1、大型主力店的選址要求及 開店要求,大型主力店的選址要求及開店要求 n 主力店是從美國(guó)傳來的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR是什么意思呢？是船的錨。一個(gè)船沒有錨就飄浮不定，有了錨就可以穩(wěn)定住船、定準(zhǔn)位置。如果一個(gè)購(gòu)物中心里面沒有主力店，那么商場(chǎng)的定位就做不出來。 n 主力店簽約的租期一般時(shí)間很長(zhǎng)，可能20年，也可能30年。主力店其實(shí)有很多種，百貨主力店：如；新世界百 貨、西武、連卡佛、等。超市主力店：如；沃爾瑪、家樂福、歐尚、百安居等這些業(yè)態(tài)，另外還有軟商業(yè)，包括餐飲娛樂、生活家居、建材家居等等次主力店。 n 主力店有很多要求，它們對(duì)購(gòu)物中心起著關(guān)鍵性的作用。主力店提出的要求可能跟開發(fā)發(fā)商原

2、來開發(fā)定位確實(shí)有很大的距離。國(guó)內(nèi)外有很多大型的購(gòu)物中心和MALL項(xiàng)目，他們都有23家的主力店作為總的商場(chǎng)形象、定位。,第一種主力店是百貨 n 目前我國(guó)傳統(tǒng)的百貨店大多數(shù)已經(jīng)演變成了一個(gè)小型的購(gòu)物中心，而且這類微型的購(gòu)物中心逐年遞增。 在一個(gè)購(gòu)物中心里，百貨是很有集客力的?，F(xiàn)在百貨業(yè)態(tài)也變得多樣化，除了一般綜合型的百貨店（深圳茂業(yè)），還有時(shí)尚百貨（0101）、高端百貨店（香港恒隆廣場(chǎng)），國(guó)外的很多百貨也有一些新的形態(tài)考慮進(jìn)來中國(guó)大陸。現(xiàn)在國(guó)際百貨基本已經(jīng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)一線城市，一線城市越來越飽和了。 n 大多數(shù)都在進(jìn)軍一線城市的成熟商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)空間，加大了商業(yè)容積率從而也會(huì)導(dǎo)致“商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”！政

3、府應(yīng)該將區(qū)域內(nèi)的百貨整合在一起來，形成差異化經(jīng)營(yíng),第一種主力店是百貨 n 一般百貨店選址面積都要34萬(wàn)以上（建筑面積），這也是一個(gè)瓶 頸?，F(xiàn)在開發(fā)商招商同時(shí)都面臨一個(gè)很大的難題和矛盾，就是最好的位置一般都給了百貨，占的面積很大，百貨店的品類招商與MALL的招商相互搶資源是必免不了的。第二個(gè)問題，百貨店給的租金比較低，簽約租期時(shí)間長(zhǎng)，百貨店談判難度是比較高的。在國(guó)內(nèi)基本上一大半以上都是以綜合百貨為主。像主題百貨、精品百貨、時(shí)尚百貨選擇不多。還有外資百貨進(jìn)入國(guó)內(nèi)，像連卡佛、新世界、香港的恒隆、他們進(jìn)入的并不多，招商的時(shí)候遇到很多的難題（很多發(fā)展商的項(xiàng)目定位都是國(guó)際頂級(jí)品牌的百貨，首先從定位上就會(huì)形

4、成資源緊張的競(jìng)爭(zhēng)）。發(fā)展商談判的時(shí)候很難爭(zhēng)取到比較好的條件。有很多發(fā)展商現(xiàn)在為了解決這個(gè)問題，打算將這塊變成自己做，這個(gè)案例在國(guó)內(nèi)很多地區(qū)都有（成功的很少）。 跟百貨店合作的模式不單純是租賃，反過來需要百貨店?duì)I運(yùn)商（銅鑼灣、燕莎等都在從事著二房東的角色）輸出管理，由業(yè)主方投資。因?yàn)槟闶菃蔚戟?dú)戶，你的風(fēng)險(xiǎn)是非常高的，發(fā)展商要深入考慮，成功的機(jī)會(huì)坦白說不是很高。所以發(fā)展商在百貨主力店招商上要考慮仔細(xì)，財(cái)務(wù)上的預(yù)測(cè)要做的很準(zhǔn)確。,第一種主力店是百貨 n 大型主力店的選址要求及開店計(jì)劃流行百貨展店標(biāo)準(zhǔn) n 城市規(guī)模 1、省會(huì)城市或中心城市 2、城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上，年人均消費(fèi)支出5000元以上。

5、n 商圈條件 1、商圈：城市中心或繁華商業(yè)街，可以輻射全市人口，緊鄰城市主干道，有12條以上公交線，店面日均人流量20萬(wàn)以上。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 5公里內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不超過4家。,第一種主力店是百貨 n 物業(yè)條件 n 1、 使用壽命：結(jié)構(gòu)使用年限租賃期限。 n 2、 結(jié)構(gòu)改造：在國(guó)家規(guī)范許可范圍內(nèi)，滿足經(jīng)營(yíng)需求。 n 3、 建筑物結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)。 n 4、 層高：5.1米。 n 5、 柱距：8米8米。 n 6、 樓面載荷：超市賣場(chǎng)4千牛/平方米，百貨賣場(chǎng)3.5千牛/平方米，庫(kù)房5千牛/平方米。 n 7、 總建筑面積：30000平方米。 n 8、 百貨建筑面積：5000平方米/層，以4層為宜。 n 9、 超

6、市建筑面積：10000平方米。,第一種主力店是百貨 n 10、 地面停車場(chǎng)面積：3000平方米。 n 11、 地下停車場(chǎng)面積：10000平方米。 n 12、 庫(kù)房面積：5000平方米。 n 13、 辦公區(qū)面積：800平方米。 n 14、 卸貨區(qū)面積：300平方米。 n 15、 卸貨平臺(tái)：高度0.8米，面寬：15米，進(jìn)深：20米。 n 16、 卸貨通道（消防通道）寬幅：5米。 n 17、 地下室防水：混凝土剛性自防水加卷材柔性防水。 n 18、 能源供應(yīng)：經(jīng)營(yíng)方獨(dú)立開戶，用電量0.2千伏安/平方米，其他根據(jù)規(guī)范可滿足經(jīng)營(yíng)需要。 n 合作方式 租賃，期限20年。,第一種主力店是百貨 n 王府井百貨

7、專注于零售百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展。 n 經(jīng)營(yíng)宗旨： 一切從顧客出發(fā)，一切讓顧客滿意 n 經(jīng)營(yíng)范圍：化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡、工藝禮品、男女服裝、運(yùn)動(dòng)裝、配裝配飾、針織內(nèi)衣、兒童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、辦公用品、音像器材，通訊器材、生活電器、大型超市、中西快餐、休閑水吧、美容美發(fā)、電玩娛樂、婚沙攝影、銀行、藥店、便民服務(wù)項(xiàng)目 等。 n 連鎖戰(zhàn)略：構(gòu)建以北京為中心，遍布華南、西南、華中、華東地區(qū)四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心城市黃金地段的一級(jí)連鎖銷售網(wǎng)絡(luò)，把王府井字號(hào)引出北京，走向全國(guó)，再以這些中心城市的網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，向周邊地區(qū)進(jìn)行第二級(jí)網(wǎng)絡(luò)輻射。,第一種主力店是百貨 n 選址板塊： n 業(yè)態(tài)模式：1、現(xiàn)代綜

8、合百貨 2、主題百貨 3、城市購(gòu)物中心 4、生活超市 n 合作形式：獨(dú)資、合資、租賃、重組 n 項(xiàng)目要求： n A、經(jīng)營(yíng)區(qū)面積要求：3萬(wàn)平方米以上，單層面積4千平方米以上； n B、停車場(chǎng)位數(shù)量：200-500個(gè)； n C、樓層首層層高不低于5.2米，其它不低于4.8米 ； n D、柱距7米以上。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 大賣場(chǎng)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多，所以發(fā)展商跟他們談判比較容易。05年中國(guó)連鎖企業(yè)30強(qiáng)里，超市是很多的。 n 國(guó)內(nèi)的大賣場(chǎng)、超市做的越來越不錯(cuò)，國(guó)內(nèi)的并不一定比國(guó)外的超市差，因?yàn)樗麄兞私夂芏嗟膮^(qū)域文化、社會(huì)文化、消費(fèi)文化。 n 超市一般選址來說，大賣

9、場(chǎng)都是12萬(wàn)平米，綜合超市就是2500平米以上。在市區(qū)找2萬(wàn)一個(gè)面積的大賣場(chǎng)是比較困難的，發(fā)展商現(xiàn)在也比較精明了，所以談起來比較難。反過來一些社區(qū)店作為擴(kuò)充策略來講比較現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 大型主力店的選址要求及開店計(jì)劃大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市的基本場(chǎng)地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) n 開發(fā)商負(fù)責(zé)工程建設(shè)的事實(shí),實(shí)施內(nèi)容在原則上需有使用方工程部門相對(duì)應(yīng)涉及原作技術(shù)交流之后出全套施工圖紙方案,并照?qǐng)D施工,最終按照國(guó)家規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收.標(biāo)準(zhǔn)大致如下:,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 面積要求: n 1、 占地面積: 約20000平方米; n 2、 賣場(chǎng)面積

10、: 單層約10000平方米,如達(dá)不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營(yíng)面積10000_-15000均可; n 3、 停車場(chǎng)面積:提供約10000平方米獲200個(gè)地上專用免費(fèi)車位. n 4、 房屋：主體由鋼結(jié)構(gòu)或混凝土框架結(jié)構(gòu)建設(shè)均可； n 5、 賣場(chǎng)：賣場(chǎng)臨街面與進(jìn)深（即長(zhǎng)寬）標(biāo)準(zhǔn)比例為7：4，柱距8-10米，在當(dāng)?shù)叵啦块T及設(shè)計(jì)允許的情況下盡量減少承重墻，令營(yíng)業(yè)面積最大化；,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 6、 層高：凈高不低于3.54米； n 7、 地面：鋪設(shè)象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚； n 8、 內(nèi)墻：白墻耍如嬌氣； n 9、 照明：配知識(shí)和大型超市及賣場(chǎng)要求兩

11、度的照明設(shè)施（具體參考使用方工程部施工圖紙）； n 10、坡梯:賣場(chǎng)多于一層的每層須配置兩部自動(dòng)扶梯(不超過12度的); n 11、貨梯和諧獲?。簝刹?噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，本商場(chǎng)周邊需有環(huán)形車道以方便購(gòu)物車及貨車進(jìn)出； n 12、 標(biāo)及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)及招牌。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 工程設(shè)計(jì)及時(shí)供應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行，滿足乙方商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，并達(dá)到以下各項(xiàng)要求： n 建筑物 n 1、總建筑面積約為20000平方米，框架結(jié)構(gòu)共計(jì)不超過2層、各層層高5-7米，凈使用高度：大賣場(chǎng)3.5米（指

12、燈下皮）ShoppingMall凈高3.6米（指吊頂下皮）； n 2、柱網(wǎng)尺寸：（88米）*（88米）為宜； n 結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)：（8.4米）*（8.4米）為宜。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 3、賣場(chǎng)面積為200*200*12的超市專用地磚，地面荷載達(dá)到700-800公斤/平方米；滯貨區(qū)為耐輾壓硬化地面，地面荷載達(dá)到1000公斤/平方米以上，局部（如冷庫(kù)、面包機(jī)房等）荷載達(dá)到1000公斤/平方米ShoppingMall地面為淺色瓷磚，具體規(guī)格根據(jù)店面設(shè)計(jì)確定；屋頂應(yīng)進(jìn)行吊頂處理；荷載按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。有防水要求的區(qū)域進(jìn)行達(dá)到使用要求的防水施工處理； n 4、建筑內(nèi)

13、墻面及屋頂涂白，地面廠乙方要求進(jìn)行裝修，各專業(yè)管道按乙方確認(rèn)的施工圖指定的位置接到位，具備進(jìn)行貨架布貨后即可開業(yè)的要求； n 5、廁所：各層賣場(chǎng)外側(cè)應(yīng)有廁所和具備改造廁所的位置。內(nèi)部設(shè)施完善，做中檔裝修，具備使用功能；,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 6、辦公區(qū)：應(yīng)進(jìn)行裝修，即屋頂應(yīng)進(jìn)行吊頂，白色墻面，各專業(yè)管道到位，具備人員進(jìn)入即可使用的要求；衛(wèi)生間做中檔裝修,即設(shè)施完善，具備使用功能； n 7、收貨場(chǎng)地面應(yīng)為柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚 ； n 8、總圖：建筑周圍的通道應(yīng)保證送貨車輛進(jìn)出有足夠的空間；個(gè)種流線組織比較合理。建筑外圍通道在滿足消防局等相關(guān)部門的基本

14、要求下，最好使貨流圍繞建筑形成環(huán)行通道；同時(shí)要盡量做到不與客流發(fā)生沖突； n 9、建筑物在達(dá)到以上建筑要求的情況下，室外環(huán)行通道寬度需滿足地方消防局的相關(guān)規(guī)定； n 10、應(yīng)有符合使用要求的消防設(shè)施、集中空調(diào)設(shè)施、上下水設(shè)施、點(diǎn)容量及各種設(shè)備使用位置或可進(jìn)行改造位置。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 供電系統(tǒng) n 1、供電系統(tǒng)為雙路10KV電源（或備用獨(dú)立使用的發(fā)電機(jī)組）； n 2、供電容量為3500KVA（以最終設(shè)計(jì)要求為準(zhǔn)），并在滿足建筑相關(guān)設(shè)施、設(shè)備用電情況下（如空調(diào)、消防、一次照明、電梯等）為賣場(chǎng)預(yù)留800KVA的經(jīng)營(yíng)性用電；根據(jù)店面布局圖及用電點(diǎn)要求，將電源引

15、至相應(yīng)用電點(diǎn)，并分戶計(jì)量； n 3、對(duì)超市的等重要負(fù)荷采用雙電源供電，末端互投，以最終設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)； n 4、綜合接地電阻不大于1歐姆。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 照明系統(tǒng) n 1、賣場(chǎng)采用36W高效節(jié)能雙管熒光燈帶的照明方式，燈帶間距為2.5米，照度在衰減后應(yīng)達(dá)到800Lx以上，燈帶走向應(yīng)根據(jù)乙方提供的賣場(chǎng)施工； n 2、建筑物內(nèi)配備事故照明應(yīng)急燈裝置，且符合相關(guān)規(guī)范要求； n 3、滯貨區(qū)采用250W金鹵燈或燈帶，照度在衰減后應(yīng)達(dá)到400Lx，按照乙方提供的方案進(jìn)行施工。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 空調(diào)系統(tǒng) n 采用中央空調(diào)方式，室內(nèi)

16、溫度應(yīng)達(dá)到國(guó)家對(duì)大型商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)規(guī)范要求。在建筑物交付使用時(shí)空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)能達(dá)到良好的運(yùn)行狀態(tài)。溫度：冬季，賣場(chǎng)、辦公區(qū)16 2； n 夏季，賣場(chǎng)、辦公區(qū)26 2。濕度：小于65%。新風(fēng)量17-25立方米/人.小時(shí)；,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 給排水系統(tǒng) n 1、室內(nèi)、外給排水管網(wǎng)應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求施工，且具備使用功能； n 2、經(jīng)營(yíng)性給排水使用點(diǎn)應(yīng)根據(jù)具體要求施工，且具備使用功能； n 3、經(jīng)營(yíng)制冷系統(tǒng)管溝。 n 4、室外給排水管網(wǎng)應(yīng)布置成環(huán)狀管網(wǎng)，且應(yīng)從兩條不同的市政管網(wǎng)取水； n 5、生活用水應(yīng)有防止二次污染設(shè)施； n 6、在終端用戶上設(shè)分水表，以利于計(jì)量； n

17、7、其他未盡事宜均按國(guó)家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 消防系統(tǒng) n 1、按國(guó)家消防有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，其設(shè)備在交工時(shí)應(yīng)驗(yàn)收完畢具備良好的運(yùn)行功能； n 2、室內(nèi)防火分區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)由雙方共同商議確定，如使用防火墻及防火卷簾門方式， n 其卷簾門的位置應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要共同協(xié)商確定； n 3、按照防火有關(guān)要求，配備消防設(shè)備及器材。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 電梯 n 建筑物配置的客、貨梯（貨梯轎尺寸為2400毫米*2400毫米，載重2T）人行坡道梯（坡道梯的坡度不應(yīng)大于12）的數(shù)量及布置應(yīng)按乙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行布置，在建筑 交付

18、使用時(shí)，應(yīng)驗(yàn)收完畢并具備良好的運(yùn)行功能。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 停車場(chǎng)及室外照明 n 1、地面停車場(chǎng)及綠化停車場(chǎng)以外路面采用標(biāo)準(zhǔn)瀝青 n 2、應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門對(duì)臨街建筑及廣場(chǎng)的照明要求設(shè)計(jì)并配備照明設(shè)施。 n 分戶計(jì)量設(shè)施 n 應(yīng)按照乙方確認(rèn)的施工圖設(shè)計(jì)要求，安裝水、電、煤氣分戶計(jì)量設(shè)施。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 大超市開店的選址技巧 n 一、2000戶的住宅小區(qū)可還設(shè)1家600-800平方米的小型超市；10000戶的住宅小區(qū)可開設(shè)1家2000平方米的中型超市。 n 二、超市選點(diǎn)時(shí)考慮的潛在顧客應(yīng)包括那三個(gè)方面？ n 1.人口密度； n 2.年齡結(jié)構(gòu)； n 3.消費(fèi)水平。,第二種主力店是大賣場(chǎng)（包括3000 平米以上超市） n 三、超市選址時(shí)應(yīng)考慮那些因素？ n 1地理因素：目標(biāo)地址所在地區(qū)的特點(diǎn)； n 2商品因素：超市自身所經(jīng)營(yíng)的商品種類特色是否與所在商圈的居民購(gòu)物慣相符； n 3經(jīng)營(yíng)規(guī)模：超市自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模與商圈覆蓋范圍成正比 ； n 4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：如何充分應(yīng)對(duì)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅并加以有效利用； n 5交通情況：能否提供足夠的交通工具（場(chǎng)所）給顧客？ n 6促銷手段：超市自身是否有足夠的促銷預(yù)算及相應(yīng)的促銷