1、,車(chē)位專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告,第一部分：研究背景與研究目的,第二部分：研究成果與結(jié)論精要,車(chē)位專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告綜述,第一部分：研究調(diào)查項(xiàng)目概況,車(chē)位專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告綜述,開(kāi)發(fā)商：天鴻寶業(yè) 均價(jià)：7460元/ 車(chē)位比例：1：1 入住時(shí)間：2004-1-31,開(kāi)發(fā)商：潤(rùn)豐房地產(chǎn) 均價(jià)：8800元/ 車(chē)位比例： 1：0.8 入住時(shí)間：2004-6-28,開(kāi)發(fā)商：金隅嘉業(yè) 均價(jià)：6200元/ 車(chē)位比例：1：1 入住時(shí)間：2005-4-21,開(kāi)發(fā)商：金時(shí)代置業(yè) 均價(jià)：8500元/ 車(chē)位比例：1：0.56 入住時(shí)間：2006-12-31,開(kāi)發(fā)商：隆盛房地產(chǎn) 均價(jià)：10500元/ 車(chē)位比例：1：0.7 入住時(shí)間：

2、2005-9-30,開(kāi)發(fā)商：城開(kāi)集團(tuán) 均價(jià)：15000元/ 車(chē)位比例：1：0.8 入住時(shí)間：2006-3-1,開(kāi)發(fā)商：天鴻集團(tuán) 均價(jià)：8800元/ 車(chē)位比例：1：0.8 入住時(shí)間：2005-6-30,開(kāi)發(fā)商：華榮建業(yè) 均價(jià)：24000元/ 車(chē)位比例：1：1.2 入住時(shí)間：2005-8-30,1、北京項(xiàng)目概況,2、天津項(xiàng)目概況,研究調(diào)查項(xiàng)目概況,開(kāi)發(fā)商：陽(yáng)光100 均價(jià)：10000/ 車(chē)位比例：1：0.8 入住時(shí)間：2004-5-31,開(kāi)發(fā)商：融創(chuàng) 均價(jià)：12000元/ 車(chē)位比例：1：0.8 入住時(shí)間：2005-10-31,開(kāi)發(fā)商：河西建設(shè) 均價(jià)：9300元/ 車(chē)位比例：1：0.7 入住時(shí)間：2

3、005-12-31,開(kāi)發(fā)商：住宅集團(tuán) 均價(jià)：9300元/ 車(chē)位比例：1：0.7 入住時(shí)間：2006-10-31,開(kāi)發(fā)商：天房發(fā)展 均價(jià)：6800元/ 車(chē)位比例：2：1 入住時(shí)間：2005-4-30,開(kāi)發(fā)商：泰豐工業(yè)園 均價(jià)：24000元/ 車(chē)位比例：1：0.5 入住時(shí)間：2007-5-31,1、北京項(xiàng)目概況,2、天津項(xiàng)目概況,研究調(diào)查項(xiàng)目概況,第二部分：研究成果與結(jié)論精要,車(chē)位產(chǎn)品背景研究,車(chē)位市場(chǎng)現(xiàn)狀研究,分品類(lèi)項(xiàng)目車(chē)位建議,未來(lái)車(chē)位市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),研究結(jié)論綜述,車(chē)位專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告綜述,車(chē)位產(chǎn)品背景研究,車(chē)位市場(chǎng)現(xiàn)狀研究,分品類(lèi)項(xiàng)目車(chē)位建議,未來(lái)車(chē)位市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),研究結(jié)論綜述,1、車(chē)位形式,

4、2、車(chē)位設(shè)計(jì),3、車(chē)位租售,4、車(chē)位管理,研究成果與結(jié)論精要,現(xiàn)有的項(xiàng)目所采用的車(chē)位形式主要為地上路邊車(chē)位結(jié)合地下停車(chē)庫(kù)，極個(gè)別項(xiàng)目采用機(jī)械停車(chē)（如：北京半島國(guó)際公寓）、地上架空層車(chē)庫(kù)（如天津開(kāi)發(fā)區(qū)伴景灣）以及半地下車(chē)庫(kù)（如天津白樓仕嘉），停車(chē)樓形式目前極少有項(xiàng)目采用。,北京半島國(guó)際公寓,北京雅安國(guó)際公寓,天津白樓仕嘉,1、車(chē)位形式,2、車(chē)位設(shè)計(jì),3、車(chē)位租售,4、車(chē)位管理,目前社區(qū)車(chē)位產(chǎn)品主要形式有：地面停車(chē)、地下人防及非人防車(chē)庫(kù)、地上停車(chē)樓、地上架空層、半地下車(chē)庫(kù)等，此外還有機(jī)械停車(chē)的補(bǔ)充方式。,目前主要為地上路邊停車(chē)結(jié)合地下停車(chē)庫(kù),目前各社區(qū)車(chē)位規(guī)劃數(shù)量均以滿(mǎn)足政策規(guī)范要求為依據(jù)，但有部

5、分高檔社區(qū)采用增大車(chē)位規(guī)劃數(shù)量的方法體現(xiàn)項(xiàng)目配套的高檔次。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，車(chē)位數(shù)量的增加在一定程度上能夠提升項(xiàng)目整體價(jià)值，但對(duì)車(chē)位售價(jià)和項(xiàng)目售價(jià)提升能夠起到的作用較小。 車(chē)位設(shè)計(jì)的其他指標(biāo)參數(shù)中，各社區(qū)規(guī)劃均以能夠滿(mǎn)足車(chē)位設(shè)計(jì)規(guī)范為基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)指標(biāo)上大多不進(jìn)行突破。為了體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、提升車(chē)位產(chǎn)品的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商通過(guò)調(diào)整以下指標(biāo)以提高車(chē)位品質(zhì)、獲取更高客戶(hù)的滿(mǎn)意度：,凈高。高檔項(xiàng)目車(chē)庫(kù)入口凈高多設(shè)計(jì)為2.8米以上（規(guī)范要求為小型車(chē)2.2米，輕型車(chē)2.8米）（代表項(xiàng)目：熙府桃園、白樓仕嘉，部分客戶(hù)考慮到購(gòu)買(mǎi)的車(chē)輛較大，對(duì)于車(chē)庫(kù)凈高要求較高，例如：泰豐傲景觀瀾的客戶(hù)劉欣，其車(chē)輛為SUV，車(chē)輛高度較高，

6、所以對(duì)車(chē)庫(kù)高度要求較高。）； 通道寬度。高檔項(xiàng)目車(chē)庫(kù)通道寬度多數(shù)設(shè)計(jì)為7米（規(guī)范要求為小型車(chē)5.5米，中型車(chē)7.0米）（代表項(xiàng)目：熙府桃園、白樓仕嘉）； 增加設(shè)備設(shè)施或提高檔次。高檔項(xiàng)目車(chē)位產(chǎn)品增加配置主要為智能化門(mén)禁、新風(fēng)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、車(chē)位鎖等（客戶(hù)對(duì)于電動(dòng)車(chē)位鎖需求較高，共計(jì)37個(gè)）（代表項(xiàng)目：熙府桃園、五棟大樓、白樓仕嘉）。,北京半島國(guó)際公寓,1、車(chē)位形式,2、車(chē)位設(shè)計(jì),3、車(chē)位租售,4、車(chē)位管理,目前項(xiàng)目均以滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范為基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)指標(biāo)上不進(jìn)行更多突破,調(diào)研項(xiàng)目的車(chē)位一般采用租售結(jié)合的形式，租售比例不確定。在產(chǎn)權(quán)方面，目前天津市場(chǎng)銷(xiāo)售的車(chē)位中大部分為

7、20年使用權(quán)（合同法規(guī)定租賃年限最高為20年），北京市場(chǎng)中車(chē)庫(kù)產(chǎn)品部分已擁有產(chǎn)權(quán)（50年產(chǎn)權(quán)）。,1、車(chē)位形式,2、車(chē)位設(shè)計(jì),3、車(chē)位租售,4、車(chē)位管理,無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位租賃期限為20年，帶產(chǎn)權(quán)的車(chē)位銷(xiāo)售期限為50年，天津市場(chǎng)在銷(xiāo)項(xiàng)目多無(wú)產(chǎn)權(quán),現(xiàn)有項(xiàng)目的車(chē)位管理水平一般。物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)車(chē)庫(kù)車(chē)位系統(tǒng)的清潔、照明、安全、調(diào)度等工作，對(duì)于業(yè)主車(chē)輛損失等的賠償要視業(yè)主是否合理停車(chē)及與物業(yè)簽署的合同而定，因此在車(chē)位管理方面，由物業(yè)單位引發(fā)的糾紛甚多。,1、車(chē)位形式,2、車(chē)位設(shè)計(jì),3、車(chē)位租售,4、車(chē)位管理,一般物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)車(chē)庫(kù)車(chē)位系統(tǒng)的清潔、照明、安全、調(diào)度等工作，但在安全方面易引發(fā)業(yè)主投訴,車(chē)位產(chǎn)品

8、背景研究,車(chē)位市場(chǎng)現(xiàn)狀研究,分品類(lèi)項(xiàng)目車(chē)位建議,未來(lái)車(chē)位市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),研究結(jié)論綜述,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本投入以及租 售收益的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng)租售價(jià)格與 管理費(fèi)用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē)位產(chǎn)品的需 求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策規(guī)范情況,研究成果與結(jié)論精要,地下人防及非人防停車(chē),新型居住區(qū)應(yīng)用較多；有利于項(xiàng)目在綠化、交通組織等方面品質(zhì)的提高，客戶(hù)接受度較好；管理難度一般。,地面停車(chē),多數(shù)居住區(qū)廣泛應(yīng)用；但其加大了行人與機(jī)動(dòng)車(chē)的交通組織難度，降低社區(qū)感官舒適度；客戶(hù)接受度較高；管理難度小。,停車(chē)樓,目前多數(shù)用于大型公共建筑；居住小區(qū)也有涉及但數(shù)量不多，主要原因在于其

9、侵蝕容積率；影響建筑密度指標(biāo)；降低鄰近物業(yè)品質(zhì)；客戶(hù)對(duì)其普遍能夠接受；易于進(jìn)行相應(yīng)的停車(chē)管理。,北京雅安國(guó)際公寓,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,大胡同停車(chē)樓,車(chē)位形式的選擇影響項(xiàng)目品質(zhì)與管理難度,架空層,目前有部分社區(qū)采用，主要原因表現(xiàn)在：為滿(mǎn)足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求而設(shè)置架空層用于解決配套設(shè)施不足等問(wèn)題出于改善小區(qū)環(huán)境、增加景觀效果的考慮；客戶(hù)接受度較高；管理難度較小。（如天津開(kāi)發(fā)區(qū)伴景灣，缺點(diǎn)為受上部柱網(wǎng)限制，平均每個(gè)車(chē)位面積較大，可設(shè)

10、置車(chē)位數(shù)量有限。）,半地下停車(chē),目前有部分居住社區(qū)采用；對(duì)社區(qū)交通組織、綠地率和建筑密度有一定影響；能夠形成社區(qū)景觀規(guī)劃的層次效果，同時(shí)能夠增加車(chē)庫(kù)的通風(fēng)和采光效果；客戶(hù)接受度較好；管理難度較小。（如天津白樓仕嘉）,機(jī)械停車(chē)方式,繁華都市大型公建停車(chē)場(chǎng)運(yùn)用較多，住宅小區(qū)運(yùn)用較少;客戶(hù)對(duì)其接受度不高；管理難度大。（如：北京半島國(guó)際公寓，其設(shè)置機(jī)械停車(chē)位是為滿(mǎn)足車(chē)位比例而設(shè)置的，多數(shù)停車(chē)位為地下兩層的車(chē)庫(kù)；據(jù)調(diào)查，其機(jī)械停車(chē)位使用不方便，多數(shù)客戶(hù)寧愿把車(chē)停在社區(qū)外，也很少使用機(jī)械停車(chē)位。）,北京半島國(guó)際公寓,天津白樓仕嘉,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響

11、,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,車(chē)位形式的選擇影響項(xiàng)目品質(zhì)與管理難度,主要投入是鋪裝費(fèi)用（能夠和綠化相結(jié)合，因此成本基本可以忽略） ；租金標(biāo)準(zhǔn)受政策限制。（天津市商品住宅物業(yè)管理小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)固定車(chē)位存車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）,主要成本投入為地上建筑成本（約1500-2000元/平米）；可售可租，資金回收方式和時(shí)間比較靈活。,主要成本投入為地下部分建安成本（約2500-3000元/平米），人防部分無(wú)法銷(xiāo)售，非人防部分在條件允許下可供銷(xiāo)售；銷(xiāo)售價(jià)格和租金較高，人防部分只能通過(guò)出租產(chǎn)生收益、非人防部分可以通過(guò)銷(xiāo)售較快的回收投資。,

12、1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,停車(chē)樓,地面停車(chē),地下人防及非人防停車(chē),地面停車(chē)形式的成本投入最少，地下停車(chē)(有產(chǎn)權(quán))形式可通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)投資回收,主要成本投入為設(shè)備投入成本和后期設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)與維修保養(yǎng)成本；此類(lèi)產(chǎn)品只能租不能售，租價(jià)水平一般，資金回收方式和速度不理想。,主要成本投入為建安成本（約1500-2000元/平米），該形式因?qū)痈卟煌馐矍闆r有所變化（層高2.2米以下不能銷(xiāo)售、2.2米以上可以銷(xiāo)售）；該類(lèi)型產(chǎn)品租售價(jià)格適中；資金回收方

13、式和速度比較靈活。,主要成本投入為地上建安成本和土地成本（約1500元/平米），有經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性之分，經(jīng)營(yíng)性架空層在條件允許下可供銷(xiāo)售，其他只能租不能售。該形式產(chǎn)品價(jià)格較高，資金回收方式和速度比較靈活。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,半地下,架空層,機(jī)械停車(chē)的方式,地面停車(chē)形式的成本投入最少，地下停車(chē)(有產(chǎn)權(quán))形式可通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)投資回收,從目前京津兩地來(lái)看，車(chē)位產(chǎn)品的價(jià)格由市場(chǎng)而定，同檔次項(xiàng)目之間價(jià)格差異不大。,車(chē)位產(chǎn)品的租售價(jià)格與

14、車(chē)位產(chǎn)品品質(zhì)的量化對(duì)應(yīng)關(guān)系并不明顯，目前車(chē)位市場(chǎng)主要表現(xiàn)為市場(chǎng)需求導(dǎo)向而非產(chǎn)品差異化導(dǎo)向。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,客戶(hù)關(guān)注度方面：目前客戶(hù)主要關(guān)注的是車(chē)位數(shù)量而非品質(zhì),在租賃價(jià)格方面，天津市場(chǎng)地上車(chē)位一般租金水平為90-120元/月，地下租金水平為200-300元/月；北京市場(chǎng)地上車(chē)位一般租金水平為120-150元/月，地下租金為300-600元/月。,在銷(xiāo)售價(jià)格方面，天津市場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)一般售價(jià)水平為6-10萬(wàn)元/個(gè)（20年使用

15、權(quán)）；北京市場(chǎng)地下車(chē)庫(kù)一般售價(jià)水平為11-20萬(wàn)元/個(gè)（50年產(chǎn)權(quán)）。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,租售價(jià)格方面：北京的租賃價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格現(xiàn)狀均高于天津,收取車(chē)位管理費(fèi)后，物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)車(chē)庫(kù)車(chē)位系統(tǒng)的清潔、照明、安全、調(diào)度等工作，目前社區(qū)中提供車(chē)輛美容和維修的并不多，且均為有償服務(wù)。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)

16、品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,車(chē)位管理費(fèi)：天津車(chē)位管理費(fèi)用比北京低30-50元/月,調(diào)研發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的天津客戶(hù)中多數(shù)擁有20萬(wàn)元左右的車(chē)輛，北京客戶(hù)中多數(shù)擁有20-30萬(wàn)元車(chē)輛；,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,北京客戶(hù)擁有車(chē)輛價(jià)格情況普遍高于天津客戶(hù),購(gòu)買(mǎi)車(chē)位客戶(hù)需求的車(chē)位形式多為地下一層或二層，且以地下一層為主；,租賃客戶(hù)需求以地面車(chē)位為主，但其中擁有車(chē)輛價(jià)格超過(guò)15萬(wàn)元（天津）/ 20萬(wàn)元（北京）的客戶(hù)更愿意租用地

17、下車(chē)庫(kù)。,對(duì)于非常見(jiàn)的架空層停車(chē)和半地下停車(chē)，客戶(hù)普遍可以接受。,對(duì)于機(jī)械車(chē)位目前調(diào)研項(xiàng)目中只有半島國(guó)際公寓項(xiàng)目涉及，客戶(hù)反應(yīng)為對(duì)其數(shù)量表示滿(mǎn)意而對(duì)其安全性和便利性普遍不太認(rèn)可。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,購(gòu)買(mǎi)車(chē)位客戶(hù)多需求地下車(chē)位，而租賃客戶(hù)需求以地面車(chē)位為主,在地下停車(chē)的客戶(hù)更愿意將車(chē)停放在樓體距離電梯間較近的位置，其中購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的客戶(hù)對(duì)此需求比較強(qiáng)烈，樓間靠近電梯的位置客戶(hù)接受度也較高。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)

18、位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,客戶(hù)對(duì)于樓體或樓間距離電梯間較近的位置需求較高,在車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，客戶(hù)對(duì)于目前的限高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等方面現(xiàn)狀普遍表示認(rèn)可。客戶(hù)更為關(guān)注的因素在于車(chē)位數(shù)量和安全性、便捷性。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,引用觀瀾國(guó)際公寓王先生的建議： 要考慮到家中有老人或殘疾人，最好能夠設(shè)置殘疾人

19、通道，方便居住生活。,多數(shù)客戶(hù)關(guān)注車(chē)位的數(shù)量與安全性、便捷性,在車(chē)位產(chǎn)品設(shè)備設(shè)施方面，客戶(hù)出于對(duì)車(chē)停放的便捷性和安全性考慮，都比較注重車(chē)位鎖和車(chē)擋的使用，對(duì)于其它附屬設(shè)備設(shè)施也希望增加。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,引用陽(yáng)光100項(xiàng)目客戶(hù)陳先生的建議：可以使用電子遙控車(chē)位鎖，機(jī)械車(chē)位鎖上下車(chē)不方便。,多數(shù)客戶(hù)比較注重車(chē)位鎖和車(chē)擋的配備,天津市場(chǎng)中接受較高車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格的多為購(gòu)買(mǎi)城市內(nèi)高檔項(xiàng)目的客戶(hù)，住宅產(chǎn)品的價(jià)格與車(chē)位產(chǎn)品的價(jià)格形成了

20、一定的量化對(duì)應(yīng)關(guān)系（購(gòu)買(mǎi)80萬(wàn)左右住宅產(chǎn)品的客戶(hù)一般能承受價(jià)格為8-10萬(wàn)元的車(chē)位；購(gòu)買(mǎi)120萬(wàn)左右住宅的客戶(hù)一般能承受價(jià)格為10-12萬(wàn)元的車(chē)位；購(gòu)買(mǎi)150萬(wàn)左右住宅的客戶(hù)一般能承受價(jià)格為12萬(wàn)元以上的車(chē)位）。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,天津購(gòu)房?jī)r(jià)格在80-150萬(wàn)元的客戶(hù)接受車(chē)位價(jià)格在8-12萬(wàn),1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)

21、上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,北京市場(chǎng)表現(xiàn)與天津相類(lèi)似（購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)左右住宅產(chǎn)品的客戶(hù)一般能承受價(jià)格為10-12萬(wàn)元的車(chē)位；購(gòu)買(mǎi)120萬(wàn)左右住宅的客戶(hù)一般能承受價(jià)格為10-15萬(wàn)元的車(chē)位；購(gòu)買(mǎi)150萬(wàn)左右住宅的客戶(hù)一般能承受價(jià)格為12-15萬(wàn)元的車(chē)位；購(gòu)買(mǎi)200萬(wàn)左右住宅的客戶(hù)一般能承受價(jià)格為15萬(wàn)元以上的車(chē)位）。,北京購(gòu)房?jī)r(jià)格在80-200萬(wàn)元的客戶(hù)接受車(chē)位價(jià)格在10-15萬(wàn)及以上,產(chǎn)權(quán)方面,設(shè)計(jì)方面,目前，政府對(duì)于車(chē)位產(chǎn)權(quán)出臺(tái)的政策規(guī)范主要有物權(quán)法，主要對(duì)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)界定、歸屬進(jìn)行了限定。 物權(quán)法七十四條對(duì)于車(chē)位產(chǎn)權(quán)做了規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、

22、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn)主要對(duì)于車(chē)位建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行了規(guī)定，車(chē)位形式、設(shè)計(jì)指標(biāo)應(yīng)按以上兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。,目前客戶(hù)對(duì)于物權(quán)法關(guān)于車(chē)位的規(guī)定理解差異較大，例如：陽(yáng)光100的部分業(yè)主就認(rèn)為社區(qū)內(nèi)

23、車(chē)位屬于全體業(yè)主，不應(yīng)該收費(fèi)，目前陽(yáng)光100多數(shù)業(yè)主都沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)或租賃車(chē)位。,多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升，對(duì)于較大的車(chē)輛停車(chē)不方便，擁有車(chē)輛較大的客戶(hù)對(duì)此表示不滿(mǎn)意，希望改進(jìn)。例如：半島國(guó)際公寓業(yè)主陶女士的車(chē)為SUV，引用其建議:“轉(zhuǎn)彎半徑比較死，如果開(kāi)大車(chē)或新車(chē)過(guò)不去，希望轉(zhuǎn)彎處加寬；車(chē)位都比較窄，加寬車(chē)位尺寸。”,北京半島國(guó)際公寓,車(chē)位產(chǎn)權(quán)方面以物權(quán)法為參考，設(shè)計(jì)方面以汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范,1、車(chē)位形式對(duì)項(xiàng)目 品質(zhì)的影響,2、車(chē)位形式對(duì)成本 投入以及租售收益 的影響,3、車(chē)位產(chǎn)品的市場(chǎng) 租售價(jià)格與管理費(fèi) 用狀況,4、市場(chǎng)上客戶(hù)對(duì)車(chē) 位產(chǎn)品的需求

24、狀況,5、車(chē)位市場(chǎng)的政策 規(guī)范情況,租售方面,租賃價(jià)格方面,各城市也相應(yīng)結(jié)合自身城市特征對(duì)車(chē)位產(chǎn)品的銷(xiāo)售方式、租賃指導(dǎo)價(jià)格以及車(chē)位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行規(guī)定，也相應(yīng)出臺(tái)了各城市的社區(qū)車(chē)位的管理辦法社區(qū)車(chē)位的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等政策規(guī)范。,天津市商品住宅物業(yè)管理小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)固定車(chē)位存車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,地上車(chē)位租賃指導(dǎo)價(jià)格60-120元/月,地下車(chē)庫(kù)為300-500元/月。 北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，地上車(chē)位租賃指導(dǎo)價(jià)格為150-210元/月，地下車(chē)庫(kù)無(wú)規(guī)定要求。,目前政策沒(méi)有對(duì)于租售比例嚴(yán)格限制，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商只售不租，多數(shù)客戶(hù)表示不滿(mǎn)。例如上海大華錦繡華城小區(qū)地下車(chē)位只售不租，造成了小區(qū)地面

25、停車(chē)位數(shù)量不夠，而地下車(chē)庫(kù)卻空空如也。,車(chē)位租售與價(jià)格方面根據(jù)各地管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,車(chē)位產(chǎn)品背景研究,車(chē)位市場(chǎng)現(xiàn)狀研究,分品類(lèi)項(xiàng)目車(chē)位建議,未來(lái)車(chē)位市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),研究結(jié)論綜述,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇建議,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,研究成果與結(jié)論精要,第一選擇是地面停車(chē)（盡量增加地面停車(chē)在總體車(chē)位中所占的比例）； 其次是結(jié)合人防空間布置，有條件時(shí)（考慮空間布局和指標(biāo)占用）考慮地上架空層； 再次是地下人防車(chē)庫(kù)與非人防車(chē)庫(kù)（一般為2層）； 如果以上措施仍不能滿(mǎn)足規(guī)范的車(chē)位數(shù)量，可以考慮利用機(jī)械設(shè)備滿(mǎn)足規(guī)范要求數(shù)量。,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建

26、議,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議車(chē)位產(chǎn)品形式優(yōu)先順序：地面停車(chē)結(jié)合人防或架空層停車(chē)地下非人防車(chē)庫(kù)利用機(jī)械設(shè)備,地面停車(chē)的方式選擇：,首先是路邊停車(chē)方式。目前大多數(shù)項(xiàng)目地面停車(chē)采用的是路邊停車(chē)方式，管理難度較小，但是影響社區(qū)居住環(huán)境；自從物權(quán)法頒布后，路邊停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題引起很多糾紛，租售難度較大。,其次為地面設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。停車(chē)場(chǎng)會(huì)影響項(xiàng)目綠地率，管理難度小，對(duì)居住環(huán)境有一定的影響；租售難度不大；可以結(jié)合綠化覆蓋率，在停車(chē)位上鋪裝地磚草或在車(chē)位周?chē)N植樹(shù)木，在不影響綠化覆蓋率的情況下增加車(chē)位數(shù)量。,再次為地面設(shè)置機(jī)械停車(chē)設(shè)備。機(jī)械停車(chē)設(shè)備

27、與后期維護(hù)成本較高，目前只有極少數(shù)小區(qū)使用，停車(chē)不方便，對(duì)小區(qū)環(huán)境影響較大；租售難度較大。,建議地面停車(chē)設(shè)置結(jié)合綠化覆蓋率的停車(chē)方式。,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議地面停車(chē)設(shè)置結(jié)合綠化覆蓋率的停車(chē)方式,為控制總成本投入，滿(mǎn)足規(guī)范要求的數(shù)量即可，不建議額外增加車(chē)位數(shù)量。對(duì)車(chē)位數(shù)量在各種車(chē)位形式上分配的先后次序，遵照前文所述的車(chē)位產(chǎn)品形式選擇建議。,在設(shè)計(jì)地下車(chē)位時(shí)，在同交通設(shè)計(jì)和機(jī)電、消防等專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師充分溝通后，節(jié)約機(jī)電、消防等設(shè)備空間的占地面積，并優(yōu)化它們與車(chē)位占地的空間布局關(guān)系，在保證一定車(chē)位數(shù)量的前

28、提下，盡量減少總的地下建筑面積或?qū)訑?shù)，實(shí)現(xiàn)控制成本的目的。,為進(jìn)一步降低成本，在設(shè)計(jì)地面車(chē)位時(shí)，可以在同園林設(shè)計(jì)師和交通設(shè)計(jì)師充分溝通后，盡量增加車(chē)位占地面積以及同等占地面積的車(chē)位數(shù)量。（出車(chē)位率，例如：在不影響地面綠化覆蓋率的情況下盡量多設(shè)置地面車(chē)位，可結(jié)合地磚草或者在地面停車(chē)位周邊種植樹(shù)木來(lái)增加綠化覆蓋率等形式。）,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議在不增加成本的前提下保證項(xiàng)目車(chē)位數(shù)量,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,加高車(chē)庫(kù)出入口高度至約2.8米，寬度不應(yīng)低于3.5米；,車(chē)道寬度加寬至近7米；,車(chē)位擺布方式盡量為垂直式；,車(chē)位位置最好

29、在樓體或樓間下靠近電梯處；,車(chē)庫(kù)出入口與車(chē)道為單向行駛，出入口在社區(qū)外。,主要參數(shù)按照規(guī)范設(shè)計(jì)即可。但對(duì)用于銷(xiāo)售的車(chē)位可重點(diǎn)進(jìn)行修正，包括：,以可銷(xiāo)售車(chē)位最優(yōu)化為原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而提高可售車(chē)位的價(jià)格。,車(chē)位出入口門(mén)禁設(shè)置為IC卡識(shí)別；,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)主要參數(shù)按照規(guī)范設(shè)計(jì)即可，部分客戶(hù)關(guān)注指標(biāo)可突破,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,在車(chē)位的附屬設(shè)備方面，除必備的設(shè)施外（車(chē)位號(hào)、車(chē)擋），可以根據(jù)客戶(hù)需要選裝部分設(shè)備，例如電子車(chē)位鎖（客戶(hù)對(duì)此需求較高）等。,在配套設(shè)備方面，人身和車(chē)輛安全問(wèn)題是客戶(hù)最關(guān)心的，除物業(yè)管理公

30、司提供相應(yīng)保障外，電子監(jiān)控和門(mén)禁等智能化設(shè)備是最重要的，其次是手機(jī)信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備，再次是加強(qiáng)照明、通風(fēng)和背景音樂(lè)等開(kāi)心要素。,引用潤(rùn)楓德尚的業(yè)主夏女士的建議： 由于地下車(chē)庫(kù)相對(duì)較黑，女性客戶(hù)對(duì)此多有顧慮，可增加照明，保安、音樂(lè)等滿(mǎn)足其需求。,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,在車(chē)位的附屬與配套方面除了必備的設(shè)施外，還可選裝部分客戶(hù)需求較高的設(shè)備,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,可以采取單獨(dú)銷(xiāo)售的方式； 也可以采取買(mǎi)房屋送產(chǎn)權(quán)車(chē)位共同銷(xiāo)售的方式，將車(chē)位成本計(jì)入房款； 還可以采取買(mǎi)房送使用權(quán)（20年）車(chē)位的形式作為補(bǔ)充。,銷(xiāo)售方式的選取最好能根據(jù)房屋

31、實(shí)際供需情況和客戶(hù)需求情況確定，例如在房屋供不應(yīng)求，同時(shí)客戶(hù)對(duì)車(chē)位需求強(qiáng)烈的情況下，采取買(mǎi)房屋送產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售模式，有利于開(kāi)發(fā)商加快回款和保證銷(xiāo)售率，也能為客戶(hù)提供車(chē)位的“貸款”服務(wù)，減輕雙方負(fù)擔(dān)。 具體銷(xiāo)售形式需要對(duì)房屋、銷(xiāo)售、客戶(hù)等情況進(jìn)行具體分析后確定。,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定銷(xiāo)售方式,在車(chē)位銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面，普遍采取的是入住后單獨(dú)銷(xiāo)售車(chē)位。但從現(xiàn)實(shí)情況看，這種銷(xiāo)售時(shí)機(jī)容易在銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售價(jià)格和產(chǎn)權(quán)歸屬等問(wèn)題上引發(fā)客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。例如：天津富力城，由于富力城的車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)

32、權(quán)，開(kāi)發(fā)商只能租賃使用權(quán)，受合同法的影響，富力租賃期為20年，20年后自動(dòng)續(xù)約；但物權(quán)法剛剛頒布，業(yè)主對(duì)于自身權(quán)力維護(hù)意識(shí)加強(qiáng)，認(rèn)為車(chē)位屬于全體業(yè)主，不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商出售或租賃，因此導(dǎo)致了富力城車(chē)位的銷(xiāo)售矛盾。,我們建議在銷(xiāo)售房屋同時(shí)銷(xiāo)售車(chē)位，有利于減少矛盾，同時(shí)提供了將車(chē)位款同房款一起貸款的可能，減輕客戶(hù)資金壓力，這就要求開(kāi)發(fā)商在前期做好相關(guān)手續(xù)的籌備工作。如：北京雅安國(guó)際公寓在售房時(shí)將車(chē)位同房屋一同銷(xiāo)售，避免了車(chē)位產(chǎn)權(quán)問(wèn)題對(duì)銷(xiāo)售的影響。,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議在銷(xiāo)售房屋同時(shí)銷(xiāo)售車(chē)位,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,3、車(chē)位租售模式建議,在車(chē)位售價(jià)方面

33、，京津兩地的價(jià)格都有上升空間，天津近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以在15萬(wàn)元左右，北京可提升到20萬(wàn)元以上。主要原因在于京津兩地土地價(jià)格仍然呈上漲趨勢(shì)、汽車(chē)擁有率不斷提高、購(gòu)車(chē)位客戶(hù)的車(chē)輛檔次在提高，北京的客戶(hù)對(duì)于車(chē)位售價(jià)提高的認(rèn)識(shí)要高于天津，因此北京提高售價(jià)比較容易，但在天津仍然需要培育客戶(hù)對(duì)車(chē)位價(jià)格的認(rèn)識(shí)。 在車(chē)位租金方面，由于多數(shù)租車(chē)位的客戶(hù)支付能力有限，因此租金大幅提升的空間很小，否則會(huì)造成客戶(hù)滿(mǎn)意度嚴(yán)重下降，因此不建議大幅提升租金。,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議車(chē)位售價(jià)可結(jié)合項(xiàng)目檔次適當(dāng)調(diào)整，不建議租金大幅調(diào)整,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,3、車(chē)位租售模式建

34、議,在車(chē)位物業(yè)管理服務(wù)方面，盡管客戶(hù)愿意為額外增加的服務(wù)項(xiàng)目買(mǎi)單，但對(duì)于開(kāi)發(fā)公司而言，意義不大，不會(huì)因此而增加利潤(rùn)或大幅提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，反而可能會(huì)因此帶來(lái)成本投入的加大或浪費(fèi)。,引用華夏津典的業(yè)主王忠文先生的建議： 在不增加建設(shè)成本的情況下，可適當(dāng)提供合理的物業(yè)服務(wù)，如代客泊車(chē)服務(wù)。,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,建議不以增加開(kāi)發(fā)成本來(lái)提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，可提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量來(lái)增加客戶(hù)滿(mǎn)意度,車(chē)位是投入產(chǎn)出比較低的產(chǎn)品，因此，多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)在車(chē)位上增加成本投入。而且客戶(hù)對(duì)于目前停車(chē)環(huán)境表示接受。但是也不愿意在車(chē)

35、位上花費(fèi)更多資金，并且對(duì)目前車(chē)位設(shè)計(jì)和環(huán)境也并無(wú)提出重大投訴。,1、車(chē)位產(chǎn)品形式選擇 建議,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,3、車(chē)位租售模式建議,4、車(chē)位管理模式建議,5、車(chē)位成本投入建議,不建議在車(chē)位設(shè)計(jì)方面加大成本投入,車(chē)位產(chǎn)品背景研究,車(chē)位市場(chǎng)現(xiàn)狀研究,分品類(lèi)項(xiàng)目車(chē)位建議,未來(lái)車(chē)位市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),研究結(jié)論綜述,2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì),3、車(chē)位產(chǎn)品租售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì),4、車(chē)位市場(chǎng)管理的政策法規(guī)日趨 規(guī)范,1、車(chē)位產(chǎn)品形式的發(fā)展趨勢(shì),研究成果與結(jié)論精要,從發(fā)展趨勢(shì)上看，京津兩地的項(xiàng)目都在進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)，因此，地面停車(chē)位數(shù)量比例呈下降趨勢(shì)，多數(shù)轉(zhuǎn)向地下車(chē)位（尤其是北京）；在這個(gè)轉(zhuǎn)型期，客戶(hù)需求由地上停車(chē)

36、被迫轉(zhuǎn)到地下停車(chē)，由此所帶來(lái)的客戶(hù)糾紛此起彼伏（北京尤為嚴(yán)重、天津正在進(jìn)入這個(gè)時(shí)期）；值得注意的是北京機(jī)械車(chē)位出現(xiàn)頻率增加，包括地上和地下，此法雖然解決了車(chē)位數(shù)量問(wèn)題，但后期的物業(yè)管理方面帶來(lái)了相當(dāng)大的問(wèn)題。,市場(chǎng)上的項(xiàng)目未來(lái)將傾向于進(jìn)行車(chē)位產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，節(jié)能節(jié)地的先進(jìn)產(chǎn)品（智能化立體停車(chē)樓、智能化機(jī)械車(chē)位等）逐漸出現(xiàn)。由于受到產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售限制影響，此類(lèi)型不會(huì)對(duì)傳統(tǒng)的地下車(chē)庫(kù)起到替代作用，只會(huì)成為提高社區(qū)車(chē)位數(shù)量的一種補(bǔ)充手段。,1、車(chē)位產(chǎn)品形式的 發(fā)展趨勢(shì),2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的 發(fā)展趨勢(shì),3、車(chē)位產(chǎn)品租售價(jià)格 的發(fā)展趨勢(shì),4、車(chē)位市場(chǎng)管理的 政策法規(guī)日趨規(guī)范,地面停車(chē)位數(shù)量比例呈下降趨勢(shì)，多數(shù)轉(zhuǎn)向

37、地下車(chē)位，機(jī)械車(chē)位作為一種補(bǔ)充方式其選用數(shù)量將有所上升,從我國(guó)發(fā)達(dá)城市近年機(jī)動(dòng)車(chē)保有量激增和各地規(guī)劃部門(mén)對(duì)居住區(qū)車(chē)位比例不斷增加的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，目前實(shí)行的“100平方米以下戶(hù)型戶(hù)數(shù)與車(chē)位比為1：0.7”和“100平方米以上戶(hù)型戶(hù)數(shù)與車(chē)位比為1：1”的戶(hù)數(shù)與車(chē)位比例有可能會(huì)繼續(xù)提高（天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定）。 在車(chē)位設(shè)計(jì)方面，發(fā)達(dá)城市的家庭轎車(chē)發(fā)展不斷影響著客戶(hù)對(duì)車(chē)位需求的細(xì)微變化，車(chē)位設(shè)計(jì)指標(biāo)在規(guī)范的基礎(chǔ)上有所突破，將成為一種趨勢(shì)。通過(guò)車(chē)位產(chǎn)品背景的研究來(lái)看，設(shè)計(jì)指標(biāo)參數(shù)中的部分指標(biāo)進(jìn)行放大已成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相追捧的促銷(xiāo)手段，此趨勢(shì)也將得到廣泛性普及發(fā)展。對(duì)于車(chē)庫(kù)凈高、通道寬度、設(shè)備

38、設(shè)施等客戶(hù)能夠直觀體驗(yàn)之處，開(kāi)發(fā)商也樂(lè)于適當(dāng)加大投入。,在車(chē)位設(shè)計(jì)方面，通過(guò)近些年的規(guī)范變化和客戶(hù)需求變化發(fā)現(xiàn)，社區(qū)車(chē)位在數(shù)量、投入成本和部分指標(biāo)上呈現(xiàn)出放大的趨勢(shì)：,北京雅安國(guó)際公寓,北京雅安國(guó)際公寓,1、車(chē)位產(chǎn)品形式的 發(fā)展趨勢(shì),2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的 發(fā)展趨勢(shì),3、車(chē)位產(chǎn)品租售價(jià)格 的發(fā)展趨勢(shì),4、車(chē)位市場(chǎng)管理的 政策法規(guī)日趨規(guī)范,車(chē)位在數(shù)量、投入成本和設(shè)計(jì)指標(biāo)將呈現(xiàn)出放大趨勢(shì),車(chē)位作為商品的一種，其價(jià)格將依然遵循市場(chǎng)供需關(guān)系規(guī)律。 在當(dāng)前的規(guī)范下，多數(shù)地區(qū)的社區(qū)車(chē)位產(chǎn)品處在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，但由于受到客戶(hù)消費(fèi)觀念和支付能力差異的影響，各地區(qū)的車(chē)位價(jià)格在當(dāng)今乃至較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將存在較大差異。

39、但是，今后幾年內(nèi)各地車(chē)位價(jià)格的水平仍然會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，主要原因包括： 其一、車(chē)位需求大于供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)很難快速解決； 其二、土地資源稀缺，地價(jià)漲幅明顯。 因此，判斷今后一段時(shí)間車(chē)位價(jià)格會(huì)仍然上漲。,1、車(chē)位產(chǎn)品形式的 發(fā)展趨勢(shì),2、車(chē)位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的 發(fā)展趨勢(shì),3、車(chē)位產(chǎn)品租售價(jià)格 的發(fā)展趨勢(shì),4、車(chē)位市場(chǎng)管理的 政策法規(guī)日趨規(guī)范,車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格將呈上漲趨勢(shì),車(chē)位產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，政府定會(huì)著力解決，物權(quán)法的出臺(tái)正是一種信號(hào)。待產(chǎn)權(quán)問(wèn)題清晰后，貸款問(wèn)題如能夠順利解決，車(chē)位市場(chǎng)將全面參與到住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，但同時(shí)對(duì)車(chē)位產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格勢(shì)必起到一種推波助瀾的作用。 社區(qū)車(chē)位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目前國(guó)家尚未形成政策規(guī)范要求，各社區(qū)多通過(guò)物業(yè)協(xié)商解決，因而對(duì)于此項(xiàng)費(fèi)用的糾紛較多，客戶(hù)大多認(rèn)為費(fèi)用較高、透明度低等。但隨著車(chē)位相關(guān)政策法規(guī)的不斷完善，對(duì)于車(chē)位管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也將成為未來(lái)政策重點(diǎn)規(guī)范的對(duì)象之一，以上問(wèn)題均能夠得到解決，車(chē)位管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也將會(huì)回歸到一個(gè)比較理性的客戶(hù)滿(mǎn)意水平。,物權(quán)法的出臺(tái)對(duì)車(chē)位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)界定起到了一定的規(guī)范作用，但就目前執(zhí)行程度來(lái)看還是出現(xiàn)了一些漏洞，如車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)如何合