1、XXXX 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案 申請(qǐng)單位：申請(qǐng)單位： 編制單位：編制單位： 編制時(shí)間：編制時(shí)間： XXXXXXXX 年年 XXXX 月月 i 目目 錄錄 摘摘 要要.1 一、項(xiàng)目現(xiàn)狀情況.1 二、項(xiàng)目規(guī)劃情況.1 三、土地一級(jí)開發(fā)成本.1 第一章第一章 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況.2 一、項(xiàng)目背景 .2 二、項(xiàng)目區(qū)位情況.2 三、土地利用現(xiàn)狀分析.4 四、現(xiàn)狀地上物狀況.5 五、項(xiàng)目規(guī)劃情況.6 第二章第二章 編制依據(jù)編制依據(jù).8 一、法律法規(guī)依據(jù).8 二、項(xiàng)目依據(jù) .8 第三章第三章 項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目市場分析.10 一、XX 市房地產(chǎn)市場分析 .10 二、XX 市土

2、地市場分析.11 三、XX 區(qū)市場分析.12 第四章第四章 一級(jí)開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度一級(jí)開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度 .15 一、土地一級(jí)開發(fā)主要內(nèi)容.15 二、本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 .16 第五章第五章 征地實(shí)施方案征地實(shí)施方案.19 一、征地情況概述.19 二、征地補(bǔ)償方案.20 三、征地費(fèi)用構(gòu)成.23 ii 四、征地工作進(jìn)度計(jì)劃.26 第六章第六章 拆遷實(shí)施方案拆遷實(shí)施方案.27 一、現(xiàn)狀調(diào)查 .27 二、拆遷補(bǔ)償方案.28 三、拆遷工作進(jìn)度計(jì)劃.34 第七章第七章 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案 .35 一、道路工程 .35 二、給水工程 .37 三、排水工程規(guī)劃.39 四

3、、電力工程規(guī)劃.40 五、電信工程規(guī)劃.41 六、燃?xì)夤こ桃?guī)劃.42 七、供熱工程規(guī)劃.44 八、工程管線綜合規(guī)劃.44 九、實(shí)施要求 .45 十、工作進(jìn)度 .46 十一、市政建設(shè)投資.46 第八章第八章 土地供應(yīng)方案土地供應(yīng)方案.47 一、土地供應(yīng)模式.47 二、土地供應(yīng)計(jì)劃.47 三、土地一級(jí)開發(fā)深度.47 四、一級(jí)開發(fā)成本及入市交易底價(jià)的確定.47 五、資金回收計(jì)劃.48 第九章第九章 項(xiàng)目投資方案項(xiàng)目投資方案.49 一、項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)總投資估算.49 二、土地出讓金估算.52 三、入市交易底價(jià)估算.52 iii 四、土地銷售收入估算.52 五、項(xiàng)目分期測算.54 六、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分

4、析.55 第十章第十章 項(xiàng)目管理方案項(xiàng)目管理方案.57 一、建設(shè)計(jì)劃管理.57 二、項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃管理 .57 三、項(xiàng)目管理 .58 附附 件件 .59 1 摘摘 要要 一、項(xiàng)目現(xiàn)狀情況一、項(xiàng)目現(xiàn)狀情況 本項(xiàng)目位于 XX 村，總用地面積為 101.94 公頃，具體四至為：東至規(guī)劃 XX，南 至 XX 路，西至 XX 路，北至 XX 路。項(xiàng)目需完成整個(gè) XX 村的拆遷工作（含同步實(shí)施 拆遷范圍） ，根據(jù) XX 村委會(huì)提供地上物情況說明，共涉及 XX 落村居民約 1098 戶， 戶口薄登記人口約 3000 人，宅基地總面積約 263520 平方米。本項(xiàng)目非居民住宅， 涉及敬老院、燃?xì)庹?、日化廠、鋁

5、合金門窗廠、養(yǎng)牛場等單位，非住宅建筑面積約 182600 平方米。 二、項(xiàng)目規(guī)劃情況二、項(xiàng)目規(guī)劃情況 依據(jù)XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)（暨 XX 落新村建設(shè)）控制性詳細(xì)規(guī)劃及項(xiàng)目普測成 果，本項(xiàng)目規(guī)劃用途主要為居住及商業(yè)配套，總用地面積為 1019400 平方米，其中 建設(shè)用地面積為 740400 平方米，代征道路用地為 159868 平方米，代征綠化用地為 119100 平方米；地上容積率為 0.6-2.0；規(guī)劃總建筑面積為 1122300 平方米，其中 二類住宅為 784500 平方米，公共服務(wù)設(shè)施 45900 平方米，公共設(shè)施（商業(yè)金融）為 260600 平方米，配套中小學(xué)為 31300 平方米。

6、 三、三、土地一級(jí)開發(fā)成本土地一級(jí)開發(fā)成本 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總成本為 474387.37 萬元，具體如下表所示： 土地一級(jí)開發(fā)總成本測算表土地一級(jí)開發(fā)總成本測算表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目本項(xiàng)目總成本（萬元）本項(xiàng)目總成本（萬元）所占比例所占比例 1 前期費(fèi)用 1522.63 0.32% 2 征地費(fèi)用 117919.19 24.86% 3 拆遷費(fèi)用 206879.73 43.61% 4 征地拆遷不可預(yù)見費(fèi) 24983.93 5.27% 5 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 44370.39 9.35% 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 21111.09 4.45% 小計(jì)小計(jì) 416786.97 87.86% 7 土地一級(jí)開發(fā)投資回報(bào)額

7、（8%） 33342.96 7.03% 8 兩稅一費(fèi)（5.5%） 24257.44 5.11% 合計(jì)合計(jì) 474387.37 100.00% 樓面地價(jià)（元/平方米） 4227 - 地面地價(jià)（元/平方米） 6407 - 2 第一章第一章 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目背景 XX 鎮(zhèn)中心區(qū)位于 XX 鎮(zhèn)中部，由于地處 XX 鎮(zhèn)中心地帶，該地區(qū)多年來一直是各 類開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的熱點(diǎn)地區(qū)，隨著道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的啟動(dòng)，呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展 的態(tài)勢。然而，由于整體規(guī)劃的滯后，這一地區(qū)整體呈現(xiàn)出一種以各自項(xiàng)目為中心， “自管自顧”的發(fā)展趨勢，缺乏整體布局的合理性。城鎮(zhèn)中心功能布局、道路交通、 綠

8、地景觀等均需要通盤考慮，這些公共系統(tǒng)問題的考慮不足，一直以來困擾著鎮(zhèn)區(qū) 的規(guī)劃管理和建設(shè)實(shí)施。 為了推進(jìn) XX 鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，加快啟動(dòng)實(shí)施鎮(zhèn)中心區(qū)建設(shè)，XX 鎮(zhèn)政府決定分期 實(shí)施鎮(zhèn)中心區(qū)建設(shè)，結(jié)合 XX 落村舊村改造范圍確定了中心區(qū)的起步區(qū)。中心起步區(qū) 的四至為：東至高壓線，西至現(xiàn)狀美樹假日小區(qū)，南至距舊村南側(cè)現(xiàn)狀路，北至平 海路，規(guī)劃范圍面積為 146.87 公頃。 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)范圍就是中心起步區(qū)的一部分，項(xiàng)目用地四至為：東至 XX 落湖濱路，西至望都東路，南至七北路，北至 XX 路，規(guī)劃用地面積為 101.94 公頃。 2005 年 12 月，XX 人民政府向 XX 規(guī)劃委員會(huì)致函關(guān)

9、于啟動(dòng) XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū) （暨 XX 落新村建設(shè)）規(guī)劃的函 （昌政函200560 號(hào)） ，原則同意中心起步區(qū)詳細(xì) 規(guī)劃方案；2007 年 1 月，XX 規(guī)劃委員會(huì)函復(fù)關(guān)于 XX 鎮(zhèn)中心區(qū)起步區(qū)（暨 XX 落新 村建設(shè)）控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)意見的復(fù)函 （市規(guī)函2007116 號(hào)） ，提出七點(diǎn)意見， 原則同意了控規(guī)方案。 考慮到 XX 落村舊村改造的歷史遺留問題，急需就地解決農(nóng)民安置上樓問題；同 時(shí)，由于 XX 落村位于規(guī)劃的 XX 落湖公園南側(cè)，XX 落村舊村改造項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)鎮(zhèn)中 心區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，完善配套設(shè)施，具有積極意義。 二、項(xiàng)目二、項(xiàng)目區(qū)位情況區(qū)位情況 1 1區(qū)域位置區(qū)域位置 XX 鎮(zhèn)位

10、于 XX 東南端，毗鄰 X 區(qū)、順義區(qū)。距亞運(yùn)村北 4 公里，東距 XX 機(jī)場 14 公里，XX 北部 15 公里，XX 南北貫穿全鎮(zhèn) 6.3 公里，XX 東接 XX 機(jī)場北線高速，西 3 接 XX 高速公路，橫跨鎮(zhèn)域 9.5 公里。全鎮(zhèn)占地面積 56.83 平方公里，轄 29 個(gè)生活 小區(qū)（16 個(gè)居委會(huì)） 、19 個(gè)行政村。地區(qū)常住人口 23.4 萬人。1999 年 10 月被 XX 確定為全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。XX 落村位于 XX 鎮(zhèn)的中部地區(qū)。 XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)【暨 XX 落新村建設(shè)】土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總面積 101.94 公頃， 項(xiàng)目位置如下圖所示： 2 2項(xiàng)目自然特征項(xiàng)目自然特征

11、（1）地形地貌 項(xiàng)目所屬地區(qū)主要為平原地貌，地勢起伏較小，土質(zhì)大部分屬于輕壤，適宜進(jìn) 行建設(shè)開發(fā)。 （2）氣候氣象 本地區(qū)屬溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多 雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。多年年平均氣溫為 11.5。一月平均氣溫 4.9，最低氣溫零下 19.1；七月平均氣溫 25.7，最高氣溫達(dá) 40.5。多年平 均全年日照時(shí)數(shù)為 2800 小時(shí)，年日照百分率 62%。平均降雨量約 625 毫米，為華北 地區(qū)降水量較均衡的地區(qū)之一，全年降水的 75%集中在夏季。多年年平均無霜期為 195 天，初霜期在 10 月下旬，終霜期在 4 月上旬。 （3）河流水系 XX 鎮(zhèn)

12、鎮(zhèn)域內(nèi)地下水資源及地?zé)豳Y源非常豐富，水質(zhì)優(yōu)良。15 公里長的溫榆河綠 色生態(tài)走廊自西北向東南環(huán)鎮(zhèn)而過，占 XX 鎮(zhèn)面積近 20 平方公里。 （4）地質(zhì) 本項(xiàng)目宗地已經(jīng)聘請(qǐng) XX 勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估，根 據(jù)地災(zāi)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒副?，本地塊評(píng)估級(jí)別為二級(jí)，適合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。 3 3項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目區(qū)位特征 XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)，位于 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)域中心，緊鄰規(guī)劃海落湖濕地公園。用地北 靠政府路，南鄰天通苑，西靠國道 XX 路，東臨 XX 高速，區(qū)位優(yōu)勢明顯?，F(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū) 主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地塊用地范圍內(nèi)，交通可達(dá)性強(qiáng)。 同時(shí)，地塊東側(cè)、北側(cè)直接與規(guī)劃中的

13、XX 公園相接，景觀資源得天獨(dú)厚。 XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)是 XX 鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)的重要空間節(jié)點(diǎn)，也是體現(xiàn) XX 鎮(zhèn)未來城鎮(zhèn)建設(shè)總體風(fēng)貌的重點(diǎn)地區(qū)。該區(qū)域地處 X 湯快速路東側(cè)，定泗公路南 項(xiàng)項(xiàng) 目位置目位置 4 側(cè)，具有較好的外部交通環(huán)境。項(xiàng)目用地北側(cè)緊鄰 XX 路。東、北兩側(cè)均有通往六環(huán) 路的通道，西側(cè)可直達(dá) XX 路。XX 路打通了地塊北部區(qū)域與城市交通的直接聯(lián)系， 七星路南北貫穿項(xiàng)目用地，從而使該區(qū)域形成了較為完善的路網(wǎng)系統(tǒng)。 三、土地利用現(xiàn)狀分析三、土地利用現(xiàn)狀分析 1 1、規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬、規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬 本項(xiàng)目用地范圍面積約為 101.94 公頃（合 1529.10 畝）

14、 ，全部為 XX 鎮(zhèn) XX 落村 集體土地。 2 2、規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì)、規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質(zhì) 根據(jù)XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)（暨 XX 落新村建設(shè)）控制性詳細(xì)規(guī)劃 、XX 落村土地統(tǒng)計(jì)簿 及現(xiàn)場調(diào)查初步估算，項(xiàng)目用地范圍土地利用現(xiàn)狀情況如下表所示，具體數(shù)據(jù)以項(xiàng) 目完成釘樁工作后，國土管理部門出具的地類勘測成果通知單為準(zhǔn)。表表 1-11-1：項(xiàng)目用：項(xiàng)目用 地利用現(xiàn)狀情況地利用現(xiàn)狀情況 序號(hào)序號(hào)用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地面積（萬用地面積（萬）比例（）比例（） 1 耕地 35.44 34.77 2 果園 2.56 2.51 3 苗圃 2.65 2.60 4 農(nóng)村居民點(diǎn) 23.12 22.68 5 獨(dú)立工礦 15.2

15、6 14.97 6 交通用地 5.72 5.61 7 坑塘水面 12.21 11.97 8 溝渠 4.98 4.89 合計(jì) 101.94 100.00 四、現(xiàn)狀地上物狀況四、現(xiàn)狀地上物狀況 本項(xiàng)目總用地面積 101.94 公頃，根據(jù) XX 落村委會(huì)提供地上物情況說明，共涉 及 XX 落村居民約 1098 戶，戶口薄登記人口約 3000 人，經(jīng)過現(xiàn)場查勘，并依據(jù)村委 會(huì)提供的數(shù)據(jù)，獲知平均每戶宅基地面積約 240 平方米，故宅基地總面積約 263520 平方米。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，房屋的成新率大多為 8、9 成新，建筑容積率約為 1.0。 根據(jù)村委會(huì)提供的數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目非居民住宅涉及敬老院、燃?xì)庹尽⑷栈?/p>

16、廠、鋁 合金門窗廠等 8 家單位，非住宅建筑面積約 182600 平方米。 5 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)另有其它征地補(bǔ)償?shù)厣衔锴闆r如下： 1農(nóng)作物合計(jì) 590 畝。其中：玉米 210 畝；苜蓿 120 畝；黃豆 150 畝；小麥 110 畝； 2樹木。道路兩側(cè)及項(xiàng)目范圍內(nèi)樹木：槐樹約 800 棵，楊樹約 5000 棵，柳樹 約 3000 棵； 3機(jī)井 22 眼； 4墳冢 73 座； 5電線桿 50 根； 6配電室 3 座； 7魚塘 433.95 畝； 8承包果園：蘋果園 110 畝，梨園 115 畝，苗圃 286 畝； 9現(xiàn)狀鄉(xiāng)村道路 14300 米。 圖圖 1 12 2：項(xiàng)目用地現(xiàn)狀遙感圖：項(xiàng)目用地現(xiàn)

17、狀遙感圖 五、五、項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目規(guī)劃情況 依據(jù)XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)（暨 XX 落新村建設(shè)）控制性詳細(xì)規(guī)劃及項(xiàng)目普測成 果，本項(xiàng)目建設(shè)用地主要為二類住宅、公共服務(wù)設(shè)施、配套中小學(xué)及商業(yè)金融業(yè)用 地，規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)如下： Comment A1: 為何為此值。為何 不用項(xiàng)目總用地面積乘以容積率？ Comment A2: 注意：容積率細(xì)節(jié)。 6 （1）總用地面積：1019400 平方米； 其中：建設(shè)用地面積：740400 平方米 代征地面積：278968 平方米 其中：代征道路用地：159868 平方米 代征綠化用地：119100 平方米 （2）地上容積率：0.6-2.0； （3）總建筑面積：11223

18、00 平方米 其中：二類住宅：784500 平方米 公共服務(wù)設(shè)施：45900 平方米 公共設(shè)施（商業(yè)金融）：260600 平方米 （根據(jù)征地意向協(xié)議，其中 7.7 萬平方米用于 XX 落村商業(yè)回遷） 配套中小學(xué)：31300 平方米 規(guī)劃情況如下圖所示： 表表 1 12 2：項(xiàng)目建設(shè)用地地塊控制指標(biāo)一覽表：項(xiàng)目建設(shè)用地地塊控制指標(biāo)一覽表 地塊 編號(hào) 用地 性質(zhì) 用地面積 （公頃） 建筑面積 （萬） 容積率 建筑密度 （） 建筑限高 （m） 綠地率 （） 備注 11R53.221.930.60301240 中學(xué) 12S30.43 停車場 14R214.236.351.50301840 16R214

19、.086.121.50301840 18R221.642.461.50351230 22R221.422.131.50351230 24R212.323.481.50301840 26R219.6514.481.50301840 28C21.402.802.00403030 32R214.216.321.50301840 34C23.637.262.00403030 35R52.001.200.60301240 小學(xué) 37R2110.0715.111.50301840 38C23.937.862.00401530 42R211.462.191.50301840 44R2110.6515.981

20、.50301840 46C22.094.182.00401530 48R215.638.451.50301840 49C21.983.962.00401530 合計(jì)合計(jì) 74.0474.04112.26112.261.521.52 7 第二章第二章 編制依據(jù)編制依據(jù) 一、法律法規(guī)依據(jù)一、法律法規(guī)依據(jù) 1中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 8 號(hào)） ； 2城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第 305 號(hào)） ； 3XX 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法（X 國土市2005540 號(hào)） ； 4XX 出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法； 5XX 建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（XX 人民政府令第 148 號(hào)

21、） ； 6XX 城市房屋拆遷管理辦法(XX 人民政府令第 87 號(hào))； 7 XX 集體土地房屋拆遷管理辦法 （XX 人民政府令第 124 號(hào)） ； 8XX 國土房管局關(guān)于印發(fā)XX 房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定的通知 （X 國 土房管拆字20011147 號(hào)） ； 9 XX 房屋估價(jià)辦法 （X 房地評(píng)字1996573 號(hào)） ； 10XX 房屋土地管理局、XX 物價(jià)局關(guān)于印發(fā)XX 非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)的通知（X 房地評(píng)字1999656 號(hào)） ； 11XX 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（X 國土用 2005533 號(hào)） ； 12XX 人民政府 2002 年 12 月下發(fā)的關(guān)于調(diào)

22、整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn) 地價(jià)的通知X 政發(fā)（2002）32 號(hào)； 13XX 國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行） （X 政發(fā)20056 號(hào)） ； 14 XX 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助規(guī)定 （XX 人民政府令第 4 號(hào)） ； 15XX 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案編制和審核暫行辦法（送審稿） 。 二、項(xiàng)目依據(jù)二、項(xiàng)目依據(jù) 1X 城市總體規(guī)劃（20042020 年） ； 2 XXX 新城規(guī)劃（2005-2010） ； 3 XX 鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2002-2010） ； 4中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)【暨 XX 落新村建設(shè)】控制性詳 細(xì)規(guī)劃 ； 5XX 規(guī)劃委員會(huì)XX 規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于 XX 鎮(zhèn)中心起步

23、區(qū)（暨 XX 落新村建設(shè)） Comment A3: 注意 8 控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)意見的復(fù)函市規(guī)函2007116 號(hào)； 6XXX 昌測繪公司出具的普通測量成果報(bào)告書 ； 7 XXXX 鎮(zhèn) XX 落村征地補(bǔ)償安置協(xié)議書 （意向協(xié)議） ； 8XX 鎮(zhèn) XX 落村村民委員會(huì)出具的XX 落村房屋及地上物情況匯總表 ； 9.XX 鎮(zhèn) XX 落村村委會(huì)關(guān)于 XX 落村整體實(shí)施拆遷的說明 ； 10.XX 鎮(zhèn)人民政府關(guān)于獎(jiǎng)勵(lì)拆遷時(shí)為建設(shè)二層房屋村民通知 ； 11.XX 落村委會(huì)制定的本項(xiàng)目拆遷實(shí)施方案； 12.報(bào)告編制單位收集的其他資料。 9 第三章第三章 項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目市場分析 一、一、XXXX 房地產(chǎn)市場

24、分析房地產(chǎn)市場分析 2010 年 3 月，北 X 住宅市場量價(jià)齊升，新增供應(yīng)和需求環(huán)比均大幅增長。盡管 期房成交量同比下降超過 30%，但二手房成交套數(shù)超過 25000 套，同比增長接近 30%，是同期新房成交套數(shù)的近 3 倍，表明市場需求依然充足。 1.1.成交：住宅成交環(huán)比增幅超過成交：住宅成交環(huán)比增幅超過 50%50%，多數(shù)區(qū)縣環(huán)比漲幅超過全市平均水平，多數(shù)區(qū)縣環(huán)比漲幅超過全市平均水平 2010 年 3 月，XX 住宅成交量環(huán)比大幅回升。共成交住宅（期房+現(xiàn)房）114.6 萬平方米，環(huán)比增長 51.25%，其中保障性住房 11.75 萬平方米，環(huán)比下降 24.68%； 商品住宅 102.

25、85 萬平方米，環(huán)比大幅增長 71%。其中期房成交面積為 92.29 萬平方 米，環(huán)比增長 58.3%，同比下降 31.51%；現(xiàn)房成交 22.31 萬平方米，環(huán)比增長 27.63%。本月保障性住宅占同期住宅的比重為 10.25%，較上月下降 10.34 個(gè)百分點(diǎn)。 從住宅成交區(qū)域分布看，2 月除 XX 區(qū)住宅成交面積環(huán)比小幅下降 5%外，其他區(qū) 縣均環(huán)比大幅增長，XX 等區(qū)縣住宅成交面積環(huán)比增幅均超過全市平均水平（1.98 倍） 。XX 住宅成交面積環(huán)比增長接近或超過 8 倍；XX 增幅超過 3 倍；僅 XX 三個(gè)區(qū)縣環(huán) 比漲幅不足 1 倍。 從區(qū)域成交占比情況看，XX 區(qū)仍居首位，住宅成交

26、占比高達(dá) 31.77%，與上月 （32.6%）相當(dāng)；其次是 XX 區(qū)和 XX 區(qū)，占全市成交總量的比重分別為 14.2%和 12.8%； 其他區(qū)縣成交占比均不足 10%。 2.2. 供應(yīng)：住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比成倍增長，同比變化不明顯供應(yīng)：住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比成倍增長，同比變化不明顯 3 月，X 城眾多新盤紛紛入市，住宅新增上市 89.82 萬平方米，環(huán)比增長 2.36 倍，同比變化不明顯（僅下降-0.25%）。保障性住宅共上市 14.61 萬平方米，同比 漲幅十分顯著，保障性住宅占總供應(yīng)量的比重為 16.27%。 從區(qū)域分布來看，3 月新增供應(yīng)主要集中在 X 區(qū)和 X 區(qū)，分別上市 3229

27、套和 2203 套，分別占全市當(dāng)月供應(yīng)總量的 33.59%和 22.92%，其次為大興區(qū)和 XX，分別 新上市 1698 套和 996 套，占比分別為 17.67%和 10.36%，其它區(qū)縣占比均不足 10%。 3.3. 供需對(duì)比：銷售面積大于上市面積，單月供求差距縮小供需對(duì)比：銷售面積大于上市面積，單月供求差距縮小 10 2010 年 3 月，北 X 商品住宅供需均大幅增長，月度新增供應(yīng)量和成交量的差距 有所縮小。3 月新上市面積為 75.21 萬平方米，同期成交面積為 102.85 萬平方米， 上市面積與成交面積之比為 0.73，比上月增加 0.29，單月新增供給不足的矛盾有所 緩解。 二

28、、二、XXXX 土地市場分析土地市場分析 （一）新一輪宏觀調(diào)控來臨（一）新一輪宏觀調(diào)控來臨 與 2009 年中央刺激經(jīng)濟(jì)重拳出擊形成鮮明對(duì)比的是，2010 年的新年伴隨著偏 緊的宏觀調(diào)控而來。1 月 12 日，央行上調(diào)準(zhǔn)備金率的消息，如同巨石入水，次日股 市便以百點(diǎn)長陰還以顏色。其實(shí)央行在幾天前就已在公開市場操作中采取行動(dòng)。此 前國務(wù)院關(guān)于抑制房價(jià)的一系列政策更是魚貫而出：1 月 10 日，國務(wù)院發(fā)布了關(guān) 于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，2009 年年末，有關(guān)規(guī)定早已出臺(tái)：房屋 持有期從 2 年恢復(fù)到 5 年，不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的按其轉(zhuǎn)售收入征收 5%營業(yè)稅；全國 的土地購買交易最低首付

29、從 20%30%提高到 50%，開發(fā)商必須在簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議后 一年內(nèi)完全支付土地出讓金。1 月 21 日國家統(tǒng)計(jì)局將發(fā)布 2009 年度 GDP、CPI 等經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，GDP8%的增速已毫無懸念，但我們更拭目以待的是 2010 年經(jīng)濟(jì)新變局， 或許只有一個(gè)政策導(dǎo)向：極度的寬松政策已經(jīng)結(jié)束，適時(shí)的緊縮開始了。 （二）（二）XXXX 土地市場分析土地市場分析 1.1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置面積出現(xiàn)較大幅度增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置面積出現(xiàn)較大幅度增加 2010 年第 1 季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)較大幅度增加，完成開發(fā) 土地面積繼續(xù)負(fù)增長。購置土地面積總額為 6165.98 萬平方米，同

30、比增加 30%，增 幅比去年同期增加 70 個(gè)百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積 3827.86 萬平方米，同比減少 15.4%，增幅比去年同期增加 26.7 個(gè)百分點(diǎn)。 2010 年 3 月末，房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積為 18442.90 萬平方米，同比減少 12.3%。 分地區(qū)看，2010 年 1 季度，東中西各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積均為增加， 東部地區(qū)增幅最大。東中西部各地區(qū)企業(yè)購置土地面積分別增加 52.3%、5.8%和 18.7%，增幅分別比去年同期增加 102.5 個(gè)、32.7 個(gè)和 48.4 個(gè)百分點(diǎn)。 各地區(qū)完成開發(fā)土地面積均為負(fù)增長。1 季度，東中西部各地區(qū)企業(yè)完成開發(fā) 土地面積分

31、別減少 19.5%、23.1%和 45.6%，降幅均高于去年同期。 11 2.2. 20102010 年第年第 1 1 季度商品房新開工面積較快增加季度商品房新開工面積較快增加 2009 年全年，商品房施工面積和新開工面積增幅同比減少，竣工面積增幅同比 增加。其中，商品房施工面積 319649.54 萬平方米，同比增長 12.8%，增幅比去年 減少 3.2 個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積 115385.34 萬平方米，同比增加 12.5%，增 幅比去年增加 10.2 個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積 70218.76 萬平方米，同比增加 5.5%，增幅 比去年增加 9 個(gè)百分點(diǎn)。 2010 年第 1 季度，商品

32、房新開工面積 32300 萬平方米，同比增加 60.8%，比去 年同期增幅增加 77 個(gè)百分點(diǎn)，比上季度增幅減少 14 個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積 11117 萬平方米，同比增加 12%，比去年同期增幅減少 14 個(gè)百分點(diǎn)，比上季度增幅 減少 4 個(gè)百分點(diǎn)。 3.3. 地王頻現(xiàn)，成交持續(xù)升溫地王頻現(xiàn)，成交持續(xù)升溫 3 月北 X 土地市場十分活躍，住宅用地共成交 9 宗，規(guī)劃建筑面積 136.88 萬平 米，分別是 2009 年同期和 2008 年同期的 10.9 倍和 7.9 倍，環(huán)比上月增長 27.1%。 成交的住宅用地平均價(jià)格為 30660 元/平米，溢價(jià)率高達(dá) 123%，自 2010 年以

33、來溢價(jià) 率連續(xù)三個(gè)月超過 100%。3 月全國成交地塊總價(jià)排行榜 Top10 中，北 X 有 4 塊土地 入圍，并且是在兩會(huì)剛剛結(jié)束后的第一天內(nèi)連爆三個(gè)地王，充分說明了 X 城土地市 場的異?；鸨恍﹥?yōu)質(zhì)地塊仍受開發(fā)商追捧，開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期比較樂觀。 同時(shí)也表明開發(fā)商資金的充裕。 分區(qū)域來看，成交 9 宗住宅用地，其中城八區(qū)成交 4 宗，平均溢價(jià) 133%，遠(yuǎn)郊 區(qū)成交 5 宗，平均溢價(jià) 112%。遠(yuǎn)郊區(qū)成交平均溢價(jià)略低于城八區(qū)，城區(qū)地塊受關(guān)注 度較高，但由于城市擴(kuò)張，遠(yuǎn)郊區(qū)個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊也逐漸受到追捧，X 區(qū)馬駒橋亦莊 新城地塊成交溢價(jià)達(dá) 269%，為北 X 本月溢價(jià)率最高地 三、三、

34、XXXX 市場分析市場分析 XX 位于 XX 西北部 XX 山脈與 XX 山脈交匯處，是 XX 的中郊區(qū)，最南端距市中心 10 公里，在歷史上素有“X 師之枕”的美譽(yù)。區(qū)域面積 1343.5 平方公里，轄 15 個(gè) 鎮(zhèn)、2 個(gè)街道辦事處和北企公司，常住人口 82.9 萬。1999 年，X 撤縣設(shè)區(qū)，區(qū)政府 駐地設(shè)在城北街道辦事處（距市中心 34 公里） 。在 XX 各區(qū)縣的功能定位劃分中，X 屬于城市發(fā)展新區(qū)。根據(jù) 2005 年國務(wù)院批準(zhǔn)的北 X 城市發(fā)展總體規(guī)劃 ，X 新城 被確定為 XX 規(guī)劃建設(shè)的 11 個(gè)新城之一，功能定位是“重要的高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基 Comment A4: 注意：顯示

35、出本文 的地點(diǎn) 12 地，引導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能” 。同時(shí)，X 也是 2008 年北 X 奧運(yùn)會(huì)鐵人三項(xiàng)、公路自行車賽事的舉辦地和旅游服務(wù)區(qū)。未來一個(gè)時(shí)期， XX 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：全面推進(jìn)“三個(gè)首選之區(qū)” （投資創(chuàng)業(yè)首選之區(qū)、 旅游休閑首選之區(qū)、生活居住首選之區(qū)）建設(shè)，努力構(gòu)建一流的 XX 城市發(fā)展新區(qū)。 X 暢通便利，四通八達(dá)，城市鐵路、X 包鐵路、八達(dá)嶺、X 承高速公路、立湯快 速路縱觀南北，X 通鐵路、大秦鐵路、六環(huán)路、順沙公路橫跨東西，形成了 X 快速、 便捷、經(jīng)濟(jì)的交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)也為 X 居住的發(fā)展提供了良好的交通基礎(chǔ)。 XX 上風(fēng)上水，開發(fā)早，配

36、套全，規(guī)劃較為統(tǒng)一，從昂貴的高檔別墅到適合普通 居民的低檔住宅，一應(yīng)俱全。XX 首先是經(jīng)濟(jì)適用住房分布最集中的區(qū)域，回龍觀現(xiàn) 居住人口已達(dá) 30 萬，規(guī)化可居住人口 7080 萬，是中關(guān)村、金融街、高校人士選 房比較集中的區(qū)域和拆遷人口的疏散地。其次依托八達(dá)嶺高速路，城市快速路輕軌 方便、快捷、經(jīng)濟(jì)的交通方式，使其周圍的住宅完全可以作為第一住宅使用，比較 適合上班一族和拆遷人口居住。第三是北 X 別墅區(qū)相對(duì)集中的區(qū)域之一，主要分布 于立湯路和八達(dá)嶺高速路沿線，以碧水莊園等為代表。 未來預(yù)測：首先由于臨近中 關(guān)村，新興的高科技產(chǎn)業(yè)催生的快速致富階層，對(duì)別墅有很強(qiáng)的潛在需求，現(xiàn)有高 檔別墅供應(yīng)有限

37、，未來發(fā)展空間很大；第二由于臨近亞運(yùn)村、海淀區(qū)輻射面廣， 來自中關(guān)村 IT 界和學(xué)院派人士對(duì)像龍澤苑、金榜園、王府溫馨公寓這樣的中高檔住 宅項(xiàng)目需求較為強(qiáng)烈；第三由于 XX 優(yōu)美的自然景觀、低密度住宅的風(fēng)格、較低的房 價(jià)以及公共交通的便利條件，使得越來越多的上班族舍棄了“寧要城里一張床，不 要郊區(qū)一套房”的心理，不同檔次、不同價(jià)格的合理住宅布局，吸引了各個(gè)層次的 購房人。各方面的因素綜合起來，必然在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，有利于促進(jìn)該區(qū)域 的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 新的世紀(jì)，X 將圍繞“三園三區(qū)” ，即中關(guān)村科技園區(qū) X 園、中關(guān)村科技園區(qū)生 命科學(xué)園、小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園和以十三陵特區(qū)為龍頭的旅游服

38、務(wù)區(qū)、以回 龍觀和東小口經(jīng)濟(jì)適用房為主的文化居住區(qū)、以沙河高教園區(qū)為重點(diǎn)的教育產(chǎn)業(yè)區(qū)， 進(jìn)一步加快發(fā)展建設(shè)步伐，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極拓展服務(wù)領(lǐng)域，加快農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高對(duì)外開放的質(zhì)量和水平，加速城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 根據(jù) X 新城規(guī)劃，東沙河公園及 X 新城東部新區(qū)的濱水地區(qū)，將成為新城級(jí)城 市公共核心之一，該地區(qū)將建設(shè)成為兼具居住、旅游、休閑娛樂等綜合功能、生態(tài) 環(huán)境良好的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，該項(xiàng)目對(duì)于體現(xiàn)新城品質(zhì)具有重要意義。所以，綜合分 13 析項(xiàng)目具體情況及 XX 房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目具有良好的市場前景和較大的 發(fā)展空間。 Comment A5: Comment A6: 1

39、4 第四章第四章 一級(jí)開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度一級(jí)開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容及開發(fā)進(jìn)度 一、土地一級(jí)開發(fā)主要內(nèi)容一、土地一級(jí)開發(fā)主要內(nèi)容 從確定一級(jí)開發(fā)主體至土地入市交易，一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位具體承擔(dān)的任務(wù)主要 包括三大塊內(nèi)容，即前期手續(xù)辦理、實(shí)施征地拆遷及市政設(shè)施建設(shè)前期手續(xù)辦理、實(shí)施征地拆遷及市政設(shè)施建設(shè)，其制約關(guān)系如 下圖所示： 確定項(xiàng)目一級(jí) 開發(fā)主體 前期手續(xù) 征地、拆遷 實(shí)施 驗(yàn)收、入市 交易 市政咨詢 和建設(shè) 1、前期工作 前期工作包括有：辦理規(guī)劃意見書，進(jìn)行用地預(yù)審，編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告并申請(qǐng) 發(fā)改委的立項(xiàng)核準(zhǔn)批復(fù)，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。 2、征地 征地工作包括有：根據(jù)規(guī)劃意見書進(jìn)行釘樁，土

40、地勘測定界，組織征地補(bǔ)償談 判，組織村民代表會(huì)議，簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，征地報(bào)批及公告，辦理征地結(jié)案，取 得建設(shè)用地批準(zhǔn)書等。 3、拆遷 拆遷工作包括有：評(píng)估、拆遷公司招標(biāo)，入戶調(diào)查，進(jìn)行拆遷公示，制訂拆遷 補(bǔ)償安置方案，拆遷許可聽證，核發(fā)拆遷許可證，評(píng)估拆遷公司開展評(píng)估及拆遷補(bǔ) 償談判工作，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，房屋拆除，拆遷結(jié)案等。 4、市政建設(shè) 15 根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目市政方案綜合咨詢，委托施工圖設(shè)計(jì)、工程投招標(biāo)，組織施 工隊(duì)伍進(jìn)行市政基礎(chǔ)建設(shè)，市政工程驗(yàn)收結(jié)案。 5、土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收 土地一級(jí)開發(fā)工作完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行各種資料的整理，委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)成本 進(jìn)行審計(jì)，申請(qǐng)土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收等。 6

41、、土地入市交易 完成土地一級(jí)開發(fā)后，進(jìn)行地價(jià)評(píng)估及審核，入市交易。 二、本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排二、本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施的主要內(nèi)容包括：前期手續(xù)的辦理、征地的實(shí)施、拆 遷的實(shí)施、大市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。考慮項(xiàng)目目 前進(jìn)展情況、結(jié)合國家和 XX 的相關(guān)法律規(guī)范及辦理各種手續(xù)的順序、時(shí)間與可能性 編制土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案。 根據(jù) XX 土地整理儲(chǔ)備中心關(guān)于 XXXX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)（暨 XX 落新村建設(shè)）項(xiàng)目 土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)問題的函 （X 土整儲(chǔ)開函200815 號(hào)文、XX 國土資源局 X 分局 關(guān)于 XX 鎮(zhèn)中心起步區(qū)暨 XX 落新村建設(shè)土地一級(jí)開發(fā)

42、項(xiàng)目有關(guān)問題的請(qǐng)示 （X 國 土昌200877 號(hào)文及區(qū)政府批辦意見，考慮到本項(xiàng)目總用地及開發(fā)規(guī)模較大，為滿 足及時(shí)供地的需要，本項(xiàng)目將分四期滾動(dòng)實(shí)施。其中，一、二期授權(quán)北 X 恒銀房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司為主體實(shí)施，三、四期通過招標(biāo)確定主體實(shí)施，具體計(jì)劃安排為： 項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目一、二期土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)后，一期項(xiàng)目啟動(dòng)；一期項(xiàng) 目取得征地批復(fù)后二期項(xiàng)目啟動(dòng)；同時(shí)爭取通過招標(biāo)方式取得項(xiàng)目三、四期土地一 級(jí)開發(fā)授權(quán)；取得三、四期授權(quán)，同時(shí)二期項(xiàng)目完成拆遷量 30%后三期項(xiàng)目啟動(dòng)； 三期項(xiàng)目完成拆遷量 50%后四期項(xiàng)目啟動(dòng)。 項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總面積 101.94 公頃，具體分期情況如下圖所示： C

43、omment A7: 具體流程 16 各期用地及規(guī)劃指標(biāo)情況見下表。 表表 4 41 1：各期用地及規(guī)劃指標(biāo)一覽表：各期用地及規(guī)劃指標(biāo)一覽表 一期二期三期四期合計(jì) 總用地面積 369300 192300 95900 361900 1019400 建設(shè)用地面積 27580014200076100246500740400 代征地面積 93500 50300 19800 115400 279000 容積率 1.57 1.57 1.63 1.38 1.52 總建筑面積 4335002234501240503413201122320 其中：地上建筑面積其中：地上建筑面積 4335002234501240

44、503413201122320 住宅住宅 282300 18165084450313300861700 二類住宅 249000 181650 84450 269400 784500 公共服務(wù) 213002460045900 配套中小學(xué) 120001930031300 公共設(shè)施公共設(shè)施 151200418003960028000260600 商業(yè)金融 151200418003960028000260600 計(jì)劃進(jìn)度編制的起始時(shí)間為 0，以季度為單位編制，一級(jí)開發(fā)企業(yè)完成一、二 期授權(quán)工作之日對(duì)應(yīng)進(jìn)度計(jì)劃 0 點(diǎn)。項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)度安排如下圖所示： 17 1 12 23 34 45 56 67 78 89 91 10 01 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 71 18 8 1 1確確定定一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)主主體體 2 2地地質(zhì)質(zhì)災(zāi)災(zāi)害害危危險(xiǎn)險(xiǎn)性性評(píng)評(píng)估估 3 3辦辦理理環(huán)環(huán)境境評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)批批復(fù)復(fù) 4 4辦辦理理交交通通評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)批批復(fù)復(fù) 5 5辦辦理理規(guī)規(guī)劃劃手手續(xù)續(xù) 6 6辦辦理理項(xiàng)項(xiàng)目目核核準(zhǔn)準(zhǔn)手手續(xù)續(xù) 7 7建建設(shè)設(shè)用用地地預(yù)預(yù)審審 8 8簽簽訂訂征征地地補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置協(xié)協(xié)議議 9 9交交費(fèi)費(fèi)、取取得得用用地地批批復(fù)復(fù) 1 10