1、,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,成本形成的重要階段,劃分成本對象,歸集開發(fā)成本,確認完工標準,實際發(fā)生成本,預提成本,待攤成本,分配共同成本,計算單位成本,調(diào)整后續(xù)成本,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,1、劃分成本對象涉稅風險分析 成本對象是指需要對成本進行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。 （1）、房地產(chǎn)項目成本對象劃分原則 案例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開發(fā)住宅小區(qū)項目。面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層2棟，高層

2、共計28層，14層是商鋪，上面24層是住宅；另有配套會所一個，獨立規(guī)劃地面車庫一個，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個。請考慮該項目成本對象如何劃分？ 可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權益區(qū)分原則,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,住宅小區(qū)項目,可售部分,不可售部分,多層建筑,高層建筑,獨立車庫,多層 住宅,高層 住宅,高層 商鋪,小區(qū)會所,物業(yè)場所,幼兒園,中間對象,最終對象,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,1、劃分成本對象涉稅風險分析 （2）、房地產(chǎn)項目成本對象劃分特殊情況 項目分期開發(fā)問題 如何界定分期？分期開發(fā)項目

3、是否分期清算？ 成本對象中的商鋪問題 商鋪是否作為獨立成本對象？能否獨立歸集成本？ 可售與不可售的轉化問題 地下車位賣還是不賣？,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （1）、土地成本歸集 出讓金與轉讓款 返還出讓金如何確認土地成本？ 契稅 契稅計稅基礎如何確定？ 市政配套費 耕地占用稅 土地閑置費 土地變更用途和超面積補交的 地價及相關稅費 拆遷補償與安置費,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （2）、前期工程費歸集 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期

4、費用。 項目整體報批報建費： 項目報建時按規(guī)定向政府有關部門繳納的報批費：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金、拆遷管理費、招投標管理費等。 規(guī)劃設計費： 項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計方案評審費。 境外設計費問題,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （2）、前期工程費歸集 勘察、測繪 水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費；沉降觀測費，日照測試費，拔地定樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？ 七通一平費 用水、污水、雨水、燃氣、電力

5、、道路、電話接通等的設計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用。 臨時設施費 工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾費用。 預算編審費 支付給中介機構的項目編制或者預算審查等發(fā)生的費用。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （3）、建筑安裝工程費歸集,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （3）、建筑安裝工程費歸集 建安工程費的發(fā)票開具風險 贏在哪里開具？ 開錯了怎么辦？ 建安工程費核算的證據(jù)鏈條風險 證據(jù)鏈條應包含哪

6、些核心因素？ 建安工程費的比較風險 稅務機關如何比較？,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （4）、基礎設施建造費歸集 基礎設施建設費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構成了基礎設施建設費的主要部分。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （5）、公共配套設施費歸集 公共配套設施費專指

7、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，常見的公共配套設施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設施。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （5）、公共配套設施費歸集 五類配套設施核算 盈利性配套設施 非盈利型配套設施 固定資產(chǎn)型配套設施 產(chǎn)權不明性配套設施 與國家有關單位合資建設的配套設施 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)

8、的住宅小區(qū)中配套建設郵電所一個，建設費用共200萬元，建成后以100萬元有償移交給郵政部門。如何進行財稅處理？ 會計核算？所得稅？營業(yè)稅？土地增值稅？,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （6）、開發(fā)間接費 開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 開發(fā)間接費入賬依據(jù) 開發(fā)間接費中的營銷設施建造費問題 項目范圍內(nèi)臨時設施型和會所型、項目范圍外單獨

9、建設型和租賃型四類 開發(fā)間接費中能否列支業(yè)務招待費？,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,2、歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （7）、開發(fā)成本中的預提與待攤費用 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會所。由于開發(fā)分兩期進行，第一期開發(fā)兩棟高層，第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。一期項目完工后確認開發(fā)成本，會所成本如何處理？ 會計處理 所得稅處理 土地增值稅處理,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）文件第三十二條規(guī)定： 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

10、 （1）、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。 （2）、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （3）、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）文件明確規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

11、預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,3、確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （1）、完工標準的稅法規(guī)定 國稅發(fā)200931號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目完工標準的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： 1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 國家稅務總局關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復（國稅函2009342號）,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,3、確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （2）、完工標準的涉稅風險

12、 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于2010年12月1日12月30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。因此企業(yè)在會計處理上暫未結轉收入，結轉成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。請問有無涉稅風險？ 完工決算時間、竣工備案時間、入住時間,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （1）、土地成本分攤方法 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，土地成本共計6000萬元。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積2.5畝），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地

13、面積2.5畝），另有配套會所一個（占地面積2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積2.5畝），物業(yè)管理場所一個（占地面積0.5畝）。其他公共部分如道路、綠化等共計10畝。請計算各開發(fā)成本應分攤的土地成本。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）文件第三十條的規(guī)定，應采取占地面積法進行分攤。 所謂占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 如果為一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 如果為分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面

14、積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （2）、前期工程費和基礎設施建設費的分攤方法 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業(yè)管理場所一個1000平方米。項目共發(fā)生前期工程費

15、635萬元，基礎設施建設費1016萬元。請計算各成本對象應分攤的前期工程費和基礎設施建設費。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （3）、開發(fā)間接費的分攤方法 借款費用核算 建筑面積法還是實際成本法？預算成本法？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項目，且項目不分期的情況 項目實質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項目 所得稅中的利息分攤 土地增值稅中的利息分攤 某企業(yè)借款挪用的核算問題,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （4）、公共配套設施費的分攤方法 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積127000平方

16、米，其中寫字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會所一個建筑面積4000平方米，非人防獨立車庫一個2000平方米，物業(yè)管理場所一個1000平方米。項目土地成本共計6000萬元，發(fā)生前期工程費635萬元，基礎設施建設費1016萬元，開發(fā)間接費（假定無利息）254萬元。假設公共配套設施中會所建安工程費為400萬，物業(yè)管理場所為100萬。請計算公共配套設施如何歸集和分攤。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,3、分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,5、計算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 案例 某房

17、地產(chǎn)企業(yè)項目中，高層建筑A和B為寫字樓，為一個成本對象，其建安工程費為9600萬元，應分攤的共同成本成本為2780.6萬元。該成本對象總建筑面積4萬平方米，其中可售寫字樓面積3.6萬平方米，地下車庫（含人防）4000平方米。請計算可售面積的單位成本,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,6、調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 后續(xù)成本的兩種類型 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在2010年達到完工標準，當年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出38100萬元，其中建安25400萬元。建安部分有5000萬元應取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預提部分為3500萬元。剩余的1500萬元2010年所得稅前不

18、得扣除。2011年10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部5000萬元發(fā)票，請問如何進行涉稅處理？ 所得稅處理？土地增值稅處理？,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,7、開發(fā)成本中的特殊事項甲供材風險 （1）、為什么出現(xiàn)甲供材？ （2）、甲供材涉稅風險的政策由來 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。 （3）、甲供材的會計處理 甲方會計處理；乙方會計處理 （4）、甲供材涉稅風險,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與

19、納稅籌劃,7、開發(fā)成本中的特殊事項甲供材風險 2011年6月30日國家稅務總局關于甲供材問題的答疑 中華人民共和國稅收征收管理法實施細則第四十九條規(guī)定，發(fā)包人或者出租人應當自發(fā)包或者出租之日起30日內(nèi)將承包人或者承租人的有關情況向主管稅務機關報告。發(fā)包人或者出租人不報告的，發(fā)包人或者出租人與承包人或者承租人承擔納稅連帶責任。 依據(jù)上述規(guī)定，在建筑業(yè)征管中，由于特定“甲供材料”原因，工程發(fā)包方要求承包方在投標報價及工程竣工結算價中不含甲供材料的，工程承包方出具的建筑業(yè)專用發(fā)票不包括甲供材料的金額。承包方一般以開具建筑業(yè)發(fā)票金額，繳納營業(yè)稅。甲方30日內(nèi)如不向主管稅務機關備案報告“甲供材料”金額，

20、作為發(fā)包人必須承擔納稅連帶責任，應繳納甲供材料費部分的營業(yè)稅額由工程發(fā)包方承擔。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,（5）、甲供材的替代方案：甲供變?yōu)榧卓?如何操作？ （6）、甲供材的三種特例 甲供設備 如何劃分設備與材料？建設部于2009年9月3日發(fā)布了關于發(fā)布國家標準建設工程計價設備材料劃分標準的公告（第 387 號），批準建設工程計價設備材料劃分標準為國家標準，編號為GB/T50531-2009，自2009年12月1日起實施。 裝飾勞務 關于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業(yè)稅問題的通知（財稅2006114號）文件曾對這種模式進行了界定，規(guī)定納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業(yè)額。,房地產(chǎn)財稅問題解決專家,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃,（6）、甲供材的三種特例 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務（特殊類型混合銷售） 營業(yè)稅實施細則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅