1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程,一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別 二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程 1、 市場調(diào)研 2、 商業(yè)分析 3、 商業(yè)定位 4、 商業(yè)規(guī)劃 5、 主力店談判 6、 建筑規(guī)劃 7、 營銷推廣 8、 開發(fā)模式 9、 店鋪銷售 10、商業(yè)招商 11、商業(yè)運(yùn)營管理 三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的十大誤區(qū),目 錄,一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別,1、地 理 位 置 2、目 標(biāo) 顧 客 3、功 能 用 途 4、消 費(fèi) 環(huán) 節(jié) 5、物 業(yè) 要 求 6、產(chǎn) 品 設(shè) 計 7、銷 售 營 銷 8、投 資 回 報 9、專 業(yè) 程 度 10、綜 合 實力,二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主要內(nèi)容及流程,1、市場調(diào)研,（1）消費(fèi)者調(diào)研 年齡結(jié)構(gòu) 性

2、 別 婚姻狀況 收入水平 學(xué)歷狀況 價格需求 品種需求 購物里程 業(yè)態(tài)選擇 消費(fèi)頻次 消費(fèi)支出 交通工具 消費(fèi)動機(jī) 潛在需求 購物行為分析,（2）經(jīng)營者調(diào)研 分布地段 經(jīng)營狀況 價 格 帶 銷售額 經(jīng)營模式 經(jīng)營實力 經(jīng)營場所需求 市場空間 發(fā)展計劃 品牌資源 經(jīng)營商貨源 主力店資源 合作條件 配套業(yè)種資源,2、商業(yè)分析,（1）城市經(jīng)濟(jì)分析 地區(qū)發(fā)展地位 GDP增長及占比 社會消費(fèi)零售額 人 口 狀 況 居民可支配收入 職工平均工資 居民恩格爾系數(shù) 人均消費(fèi)支出,（2）地段分析 區(qū)域特質(zhì) 區(qū)域地位 城市規(guī)劃 人口狀況 基礎(chǔ)設(shè)施 交通狀況 潛在顧客及購買力 （3）周邊商圈分析 商圈分布 商圈規(guī)模

3、 商業(yè)氣氛 商圈特點(diǎn) 商圈輻射效應(yīng) 市場容量分析 形態(tài)結(jié)構(gòu) 競爭力分析 發(fā)展趨勢,（4）競爭對手分析 商業(yè)分布 經(jīng)營定位 經(jīng)營規(guī)模 銷售狀況 贏利狀況 商品分布 樓層分布 經(jīng)營業(yè)態(tài)和品類 商場環(huán)境 營銷特點(diǎn) 員工狀況 管理團(tuán)隊 （5）項目SWOT分析 優(yōu)勢 劣勢 風(fēng)險 機(jī)會,3、商業(yè)定位,（1）主題定位 （2）目標(biāo)市場定位 （3）規(guī)模定位 （4）業(yè)態(tài)定位 （5）功能定位 （6）檔次定位 （7）招商策略定位,4、商業(yè)規(guī)劃,（1）功能組合 購物餐飲休閑 購物餐飲休閑娛樂 購物餐飲休閑娛樂商務(wù) ,（2）業(yè)態(tài)組合 百貨大賣場 百貨專業(yè)店 大賣場專業(yè)店 大賣場品牌店 百貨餐飲 百貨大賣場餐飲 百貨專業(yè)店

4、餐飲 大賣場品牌店餐飲 ,（3）商業(yè)布局規(guī)劃 垂直布局 平面布局 區(qū)域布局 （4）業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃 （5）商業(yè)動線規(guī)劃 水平動線 垂直動線 人流動線 車流動線 貨流動線 （6）交通規(guī)劃 垂直交通 水平交通 室內(nèi)交通 室外交通,（7）商業(yè)空間規(guī)劃 層高 柱距 荷載 平面空間 電梯位置 配套用房 主樓與輔樓關(guān)系 （8）二次裝修及美陳設(shè)計 （9）配套設(shè)施的規(guī)劃,商業(yè)規(guī)劃的六項原則 （1）市場調(diào)查是前提 （2）商業(yè)定位是依據(jù) （3）設(shè)施配套是重點(diǎn) （4）經(jīng)營管理是目標(biāo) （5）多方溝通是保障 （6）投資策略要兼顧,5、主力店談判,（1）主力店的作用 強(qiáng)大的品牌號召力 強(qiáng)大的聚客能力 提升租金及售價 提升招商

5、條件 提升項目形象 提升物業(yè)價值 穩(wěn)定租金收益 （2）主力店的不利影響 （3）主力店的談判時機(jī) （4）主力店談判對整個項目運(yùn)作的重要意義,6 、建筑規(guī)劃,（1）總平面規(guī)劃 （2）交通規(guī)劃 （3）室內(nèi)平面規(guī)劃 （4）外立面規(guī)劃 （5）配套設(shè)施規(guī)劃 （6）經(jīng)營區(qū)域與輔助用房規(guī)劃,7 、營銷推廣,（1）圍繞商鋪銷售的營銷 （2）圍繞招商的營銷 （3）開業(yè)前后的營銷 （4）日常經(jīng)營的營銷 （5）營銷的核心 賣點(diǎn)的整合 針對性的推廣方案,8 、開發(fā)模式,（1）三種主要的開發(fā)模式 分割銷售 租售配合 只租不售 （2）正確選擇開發(fā)模式的戰(zhàn)略意義 銷售與經(jīng)營 整體經(jīng)營與分散經(jīng)營 返租和經(jīng)營成本 返租期限與經(jīng)營

6、 資金回收與長期經(jīng)營（物業(yè)升值） 租售策略與主力店的引進(jìn) ,9 、店鋪銷售,（1）市場調(diào)查 （2）店鋪分割 （3）定價及銷售次序 （4）商業(yè)元素的整合 （5）商業(yè)賣點(diǎn)提煉 （6）獨(dú)立經(jīng)營或后期經(jīng)營的支撐,10 、商業(yè)招商,（1）招商基本步驟 組建團(tuán)隊 專業(yè)調(diào)查 目標(biāo)甄選 條件設(shè)定 談判簽約 商裝組織 開業(yè)準(zhǔn)備 （2）招商次序的設(shè)定 主力店 次主力店 專業(yè)店 配套動能店 品牌店,11 、商業(yè)運(yùn)營管理,（1）商業(yè)動線與品牌布局的完善 （2）商業(yè)招商與調(diào)整 （3）日常業(yè)務(wù)管理：銷售 庫存 價格 品種 質(zhì)量 陳列 （4）營銷策劃 （5）賣場管理：營業(yè)秩序 員工 店面形象 安全 消防 收銀 保潔 播音 （6）物業(yè)管理 （7）人事 財務(wù) IT （8）售后服務(wù) （9）政府和媒體協(xié)調(diào),三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作十大誤區(qū),1、建筑規(guī)劃代替商業(yè)規(guī)劃 2、建筑規(guī)劃先于商業(yè)規(guī)劃 3、營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃 4、重外觀形象，輕內(nèi)部布局 5、重裝修標(biāo)準(zhǔn)，