1、,中國(guó)20強(qiáng) 房地產(chǎn)企業(yè)分析,一、萬(wàn)科,1、中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營(yíng)住宅物業(yè)發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。 2、萬(wàn)科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略等。 3、公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。 4、公司的增長(zhǎng)方式由規(guī)模速度增長(zhǎng)向質(zhì)量效益增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場(chǎng)調(diào)整期的平穩(wěn)增長(zhǎng)。 5、1992?2008年公司收入和凈利潤(rùn)的復(fù)合增速分別為28.

2、7%和33.6%。,二、保利地產(chǎn),1、公司最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其資源優(yōu)勢(shì)。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國(guó)各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國(guó)各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。 2、土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，保利地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增至3200萬(wàn)平方米，在一、二線城市形成全國(guó)性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲(chǔ)備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì)。 3、公司成長(zhǎng)性好，增長(zhǎng)迅猛。過(guò)去五年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 4、良好的執(zhí)行力將

3、保證公司高速發(fā)展。,三、中海地產(chǎn),1、公司是具有央企背景的中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢(shì)明顯。 2、公司憑借母公司中國(guó)建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。 3、公司實(shí)施全國(guó)性的品牌擴(kuò)張策略，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，過(guò)去六年實(shí)現(xiàn)凈利40%以上的復(fù)式增長(zhǎng)。 4、公司共擁有土地儲(chǔ)備約3450萬(wàn)平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。 6、資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過(guò)300億元。,1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；拈_發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時(shí)間內(nèi)將其業(yè)

4、務(wù)從廣州市快速?gòu)?fù)制到全國(guó)24個(gè)中心城市。 2、公司是中國(guó)內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備最多的開發(fā)商，公司在內(nèi)地30個(gè)城市擁有近6000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中土地儲(chǔ)備超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市達(dá)11個(gè)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。 3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá)303億元，預(yù)計(jì)已鎖定2009年和2010年業(yè)績(jī)的80%和50%。恒大從2009年開始業(yè)績(jī)有爆發(fā)式增長(zhǎng)，2008.2010年的凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率有望超過(guò)200%。,四、恒大地產(chǎn),五、中糧地產(chǎn),1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對(duì)公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性。工業(yè)地產(chǎn)

5、穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)兼具穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性。 3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模和布局均取得重大突破。 4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。 5、財(cái)務(wù)彈性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢(shì),六、招商地產(chǎn),1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國(guó)資委重點(diǎn)支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí)力強(qiáng)，并實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。 2、公司在深圳擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌知名度，深圳市場(chǎng)占有率達(dá)5%。本地購(gòu)房者的品牌忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。 3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長(zhǎng)是招商地產(chǎn)重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 4、公司實(shí)施

6、開發(fā)+經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)模式使得公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。此外，融資渠道日趨多元化。 5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲(chǔ)備超過(guò)50%位于一線城市，土地成本較低。,七、金地集團(tuán),1、深圳國(guó)資背景，項(xiàng)目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)管理能力等方面優(yōu)勢(shì)明顯。 2、嘗試通過(guò)平安信托進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資渠道多元化。 3、土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn)定。新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備毛利率水平高于存量。 4、成功開發(fā)多個(gè)“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。 5、公司面對(duì)市

7、場(chǎng)調(diào)整時(shí)，保持敏感和靈活的策略，保證了財(cái)務(wù)安全。,八、北辰實(shí)業(yè),1、唯一一家同時(shí)在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。 2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開發(fā)項(xiàng)目及所有的持有物業(yè)項(xiàng)目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。 3、物業(yè)發(fā)展是公司未來(lái)收入增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，長(zhǎng)沙三角洲將是未來(lái)5年公司主要的贏利增長(zhǎng)點(diǎn)。 4、投資并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積達(dá)120萬(wàn)平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過(guò)15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。 5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。,九、華潤(rùn)置地,1、母公司華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)資委直屬企業(yè)，同時(shí)也是萬(wàn)科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力雄厚。 2、華潤(rùn)置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)

8、發(fā)展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其主要的運(yùn)營(yíng)模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬(wàn)象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預(yù)計(jì)未來(lái)投資物業(yè)對(duì)總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%，能有效增強(qiáng)公司抗周期波動(dòng)能力。4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤(rùn)置地獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2004年以來(lái)，母公司共六次向華潤(rùn)置地注入地塊和項(xiàng)目，總計(jì)1450萬(wàn)平方米。而華潤(rùn)置地則用股權(quán)作為對(duì)價(jià)，成功融資超過(guò)100億元。 5、拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn),1、中國(guó)人壽、中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。 2、公司在環(huán)渤海

9、灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其連續(xù)六年在北京住宅市場(chǎng)占有率第一，目前市場(chǎng)占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來(lái)自北京。 3、土地儲(chǔ)備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤?！睘楹诵模鸩竭M(jìn)入長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)。土地儲(chǔ)備超過(guò)1260萬(wàn)平方米，78%的土地儲(chǔ)備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。 4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額將達(dá)約140億元，年增幅達(dá)222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá)32%。 5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長(zhǎng)提供保證。,1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬(wàn)平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。 2、資產(chǎn)質(zhì)量

10、優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級(jí)酒店和甲級(jí)商用物業(yè)，成熟運(yùn)營(yíng)多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個(gè)物業(yè)已具有極高的品牌價(jià)值和市場(chǎng)知名度。 3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。 4、公司在2009.2010年的贏利可見(jiàn)度較高。而公司40.6億元巨資購(gòu)買的北京廣渠門地塊將對(duì)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場(chǎng)份額有著重要影響。,十一、方興地產(chǎn),十二、金融街地產(chǎn),1、公司是北京國(guó)資背景，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，營(yíng)利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。 2、公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

11、資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)率占到10%。 3、投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，并在2010年進(jìn)入收獲期。,1、具有較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營(yíng)模式。 2、在廣州地區(qū)具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過(guò)80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)下降。 3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過(guò)80億元，2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。 4

12、、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來(lái)源，2009年中期時(shí)占到總營(yíng)業(yè)收入的5%。 5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲(chǔ)備，與雅居樂(lè)和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。,十三、富力地產(chǎn),1、擅長(zhǎng)發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 2、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)大量購(gòu)買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。此外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù)安全。 3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤(rùn)率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品影響力。 4、北京市場(chǎng)的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。 5、2009年銷售額達(dá)15

13、0億元，較2008年增長(zhǎng)58%。未來(lái)兩年贏利能見(jiàn)度較高，復(fù)合增速超過(guò)30%。 6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。,十四、合生創(chuàng)展,1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過(guò)去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。 3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購(gòu)，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。 4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和

14、施工，使成本得到有效控制，提升贏利。,十五、碧桂園,1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營(yíng)中高檔住宅物業(yè)，在長(zhǎng)三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。 2、土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)。 3、在浙江的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)城市的市場(chǎng)占有率均排名第一。 4、融資手段靈活,而多個(gè)聯(lián)營(yíng)公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 5、銷售快速增長(zhǎng)，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長(zhǎng)235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長(zhǎng)提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷售及利潤(rùn)增長(zhǎng)可達(dá)30%及35%。,十六、綠城中國(guó),1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場(chǎng)

15、定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國(guó)多個(gè)城市。 2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場(chǎng)主導(dǎo)力，在重慶住宅市場(chǎng)銷售額連續(xù)五年排名第一。 3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。 4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對(duì)于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。 5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營(yíng)效率。 6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。 7、增長(zhǎng)性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長(zhǎng)60%。,十七、龍湖地產(chǎn),1、公司具有獨(dú)特的營(yíng)利模式，其以租售并舉的營(yíng)利策略來(lái)發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金

16、流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績(jī)穩(wěn)定性。 2、公司立足于內(nèi)地高增長(zhǎng)的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場(chǎng)”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功率大大提高。 3、通過(guò)與當(dāng)?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為500元/平方米。 4、營(yíng)利能力較強(qiáng),毛利潤(rùn)率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。,十八、寶龍地產(chǎn),1、獨(dú)特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。 2、在改造爛尾樓項(xiàng)目積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)爛尾項(xiàng)目。 3、主營(yíng)北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。 4、項(xiàng)目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤(rùn)率超過(guò)40%。 5、現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。 6、公司和潘石屹的品牌知名度高。 7、銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，效率較高。