1、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的影響因素分析摘要 房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是反映一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的重要指標(biāo)。本文通過(guò)分析我國(guó)1990年到2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)，找出該指標(biāo)的變化趨勢(shì)，并找到影響我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)變化的主要原因，即國(guó)民總收入、國(guó)民生產(chǎn)總值和全國(guó)總?cè)丝凇Ｍㄟ^(guò)建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型和利用spss 軟件分析變量間的相關(guān)性, 可以使我們了解變量之間的密切程度, 并給事物之間的關(guān)系做出定性的分析。任何事物的存在都不是孤立的, 而是相互聯(lián)系、相互制約的。最后得出結(jié)論：國(guó)民總收入和總?cè)丝诘亩嗌偈怯绊懳覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增漲的重要因素。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 影響因素 計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型一、 引

2、言2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路高歌猛進(jìn)，一時(shí)間“房地產(chǎn)”成了全社會(huì)共同關(guān)注的敏感詞匯。政府也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是由于種種原因總是收效不大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)依然迅速。根據(jù)2009年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示2009年全年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36241.81億元，按名義價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)16.1，高出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率7.4 個(gè)百分點(diǎn)。下面來(lái)看根據(jù)今年年統(tǒng)計(jì)局資料數(shù)據(jù)給出的我國(guó)歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額情況及相關(guān)自變量的數(shù)據(jù)指標(biāo)二、 指標(biāo)選擇1、 國(guó)民總收入：又稱為國(guó)民總產(chǎn)值（gross national product，簡(jiǎn)寫(xiě)成gnp），是指一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)所生產(chǎn)的

3、最終產(chǎn)品（包括產(chǎn)品和）的市場(chǎng)價(jià)值的總和。2、 國(guó)民生產(chǎn)總值：國(guó)民生產(chǎn)總值是指一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）所有常住機(jī)構(gòu)單位在一定時(shí)期內(nèi)（年或季）收入的最終成果。3、 全國(guó)總?cè)丝冢喝丝诘亩嗌儆绊懼覈?guó)的人口結(jié)構(gòu)，人口結(jié)構(gòu)會(huì)影響中國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，房地產(chǎn)供求會(huì)間接的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。三、 模型構(gòu)建（一） 數(shù)據(jù)處理表1： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增漲及相關(guān)影響因素以上數(shù)據(jù)均來(lái)源于中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（二）模型設(shè)定線性回歸模型的一般形式y(tǒng)=0+1x1+2x2+pxp+ e（三）作散點(diǎn)圖檢驗(yàn)自變量與因變量相關(guān)關(guān)系我們通過(guò)散點(diǎn)圖描述兩變量間的大致關(guān)系，反映出變量間的關(guān)系形態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與國(guó)民總收入的相關(guān)關(guān)系作圖

4、如下:圖1: 兩者呈正線性相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與國(guó)民生產(chǎn)總值的相關(guān)關(guān)系作圖如下，圖2：兩者呈正線性相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與總?cè)丝诘南嚓P(guān)關(guān)系作圖如下，圖3：兩者呈非線性相關(guān)（四）雙變量相關(guān)分析相關(guān)系數(shù)的計(jì)算有三種：pearson相關(guān)系數(shù)、kendall相關(guān)系數(shù)、spearman相關(guān)系數(shù)。圖4 pearson 相關(guān)系數(shù)pearson相關(guān)系數(shù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與國(guó)民總收入的相關(guān)系數(shù)為0.614 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的相關(guān)系數(shù)0.614 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與總?cè)丝诘南嚓P(guān)系數(shù)0.348 國(guó)民總收入與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的相關(guān)系數(shù)是1 國(guó)民總收入與總?cè)丝诘南嚓P(guān)系數(shù)是0.867 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與總?cè)丝诘南嚓P(guān)系數(shù)

5、是0.868 以上幾個(gè)相關(guān)系數(shù)在1%的置信水平上都很顯著，結(jié)果驗(yàn)證了五個(gè)變量之間顯著的高度正相關(guān)關(guān)系。圖5 kendall i 相關(guān)系數(shù)kendall i相關(guān)系數(shù) 輸出的kendall i相關(guān)系數(shù)，可見(jiàn)上述的幾個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)在數(shù)值上都略有提高，仍然表現(xiàn)為非常顯著的高度正相關(guān)。圖6 spearman 相關(guān)系數(shù)spearman 相關(guān)系數(shù) 結(jié)果同樣驗(yàn)證了四個(gè)變量之間顯著的高度正相關(guān)關(guān)系（五）線性回歸分析圖11 標(biāo)準(zhǔn)化殘差的直方圖圖 12標(biāo)準(zhǔn)化殘差的正態(tài)概率圖圖13 殘差與因變量的散點(diǎn)圖 圖14 回歸分析相關(guān)輸出的保存1.選擇enter的回歸方法，將independent列表中所有變量不加選擇地

6、放入回歸方程中，得到以下：圖2是模型信息的匯總，內(nèi)容依次為復(fù)相關(guān)系數(shù)r，r，調(diào)整r，回歸標(biāo)準(zhǔn)差和dw統(tǒng)計(jì)量。圖 7 回歸方法及變量選擇圖8 模型信息的匯總 由上圖可知不是自相關(guān)從回歸的結(jié)果來(lái)看（見(jiàn)圖8），由于有多個(gè)變量，因此選擇調(diào)整后的r2，可決定系數(shù)r2=0.464，認(rèn)為模型的擬合程度較好。圖9為方程顯著性的方差分析，總平方和的自由度為21，回歸平方和的自由度為2，殘差平方和的自由度為19，f統(tǒng)計(jì)量為10.098，顯著水平sig.為0.001，說(shuō)明方程非常顯著，所有自變量作為一個(gè)整體對(duì)因變量有顯著影響。 圖9 方差分析 圖10 回歸系數(shù)及多重共線性診斷結(jié)果，觀察顯著性水平一列，可見(jiàn)大部分變量

7、都不顯著，容忍度很低，而且方差擴(kuò)大因子都很大，vif10，上述結(jié)果表明模型不存在多重共線性問(wèn)題。國(guó)民總收入的t的顯著性概率為0.010.05,表示國(guó)民總收入的的系數(shù)與0有顯著性差異，國(guó)民總收入應(yīng)當(dāng)作為解釋變量出現(xiàn)在方程中。由圖10得出多元線性回歸方程：y=8972.230+0.210x1+2.568x3四、 檢驗(yàn)結(jié)果分析通過(guò)上述分析可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)模型成立。由于x1的系數(shù)是0.21，在樣本期間，即1990-2011年間，保持其他變量不變，平均而言，國(guó)民總收入每增加1%，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額增加0.21%由于x3的系數(shù)用2.568表示，在樣本期間即1990-2011年間，保持其他變量不變，平均而言，全國(guó)總?cè)丝诿吭黾?%，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額增加2.568%。綜上所述我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額主要受?chē)?guó)民總收入和總?cè)丝诘挠绊?。五?結(jié)論 隨著改革開(kāi)放的步伐，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始了持續(xù)穩(wěn)定迅速的增長(zhǎng)，國(guó)民總收入從1990年的18718.32億元到2011年468562.38億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也逐年增長(zhǎng)，我國(guó)的總?cè)丝谝仓鹉暝鲩L(zhǎng)，在這樣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額由1990年的609.32億元到2011年61796.89億元且呈逐年增