1、資產(chǎn)評估學(xué),主講：樊相如,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,2,第一章 總論,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的概念及重要性 一、概念： 對被估資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行評定估算。 主要理解三個關(guān)鍵詞：資產(chǎn) 價值 評估 二、資產(chǎn)評估的發(fā)展史 資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定歷史階段的產(chǎn)物。 產(chǎn)品交換商品交換產(chǎn)權(quán)交易 個別評估專業(yè)評估綜合評估,3,三、資產(chǎn)評估的重要性 1、中外合資、合作、補(bǔ)償貿(mào)易的需要 2、是加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理、落實資產(chǎn)保全的需要 3、是確保國家稅收的需要 4、是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要 5、是中國經(jīng)濟(jì)走向世界的需要,4,第二節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)及基本要素,一、假

2、設(shè) 1、繼續(xù)經(jīng)營假設(shè) 原地繼續(xù)使用 異地繼續(xù)使用 2、公開市場假設(shè) 3、清償前提假設(shè),二、基本要素 1、評估目的 2、評估對象 3、評估價格類型 4、評估機(jī)構(gòu) 5、評估程序 6、評估方法,5,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的原則和特點,一、原則 （一）、工作原則： 獨立性原則 客觀性原則 科學(xué)性原則 專業(yè)性原則 （二）、經(jīng)濟(jì)原則： 貢獻(xiàn)原則 替代原則 預(yù)期原則,二、特點 1、現(xiàn)實性 2、市場性 3、預(yù)測性 4、公正性 5、咨詢性,6,第二章 資產(chǎn)評估的價格類型,第一節(jié) 資產(chǎn)記價類型概述 一、記價基礎(chǔ) 1、資本市場可分類為要素市場和本金市場。 2、從資產(chǎn)運動方向看記價特點 (1)、資產(chǎn)投入記價 (2)、資產(chǎn)退

3、出記價 (3)、本金流通(資本流動),7,二、計價類型 （一）、歷史成本（會計中用） （二）、重置成本（虛擬價格） （三）、現(xiàn)行市價（公平市場） （四）、收益現(xiàn)值（收益可預(yù)測） （五）、清算價(迫賣市場）,8,第三章 資產(chǎn)評估方法,第一節(jié) 市場法 一、概念及適用前提條件 (一)概念：又稱市場比較法，指通過比較被估資產(chǎn)與市場上最近出售的同類資產(chǎn)的異同，并據(jù)調(diào)整，從而確定被估資產(chǎn)價格的評估方法。 (二)前提條件 1、需要有一個充分發(fā)育的市場。 2、參照物與被估資產(chǎn)的可比指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等可以搜集到。,9,二、計算公式 被估資產(chǎn)現(xiàn)行市價類比物市價差異因素調(diào)整 主要差異因素有：時間、地點、功能 還需進(jìn)行

4、情況補(bǔ)正。 三、市場法評估程序 四、優(yōu)缺點,10,第三節(jié)、成本法,一、概念及理論依據(jù) (一)概念 (二)理論依據(jù) 、資產(chǎn)的價值與其構(gòu)建成本密切相關(guān) 2、資產(chǎn)的價值是一個變量 (三)計算公式（核心公式） 被估資產(chǎn)重置凈價重置全價有形損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗,11,二、重置全價的計算： 復(fù)原重置成本、更新重置成本、功能重置成本 （一）、重置核算法 重置成本=直接成本+間接成本 （二）、功能系數(shù)法 基于被估資產(chǎn)之成本與功能之間的關(guān)系 1、線性關(guān)系 P=aF+b P資產(chǎn)的成本 F資產(chǎn)的功能 a，b系數(shù),12,2、指數(shù)關(guān)系 P1/P2=（F1/F2）x P1= P2 （F1/F2）x P1、P2資產(chǎn)成本

5、 F1、F2資產(chǎn)功能 關(guān)系指數(shù) 3、物價系數(shù)法 被估資產(chǎn)現(xiàn)價=被估資產(chǎn)歷史成本物價指數(shù) 、統(tǒng)計分析法,13,三、有形損耗計算、成新率的計算 （一）、觀察法 （二）、使用年限法 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） （三）、綜合分析法 （四）、技術(shù)鑒定法 四、功能性損耗的計算 （一）、原因,14,（二）公式 P=Rt （1-33%）/（1+i）t 五、經(jīng)濟(jì)性貶值 實際上不一定計算 經(jīng)濟(jì)性貶值率=1（設(shè)備預(yù)計可利用的生產(chǎn)能力設(shè)備原設(shè)計能力）100% 思考： 1、貶值額如何計算？ 2、是否可用功能性貶值的公式來計算經(jīng)濟(jì)性貶值？,15,第三節(jié) 收益法,一、概念及使用前提條件、使用范圍 1

6、、概念 2、前提：預(yù)期收益可以預(yù)測并用貨幣計量 3、適用范圍：企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動；土地及其使用權(quán)； 自然資源；無形資產(chǎn)等。 二、計算公式 1、有限年 P=Rt/（1+i）t,16,2、永續(xù)使用 P=A/I 3、分段法 P=P+P=Rt/（1+i1）t +Rn+1/i2（1+ i1）N 三、預(yù)期收益的計算 （一）、 Rt的理論觀點 （二）、 Rt的影響因素 （三）、 Rt的計算公式 1、所有者權(quán)益價,17,R=稅后利潤+折舊 2、總投資價 3、總資產(chǎn)價 R=稅后利潤+折舊+扣稅利息 （四）、i 的計算 1、計算基礎(chǔ)知識 2、計算方法 （1）、累加法 i=安全利率+風(fēng)險報酬率+通貨膨脹率,18,（2）加

7、權(quán)平均法 i= 長期負(fù)債占全部資本的比例長期負(fù)債利息率+自主權(quán)益占全部資本的比例業(yè)主權(quán)益所要求的報酬率 （五）收益年限、經(jīng)濟(jì)壽命的計算 自然壽命 技術(shù)壽命 法律壽命 經(jīng)濟(jì)壽命 （六）、Rt與i 的對應(yīng)關(guān)系 主要用于整體資產(chǎn)評估中。,19,第四節(jié)、清算價格法,一、概念： 用清算價格評估備估資產(chǎn)價值的方法 二、前提： 1、資產(chǎn)尚能繼續(xù)使用 2、資產(chǎn)變現(xiàn)后，其價值彌補(bǔ)清理費用由余 三、清理類型 （一）、合同到期清理 （二）、破產(chǎn)清理,20,1、限期強(qiáng)制清理 2、有一定寬限期的清理 注意破產(chǎn)法、拍賣法、清算組織、清算程序等,21,第五節(jié) 各種評估方法的比較,一、評估方法的試用范圍 二、成本法與收益法

8、三、成本法與市場法 四、收益法與市場法,22,第五章 機(jī)器設(shè)備評估,第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估 一、機(jī)器設(shè)備及評估特點 （一）、機(jī)器設(shè)備特點 （二）、評估特點 1、以單臺件為對象 2、以技術(shù)檢測為基礎(chǔ) 3、把握價值構(gòu)成特點,23,二、機(jī)器設(shè)備分類 1、從會計核算角度 2、按使用范圍 3、按在生產(chǎn)經(jīng)營中的地位 三、評估程序 1、了解待估設(shè)備的資料、數(shù)據(jù)、劃分類別 2、設(shè)計評估方案 3、現(xiàn)場踏勘、并進(jìn)行技術(shù)鑒定 4、確定適用價格標(biāo)準(zhǔn)與評估方法 5、計算、分析比較、得出結(jié)果，編制報表,24,第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的重置成本法評估,一、重置全價的計算 （一）、重置和算法 復(fù)原成本與更新成本 （二）、指數(shù)調(diào)整法 （

9、三）、功能成本法 （四）、點面推算法,25,二、有形損耗計算 （一）、年限法 1、簡單年限法 2、會計折舊年限法 3、綜合分析法 4、加權(quán)年限法、退役年限法 （二）、技術(shù)鑒定法 專業(yè)技術(shù)人員用專門儀器進(jìn)行測定，設(shè)定測量指標(biāo)體系，分別評分、匯總分析,26,（三）、修復(fù)費用法 成新率=1設(shè)備修復(fù)費用設(shè)備重置成本 三、功能性貶值計算（注意明扣、暗扣）（一）、原因 （二）、公式 （三）、測算步驟與實例,27,第三節(jié)機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市價分析,一、原理與公式 二、評估步驟 三、實例,28,第四節(jié) 特殊情況的機(jī)器設(shè)備評估,一、進(jìn)口設(shè)備評估 （一）、進(jìn)口設(shè)備價格構(gòu)成 （二）、進(jìn)口設(shè)備中國外費用與國內(nèi)費用評估 （

10、三）、當(dāng)年享受進(jìn)口優(yōu)惠，現(xiàn)在企業(yè)轉(zhuǎn)制，如何處理 二、超期服役設(shè)備評估 三、閑置、報廢、破損、淘汰設(shè)備評估,29,第六章 房地產(chǎn)評估,第一節(jié)、房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的特征 （一）、土地的自然特征與社會特征 （二）、房屋特性 二、房地產(chǎn)分類 1、生產(chǎn)用房地產(chǎn) 2、商業(yè)用房地產(chǎn) 3、居住用房地產(chǎn),30,4、行政、軍事機(jī)關(guān)及公用事業(yè)用 三、房地產(chǎn)評估原則 1、房地合一原則 2、地域原則 3、最佳利用原則：要按最高最優(yōu)原則來評估房地產(chǎn)價格,31,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,一、房地產(chǎn)價格體系 （一）、土地使用權(quán)價格體系 基準(zhǔn)地價 標(biāo)定地價 出讓地價 轉(zhuǎn)讓底價 （二）、房產(chǎn)價格體系 生產(chǎn)用房,32,居住用房

11、商業(yè)用房 行政事業(yè)單位用房 二、土地價格構(gòu)成 1、土地征用費 2、拆遷安置費 3、土地開發(fā)費用 （1）、七通一平費 （2）、市政基礎(chǔ)設(shè)施費 （3）、利息費用,33,（4）、利潤 （5）、付費 三、房地產(chǎn)價格構(gòu)成 （1）、生產(chǎn)成本 （2）、流通費用 （3）、稅收 （4）、利潤 四、影響房地產(chǎn)價格的因素 （一）、一般因素 （1）政策因素,34,（2）、社會因素 （3）、經(jīng)濟(jì)因素 （二）、區(qū)域因素 （1）、住宅區(qū) （2）、商業(yè)區(qū) （3）、工業(yè)區(qū) （三）、個別因素 （1）、土地個別因素 （2）、房屋建筑個別因素,35,第三節(jié) 土地使用權(quán)價格評估,土地價格的本質(zhì)是地租的本金化 其計算公式為：P=R/i

12、式中 P為土地價格 R為年地租額 i為本金化率 一、市場比較法 （一）、原理 （二）、使用條件 1、要有比較發(fā)達(dá)的土地交易市場。 2、交易實例與被估對象之間盡量的相似。,36,3、交易實例的有關(guān)資料要盡可能翔實、可靠、公正。 （三）、計算公式 被估地產(chǎn)價格=交易實例每平方米單價 （1+差異因素調(diào)整） 被估地產(chǎn)面積 被估地產(chǎn)價格=交易實例單價 交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)被估地產(chǎn)面積 （四）、 操作程序,37,時間修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)=被估資產(chǎn)總得分/交易實例總得分 個別修正系數(shù)主要是面積、形狀、容積率及土地使用年限等因素對地價的影響。將各個個別因素相乘

13、得出總的個別因素之值 土地使用權(quán)年限修正系數(shù) K=1(1+i)-m/1(1+i)-n 其中 i為折現(xiàn)率 m為待估 地產(chǎn)剩余使用年限 n 為交易實例剩余使用年限,38,二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 （一）、原理 （二）、計算公式 P=Aa1 a2a3 式中 P為土地轉(zhuǎn)讓價 A為基準(zhǔn)地價 a1為年限 修正系數(shù) a2為個別因素修正系數(shù) a3為市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù),39,三、收益現(xiàn)值法 （一）、原理 （二）、計算公式 P=R/i 1、收益額測算 （1）、求取總收入 （2）、求取總費用 （3）、求取總收益 （4）、求取純收益,40,2、i 的計算 還原利率=安全利率+風(fēng)險報酬率 （三）、實例 四、重置成本 （

14、一）、原理 （二）、公式 地產(chǎn)重置成本=土地取得費用+土地開發(fā)費用+利潤+稅費 （三）、估價步驟 （四）、實例,41,五、剩余法 （一）、原理 ：假設(shè)開發(fā) （二）、公式： 地價=樓價建筑費專業(yè)費用利息利潤稅費 （三）、 使用范圍 主要適用于待開發(fā)土地及待拆遷改造土地之估價 （四）、實例,42,六、線路法 （一）、原理：地價與其臨街長度、形狀、深度等有關(guān) （二）、計算公式 P=A （ kiMi ） （三）、實例,43,第六節(jié) 房屋價格評估方法,一、重置成本法 （一）、原理 （二）、方法 1、重置全價計算方法 （1）、重編預(yù)算法 （2）、預(yù)決算調(diào)整法 （3）、指數(shù)調(diào)整法 2、房屋建筑物損耗計算,4

15、4,（1）、使用年限法 （2）、打分法 3、房屋建筑物功能性貶值與經(jīng)濟(jì)性貶值計算 （三）、實例 二、殘余法 （一）、原理 （二）、公式 B=（ a L r1）/ （r2+d）= a2/（ r2 +d）,45,（三）、實例 三、市場比較法 （一）、原理 （二）、方法 1、市場房價對比法 2、單位造價調(diào)整法 （三）、實例,46,第七章 流動資產(chǎn)評估,第一節(jié) 流動資產(chǎn)分類、特點及評估程序 一、分類 （一）、按所處領(lǐng)域分 （二）、按現(xiàn)行會計制度分 （三）、按在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形態(tài)與作用分 （四）、按管理方式分 （五）、按評估方法分,47,二、特點 三、程序、方法 以自查為主、評估機(jī)構(gòu)抽查 評估方法簡單,

16、48,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,一、材料評估 1、重置成本法 2、市價法（為主） 二、在產(chǎn)品與自制半成品評估 三、產(chǎn)成品評估 1、重置成本法 2、現(xiàn)行市價法,49,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,一、應(yīng)收賬款及預(yù)計貨款評估方法 1、壞帳法 2、帳齡分析法 二、應(yīng)收票據(jù)評估 1、按本金加利息計算 2、貼現(xiàn)值法 3、實例,50,三、預(yù)付費用、待攤費用和短期投資評估 （一）、預(yù)付費用評估 （二）、待攤費用評估 （三）、短期投資評估 市價法： 短期投資證券評估值=股數(shù) 每股市價 （四）、貨幣、存款評估： 主要是查實,51,第八章 無形資產(chǎn)評估,第一節(jié)、無形資產(chǎn)評估概況 一、無形資產(chǎn)概念 1、概念

17、 2、理解要點 二、無形資產(chǎn)分類 1、按期限 2、按可否確指,52,3、按取得方式 4、按自身性質(zhì) 5、其他分類法 三、特點 1、非實體性 2、壟斷性 3、效益性 4、不確定性 四、無形資產(chǎn)評估目的 1、攤銷,53,2、投資、轉(zhuǎn)讓 五、無形資產(chǎn)評估影響因素 六、無形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命 （一）、概念：有效使用并能創(chuàng)造收益的時間 （二）、壽命特點 1、同法定年限聯(lián)系密切，而同自然壽命關(guān)系不大 2、僅存在無形損耗 3、無形損耗有三種形態(tài),54,（三）、經(jīng)濟(jì)壽命評估 1、法定（合同）年限法 2、更新周期法 3、剩余壽命預(yù)測法,55,第二節(jié) 無形資產(chǎn)的重置成本法,一、成本特性 1、不完整性 2、弱對應(yīng)性 3

18、、虛擬性 二、評估方法 （一）、自創(chuàng)無形資產(chǎn)評估 1、核算法 2、市價調(diào)整法,56,（二）、外購無形資產(chǎn)評估方法 1、市價類比法 2、物價指數(shù)法 （三）、成新率評估 1、直線折余法 2、攤銷折余法 （四）、無形資產(chǎn)重置凈值評估 P=重置全價成新率,57,第三節(jié) 無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法,一、評估基礎(chǔ) （一）、轉(zhuǎn)讓前提 1、能產(chǎn)生超額收益 2、能帶來壟斷利潤 （二）、無形資產(chǎn)功能特性 （三）、計價及付費方式 1、絕對額一次付清 2、比例收費，投產(chǎn)后逐年付給提成費,58,3、入門費加提成 二、最底收費額評估 （一）、原理 （二）、公式 P=重置成本凈值轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偮?機(jī)會成本 轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偮?購買方運用無

19、形資產(chǎn)能力/運用無形資產(chǎn)總能力 轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本=賣方凈減收益+買方凈增費用 （三）、實例,59,三、定額收益評估 （一）、目標(biāo)利潤法 1、原理 2、計算公式 P=最低收費額+目標(biāo)利潤 問：目標(biāo)利潤如何記取較為合理 3、實例 （二）、加價法 1、原理 2、公式,60,P= Pt Kt /（2+r） 3、實例 四、比例收費評估 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格=銷售（營業(yè)）利潤收入 無形資產(chǎn)分成率 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格=最低收稅額+銷售（營業(yè)）利潤收入 無形資產(chǎn)分成率 銷售收入分成率=銷售利潤率銷售利潤分成率 銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率,61,（一）、邊際分析法 1、原理 2、公式 利潤分成率= 各年

20、度追加利潤現(xiàn)值/ 各年度總利潤分成100% 3、實例 （二）、約當(dāng)投資法 1、原理 2、公式 利潤分成率=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額/（購買方約當(dāng)投資額+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額） 100%,62,無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額=無形資產(chǎn)重置成本凈價(1+賣方適用成本利潤率） 購買方約當(dāng)投資額=購買方投入資產(chǎn)的重置成本凈價(1+買方適用成本利潤率） 3、實例 五、多向出售時的無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估,63,第四節(jié) 技術(shù)型無形資產(chǎn)評估,一、專利評估 （一）、概念 （二）、特點 1、專有性 2、地域性 3、時間性 4、可轉(zhuǎn)移性,64,（三）、專利評估目的 成本評估:為攤銷費用而作 收益現(xiàn)值評估：為轉(zhuǎn)讓、投資而作 二、專有技術(shù)評

21、估 （一）、含義 （二）、評估方法：收益現(xiàn)值法,65,第五節(jié) 非技術(shù)型無形資產(chǎn)評估,一、商標(biāo) （一）、商標(biāo)概念及分類 （二）、商標(biāo)價值評估 1、注冊商標(biāo)法 2、方法 :收益現(xiàn)值法 3、實例 二、著作權(quán)評估,66,第九章 長期投資評估,第一節(jié) 概述 一、長期投資 （一）、長期投資概念：以獲取投資收益為目標(biāo)，放棄對實際資產(chǎn)的直接控制的長期對外投資 （二）、分類 1、實物長期投資 2、證券長期投資,67,二、長期投資評估 （一）、概念 （二）、特點 1、是對資本之評估 2、是對被投資企業(yè)的業(yè)主權(quán)益或償債能力之評估 三、長期投資收益與風(fēng)險 （一）、投資收益率 K=（期末財富初始財富）/初始財富 （二）

22、、長期風(fēng)險,68,1、利率風(fēng)險 2、購買力風(fēng)險 3、市場風(fēng)險 4、管理風(fēng)險 5、違約風(fēng)險 6、流動風(fēng)險 7、政治風(fēng)險 8、行業(yè)風(fēng)險,69,第二節(jié) 債券評估,一、債券概念 二、分類 1、公債 2、企業(yè)債 3、金融債 三、債券風(fēng)險影響因素及風(fēng)險評級 （一）、債券風(fēng)險因素,70,1、公債風(fēng)險因素 2、公司債風(fēng)險因素 3、金融債風(fēng)險因素 （二）、風(fēng)險評級 1、國際上 標(biāo)準(zhǔn)普爾 穆迪公司 評級主要依據(jù)：違約的可能性、債務(wù)性質(zhì)、法律保障條件. 2、我國評級 正在著手這一工作,71,四、債券評估方法（分上市債券與非上市債券） 1、市價法 2、收益現(xiàn)值法 (1)、到期末一次收回本息的債券 P=F/(1+i)n

23、 (2)、逐年收取利息，到期末還本的債券 P= Rt/ (1+i)t+V/ (1+i)t Rt:各年債息 V：本金面額,72,第三節(jié) 股票評估,一、概述 （一）、股票概念 （二）、分類 （三）、股票價格： 清算價 內(nèi)在價值 變現(xiàn)價值,73,二、影響因素分析 三、股票評估原則 1 、內(nèi)在價值原則 2、收益本金化原則 3、實際變現(xiàn)原則 四、股票價格評估方法 (一)、優(yōu)先股： 以積累優(yōu)先股為例： 1、額定股息，不轉(zhuǎn)讓 P=Rt/ (1+i)t=A/i,74,2、額定股息，擬若干年后轉(zhuǎn)讓 P=Rt/ (1+i)t+ Pn+1 / (1+i)n+1 （二）、普通股評估 1、固定紅利模型 P=A/ (1+i)t+ Pn+1 / (1+i)n+1 2、紅利遞減 P=D1/（i g） 注：這兩公式：誤差放大機(jī)制,75,第十章 整體資產(chǎn)評估,第一節(jié) 概述 一、何謂整體資產(chǎn)評估 三種觀點 1、是其包含的全部單項要素之和 2、是整體資產(chǎn)的獲利能力 3、是由其包含的各單項要素資產(chǎn)組成的具有一定獲利能力的有機(jī)綜合體,76,二、分類 企業(yè)整體資產(chǎn) 企業(yè)中某個車間或某條生產(chǎn)線 企業(yè)中全部無形資產(chǎn)