1、第七講 物業(yè)服務合同,第一節(jié) 物業(yè)服務合同概述第二節(jié) 物業(yè)服務合同的分類第三節(jié) 物業(yè)服務合同簽訂要點第四節(jié) 物業(yè)服務合同的變更與解除第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘與解聘,第七講 物業(yè)服務合同,第一節(jié) 物業(yè)服務合同概述,一、物業(yè)服務合同的含義,物業(yè)服務合同的含義： 1.物業(yè)服務合同是一種非典型合同，在合同法中沒有單獨設立該類型合同。 2.物業(yè)服務合同的簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關系。 3.物業(yè)服務合同應當采用書面形式。,二、物業(yè)服務合同的特征,1.物業(yè)服務合同是當事人意思表示一致的產(chǎn)物。 2.物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提。 3.物業(yè)服務合同是有償?shù)摹?4.物業(yè)

2、服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。 5.物業(yè)服務合同是勞務合同。 6.物業(yè)服務合同受到較多的國家干預。,最主要的特征： 業(yè)主是個群體，但要形成一個聲音，達成一致的意見。,三、物業(yè)服務合同的作用,1.業(yè)主自治自律與物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)一、專業(yè)化管理相結合。這個結合點就是合同。 2.確立業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中權利義務的法律依據(jù)。如收費。,四、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容,1.物業(yè)管理事項； 2.服務質(zhì)量； 3.服務費用； 4.雙方的權利義務； 5.專項維修基金的管理和使用； 6.物業(yè)管理用房； 7.合同期限； 8.違約責任。,第二節(jié) 物業(yè)服務合同的分類,一、物業(yè)服務合同的分類,1.前期物業(yè)服務

3、合同； 2.前期物業(yè)管理服務協(xié)議； 3.物業(yè)服務合同。,二、前期物業(yè)服務合同,1.甲、乙方： 甲方：開發(fā)商或建設單位 乙方：經(jīng)招投標選聘的物業(yè)管理公司,2.簽訂日期 在開發(fā)商取得預售許可證（期房）或現(xiàn)房銷售之前。,二、前期物業(yè)服務合同,3.合同期限 （1）物業(yè)管理條例規(guī)定，到業(yè)主大會成立，選出業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)管理公司，簽訂新的物業(yè)服務合同時止。 （2）應有最長期限，如不超過23年。保護業(yè)主利益。 （3）也應有最短期限，不短于1年。保護物業(yè)公司利益。,1.從業(yè)主入住到成立業(yè)主大會這段時間，以及物業(yè)建設階段，都需要物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。這個階段的物業(yè)管理為前期物業(yè)管理。 2.前期物業(yè)

4、管理與通常情況下物業(yè)管理的不同特征。 3.前期物業(yè)服務合同對日后物業(yè)管理能否正常實施的影響。,二、前期物業(yè)服務合同,4.前期物業(yè)服務合同的特征： (1)由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂； (2)前期物業(yè)服務合同是一種過渡性質(zhì)的合同； (3)前期物業(yè)服務合同是一種要式合同。 要式合同是指法律要求必須具備一定的形式和手續(xù)的合同。,二、前期物業(yè)服務合同,三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議,1.甲、乙方 甲方：開發(fā)商、或開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司、或開發(fā)商和開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。 乙方：購房人。,2.簽訂時間： 購房人在簽訂購房合同前。 3.協(xié)議期限： 同前期物業(yè)服務合同。,三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議,1.購房人（

5、業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預售）合同時，應同時簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。 物業(yè)管理條例第二十五條規(guī)定 2.該協(xié)議的目的是保障前期物業(yè)管理活動當事人（包括業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)雙方）的合法權益，減少物業(yè)管理糾紛。 3.前期物業(yè)管理協(xié)議有效期：從房屋出售之日起，至業(yè)主委員會成立后與其選定的物業(yè)管理公司簽訂新的物業(yè)服務合同生效為止。,三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議,4.前期物業(yè)管理服務協(xié)議的基本特征： (1)購房人在購房時必須同時簽訂協(xié)議； (2)協(xié)議的基本內(nèi)容應與前期物業(yè)服務合同一致； (3)協(xié)議應在政府主管部門備案； (4)協(xié)議的內(nèi)容必須對所有購房人一致。,三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議,四、物業(yè)服務合同,1.業(yè)主

6、委員會成立，標志著前期物業(yè)管理的結束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段。 2.業(yè)主委員會應聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理公司，并簽訂物業(yè)服務合同。 3.合同的雙方為業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。委托管理期限由雙方協(xié)議商定，一般為3年。 4.物業(yè)服務合同簽訂后，前期物業(yè)服務合同與前期物業(yè)管理服務協(xié)議同時終止。 5.委托期滿，需要再次決定是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理公司。,五、專項服務的委托合同,1.物業(yè)服務企業(yè)可以將綠化、保安、保潔等服務委托給其他專業(yè)的服務公司承擔。 2.這些專項服務的委托合同不屬于物業(yè)服務合同，雖然它們和物業(yè)管理活動相關。,六、三個物業(yè)服務合同的差異,第

7、三節(jié) 物業(yè)服務合同簽訂要點,一、物業(yè)服務合同簽訂時的要點,目前政府制訂了全國性的物業(yè)服務合同示范文本。簽訂合同時可以參照政府頒布的示范文本為基礎。 簽訂合同時需要注意以下四個要點： 1.“宜細不宜粗的原則”； 2.不應有無償無限期的承諾； 3.合同的簽訂既要實事求是，更要留有余地； 4.要明確違約責任的界定及爭議的解決方式（仲裁或 訴訟）。,二、“宜細不宜粗”的原則,一般物業(yè)服務合同中對委托的管理服務應包括五個層次的約定： 1.針對委托項目的約定； 2.該委托項目的具體內(nèi)容； 3.該委托項目的管理服務的質(zhì)量標準； 4.該委托項目的管理和服務費用； 5.對物業(yè)服務企業(yè)的獎懲約定條款。,三、不應有

8、無償無期限的承諾,1.物業(yè)管理本質(zhì)上講是有償服務，無償提供服務是福利制的產(chǎn)物，不是市場經(jīng)濟的要求。 2.無償服務會導致住用人之間享受到的服務不一致。 3.無償提供服務在實踐中證明是有害、行不通的。 4.物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，實踐中也是難以做到的。,四、既要實事求是，更要留有余地,1.物業(yè)服務企業(yè)要量力而行。 2.分期建設項目，對各建成使用期的物業(yè)管理承諾。 3.各項承諾要恰到好處，留有余地；寧可不足，不可過頭。,五、要明確違約責任的界定及爭議的解決方式,1.明確各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責任以及承擔相應責任的前提條件。 2.要明確解決問題的方式和途徑，有時要

9、事先約定解決的期限及費用的處理等條款。 3.三層解決方式：協(xié)商；調(diào)解；仲裁或訴訟。,第四節(jié) 物業(yè)服務合同的變更與解除,一、物業(yè)服務合同的變更,物業(yè)服務合同的變更是指合同生效后，在履行過程中，因合同簽訂時所依據(jù)的主客觀情況或條件發(fā)生變化，由雙方當事人依據(jù)法律法規(guī)和合同規(guī)定對原合同內(nèi)容進行的修改或補充。 合同的變更有兩種情況： 1.一方先提出變更自己的權利義務，另一方只作與之相對應的變更。 2.雙方同時提出合作變更，一方變更條款時，另一方作相應變更。 無論何種變更，都要求雙方協(xié)商一致。,二、物業(yè)服務合同的解除,合同的解除是指在合同的有效期內(nèi)，依法終止合同的權利義務關系，終止合同的履行。 物業(yè)服務合同解除的主要原因有： 1.約定解除合同的條件成立。 2.事后協(xié)商解除。 3.因物業(yè)服務企業(yè)被吊銷資質(zhì)、解散、撤銷、破產(chǎn)等不再具備簽訂合同的主體資格的原因。 4.合同期限屆至。 5.其他原因。,第五節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘與解聘,一、物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘,物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘有兩種情況： 1.首次業(yè)主大會召開后，對原開發(fā)商聘用的物業(yè)服務企業(yè)的再次聘用。 2.業(yè)主大會對原聘用的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理委托期限到期后的再次聘用。 是否續(xù)聘，要充分考慮廣大業(yè)主的意見。,二、物業(yè)服務企業(yè)的解聘,物業(yè)服務企業(yè)的解聘也