1、情景模擬,1、賣方接待 我掛一套房源，請(qǐng)給我評(píng)估一個(gè)價(jià)格，樓下有20萬(wàn)稅，凈價(jià)200萬(wàn)， 我這有多少稅？如果稅少我要把房?jī)r(jià)提上去，請(qǐng)幫我評(píng)估一下。,2、買方接待 我這樣的情況能不能買房？需要什么條件？,3、我買這房子首付要多少？每月還款要多少？,4、簽完合同，我還要做些什么？,權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí) 與稅費(fèi)計(jì)算,2012.10.11,課程目的 權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí) 客戶能不能買房？ 住房記錄如何查詢？ 上市交易條件？ 哪些售后需要做？ 房款有哪幾種支付方式？ 稅費(fèi)計(jì)算 有哪些稅費(fèi)？ 有多少稅費(fèi)？,權(quán)證基礎(chǔ)知識(shí),購(gòu)房資格是否具備？,本地 在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。 外地 能提供自購(gòu)房之

2、日起算的前2年內(nèi)，在本市累計(jì)繳納1年以 上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納 證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。,關(guān)鍵詞解釋 限購(gòu)：指限制居民家庭通過(guò)市場(chǎng)途徑購(gòu)買商品住房和二手住房， 包括與他人共同購(gòu)買。不包括因繼承、交換、分割、房改、法院 裁定等取得房屋。 本市：含上城、下城、江干、西湖、拱墅、濱江、之江、下沙、 蕭山、余杭。（不含臨安、富陽(yáng)、建德、桐廬、淳安） 本市戶籍居民家庭：是指家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子 女）中只要有一人擁有杭州市區(qū)戶籍居民家庭。 居民家庭“已擁有住房”的界定：指居民家庭購(gòu)房當(dāng)時(shí)其名下 擁有的住房，包括已經(jīng)所有權(quán)登記的住房以及辦理預(yù)告登記、

3、商品住房預(yù)售合同簽訂備案、簽訂二手住房轉(zhuǎn)讓合同的住房。,問(wèn)答解疑 1、問(wèn)：張三為戶口在余杭、單身，原已在杭州購(gòu)買過(guò)一套物 業(yè)且出售，請(qǐng)問(wèn)張三還可以買房嗎?可以買幾套？ 答：可以，還能買二套。 2、問(wèn)：張三和李四都為杭州戶籍，二人名下無(wú)房，但有個(gè)兒 子（13歲）名下杭州有套物業(yè)，請(qǐng)問(wèn)張三和李四還能買房嗎？ 可以買幾套？ 答：可以，只能再買一套。 3、問(wèn)：張三為桐廬人，單身，僅在桐廬有1套房子，從2009年 到2012年8月交過(guò)1年的社保，請(qǐng)問(wèn)張三可在杭州買房嗎？ 答：答案1：不可。累計(jì)滿1年社保不完全發(fā)生在2010年8月后 答案2：可以。2010年8月份以后交滿1年社保即可。,住房記錄如何查詢？

4、,簽單居前：與客戶明確購(gòu)房資格、貸款享受政策、稅費(fèi)政策。 簽單居時(shí)：嚴(yán)格核對(duì)身份證明、婚姻證明、戶籍證明并復(fù)印，并讓 客戶簽署購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表（一式四份）。 簽雙居時(shí)：收取房東三證原件。 簽約前10天內(nèi)：攜帶以下資料至簽約部網(wǎng)上錄入及蓋章。 1、身份證明復(fù)印件；2、婚姻證明復(fù)印件；3、戶籍證明復(fù)印件(未成年亦提供)； 4、 購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表（一式四份）； 5、查檔人身份證原件；6、查檔人介紹信； 7、非本市戶籍居民家庭還需附個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明原件。 查檔：網(wǎng)上錄入后，攜帶以上蓋好章的資料到房產(chǎn)檔案館查檔。 拿回杭州市區(qū)住房情況查詢記錄。,購(gòu)房人

5、家庭成員及名下住房情況申報(bào)表,問(wèn)題一：姐弟倆買同一套房子，提供哪些資料？,問(wèn)題二： 杭州市區(qū)住房情況查詢記錄查詢超過(guò)10天 未簽約怎么辦？,上市交易條件？,簽約預(yù)約（經(jīng)紀(jì)人） 1、根據(jù)居間協(xié)議約定，聯(lián)系買賣雙方確定簽約時(shí)間， 并短信發(fā)送簽約必須攜帶資料及時(shí)間、地點(diǎn)。 2、電話聯(lián)系簽約專員，確定具體簽約時(shí)間。 3、根據(jù)已有信息，聯(lián)系買賣雙方，完整填寫(xiě)電子版 簽約預(yù)約表與稅費(fèi)預(yù)算。 4、提前24小時(shí)簽約預(yù)約表發(fā)簽約專員郵箱并電 話確認(rèn)簽約專員是否收到。,簽約中后（經(jīng)紀(jì)人） 1、于約定簽約時(shí)間提前1小時(shí)到達(dá)簽約地點(diǎn)，提交 杭州市區(qū)住房情況查詢記錄及住房查詢資料， 稅費(fèi)預(yù)算表、居間協(xié)議及附屬轉(zhuǎn)讓清單

6、給簽約專員。 2、接待買賣雙方，確認(rèn)交易條件。 3、指導(dǎo)交易雙方簽字。 4、禮送客戶，整理簽約室，確認(rèn)售后事宜。,交易資料確認(rèn) 房屋產(chǎn)權(quán)必須清晰 1、產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人中有一方死亡，必須辦理遺屬或法定繼承 手續(xù)并完成產(chǎn)權(quán)變更（繼承）手續(xù)； 2、產(chǎn)權(quán)人與共有權(quán)人為夫妻關(guān)系現(xiàn)已離異的，必須辦理產(chǎn)權(quán)變 更（析產(chǎn)）手續(xù)； 3、產(chǎn)權(quán)人名字用的是曾用名，與身份證、結(jié)婚證不一致時(shí)，需 要做變更手續(xù)。,買方需準(zhǔn)備資料 1、買方本人全部到場(chǎng)（已婚夫妻雙方本人到場(chǎng)）； 2、戶口本或戶籍證明原件； 3、身份證或軍官證原件或護(hù)照原件； 4、結(jié)婚證原件（買方單身，需提供單身證明）； 5、購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表

7、原件； 6、杭州市區(qū)住房情況查詢記錄原件； 7、按揭的：提供收入證明； 8、外地的：個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn) 社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。,賣方準(zhǔn)備資料 1、賣方本人到場(chǎng)（產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人）； 2、賣方身份證或軍官證原件； 3、戶口本或戶籍證明原件； 4、結(jié)婚證原件； 5、房屋三證（契證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）,特殊情況一：賣方若由代理人代辦所需資料 1、代理人本人到場(chǎng)； 2、代理人有效身份證或軍官證原件； 3、有效的委托公證書(shū)原件（原則上要求4份，最少3份）； 4、賣方的相關(guān)資料（身份證、戶口本、結(jié)婚證）。若賣方的相關(guān) 資料在公證書(shū)中有復(fù)印件，無(wú)需提供原件，復(fù)印有效。 特別注意： 、

8、委托公證書(shū)時(shí)間不得晚于簽約時(shí)間； 、委托公證書(shū)在簽約時(shí)必須出示原件。,特殊情況二：產(chǎn)權(quán)人夫妻離異所需資料 離婚證原件+離婚協(xié)議書(shū)原件 或民事調(diào)解書(shū)原件+生效證明原件 或法院判決書(shū)原件+生效證明原件（終審不需要生效證明）。 特殊情況三：買賣雙方為單位所需資料 1、經(jīng)辦人有效身份證原件 2、單位授權(quán)書(shū)原件 3、單位法定代表人身份證和單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代 碼證）等復(fù)印件（加蓋公章）,經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)備資料（三表一協(xié)議） 1、簽約預(yù)約表； 2、稅費(fèi)預(yù)算單； 3、附屬轉(zhuǎn)讓清單； 4、居間協(xié)議；,簽約完畢，買賣雙方各一檔案袋，放置內(nèi)容如下： 1、稅費(fèi)清單1份 2、補(bǔ)充協(xié)議1份 3、房屋轉(zhuǎn)讓合同1份 4、委托

9、代理合同1份 5、買方客戶協(xié)作單1份（給買方）， 賣方客戶協(xié)作單1份（給賣方）,哪些售后需要做？,簽約后經(jīng)紀(jì)人服務(wù)項(xiàng)目 1、催收證件資料； 2、代辦門牌證； 3、催買方打房款、稅費(fèi)； 4、通知買方辦理商業(yè)及公積金按揭; 5、催賣方交回定金作稅費(fèi)； 6、陪同賣方辦理銀行提前還貸、領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證并注銷； 7、通知買賣雙方辦理交房； 8、負(fù)責(zé)處理售后服務(wù)糾紛。,房款有哪幾種支付方式？,一次性付款 分期付款 商業(yè)按揭貸款 市公積金按揭貸款 省公積金按揭貸款 市公積金商業(yè)組合按揭貸款 省公積金商業(yè)組合按揭貸款,限貸與限購(gòu)的區(qū)別？,1、杭州本地，有1套房，一次性付款，未售，再購(gòu)是否可以，貸款視為第幾套？,限

10、貸全國(guó)內(nèi) 認(rèn)房 認(rèn)貸 限購(gòu)杭州內(nèi) 認(rèn)房,2、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，售貸款，再購(gòu)是否可以，貸款視為第幾套？,3、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，售一次性，再購(gòu)是否可以，貸款視為第幾套？,4、杭州本地，有2套房，一次性與貸款，未售，再購(gòu)是否可以，貸款視為第幾套？,5、外地，外地有2套房，一次性與貸款，未售，再購(gòu)是否可以，貸款視為第幾套？,6、外地，外地有3套房，兩一次性與貸款，未售，再購(gòu)是否可以，貸款視為第幾套？,貸款政策,商業(yè)（6.55%） 第一套 首付3成 利率基準(zhǔn) 貸款年限+房齡30年 第二套 首付6成 利率基準(zhǔn)上浮10% 貸款年限+房齡30年 第三套 限貸,市公積金(4.55

11、%) 第一套 3成或4成（00年前） 利率基準(zhǔn) 貸款年限+房齡40年 第二套（改善） 首付6成 利率基準(zhǔn)上浮10% 貸款年限+房齡40年 第三套 限貸,省公積金(4.55%) 第一套 5成（20年內(nèi)房子）利率基準(zhǔn) 貸款年限+房齡40年 第二套（改善） 首付6成 利率基準(zhǔn)上浮10% 貸款年限+房齡40年 第三套 限貸,貸款首付？月還款？總利息？,稅費(fèi)計(jì)算,解決兩個(gè)問(wèn)題 有哪些稅和費(fèi)？ 有多少稅和費(fèi)？,影響稅費(fèi)因素轉(zhuǎn)讓類型,買賣 交換 贈(zèng)與 繼承 析產(chǎn),影響稅費(fèi)因素房屋性質(zhì),住宅 按面積分 普通住宅：建筑面積140（含）以下 非普通住宅：建筑面積140以上 按土地性質(zhì)分： 商品房：土地出讓 房改房

12、：土地劃撥 非住宅 包括：商鋪、寫(xiě)字樓、商住樓、廠房等,影響稅費(fèi)因素其他因素,轉(zhuǎn)讓價(jià)格 建筑面積 房屋樓層 家庭唯一 購(gòu)入時(shí)間,契證農(nóng)稅繳稅（營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)稅、印花稅、 土地出讓金、增值稅） 他項(xiàng)權(quán)證交費(fèi)（交易評(píng)估費(fèi)，他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)） 房產(chǎn)證房管局交費(fèi)（房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)） 土地證國(guó)土局交費(fèi)（土地交易手續(xù)費(fèi)、土地證工本費(fèi)） 以下假設(shè)條件：買賣,辦證及稅費(fèi)繳納流程,辦契證 稅,契 稅,財(cái)稅201094號(hào) ，2010年10月1日起執(zhí)行,影響因素記憶：一看性質(zhì)，二看唯一（買），三看面積 1、非住宅，一錘定音 3% 2、住宅，非唯一，無(wú)論面積 3% 3、住宅，唯一 90以下1%； （90-

13、140）1.5%； 140以上3%,例題,1. 購(gòu)買家庭唯一住宅80，100萬(wàn)，契稅？ 100萬(wàn)1%=10000 2.購(gòu)買非家庭唯一住宅80，100萬(wàn)，契稅？ 100萬(wàn) 3%=30000 3.購(gòu)買家庭唯一住宅130，200萬(wàn)，契稅？ 200萬(wàn) 1.5%=30000 4.購(gòu)買非家庭唯一住宅130，200萬(wàn)，契稅？ 200萬(wàn) 3%=60000 5.購(gòu)買住宅150 ，300萬(wàn)，契稅？ 300萬(wàn) 3%=90000 6.購(gòu)買非住宅100，400萬(wàn)，契稅？ 400萬(wàn) 3%=120000,個(gè)稅,影響因素記憶：一看唯一（賣），二看年限 1、即唯一，又五年 無(wú) 2、任意一條不滿足征收 1%,個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以

14、上并且是唯一的家庭生活用房暫免征收個(gè)人所得稅,滿5年的判定：根據(jù)原契證上的立契時(shí)間為起點(diǎn) 計(jì)算，至本次合同簽定日為終點(diǎn)，計(jì)算確定 唯一生活用房的判定：該住房出售時(shí)，納稅義務(wù) 人（包括配偶）除所售住房外，不再擁有其他房 屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭唯一生活 用房。,例 題,1、05年5月買進(jìn)130，原價(jià)100萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)， 此房為房東的唯一住宅，求個(gè)稅？ 無(wú) 2、 06年5月買進(jìn)130，原價(jià)100萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)， 房東在杭州還有一套住宅，求個(gè)稅？ 200萬(wàn)*1%=20000,3、 08年12月買進(jìn)130，原價(jià)100萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)， 此房為房東的唯一住宅，求個(gè)稅？ 200萬(wàn)*1%=2

15、0000 4、 09年5月買進(jìn)130，原價(jià)190萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)， 當(dāng)時(shí)買進(jìn)房東繳稅花了5萬(wàn)，裝修花了5萬(wàn)，求個(gè)稅？ （200-190-5-5）*20%=0,綜合稅（營(yíng)業(yè)稅）,影響因素記憶：一看性質(zhì)，二看年限，三看面積 1、非住宅，一錘定音 差額5.6% 2、住宅，不滿5年，無(wú)論面積 成交價(jià)5.6% 3、住宅，滿5年 140平方米以下免征 140平方米以上差額5.6%,注：根據(jù)原契證上的完稅時(shí)間判定年限,至本次合同簽定日是否滿 5年，2011年1月27日起執(zhí)行。,例 題,1、04年完稅130住宅，原價(jià)150萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)，求綜合稅？ 無(wú) 2、08年完稅130住宅，原價(jià)150萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)，

16、求綜合稅？ 200萬(wàn)5.6%=112000 3、04年完稅150住宅，原價(jià)150萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)，求綜合稅？ （200萬(wàn)-150萬(wàn)） 5.6%=28000 4、05年購(gòu)買150新住房，原價(jià)150萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)，求綜合稅？ 兩種可能 不滿5年全額 滿5年差額 5、2000年完稅100非住宅，原價(jià)150萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)，求綜合稅？ （200萬(wàn)-150萬(wàn)） 5.6%=28000,印花稅,土地出讓金,土地出讓金=土地分?jǐn)偯娣e土地等級(jí)繳納標(biāo)準(zhǔn) 分?jǐn)偯娣e=建筑面積總樓層 土地等級(jí)繳納標(biāo)準(zhǔn)如右圖,例題,98年房改，60，100萬(wàn)，3F/6，2級(jí)土地，土地出讓金？ 60/6*500=5000,土地增值稅算法

17、,從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,辦他證、房產(chǎn)證、土地證 費(fèi),委托代理費(fèi),總結(jié)概算,房屋條件一： 2010年新購(gòu)普通住房， 原價(jià)為78萬(wàn)， 建筑面積為89 ， 現(xiàn)出售價(jià)為120萬(wàn)， 買家為首次購(gòu)房， 按揭貸款， 請(qǐng)預(yù)算稅費(fèi)？,契稅：1% 綜合稅：5.6% 個(gè)稅：1% 評(píng)估費(fèi)：0.42% 合計(jì)約：8% 1200000*8%= 96000,中介費(fèi)：21250 +2000 合計(jì)：23250 總計(jì)：12萬(wàn)多,房屋條件二： 2009年新購(gòu)普通住房， 原價(jià)為90萬(wàn)， 建筑面積為110 ， 現(xiàn)出售價(jià)為200萬(wàn)， 買家為非首次購(gòu)房， 按揭貸款， 請(qǐng)預(yù)算稅費(fèi)？,契稅：3% 綜合稅：5

18、.6% 個(gè)稅：1% 評(píng)估：0.42% 合計(jì)約：10% 200*10% =200000,中介費(fèi)：21250 +10000 合計(jì)：23萬(wàn)多,課堂練習(xí)1,小華有一套住房：濱江區(qū)江南文苑，建筑面積87.73平方米， 2009年9月7日買進(jìn)價(jià)格為78萬(wàn)，完稅時(shí)間為2011年1月14日， 在2011年2月23日將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給未婚的小芳，出售價(jià)為170 萬(wàn)，小芳首次購(gòu)房，在中國(guó)銀行辦理按揭手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)買賣雙 方需支付哪些稅費(fèi)？（請(qǐng)?jiān)敿?xì)寫(xiě)出各條稅款）,計(jì)算結(jié)果,契稅：170萬(wàn)*1%=17000 綜合稅：170萬(wàn)*5.6%=95200 個(gè)人所得稅：170萬(wàn)*1%=17000 產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)：87.73*3=263.19 87.73*3=263.19 產(chǎn)權(quán)工本費(fèi)：85 他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)：85 土地交易手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)：105 評(píng)估費(fèi)：100萬(wàn)*0.42%+70萬(wàn)*0.3%=6300 委托代