1、1,建筑用地面積,總建筑面積,建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。,總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。,用地范圍內(nèi)總建筑面積（地上部分）與項(xiàng)目總用地面積的比值。,例如，在10000平方米的土地上，有24000平方米的建筑總面積(地上)，其容積率為2.4。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 一般而言，獨(dú)立別墅的容積率為0.20.5,聯(lián)排別墅為0.40.7,6層以下多層住宅為0.81.2,11層小高層住宅為1.52.0,18層高層住宅為1.82.5,19層以上住宅為2.44.5；,容積率高，

2、密度 大的高層建筑群,容積率,即建筑基底面積與建筑用地面積的比。它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。,例如，在10000平方米的土地上，建筑基底面積占地有2500平方米，其建筑密度為25%。,建筑密度,指建筑物多數(shù)采光窗的朝向。在建筑單元內(nèi)，一般指主要活動(dòng)室主采光窗的朝向。即客廳陽(yáng)臺(tái)、主臥采光窗朝向。,建筑朝向,是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與居住區(qū)用地面積的比率（% ）。,綠地計(jì)算范圍，包括居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在涉及計(jì)算

3、時(shí)也要求距建筑外墻15米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。,綠地率,用地紅線,道路紅線,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。,道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。,建筑紅線,建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。,建筑高度,建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。,建筑間距,

4、兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,建筑日照,居住建筑之間以及與居住建筑相鄰的建筑之間的建筑間距應(yīng)滿足被遮擋居住建筑底層大寒日滿窗日照不小于2小時(shí)的日照要求。,（1）獨(dú)棟別墅 ,（2）聯(lián)排別墅 ,（3）疊拼別墅 ,（5）高層板樓 ,（4）高層塔樓 ,（6）多層板樓 ,房屋層數(shù),層高,房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔

5、樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。,層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,凈高,住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、 高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。,建筑面積,使用面積,住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。,公用

6、面積,住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。,商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。,公攤面積,竣工面積,竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。,銷售面積,銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積

7、為購(gòu)房者所 購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。,進(jìn)深,開(kāi)間,在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。 目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。,住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。,復(fù)式,躍式,錯(cuò)層,一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。,是一

8、層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。,是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。,過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 ,隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?過(guò)道,隔斷,玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。,玄關(guān),建筑結(jié)構(gòu)形式,目前比較普遍的建筑結(jié)構(gòu)形式主要有六種，分別是磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)

9、構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 （1）磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 適合開(kāi)間進(jìn)深較小，房間面積小，多層（4-6層）或低層（1-3層）的建筑，對(duì)于承重墻體不能改動(dòng)。 （2）框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用。 特點(diǎn)：可以建造較大的室內(nèi)空間，房間分隔靈活，便于使用；抗震性能優(yōu)越，具有較好的結(jié)構(gòu)延性等優(yōu)點(diǎn)。該建筑結(jié)構(gòu)不宜超過(guò)15層，一說(shuō)不超過(guò)10層。 （3）剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，承擔(dān)

10、各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 特點(diǎn)：適合高層建筑，但剪力墻不能拆除或破壞，不利于形成大空間，住戶無(wú)法對(duì)室內(nèi)布局自行改造。結(jié)構(gòu)自重較大，耗鋼量大。,（4）框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。 特點(diǎn)：平面布置靈活，空間較大，一般適合1020層的建筑。 （5）筒體結(jié)構(gòu)：筒體結(jié)構(gòu)由框架-剪力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和發(fā)展而來(lái)。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成

11、的空間封閉式的筒體。其特點(diǎn)是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間。 特點(diǎn)：主要抗側(cè)力，四周的剪力墻圍成豎向薄壁筒和柱框架組成豎向箱形截面的框筒，形成整體，整體作用抗荷，多用于寫字樓建筑。適合3050層的高層或超高層建筑。,建筑結(jié)構(gòu)形式,（2）框架結(jié)構(gòu) ,（1）磚混結(jié)構(gòu) ,（3）剪力墻結(jié)構(gòu) ,（4）框剪結(jié)構(gòu) ,房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體。防止結(jié)構(gòu)剪切破壞。其結(jié)構(gòu)材料一般為鋼筋混凝土或配筋砌塊。在工程或戶型圖上標(biāo)示為黑色。,剪力墻,承重墻,承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會(huì)破壞整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)；非承重墻是指不支撐著上部樓層重量

12、的墻體，只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒(méi)有這堵墻對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響。,填充墻,一種建筑結(jié)構(gòu)，墻體按照結(jié)構(gòu)受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內(nèi)部空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架間的輕質(zhì)墻稱幕墻。,常用窗形式,樓梯按組合形式分類，常用有單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯、剪刀梯等。 （1）單跑即從一層直接爬到二層； （2）轉(zhuǎn)折雙跑樓梯：從一層上到休息平臺(tái)，轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)在上到二層的樓梯。一般住宅樓的樓梯多為此種樓梯。 （3）轉(zhuǎn)折三跑樓梯：從一層上到休息平臺(tái)，轉(zhuǎn)90

13、上到又一個(gè)休息平臺(tái)，再轉(zhuǎn)90上到二層的樓梯。層高大時(shí)采用。 （4）剪刀梯：同一樓梯間設(shè)置一對(duì)相互重疊，又互不相通的兩個(gè)樓梯。在其樓梯間的梯段一般為單跑直梯段。剪刀樓梯最重要的特點(diǎn)是，在同一樓梯間里設(shè)置了兩個(gè)樓梯，具有兩條垂直方向疏散通道的功能。根據(jù)國(guó)家規(guī)范要求：18層以上的塔式高層建筑，兩座疏散樓梯宜獨(dú)立設(shè)置，當(dāng)確有困難時(shí)，可設(shè)置剪刀樓梯。,樓梯結(jié)構(gòu)形式,現(xiàn)代建筑屋頂形式，主要為平屋頂和坡屋頂兩種。 一般以坡度小于10%的屋頂為平屋頂；坡度大于10%的屋頂為坡屋頂。 平屋頂按結(jié)構(gòu)可分為挑檐式、女兒墻式、挑檐女兒墻式等； 坡屋頂按結(jié)構(gòu)可分為單坡頂式、卷棚頂式、硬山雙坡頂、懸山兩坡頂、四坡頂?shù)取?

14、建筑屋頂形式,減少建筑物室內(nèi)熱量向室外散發(fā)的措施，對(duì)創(chuàng)造適宜的室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)約能源有重要作用。建筑保溫主要從建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)上采取措施。 建筑保溫按建筑部位可分為外墻保溫、屋面保溫及門窗保溫等。其中外墻保溫比較常用的又分為外墻外保溫、外墻內(nèi)保溫、夾層保溫。保溫材料大致有礦物棉、珍珠巖制品、耐火纖維、泡沫塑料、超細(xì)玻璃棉、HD-STP保溫板等。,建筑保溫,是智能建筑技術(shù)和新興信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，智能樓宇利用系統(tǒng)集成的方法，將智能型計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控，對(duì)信息資源的管理和對(duì)使用者的信息服務(wù)及其功能與建筑的優(yōu)化組合。 智能建築系統(tǒng)主要包含了SA安全自

15、動(dòng)化系統(tǒng)（視頻監(jiān)控、門禁、防盜報(bào)警等）、FA消防自動(dòng)化系統(tǒng)（火災(zāi)報(bào)警、防排煙、應(yīng)急電源、防火卷簾）、OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、CAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)、BA設(shè)備控制與管理自動(dòng)化（空調(diào)、設(shè)備、照明、給排水等）等。,智能建築,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)涵義通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！ 前期(決策期)由拿地到方案定案重在決策(大局已定)； 中期(實(shí)施期) 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙重在執(zhí)行； 后期(運(yùn)營(yíng)期) 入伙后到房屋拆除重在

16、服務(wù),重在總結(jié)反饋。,18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃） 簽訂土地合同至獲取施工許可證6個(gè)月時(shí)間； 拿地8個(gè)月后開(kāi)盤！,企業(yè)獲得土地的方式,行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。 資本市場(chǎng): 1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司; 2、土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi); 3、收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等

17、稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。 土地市場(chǎng)： 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。,根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),1、概念方案設(shè)計(jì)； 2、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)； 3、施工圖設(shè)計(jì)。,詳規(guī)報(bào)建 方案報(bào)建 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 施工圖報(bào)建 開(kāi)工時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn),概念設(shè)計(jì)研究 區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 區(qū)域單體確認(rèn) 實(shí)施方案完成 基礎(chǔ)施工圖 全套施工圖完成 景觀設(shè)計(jì) 銷售包裝設(shè)計(jì),方

18、案文本中，最重要兩張圖項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！,雙擊添加標(biāo)題文字,1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的部門有: 發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、消防辦、人防辦、氣象局、房管局、審 圖辦、墻改辦、白蟻、質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)局等,2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中從政府部門取得的主要證件有: 國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證,國(guó)有土地使用證,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,規(guī)劃局,國(guó)土資源局,規(guī)劃局,中標(biāo)通知書(shū),質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 審圖辦,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊(duì) 執(zhí)法大隊(duì),規(guī)劃局,房管局,建設(shè)局,施工許可證,預(yù)售許可證,放線管理,規(guī)劃局 審圖辦,選址意見(jiàn)書(shū),施工圖審查,規(guī)劃局,房地產(chǎn)項(xiàng)目一般報(bào)批報(bào)建流程,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,入伙交付,影響工程造價(jià)的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混； 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)； 施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減