1、我國房屋抵押貸款保險現(xiàn)況 由一起房屋抵押貸款保險訴訟案引發(fā)的思考【摘 要】現(xiàn)階段，房屋抵押貸款保險在我國有其存在的必要性。隨著住房制度改革進程的加快，住房供求市場化程度迅速提高，數(shù)倍于家庭收入的住房價格使大多數(shù)居民不可能一次性付清所有購房款，需要借助于金融機構(gòu)的住房抵押貸款來提前實現(xiàn)購房愿望。于是房屋抵押貸款就應(yīng)運而生。它在為貸款銀行提供保障的同時也讓抵押人受益。本文粗略介紹一下我國房屋抵押貸款保險的相關(guān)情況，希望可以增強住房保險的法律意識，維護自身權(quán)益。【關(guān)鍵字】土地資源管理 住房抵押貸款保險 在中國法庭的一個片段中，我們看到房主沈先生的意外死亡，致使20多萬的房貸的壓力強加在了其妻黃女士身

2、上，于是黃女士向保險公司提出要求，要求保險公司承擔(dān)余下的貸款。而保險公司以沈先生不是意外死亡而是正常(疾病)死亡的理由拒絕支付。黃女士一紙訴狀將保險公司告上法庭。此案的關(guān)鍵是沈先生的死亡屬因，被告保險公司堅持認(rèn)為沈先生屬于正常死亡，不再擔(dān)保范圍內(nèi)，而原告堅持認(rèn)為沈先生是意外死亡，由于尸體已經(jīng)火化，雙方都拿不出切實證據(jù)。而原告黃女士提起訴訟的依據(jù)是后繼出臺的擴展條例，法院以被告方未能及時告知原告有關(guān)條例情況導(dǎo)致原告未能保存沈先生的遺體以待取證的理由，判定原告黃女士勝訴。由此，本文粗略介紹一下我國房屋抵押貸款保險的相關(guān)情況，希望可以增強住房保險的法律意識，維護自身權(quán)益。一 、我國房屋貸款保險的性質(zhì)

3、 1、銀行要求抵押人購買保險是現(xiàn)階段的必然選擇。銀行可以通過加強對借款人資信和抵押物的審查、提高工作人員的素質(zhì)來防范貸款風(fēng)險，但是由于住房抵押貸款的期限較長，借款人的資信狀況和抵押物狀況在此期間內(nèi)的變數(shù)較大，這些措施的效果不夠理想。因此，要求抵押人購買住房貸款保險就成了銀行的必然選擇。2、住房抵押貸款保險是銀行防范金融風(fēng)險的需要根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法第三十三條和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十六條的規(guī)定，用于抵押的房屋應(yīng)該由抵押人占用和管理。而個人住房抵押貸款的期限普遍較長，短的幾年，長的甚至達到幾十年。在此期間，抵押房屋有可能由于某（幾）種原因而損毀或滅失，使貸款銀行（抵押權(quán)人）面臨著貸款受損

4、甚至無法收回的風(fēng)險。因此，銀行有必要采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣矸婪哆@一風(fēng)險。而要求抵押人購買住房抵押貸款保險就是一種非常有效的措施。3、投保人也是保險合同的受益人保險合同中約定貸款銀行為“第一受益人”并不意味投保人不能從中獲益。如果由于抵押人的（非故意）行為而造成抵押房屋的毀損，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補不足，只要屬于保險責(zé)任范圍，這部分損失將由保險人承擔(dān)，抵押人從保險中受益。4、抵押貸款保險在我國具有合法性城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第二十三條規(guī)定：“抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。

5、在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕！庇纱丝梢?，不存在銀行憑借自身在市場上的優(yōu)勢地位強迫抵押人購買保險一說。銀行要求抵押人購買保險是得到法律、法規(guī)認(rèn)可和保護的。二 、我國房屋保險合同的內(nèi)容房屋保險合同是指投保人與保險人就特定房屋保險而簽訂的由投保人交納一定保費、由保險人承擔(dān)保險責(zé)任的協(xié)議。房屋保險合同為定型化合同(格式合同)，采用保險單的形式。合同的必要條款，均已印制在保險單上，投保人和保險人只須進行簽署。房屋保險合同也是雙務(wù)有償合同。投保人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向保險人支付保險費；保險人則在保險事故發(fā)生而使投保人遭受損失時向其支付保險金。它一般包括如下內(nèi)容：保險人、投保人的名稱、姓名、法

6、定代表人等；被保險房屋的地址，具體的市、區(qū)、街道、門牌號碼等；被保險房屋及附屬設(shè)備的實際價值（由投保人自行估算或按帳面價值計算）；保險金額（不得高于投保房屋及其附屬設(shè)備的實際價值）；保險責(zé)任，即保險公司承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍；除外責(zé)任，即保險公司不承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍；理賠辦法；保險合同有效期間的起止日期；保險費交付辦法或保險儲金交付、歸還的辦法。投保人決定投保后，向有關(guān)保險公司提出申請，填寫“投保單”。在這個過程中，投保人應(yīng)認(rèn)真審查保險合同的有關(guān)條款，尤其是除外責(zé)任的規(guī)定，保險公司有附加條款的，一定要把附加條款看清楚，概念模糊的應(yīng)請保險公司作出書面解釋。在核實后，再按照規(guī)定繳納保險費，然后由保險公

7、司發(fā)給保險單或保險憑證，保險合同即告成立并具有法律效力。合問有效期終止時，投保人可申請續(xù)保，也可就此終止。三 、我國房屋抵押貸款保險制度中存在的問題我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇, 是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。我國房貸保險的實質(zhì)是: 商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保, 還要求借款人進行保險, 從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān), 而商業(yè)銀行則享受著“雙重保險”, 以期充分實現(xiàn)貸款安全。目前我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物, 繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實際操作中, 商業(yè)銀行往往要求

8、購房者到其認(rèn)可的保險公司辦理房貸信用保險, 并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人,在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時, 由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費也不作為投保人, 但卻得到了信用保險才有的保險賠付; 而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費,而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。四 、我國房屋抵押貸款保險制度的完善建議（一）導(dǎo)入國家信用, 完善險種安排，組建政策性的住房抵押貸款保險公司,以政府信用為基礎(chǔ),扶持住房抵押貸款保險的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)改變我國房貸保險以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念, 將房貸保險看成是房地產(chǎn)金融市場的基本一環(huán),更多的將其作為購房者信用的延伸

9、與補充, 以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且, 房貸保險應(yīng)當(dāng)具有一定的社會福利性質(zhì), 應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國家信用, 構(gòu)建類似西方國家政府保險與商業(yè)保險并重的保險機制。適應(yīng)我國國情, 政府的政策性保險機構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險服務(wù), 而商業(yè)性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險?？梢砸試倚庞脼榛A(chǔ)建立政策性保險公司, 由政府財政提供部分初始資金, 由其集中管理來實現(xiàn)房貸保險發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化, 提高房貸保險的規(guī)模效益。同時保監(jiān)會應(yīng)加強對其業(yè)務(wù)活動的監(jiān)管。而商業(yè)性房貸保險的險種安排應(yīng)當(dāng)有一個大體的設(shè)計。財產(chǎn)險、信用壽險、保證險應(yīng)當(dāng)有一個明確的界定( 特別是對其

10、責(zé)任范圍) , 以體現(xiàn)保險法誠實信用、權(quán)責(zé)對應(yīng)的基本原則。（二）根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，實現(xiàn)個人住房抵押貸款擔(dān)保制度本身應(yīng)有功能的回歸。按常規(guī)個人住房抵押貸款機制，借款人只要按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款， 并以其所購住房作抵押，即無須提供任何其他形式的額外擔(dān)保。個人住房抵押貸款擔(dān)保的機理在于， 借款人在貸款人原定的貸款條件之外向擔(dān)保機構(gòu)支付一定比率的擔(dān)保費，由擔(dān)保機構(gòu)為貸款人提供擔(dān)保，使得貸款人的風(fēng)險得以轉(zhuǎn)移或者降低， 貸款人即有義務(wù)在原定貸款條件的基礎(chǔ)上給予借款人一定的優(yōu)惠。從經(jīng)濟學(xué)的角度看， 貸款人對資金的時間價值和風(fēng)險價值行使管理權(quán)并獲取相應(yīng)的收益， 其貸款利息收入包括源于時間差的利息收入

11、和源于風(fēng)險的利息收入； 擔(dān)保機構(gòu)為貸款人提供擔(dān)保，使貸款人的風(fēng)險得以轉(zhuǎn)移，擔(dān)保機構(gòu)即應(yīng)有權(quán)獲得貸款人發(fā)放的貸款資金中相應(yīng)的風(fēng)險價值收益權(quán)； 而擔(dān)保機構(gòu)為貸款人轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險的基礎(chǔ)是借款人繳納的擔(dān)保費，因此，擔(dān)保機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其從貸款機構(gòu)獲得的風(fēng)險價值收益權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人， 即借款人有權(quán)獲得貸款人在貸款條件方面給予的優(yōu)惠。因此，在我國，如果借款人申請的個人住房抵押貸款由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)?；蛘呱虡I(yè)保險公司提供保證保險，貸款機構(gòu)即應(yīng)給予借款人一定的優(yōu)惠，如降低首付款比例， 延長期貸款期限或者降低貸款利率等。（三）規(guī)范房貸保險市場,制定相關(guān)法律法規(guī)完善房貸保險的基本制度。1. 房貸保險的選擇權(quán)。對于購

12、房者來說, 應(yīng)當(dāng)享有是否購買房貸保險的選擇權(quán), 而不應(yīng)設(shè)立如目前我國對財產(chǎn)險的強制要求, 以體現(xiàn)保險自愿的原則, 同時要保證購房者對保險公司的選擇權(quán), 以實現(xiàn)房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說, 其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險公司的優(yōu)質(zhì)保險的權(quán)利; 對于保險公司來說, 其也應(yīng)有根據(jù)購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來決定是否承保的權(quán)利,并且還有選擇代理機構(gòu)的權(quán)利, 以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)代理行為。2. 保險金額與保險費率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法, 而以抵押房屋建筑價格或購房者貸款余額來確定保險金額, 真正做到“有險才?！? 維護購房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險性。3. 保

13、險期限。在財產(chǎn)險中保險期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對待。如果是現(xiàn)房, 房貸保險期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止; 如果是期房, 由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期, 因此房貸保險期限應(yīng)自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24 時為止。在信用人壽險與保證險中, 則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24 時為止。4. 繳費方式與退保規(guī)定。應(yīng)當(dāng)改變目前財產(chǎn)保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法, 各險種繳費均應(yīng)切實做到“按年收取, 每年結(jié)算” , 以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現(xiàn)。因為如果一次性繳費, 購房者提前還貸則有一定的心理損失, 從而影響房貸保險業(yè)務(wù)發(fā)展; 而且一旦在保險期限內(nèi)房屋毀損或被保險人死亡, 保險公司理賠后, 保險責(zé)任終止, 投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應(yīng)當(dāng)有提前還貸、房屋毀損, 被保險人死亡等退保條款。5. 保險擔(dān)保范圍。不僅包括貸款本金, 還應(yīng)包括貸款利息、逾期利息和復(fù)利。為了進一步規(guī)范房貸保險市場, 在制定相關(guān)法律法規(guī)的同時, 相應(yīng)的社會配套機制與環(huán)境也應(yīng)當(dāng)完善起來, 如建立個人信用體系、改善房產(chǎn)信息發(fā)布制度、發(fā)展權(quán)威性的以房