1、4.0 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析4.1 項(xiàng)目基本要素本項(xiàng)目擬投資1.5億元，建設(shè)安徽印刷物資商城、商務(wù)酒店、辦公綜合體。其中：1-4層為商城，地上二幢27層、一幢28層。計(jì)劃開發(fā)總建筑面積60545平方米，其中商城10008平方米，辦公樓30180平方米，酒店15126平方米，地下5231平方米，地下停車位420，建筑密度36.55%，綠地率14%，容積率為6.24，上述面積為規(guī)劃設(shè)計(jì)面積，最終以規(guī)劃審批的實(shí)際面積為準(zhǔn)。4.2 總開發(fā)收益計(jì)算根據(jù)地塊所處的位置，區(qū)域目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，以及未來的發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)其物業(yè)銷售平均價(jià)格:商鋪均價(jià)不低于8000元每平方米，寫字樓均價(jià)不低于5000元每平方米。物業(yè)

2、類型建筑面積可使用面積（）（除分配遠(yuǎn)東房產(chǎn)）均價(jià)（元/）銷售金額（萬元）商業(yè)10008720880005766.4寫字樓4530644106550024258.3地下層52314231133位*3萬/位399合計(jì)605455554530423.7收益額合計(jì)：30423.7由以上計(jì)算可得，在上列物業(yè)銷售完畢的情況下，項(xiàng)目的開發(fā)總收益為304237萬元。4.3 項(xiàng)目總投資各項(xiàng)成本費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)周期為2年，前期投資財(cái)務(wù)成本未計(jì)序號(hào)費(fèi)用名稱大 類面積/萬平方米取值（元平方米）總額（萬元）一土地出讓金補(bǔ)償費(fèi)按可售房產(chǎn)面積12.8畝每畝200地價(jià)2560二前 期費(fèi) 用報(bào)建費(fèi)（配套、教育附加費(fèi)）605451

3、801089.8地質(zhì)勘察費(fèi)60545848.4規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)200.0消防專項(xiàng)費(fèi)60545318.2測繪放線驗(yàn)收費(fèi)60545530.3施工圖審查費(fèi)6054516.1三 工程建設(shè)成本土建工程費(fèi)用5530618009955.1土建工程費(fèi)用523128001464.7工程監(jiān)理費(fèi)605451060.5電增容管線費(fèi)80.0自來水管網(wǎng)工程費(fèi)40.0綠化景觀工程100.0精裝（45306-1200-9000）351065001755.3四合計(jì)17408.4萬元五間接費(fèi)用房屋銷售費(fèi)2%30423.7608.5開發(fā)管理費(fèi)用1%19979.9199.8不可預(yù)見費(fèi)2%19979.9399.6小計(jì)1207.9六總費(fèi)用四

4、五18616.3萬元4.4 靜態(tài)投資利潤本項(xiàng)目總投資18616.3萬元，可銷售房產(chǎn)51314平方米（去除分配遠(yuǎn)東公司房產(chǎn)），其中：寫字樓44106平方米，平均售價(jià)每平方米5500元，寫字樓銷售收入：44106平方米5500元=24258.3萬元。商鋪7208平方米，平均售價(jià)每平方米8000元，商鋪銷售收入：7208平方米8000元=5766.4萬元地下層收入：按可售車位133*3=399萬元合計(jì)銷售總收入：30423.7萬元稅后銷售收入：27381.3萬元靜態(tài)投資利潤：稅后銷售收入減項(xiàng)目總投資27381.3萬元16438.8萬元=10942.5萬元4.5 投資回報(bào)率：10942.518616.3=58.8%盈虧平衡點(diǎn)分析：18616.327381.3=68%5.0 綜論：由于本項(xiàng)目是工業(yè)用地集約利用項(xiàng)目，資金進(jìn)入門檻較低，較同等地產(chǎn)項(xiàng)目，資金的財(cái)務(wù)成本低，雖然是受部分政策限制的商業(yè)地產(chǎn)，也是政府集約利用土地的一個(gè)新政，可以說是一個(gè)難得的項(xiàng)目。從項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析，銷售達(dá)到68%時(shí)就可以收回投資。從項(xiàng)目盈利最大值考慮，本項(xiàng)目應(yīng)注重商鋪市