1、注冊(cè)物業(yè)管理師培訓(xùn)課程 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,房地產(chǎn)投資部分,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部分,房地產(chǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述 租賃管理 成本管理 合同及風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展,五大管理,內(nèi)容框架,第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容,內(nèi)容,第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo),內(nèi)容,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè),一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)涵,內(nèi)容,性質(zhì),對(duì)象,內(nèi)涵,技術(shù)、手段、模

2、式,二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象 寫(xiě)字樓 零售商業(yè)物業(yè) 出租型別墅或公寓 工業(yè)物業(yè) 酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施,（一）寫(xiě)字樓 1、等級(jí)及其相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 乙級(jí)寫(xiě)字樓 丙級(jí)寫(xiě)字樓 2、劃分依據(jù)12個(gè)因素,（二）零售商業(yè)物業(yè) 1、分類依據(jù) 建筑規(guī)模 經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn) 商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 2、類型及其相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域購(gòu)物中心 市級(jí)購(gòu)物中心 地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) 居住區(qū)商場(chǎng) 鄰里服務(wù)性商店 特色商店,（三）出租型別墅或公寓 1、別墅 2、公寓,（四）工業(yè)物業(yè),（五）酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施 酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施在軟硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式各有特色。具體差別表現(xiàn)在： 服務(wù)對(duì)象不同 地理位置不同 服務(wù)內(nèi)容不同 建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)

3、格不同,三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)業(yè)主角度 經(jīng)濟(jì)壽命 凈收益最大化 保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè) （一）物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì) 1、服務(wù)性單位 2、經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織 （二）三種類型 1、管理型物業(yè)管理企業(yè) 2、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 3、綜合型物業(yè)管理企業(yè) （三）三個(gè)層次 1、公司管理 2、現(xiàn)場(chǎng)管理 3、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè),第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次,內(nèi)容,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作,一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 1、物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主 2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 3、房地產(chǎn)組合投資管理,以策略

4、性管理為主,二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系及職責(zé) 物業(yè)管理和設(shè)施管理現(xiàn)場(chǎng)操作層面 資產(chǎn)管理 組合投資,三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作,確定戰(zhàn)略,確定標(biāo)準(zhǔn),構(gòu)建信息基礎(chǔ),決策分析,進(jìn)行資產(chǎn)組合,四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作 （一）概述 （二）現(xiàn)金流和成本管理 1、支出的分配 2、費(fèi)用和成本 3、租金 4、服務(wù)費(fèi) （三）日常維修和維護(hù) （四）未來(lái)維修和維護(hù) （五）設(shè)施設(shè)備管理 （六）物業(yè)保險(xiǎn)管理,第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇,內(nèi)容,房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資,內(nèi)容,房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資的利弊,一、房地產(chǎn)投資

5、的概念 資本收益或增值 目的：財(cái)富最大化,二、房地產(chǎn)投資的形式 （一）房地產(chǎn)直接投資 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2、房地產(chǎn)置業(yè)投資 （二）房地產(chǎn)間接投資 1、房地產(chǎn)企業(yè)股票和債券投資 2、投資于房地產(chǎn)投資信托基金 3、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券,三、房地產(chǎn)投資的特性 1、位置固定性或不可移動(dòng)性 2、壽命周期長(zhǎng) 3、適應(yīng)性 4、各異性（獨(dú)一無(wú)二性） 5、政策影響性 6、專業(yè)管理依賴性 7、相互影響性,四、房地產(chǎn)投資的利弊 （一）房地產(chǎn)投資之利 1、相對(duì)較高的收益水平 2、能夠得到稅收方面的好處抵稅 3、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持房地產(chǎn)抵押 4、能抵消通貨膨脹的影響保值、增值 5、提高投資者的資信等級(jí),（二）房地

6、產(chǎn)投資之弊 1、流動(dòng)性差 2、投資數(shù)額巨大 3、投資回收期較長(zhǎng) 4、需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),內(nèi)容,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響,兩種類型的風(fēng)險(xiǎn),一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 1、風(fēng)險(xiǎn)的含義 投資有增加收益的潛力風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失,2、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性 標(biāo)準(zhǔn)方差大風(fēng)險(xiǎn)大 標(biāo)準(zhǔn)方差小風(fēng)險(xiǎn)小,3、風(fēng)險(xiǎn)分析的目的三點(diǎn) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn) 資金安全性 期望收益可靠性 投資項(xiàng)目流動(dòng)性 資產(chǎn)管理復(fù)雜性,二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)/購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn) 2、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 3、周期風(fēng)險(xiǎn) 4、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 5、利率風(fēng)險(xiǎn) 6、政策風(fēng)險(xiǎn) 7、政治風(fēng)險(xiǎn)

7、 8、或然損失風(fēng)險(xiǎn),三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 1、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 2、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 3、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 4、比較風(fēng)險(xiǎn) 5、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 6、持有期風(fēng)險(xiǎn),預(yù)期和實(shí)際不一致,四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力選擇投資風(fēng)向 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī),第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇,內(nèi)容,區(qū)位的含義 不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求,一、區(qū)位的含義,地理位置狹義含義 在城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置 在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置 在未來(lái)城市發(fā)展建設(shè)中的位置,含義,廣義含義,重點(diǎn)考察,二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求 （一）居住物業(yè) 1、市政公用和公建配套設(shè)施完

8、備的程度 2、公共交通便捷程度 3、環(huán)境因素 4、居民人口與收入,（二）寫(xiě)字樓物業(yè) 1、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度 2、周圍土地利用情況和環(huán)境 3、易接近性,（三）零售商業(yè)物業(yè) 1、零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位選擇依據(jù)輻射區(qū)域分析 2、商業(yè)輻射區(qū)域分析內(nèi)容 可能的顧客流量 消費(fèi)者行為 消費(fèi)者喜好和偏好 購(gòu)買(mǎi)能力 3、商業(yè)輻射區(qū)域的構(gòu)成 主要區(qū)域60-75% 次要區(qū)域15-20% 邊界區(qū)域5-15%,（四）工業(yè)物業(yè),第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析,內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述,內(nèi)容,房地

9、產(chǎn)市場(chǎng)的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量,房地產(chǎn)市場(chǎng),價(jià)格,主體,客體,資金,運(yùn)行 機(jī)制,運(yùn)行環(huán)境,技術(shù)環(huán)境,資源環(huán)境,國(guó)際環(huán)境,房地產(chǎn)法律制度環(huán)境,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,政治環(huán)境,社會(huì)環(huán)境,金融環(huán)境,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 （一）社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 1、社會(huì)因素 2、經(jīng)濟(jì)因素 3、政策因素 （二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 1、金融業(yè)的發(fā)展 2、信息、通信技術(shù)水平的提高 3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 4、人文環(huán)境的變化 5、自然環(huán)境的變化 6、政治制度的變遷,內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 1、收入的變化 2、

10、其他商品的價(jià)格變化 3、對(duì)未來(lái)的預(yù)期 4、政府政策的變化,Q,P,Q1,D,D1,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 2、政府政策的變化 3、對(duì)未來(lái)的預(yù)期,Q,P,Q1,S,S1,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制,P,Q,E,S,D,D1,E1,內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo),第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo),一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 1、總量結(jié)構(gòu) 2、區(qū)域結(jié)構(gòu) 3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 4、供求結(jié)構(gòu) 5、投資結(jié)構(gòu),二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 1、按地域細(xì)分主要?jiǎng)澐址绞?2、按房地產(chǎn)用途細(xì)分 3、按存量增量細(xì)分 4、按交易形式細(xì)分 5、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) （一）供給指標(biāo) 1、存量 2、新

11、竣工量 3、滅失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量 7、房屋施工面積 8、房屋新開(kāi)工面積 9、平均建設(shè)周期 10、竣工房屋價(jià)值,（二）需求指標(biāo) 1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2、人口數(shù) 3、城市家庭人口 4、就業(yè)人員數(shù)量 5、就業(yè)分布 6、城市家庭可支配收入 7、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 8、城市家庭總支出 9、房屋空間使用數(shù)量 10、商品零售價(jià)格指數(shù) 11、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),（三）市場(chǎng)交易指標(biāo) 1、銷售量 2、出租量 3、吸納量 4、吸納率 5、吸納周期 6、預(yù)售面積 7、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 8、房地產(chǎn)價(jià)格 9、房地產(chǎn)租金,內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù),第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)

12、的特性與功能,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 （一）市場(chǎng)供給的特點(diǎn) （二）市場(chǎng)需求的特點(diǎn) （三）市場(chǎng)交易的特點(diǎn) （四）市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn),二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益 2、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化 3、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 4、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 5、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù) （一）目標(biāo) 1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g 4、引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇 5、滿足特殊群體的需要,（二）手段 1、土地供應(yīng)政策 2、金融政策 3、住房政策 4、城市規(guī)劃 5、地價(jià)政策 6、稅

13、收政策 7、租金和價(jià)格控制,內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域的確定 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,概念,二、作用 1、開(kāi)發(fā)商 2、置業(yè)投資者 3、金融機(jī)構(gòu) 4、設(shè)計(jì)人員 5、營(yíng)銷經(jīng)理 6、地方政府 7、租戶和使用者 8、物業(yè)管理者,三、市場(chǎng)區(qū)域的確定 1、影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素 2、物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響,宏觀因素分析 市場(chǎng)供求分析 相關(guān)因素分析,四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容,供給分析 需求分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)占有率分析,內(nèi)容,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念 編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作 構(gòu)造物業(yè)管理方案 物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)

14、算技術(shù),第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃,一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念 1、制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則 2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的用途 3、物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式 年度計(jì)劃戰(zhàn)術(shù)層次 中短期計(jì)劃介于戰(zhàn)術(shù)與策略層次 長(zhǎng)期計(jì)劃策略層次,二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作 1、區(qū)域宏觀環(huán)境分析 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3、鄰里分析 4、物業(yè)現(xiàn)狀分析 5、業(yè)主目標(biāo),三、構(gòu)造物業(yè)管理方案 （一）可能性 1、更新及現(xiàn)代化 2、改變建筑物的用途 （二）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容 1、建筑物管理計(jì)劃 2、租賃計(jì)劃 3、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 4、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃,四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù) 1、年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 2、資本支出預(yù)算

15、 3、長(zhǎng)期預(yù)算,第六章 租賃管理,內(nèi)容,物業(yè)租賃概述 租賃管理與租賃方案 房屋租賃合同 租戶關(guān)系管理,內(nèi)容,物業(yè)租賃概念及其特征 租賃管理的分類 物業(yè)租賃管理模式 房屋租賃的行政管理,第一節(jié) 物業(yè)租賃概述,一、物業(yè)租賃概念 主體：出租人/承租人 出租人必須是房屋所有權(quán)人 出租人將房屋出租給承租人使用，包括三種情況。,二、房屋租賃特征 1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) 2、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋 3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系 4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止 5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人,三、物業(yè)租賃的分類 1、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分 2、按房屋租賃期限劃分

16、3、按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分 4、其他劃分方式,四、物業(yè)租賃管理模式 （一）包租轉(zhuǎn)租模式 （二）出租代理模式 （三）委托管理模式,1、具體做法 2、雙方責(zé)任及利弊,五、房屋租賃的行政管理 1、一般程序 申請(qǐng)審查領(lǐng)證 2、房屋租賃的條件 3、違法行為及處罰,內(nèi)容,租賃管理的概念與內(nèi)容 租賃方案與策略 租戶選擇 租金確定與調(diào)整 租約談判與簽約管理 租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷,第二節(jié) 租賃管理與租賃方案,一、租賃管理的內(nèi)容 租約簽訂前 租約執(zhí)行過(guò)程中 租約期滿時(shí),二、租賃方案與策略 1、確定可出租面積和租賃方式 2、編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算 3、定位目標(biāo)市場(chǎng) 4、確定租金方案 5、明確吸引租戶的策略,三、租戶選擇（準(zhǔn)

17、則） 潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù) 財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力 所需的面積大小及空間組合 需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù),四、租金確定與調(diào)整 1、租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容 2、基礎(chǔ)租金與附加租金 3、租金的調(diào)整,五、租約談判與簽約管理,六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷 市場(chǎng)推廣的四個(gè)方面: 1、價(jià)格優(yōu)勢(shì) 2、物業(yè)本身的素質(zhì) 3、良好的聲譽(yù) 4、經(jīng)濟(jì)實(shí)用,內(nèi)容,房屋租賃合同的概念 房屋租賃合同的法律特征 房屋租賃合同的基本條款,第三節(jié) 房屋租賃合同,一、房屋租賃合同的概念,債權(quán)合同,二、房屋租賃合同的特征 1、雙務(wù)合同 2、有償合同 3、諾成合同 4、要式合同 5、繼續(xù)性合同時(shí)間,三、房屋租賃合同的

18、基本條款 1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 2、房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 3、租賃用途 4、租賃期限 5、租金及支付方式 6、房屋的修繕責(zé)任 住宅 非住宅,7、轉(zhuǎn)租的約定 8、變更和解除合同的條件 自然終止 人為終止 9、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) 10、當(dāng)事人約定的其他條款 稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān) 改建的規(guī)定 保證金,內(nèi)容,客戶關(guān)系管理理論簡(jiǎn)介 租賃管理中的租戶關(guān)系管理,第四節(jié) 租戶關(guān)系管理,一、租戶關(guān)系管理的含義,供應(yīng)商,客戶,策略,二、對(duì)企業(yè)的作用 1、能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 2、能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力 3、能夠提高企業(yè)銷售收入 4、能夠改善企業(yè)服

19、務(wù)、提高客戶滿意度,三、本質(zhì) 1、是一種管理理念而非管理軟件 CRM管理思想核心 CRM軟件信息平臺(tái) 2、是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新,四、租賃管理中的租戶關(guān)系管理 （一）租賃管理中實(shí)施CRM是市場(chǎng)化的要求 （二）在租賃管理中實(shí)施CRM涉及到的工作 1、建立詳細(xì)的租戶檔案 2、租賃期內(nèi)的服務(wù) 3、租金繳交的管理 4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析 5、個(gè)性化服務(wù),第七章 成本管理,內(nèi)容,物業(yè)管理中的成本及其分類 成本估算方法 成本預(yù)算 成本控制,內(nèi)容,物業(yè)管理中的成本 物業(yè)管理中的分類,第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類,一、物業(yè)管理成本的含義,生產(chǎn)費(fèi)用,管理成本,經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用,營(yíng)業(yè)成本,二、物業(yè)管理成本的構(gòu)成 （一）營(yíng)業(yè)

20、成本 1、直接人工費(fèi) 2、直接材料費(fèi) 3、間接費(fèi)用 （二）期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 1、管理費(fèi)用 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用 （三）劃清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用的界線,三、物業(yè)管理成本的分類 1、按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類 2、按照經(jīng)濟(jì)用途分類,3、按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 固定成本 變動(dòng)成本 半固定或半變動(dòng)成本,4、按照計(jì)算依據(jù)不同劃分 目標(biāo)成本 定額成本 計(jì)劃成本 實(shí)際成本,5、按照與決策的關(guān)系劃分 邊際成本 差異成本 機(jī)會(huì)成本 估計(jì)成本 沉沒(méi)成本 可緩成本 可免成本 附加價(jià)值成本,內(nèi)容,成本估算的目的 主要成本項(xiàng)目的估算方法 成本估算結(jié)果匯總,第二節(jié) 成本估算方法,一、成本估算的目的 1、包干制的構(gòu)成 物業(yè)管理服務(wù)成本

21、法定稅費(fèi) 利潤(rùn) 2、酬金制的構(gòu)成 物業(yè)管理服務(wù)支出 酬金,二、主要成本項(xiàng)目的估算方法 1、人工費(fèi)的估算 2、辦公費(fèi)估算 3、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算 4、保安費(fèi)估算 5、清潔衛(wèi)生費(fèi)估算 6、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算 7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算 8、保險(xiǎn)費(fèi)估算 9、專項(xiàng)維修資金,三、成本估算結(jié)果匯總,計(jì)算公式： P=Fi/S,內(nèi)容,成本預(yù)算的意義與要求 成本預(yù)算的編制方法 成本預(yù)算的編制程序,第三節(jié) 成本預(yù)算,一、成本預(yù)算的含義,二、成本預(yù)算的基本要求 1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào) 2、成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ) 3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證 4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金

22、使用效益 5、成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地,三、成本預(yù)算的編制方法 1、固定預(yù)算 2、彈性預(yù)算 3、零基預(yù)算 4、滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算,四、成本預(yù)算的編制程序 （一）編制方式二下一上式 （二）編制程序 （三）不同成本的預(yù)算編制 營(yíng)業(yè)成本預(yù)算以收入預(yù)算為基礎(chǔ) 管理費(fèi)用預(yù)算零基預(yù)算 財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算預(yù)算值為零,內(nèi)容,成本控制的含義與分類 成本控制的原則與程序 成本控制的組織體系 成本的日常管理,第四節(jié) 成本控制,一、成本控制的含義 對(duì)目標(biāo)成本本身的控制 對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督 在過(guò)程控制基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。廣義,狹義,二、成本控制的分類 1、按控制的時(shí)間特征

23、分類 事先控制設(shè)計(jì)階段 事中控制執(zhí)行階段 事后控制考核階段 2、按控制的機(jī)制分類 前饋性控制 防護(hù)性控制 反饋性控制,三、成本控制的原則 1、全面控制原則 2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則 3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則 4、例外管理原則 重要性 特殊性 一貫性,四、成本控制的程序 確定 執(zhí)行 分析 糾正 考核,五、成本控制的組織體系 成本中心控制營(yíng)業(yè)成本為主 費(fèi)用中心控制運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為主 綜合性定量指標(biāo)物業(yè)增值率,六、成本的日常管理 1、利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制 2、嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制費(fèi)用手冊(cè) 3、建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度 審核原始憑證,第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理,內(nèi)容,物業(yè)管理中的主要合同類型 物業(yè)服

24、務(wù)合同 招投標(biāo)階段的合同管理 風(fēng)險(xiǎn)管理理論 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn),合同,風(fēng)險(xiǎn)管理,內(nèi)容,合同的概念 物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型 物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素,第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型,一、合同的概念,二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型 1、物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同 2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同 3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同 4、物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同,三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素,內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)合同的類型 物業(yè)服務(wù)合同的特征 物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn),第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同,一、物業(yè)服務(wù)合同的類型 1、前期物業(yè)服務(wù)合

25、同 2、物業(yè)服務(wù)合同,二、物業(yè)服務(wù)合同的特征 1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提 2、有償?shù)?3、雙務(wù)合同、諾成性合同 4、勞務(wù)合同,三、主要內(nèi)容 1、物業(yè)基本情況 2、委托服務(wù)事項(xiàng) 3、雙方權(quán)利義務(wù) 4、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn) 5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用 6、專項(xiàng)維修基金的管理和使用 7、物業(yè)管理用房 8、物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 9、委托服務(wù)期限 10、違約責(zé)任,四、簽訂要點(diǎn) 1、宜細(xì)不宜粗原則 2、不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾 3、實(shí)事求是、留有余地 4、明確界定違約責(zé)任與處理方式,內(nèi)容,物業(yè)管理招投標(biāo)概述 物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理投標(biāo) 物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng),第三節(jié) 招投標(biāo)階段的合同管理,一、內(nèi)

26、涵,二、原則 三公一合理,三、特點(diǎn) 早期介入 階段性,四、招標(biāo)的方式 1、公開(kāi)招標(biāo) 2、邀請(qǐng)招標(biāo) 3、議標(biāo),五、編制與標(biāo)底確定 1、要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào) 2、要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向 3、要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù) 4、此外，還要嚴(yán)格遵循國(guó)家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)也要注意與物業(yè)管理市場(chǎng)的行情相協(xié)調(diào),六、投標(biāo)的程序,七、投標(biāo)書(shū)的編制,八、投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng) 1、決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素 2、投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 3、不同階段的主要工作安排,內(nèi)容,風(fēng)險(xiǎn)理論 風(fēng)險(xiǎn)管理理論,第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論,一、風(fēng)險(xiǎn)的含義,二、風(fēng)險(xiǎn)的特征 負(fù)面性 不確定性 可測(cè)性,三、風(fēng)險(xiǎn)的類型 純粹

27、風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與人身風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 基本風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn),四、風(fēng)險(xiǎn)的成本 1、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用 2、風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失及處理費(fèi)用 3、風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本宏觀角度,微觀角度,五、風(fēng)險(xiǎn)管理的含義,六、風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3、風(fēng)險(xiǎn)控制 回避 自擔(dān)或保留 預(yù)防與抑制事前和事中 轉(zhuǎn)移保險(xiǎn)和合同 4、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整,內(nèi)容,保險(xiǎn)的概念 保險(xiǎn)合同概述 物業(yè)保險(xiǎn)的目的 物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 物業(yè)管理中的投保決策,第五節(jié) 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn),一、保險(xiǎn)的含義,二、保險(xiǎn)的特征,三、保險(xiǎn)的原則 1、誠(chéng)信原則首要原則 2、可保利益的原則 3、近因原

28、則最直接因果關(guān)系 4、比例分?jǐn)傇瓌t,四、保險(xiǎn)合同的含義,五、保險(xiǎn)合同的特征 1、要式合同 2、附合合同/格式合同 3、有償合同 4、射幸合同,六、保險(xiǎn)合同的主體 1、當(dāng)事人 保險(xiǎn)人 投保人 被保險(xiǎn)人 2、關(guān)系人 受益人 保險(xiǎn)代理人 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人,七、保險(xiǎn)合同主要當(dāng)事人的義務(wù) 1、投保人的義務(wù) 如實(shí)告知義務(wù) 危險(xiǎn)增加通知義務(wù) 出險(xiǎn)通知義務(wù) 防災(zāi)減損的義務(wù) 及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù),2、保險(xiǎn)人的義務(wù) 賠償義務(wù),八、保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容,九、保險(xiǎn)單,十、索賠概念,十一、索賠程序,十二、物業(yè)保險(xiǎn)的目的 1、分散意外損失 2、利于善后工作,十三、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 （一）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 1、火災(zāi)保險(xiǎn) 2、物業(yè)火險(xiǎn)的投保

29、范圍 3、物業(yè)綜合險(xiǎn),（二）雇主責(zé)任保險(xiǎn) 1、責(zé)任范圍 2、除外責(zé)任 3、賠償額度 4、保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算 5、擴(kuò)展責(zé)任,（三）公眾責(zé)任保險(xiǎn) 1、保險(xiǎn)責(zé)任 2、除外責(zé)任 3、保險(xiǎn)費(fèi)率及保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算 4、賠償限額與免賠額,十四、物業(yè)管理中的投保決策過(guò)程 詳細(xì)調(diào)查 確定所需的保險(xiǎn) 保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)的確定 選擇保險(xiǎn)公司 分析保單條款,第十章 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,內(nèi)容,寫(xiě)字樓及寫(xiě)字樓物業(yè)管理 寫(xiě)字樓租賃管理 寫(xiě)字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理 寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià),內(nèi)容,寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn) 影響寫(xiě)字樓分類的因素 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作模式 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 寫(xiě)字樓管理中的策略,第一節(jié) 寫(xiě)字

30、樓及寫(xiě)字樓物業(yè)管理,一、寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn) 1、所處區(qū)位好、規(guī)模大 2、多為現(xiàn)代化的高層建筑 3、功能齊全、配套設(shè)施完善 4、多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 5、保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫(xiě)字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵,二、影響寫(xiě)字樓分類的因素 1、分類 （1）按照寫(xiě)字樓的使用方式不同，分為： 自用型寫(xiě)字樓 租售型寫(xiě)字樓 （2）按照寫(xiě)字樓物業(yè)所具備的功能差異，分為： 單純型寫(xiě)字樓 商住型寫(xiě)字樓 綜合型寫(xiě)字樓,2、因素 位置 交通方便性 聲望或形象 建筑形式 大堂 電梯 走廊 寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置 為租戶提供的服務(wù) 建筑設(shè)備系統(tǒng) 物業(yè)管理水平 租戶類型,三、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo) （一）宏觀目標(biāo)社會(huì)效益 （二）常規(guī)目標(biāo)

31、1、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)收益部分使用率最大化 2、管理目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化 3、服務(wù)目標(biāo)物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化 （三）微觀目標(biāo)各部門(mén)崗位目標(biāo),四、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作模式,五、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 1、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷 2、制定租金收取辦法 3、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系 4、組織和控制,六、寫(xiě)字樓管理中的策略 1、分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍 2、確保提供合同服務(wù)，適時(shí)提供超值服務(wù) 3、合理保證非收益部分的使用需要 共用空間的合理配置 管理服務(wù)空間的合理配置 設(shè)備空間的合理配置,內(nèi)容,寫(xiě)字樓的租戶選擇 寫(xiě)字樓租金的確定與調(diào)整 寫(xiě)字樓的租約制定,第二節(jié) 寫(xiě)字樓租賃管理,一、寫(xiě)

32、字樓的租戶選擇 1、租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 2、所需面積的大小15-20平方米/人 可能面積的組合 尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì) 尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃 3、需要提供的物業(yè)管理服務(wù),二、寫(xiě)字樓租金的確定與調(diào)整 1、計(jì)算可出租或可使用面積 2、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 3、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 4、租金的調(diào)整,三、寫(xiě)字樓的租約制定 1、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款 2、折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予,內(nèi)容,寫(xiě)字樓安全管理 寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)管理 寫(xiě)字樓的物業(yè)保險(xiǎn),第三節(jié) 寫(xiě)字樓安全管理與風(fēng)險(xiǎn)管理,一、寫(xiě)字樓安全管理 （一）工程安全安全首要問(wèn)題 （二）消防安全 （三）治安安全 （四）應(yīng)急預(yù)案,二、寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)管理 1

33、、寫(xiě)字樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 全員性 全期性 動(dòng)態(tài)性,2、寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類 工程隱患風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn) 消防防范風(fēng)險(xiǎn) 保安防范風(fēng)險(xiǎn) 自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)非人為原因,人為原因,3、應(yīng)對(duì)策略 風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)減輕 風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) 應(yīng)急措施,三、寫(xiě)字樓的物業(yè)保險(xiǎn) 1、投保范圍 2、投保特點(diǎn),內(nèi)容,物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià) 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià),第四節(jié) 寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評(píng)價(jià),一、選擇標(biāo)準(zhǔn) 1、能否令業(yè)主滿意 2、專業(yè)服務(wù)的水平 3、向業(yè)主提供信息的能力 4、管理計(jì)劃,二、物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià) 1、與租戶有良好的溝通 2、及時(shí)收取租金 3、及時(shí)處理租戶的投訴 4、

34、達(dá)到了出租率目標(biāo) 5、物業(yè)維修狀況良好 6、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用沒(méi)突破事先的預(yù)算 7、及時(shí)提供有關(guān)物業(yè)報(bào)告 8、為業(yè)主的利益主動(dòng)提出建議 9、對(duì)業(yè)主的批評(píng)或建議反應(yīng)迅速,三、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) 1、服務(wù)滿意度 感性服務(wù)快慢/冷熱/好壞 理性服務(wù)全缺/有無(wú)/明暗 2、物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 租賃經(jīng)營(yíng)方面的指標(biāo) 物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo) 3、物業(yè)品牌化,內(nèi)容,零售商業(yè)物業(yè)及其分類 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理 風(fēng)險(xiǎn)與安全管理,第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,內(nèi)容,零售商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)介 零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)史 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型

35、,第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類,一、零售商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)介 二、發(fā)展簡(jiǎn)史,三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容 1、招商及承租戶組合 2、零售技術(shù) 3、物業(yè)維護(hù) 4、營(yíng)銷 5、保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 6、財(cái)務(wù)管理,四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型 1、策略與運(yùn)行管理 2、現(xiàn)場(chǎng)管理 按管理組織形式不同分類 按專業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類,內(nèi)容,選址與規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作,第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,一、選址和規(guī)劃 1、市場(chǎng)容量 2、進(jìn)出交通 3、地點(diǎn)顯著 4、規(guī)模大小 5、內(nèi)部設(shè)施因素,二、經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作 1、中心地理論 2、同類零售店聚集理論 3、需求的外部效應(yīng)理論 4、理論應(yīng)用 租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化 引入

36、主力店以帶來(lái)大量客流 空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng),內(nèi)容,租戶選擇 租金確定與調(diào)整 租約制定,第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理,一、租戶選擇 1、聲譽(yù) 2、財(cái)務(wù)能力 3、租戶組合與位置分配 4、租戶需要的服務(wù),二、租金確定與調(diào)整 1、基礎(chǔ)租金 2、百分比租金 3、代收代繳費(fèi)用和凈租約 4、租金的調(diào)整,三、租約制定 1、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途 2、限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶 3、限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店 4、營(yíng)業(yè)時(shí)間 5、公用面積的維護(hù) 6、廣告、標(biāo)志和圖形 7、折讓優(yōu)惠 8、其他條款,內(nèi)容,策略與計(jì)劃 管理范圍 管理目標(biāo),第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理,一、策略與計(jì)劃 （一）現(xiàn)場(chǎng)管理策略 1

37、、經(jīng)營(yíng)策略 樹(shù)立品牌形象，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。中心 與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟。 必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 2、管理策略 管理模式 管理承諾 管理期限,一、策略與計(jì)劃 （二）現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃 1、機(jī)構(gòu)設(shè)置 2、費(fèi)用測(cè)算 3、特色服務(wù)內(nèi)容 4、工作流程 5、規(guī)章制度,二、管理范圍 1、基本范圍 2、需要特別界定的區(qū)域,三、管理目標(biāo) 統(tǒng)一的店面管理 統(tǒng)一的店面形象管理 統(tǒng)一的員工管理 統(tǒng)一的安全管理 統(tǒng)一的承接租賃管理 統(tǒng)一的物價(jià)質(zhì)檢管理,內(nèi)容,零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)及其防護(hù) 零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理,第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與安全管理,一、風(fēng)險(xiǎn)種類 1、管理模式風(fēng)險(xiǎn) 2、產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn) 3、管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn) 4、墊款風(fēng)險(xiǎn) 5、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn),二、風(fēng)險(xiǎn)防護(hù) 1、建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制預(yù)警制度 2、把握重要環(huán)節(jié),三、安全管理 1、防火安全 2、治安保衛(wèi) 3、勞動(dòng)安全 4、媒體風(fēng)險(xiǎn)防范,第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展,內(nèi)容,房地產(chǎn)組合投資管理 大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理 設(shè)施管理 不良物業(yè)資產(chǎn)管理 可持續(xù)的物業(yè)管理 新技術(shù)應(yīng)用帶來(lái)的變革,第一節(jié) 房地產(chǎn)組合投資管理 一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念 三要素： 管理者第一位 管理對(duì)象 管理方法,二、組合投資管理的內(nèi)容和步驟 （一）內(nèi)容 投資分析三個(gè)方面 投資決策與運(yùn)作兩個(gè)方面 投資績(jī)效評(píng)估,二