1、物業(yè)管理實務 第2章 物業(yè)管理企業(yè), 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型,本章講授, 物業(yè)管理企業(yè)設立的條件和程序 物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設置, 物業(yè)管理處的組織架構(gòu)與職責 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務,學習目的與要求,1了解 物業(yè)管理企業(yè)的類型 物業(yè)管理處的職責 物業(yè)管理處的架構(gòu)與運作模式 管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求 2掌握 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件和審批程序 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的一般形式 3重點掌握 物業(yè)管理企業(yè)機構(gòu)設置的原則 矩陣式組織形式在物業(yè)管理企業(yè)中的應用,物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)和類型,概念,類型,物業(yè)管理企業(yè)的概念,定義,是指專門對建成投入使用的房屋及其

2、附屬設備設施、相關場地實施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務和良好的居住和工作環(huán)境，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體,物業(yè)管理企,按其業(yè)務性質(zhì)分為：,業(yè)的類型,委托服務型,租賃經(jīng)營型,委托代理型,委托服務型物業(yè)管理企業(yè),這類企業(yè)也有稱為實體型物業(yè)管理企業(yè)委托服務型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權(quán)按接受委托業(yè)務分為兩種情況： l開發(fā)建設單位委托前期管理 l業(yè)主委員會委托實施管理,租賃經(jīng),管理權(quán) 獲得,開發(fā)商將建成物業(yè)交給從事租賃經(jīng),營型物業(yè)管,營的物管企業(yè)管理，通過租金收回投資 維護管理服務與租賃經(jīng)營 出租經(jīng)營回收投資和獲得利潤,理企業(yè),實質(zhì) 適用,實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù) 商業(yè)大廈、

3、寫字樓、批發(fā)市場等,委托代理型物業(yè)管理企業(yè),實施,只有管理層，不設或只設很少的 操作層 清潔衛(wèi)生、園林綠化、電梯、水電 設備運行維護、治安防范等 與專業(yè)公司建立合同關系，專司服 務監(jiān)督、檢查和考核 均委托專業(yè)公司實施,產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營 中介服務（房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀及咨詢等） 檔案資料管理 維護計劃的制定 整體管理計劃的制定與組織實施 建立健全各種規(guī)章制度 做好群眾工作和其他管理等,委托代理型物業(yè)管理企業(yè),本身主要的管理職能,委托代理形式基本上可分為兩類,第一類 特點 物業(yè)公司對業(yè)主聘請專業(yè)公司提供顧問 性意見 由業(yè)主委員會選聘專業(yè)公司簽訂合同 物業(yè)管理企業(yè)只負責監(jiān)督合同條款的執(zhí) 行 委托代

4、理型物業(yè)管理企業(yè)只收取管理員的薪金及服務代理酬金，其余均屬代收代支,委托代理形式基本上可分為兩類,第二類 特點 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，代聘各類 的專業(yè)公司 由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同 但全部代聘的專業(yè)公司均需試用，服務 如不能令委托方滿意，可以隨時更換,物業(yè)管理企業(yè)設,設立的條件 有限責任公司,立條件,股份有限公司,設立條件,資質(zhì)條件,和程序,設立的程序,有限責任公司的設立條件,根據(jù)公司法第十九條規(guī)定的條件 股東符合法定人數(shù) 股東出資達到法定資本最低限額 股東共同制定公司章程 有公司名稱、建立符合有限責任公司要求的 組織機構(gòu) 有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件,股份有限公司的設

5、立條件,根據(jù)公司法第七十三條規(guī)定條件： 發(fā)起人符合法定人數(shù) 發(fā)起人認繳和社會分開募集的股本達到法定資 本最低限額 股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定 發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過 有公司的名稱、建立符合股份有限公司要求的 組織機構(gòu) 有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件,企業(yè)資質(zhì)概念,企業(yè)資質(zhì)概念： l企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術(shù)力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等 l是企業(yè)實力和規(guī)模的標志,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應標準,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應

6、標準 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房1999261號）把物業(yè)管理企業(yè)劃分為： 一級、二級、三級等三個資質(zhì)等級和臨時 資質(zhì),關于臨時資質(zhì),關于臨時資質(zhì) 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應到當?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領取臨時資質(zhì)證書，之后方可從事物業(yè)管理業(yè)務 臨時資質(zhì)證書有效期為一年 有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主 管部門申請三級資質(zhì)的評定 未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門將取消其 從事物業(yè)管理業(yè)務的資格,物業(yè)管理,步驟,企業(yè)設立的程序,文件準備 資質(zhì)審查和工商注冊登記 稅務登記和公章刻制,物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設置,物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設置 設置的原則 機構(gòu)的類型,物業(yè)管理企業(yè)機

7、構(gòu),權(quán)責 對等,因事 設職 設置 原則,分工 協(xié)作,設置原則,統(tǒng)一 指揮,經(jīng)濟,物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)類型,基本類型 直線制 直線職能制 事業(yè)部制,矩陣制,直線制的,經(jīng)理,組織機,服務部主任,維修部主任,構(gòu)形式,組長,組長,組長,組長,直線職,總經(jīng)理,能制組織結(jié)構(gòu)形式,辦公室 財務部 管理處,副總經(jīng)理 工程部管理部經(jīng)營部 管理處,事業(yè)部,總經(jīng)理,制組織結(jié)構(gòu),企劃部 財務部 分公司,分公司,行政人事部 公關部 分公司,形 式,職能部門,生產(chǎn)部門,職能部門,生產(chǎn)部門,矩陣制的,總經(jīng)理,組織結(jié)構(gòu)形式,項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理,經(jīng)營服務部,工程部,管理部,財務部,物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責,物業(yè)管

8、理處組織架構(gòu)與職責 物業(yè)管理處的職責 物業(yè)管理處的架構(gòu)和運作模式 管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求,物業(yè)管理處的職責,公共服務最基本的普惠性服務 專項服務和特約服務經(jīng)營性服務 社區(qū)文化活動社區(qū)共同的居住觀和行為模式 協(xié)助政府進行社會綜合管理非獨立承擔 完成總部工作任務改革試點,物業(yè)管理處架構(gòu)和運作模式,物業(yè)管理處架構(gòu)和運作模式 管理處的架構(gòu)和運作模式一般根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、類型、體制和資源情況，同時結(jié)合所管轄物業(yè)的具體類型、性質(zhì)和管理要求決定,一般中小型小區(qū)管理處架構(gòu),特點 架構(gòu)較精簡 實行企業(yè)統(tǒng)一領導下的管理處主任負責制 管理處是相對獨立運作的質(zhì)量中心 主任有充分的權(quán)力處理管理處事務 總部職能部門

9、對管理處進行質(zhì)量檢查和資 源調(diào)配，支持管理處工作 助理分管不同的事務，對主任負責,小 型,公司總經(jīng)理,物辦公室,業(yè)管理,管理處經(jīng)理,管理處副經(jīng)理,處 行政助理 物業(yè)助理 保安助理 水電工程助理 財務主管 會所主管,架 構(gòu),樓管員,保安班,車管員,水電工,收費員,倉管員,大型小區(qū)管理處架構(gòu),物業(yè)面積大、功能復雜、社會影響力大、服務對象復雜，則可成立專門的管理服務分支機構(gòu)分公司 獨立的分公司具有較大的靈活性，便于質(zhì) 量監(jiān)管和制度落實 分公司設經(jīng)理作為主管負責 下設綜合服務中心、綜合管理部、社區(qū)文化部、財務部等，并以專項服務項目招標形式進行發(fā)包運作,大型小區(qū),物業(yè)管理集團總公司 物業(yè)管理區(qū)域分公司,

10、管 理,社區(qū)文化部,綜合服務中心,綜合服務部,財務管理部,處架構(gòu),社區(qū)活動,文化宣傳,推廣策劃,接待協(xié)調(diào),多種經(jīng)營,有償服務,咨詢服務,環(huán)境管理,水電維修,安全防范,行政后勤,收 費,會 計,大廈管理處的架構(gòu),高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服務對象等方面與住宅小區(qū)有較大的差別 主要體現(xiàn)在物業(yè)的權(quán)屬、服務對象、設備 管理、經(jīng)營管理方面 大廈管理處的架構(gòu)要根據(jù)其用途和特點設 置,管理處主任基本素質(zhì)和能力要求,基本素質(zhì) 能力要求,基本素,服務意識,質(zhì) 要,溝通技巧,自我完善,求職業(yè)道德,管理處主,學習 能力,專業(yè)技能,員工管理能力,任能力要求,與人相處及 溝通能力,領導藝術(shù) 計劃能力 組

11、織能力 控制與督導能力,協(xié)調(diào)能力,物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務,物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 物業(yè)管理企業(yè)的義務,物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利內(nèi)容有三個方面 ： 有權(quán)采取完成委托任務所必須的行為 有權(quán)獲得勞動報酬 有權(quán)根據(jù)合同制止違背全體業(yè)主利益的行為,物業(yè)管理企業(yè)具體權(quán)利,（1）根據(jù)有關法規(guī)，結(jié)合實際制定管理辦法 （2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施 管理 （3）依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費 （4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為 （5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理 （6）有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務，但不得將整體管理責任權(quán)力及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務承包給個人 （7）可實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費,物業(yè)管理企業(yè)的義務,（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營 （2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督 （3）重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準 （4）接受行政主管部門監(jiān)督指導 （5）至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理費收 支帳目 （6）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化 （7）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告 （8）其他的相關義務。,物業(yè)管理企業(yè)如何執(zhí)法？,物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機構(gòu) 它只能約束業(yè)主和非業(yè)主使用人因居住活動 而引發(fā)的一些行為 物業(yè)管理企業(yè)在對業(yè)主和非