因 C區(qū)域因素 D普通因素8收益法適用于( )地產(chǎn)。A學(xué)校、機關(guān)、公園等公益性 B租賃或企業(yè)用 C醫(yī)院、文化場所等 D農(nóng)村宅基地 9運用最佳使用原則評估房地產(chǎn)的前提條件是( )。 A土地的非再生性 B 土地位置固定性 C土地用途廣泛性 D 土地利用永續(xù)性10基準地價修正法所要修正的因素是（ ）。A地理位置和交通條件 B出讓年限、個別因素和區(qū)域因素 C容積率和覆蓋率D特別利害關(guān)系和特殊動機1

12、1假設(shè)開發(fā)法屬于一種（ ）。A加和法 B積算法 C類比法 D倒算法12某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評估價最有可能為（ ）。A85000元 B12631元 C72369元 D12369元13國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓年限，工業(yè)用地使用權(quán)最高出讓年限為（ ）。A70年B40年C60年 D50年二、多項選擇題1建筑物不同于一般的商品，具有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在( )。A固定性 B 異質(zhì)性 C耐久性 D貶值性2對房屋建筑物進行評估時，其一般程序包括( )。A明確評估目的 B準備資料和有關(guān)文件 C資產(chǎn)評估明細表的準備 D評定測算E確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或

13、評估報告3房地產(chǎn)評估遵循的原則有( )。A最有效使用原則B 合法原則C替代原則D 供求原則 E貢獻原則4市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。一般來講市場法評估應(yīng)具備的條件主要有下列選項中的( )。A要有一定數(shù)量的正常交易實例，通常交易實例不少于5個B選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性C交易時間與評估基準日盡可能接近 D交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性E交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致5運用市場法進行建筑物評估時，其一般程序包括有( )。 A資料的收集 B選擇作比較的交易實例 C交易行為的補正及交易日期的修正D區(qū)域因素和個別因素的修正 E運用市場法公式計

14、算評估價6測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經(jīng)常采用的有( )。A工料測量法 B分部分項法 C規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 D系數(shù)調(diào)整法 E單位比較法7采用市場法進行土地使用權(quán)的評估時，選取的供比較參用的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性；應(yīng)滿足的要求有（ ）。A與待估土地交易類型應(yīng)相同 B與待估土地用途應(yīng)相同 C交易案例應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易 D與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近E交易時間與待估土地的估價期日應(yīng)接近或可以進行比例修正 8假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為基礎(chǔ)的。A專業(yè)費用 B 投資利息 C賣樓價 D 地價 E建筑費用9市場法經(jīng)過各種因素修正后，得到

15、多個比較參照價格修正值，在此基礎(chǔ)上一般可采用下述方法中的( )等方法求出待估土地價格。 A算術(shù)平均法 B指數(shù)平滑法 C加權(quán)平均法 D期望值法 E標準對照法10影響地價的個別因素有（ ）。A.位置因素 B.地形地質(zhì)因素 C.面積因素 D.地塊形狀因素 E.土地利用因素三、判斷并說明理由題(正確的在題后括號內(nèi)劃錯誤的劃X，并說明理由) 1對土地使用權(quán)的評估應(yīng)根據(jù)土地的地理位置、用途、周圍 環(huán)境等因素進行。 ( )2土地價格實際上是由生產(chǎn)成本所決定的。 ( )3為了準確客觀地評價房地產(chǎn)價值和建筑物價值，有必要建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進行分別評估。 （ ）4房地產(chǎn)的總收益是土地和

16、建筑物等因素共同作用的結(jié)果。 （ ）5在發(fā)生房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟行為的時候，最好選用資產(chǎn)評估幾種基本方法中的市場法。 （ ） 6只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運用建筑物殘余估價法。（ ） 7對房屋建筑物進行評估的基本方法有三種，即成本法、市場法和殘余估價法，是不可以采用收益法的。 ( ) 8一般來說，要進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定待估地塊價格。 （ ） 9土地價格一旦形成，便不會再有所變動，而成為某個固定價值。 （ ） 四、問答題1運用市場比較法來評估土地使用權(quán)時要進行哪些因素的修正？2運用收益法來評估房地產(chǎn)的價值要確定哪些相關(guān)因素？ 五、計算題1、某企業(yè)土

17、地的取得一塊宗地面積為150000平方米，土地取得費用為45.2元/平方米，土地開發(fā)費為：50元/平方米，稅費為49.1元/平方米，投資的資金月利率為0.915%，土地的開發(fā)周期為2年，假設(shè)土地的取得費、開發(fā)費、稅費均為一次性發(fā)生，投資利潤率為10%，土地所有權(quán)收益率為15%。試用成本法評估該宗地的價格。2、有一宗“七通一平”的待開發(fā)的建筑用地，土地面積為3000平方米。擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)周期為2年。建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓預(yù)計售價為8000元/平方米，管理費用、銷售費用和銷售稅費預(yù)計為售價的20%。當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試用假設(shè)開發(fā)法評估地價。3、