1、二零一一年七月(7.18-7.24)常州樓市監(jiān)測報(bào)告,常州合力易揚(yáng)市場部 2011.07,一周回顧,第一部分：市場背景篇,政策法規(guī),市政規(guī)劃,樓市動(dòng)態(tài),宏觀經(jīng)濟(jì),1.1政策法規(guī)歷次商業(yè)貸款利率調(diào)整（五年以上）,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 影響： 1、連續(xù)5次加息，政策累積效果明顯，對(duì)樓市的影響將從量變到質(zhì)變。樓市或承受更大壓力，房價(jià)將緩慢進(jìn)入下行通道。 2、加息促使投資成本上漲，貸款更難。一是有效抑制剛性需求中的非理性需求；二是開發(fā)商融資成本增加，資金鏈緊張。,1.1政策法規(guī)歷次存款準(zhǔn)備金率調(diào)整,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 影響： 1、央行連續(xù)第12次提高存款準(zhǔn)備金率。銀根收縮，提高了開發(fā)商融資成本及購房者貸款成本，

2、抑制銀行貸款沖動(dòng)。 2、銀根收縮，投資環(huán)境惡化，房地產(chǎn)市場面臨洗牌。,附：7月份常州15家銀行房貸政策細(xì)則調(diào)整（7.21）,1.1政策法規(guī)二三線城市限購名單或下月出爐，下半年宏觀調(diào)控可能“以樓為綱”,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 起因：一線城市因限購而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)果：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購城市的名單。 標(biāo)準(zhǔn)：遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據(jù)房價(jià)漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。,影響： 1、限購政策長期化、普遍化、規(guī)范化。 2、在二三線城

3、市執(zhí)行限購政策會(huì)區(qū)別對(duì)待。近期主要針對(duì)房價(jià)漲幅過快過高的幾個(gè)城市。而具體手段和措施依舊可能是使用戶籍門檻、納稅和社保門檻以及其他因地制宜的手段。,上半年，常州住宅均價(jià)同比上漲59.99%；房產(chǎn)投資同比增長57.4%,1.2市政規(guī)劃鐘樓新城建設(shè)規(guī)劃出臺(tái),鐘樓新城規(guī)劃總面積27平方公里，北至古運(yùn)河，南至新運(yùn)河，東至長江路南運(yùn)河，西至童子河，由“一心一軸六區(qū)”等重點(diǎn)功能區(qū)構(gòu)成。 “一心”，就是3.5平方公里的青楓公園核心區(qū)；“一軸”，就是長達(dá)6公里的龍江路商貿(mào)經(jīng)濟(jì)中心軸；“六區(qū)”，就是中央商務(wù)區(qū)、金融街區(qū)、商貿(mào)街區(qū)、科技街區(qū)、市場物流區(qū)、現(xiàn)代化教育示范區(qū)。 鐘樓新城不僅將是一座涵蓋了現(xiàn)代商務(wù)、酒店、

4、金融、商貿(mào)、科技、物流等多種先進(jìn)業(yè)態(tài)的新城，也將是一座囊括了全市一流教育品牌、實(shí)現(xiàn)從幼兒園到高中立體教育的現(xiàn)代化教育基地，還將是一座常州未來的文化、藝術(shù)、會(huì)展中心。,1.3樓市動(dòng)態(tài)上半年常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長57.4%,今年上半年常州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長57.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會(huì)投資增長水平，與商品房銷售形勢形成了很大反差。 第一，去年以來我市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)火爆，開發(fā)商加大了土地儲(chǔ)備和新盤開發(fā)力度。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期比較長，新樓盤開工后的2-3年都是投資形成期，因此，雖然國家出臺(tái)了十分嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)投資受慣性推動(dòng)仍然保持了高速增長態(tài)勢。 第二，過去兩年，一線城市房價(jià)持續(xù)高漲

5、，一些有實(shí)力的、全國性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始布局二三線城市，多家大型房企加快進(jìn)入我市房地產(chǎn)市場，推出了一大批高品質(zhì)在建樓盤，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。 第三，新國八條明確規(guī)定，對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上處罰，使得一批在前兩年房產(chǎn)市場火爆時(shí)拿地的開發(fā)商，加快了推盤的步伐。項(xiàng)目開工后，土地購置費(fèi)等前期費(fèi)用就將納入投資額統(tǒng)計(jì)。16月，我市開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)同比增長91.1%，占開發(fā)投資的比重由去年同期的24.0%提高到了29.1%。 第四，開發(fā)投資的快速增長還與建造成本的上升有比較密切的關(guān)系。今年以來，建筑人工

6、成本及水泥、鋼材等建筑材料價(jià)格持續(xù)上漲，也在一定程度上助推了投資額的上揚(yáng)。 從當(dāng)前支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的內(nèi)外部因素分析，預(yù)計(jì)下半年我市新開工樓盤的規(guī)模將有所縮小，在建樓盤的慣性推動(dòng)作用將逐步減弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度有可能呈現(xiàn)回落的趨勢，并逐步向合理區(qū)間回歸。,1.4宏觀經(jīng)濟(jì),數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局單位：%,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 影響： 1、目前，加息周期為2個(gè)月、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整周期為1個(gè)月。 2、6月份CPI達(dá)到3年來峰值，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，下半年宏觀調(diào)控政策放松的可能性降低，不可能轉(zhuǎn)向。,1.5市場背景小結(jié)2011 年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與下半年展望,今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)

7、： 1、房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制； 2、房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛； 3、房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市； 4、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化； 目前對(duì)市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策。 “新國五條”將房價(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度. 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升； 6、貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。,1.5市場背景小結(jié)2011 年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與下半年展望,下半年房地產(chǎn)走勢研判： 1、未來政策走勢的研判 目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效

8、果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展： 政策是長期的；政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：房價(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素： 2、未來量價(jià)走勢的研判 上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對(duì)行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。 今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價(jià)調(diào)整的概率增加，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)城市整體銷售壓力，以及自身項(xiàng)目的特征，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)策略，提前做好長期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。 3、未來購房者心理預(yù)期 購房者對(duì)未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購買行

9、為的可能性增加。 未來一年面對(duì)供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動(dòng)降價(jià)促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對(duì)未來的信心。,第二部分：一級(jí)市場篇,土地出讓,土地成交,重點(diǎn)地塊,一周土地市場回顧,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 常州市區(qū)2011年1月7月24日新增土地供應(yīng)累計(jì)68宗，占地380.5萬，規(guī)劃建筑面積累計(jì)854.12萬。 常州市區(qū)2011年1月7月24日土地成交累計(jì)82宗，占地396.92萬，規(guī)劃建筑面積累計(jì)905.42萬。 另外，流拍土地5宗。,2.1土地供應(yīng),合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 本周，常州市區(qū)無新增土地供應(yīng)。由于常州樓市銷售下滑的關(guān)系，開發(fā)商拿地的熱情開始下降。 加大土地出讓的最

10、大受益人是政府，政府在土地投資熱潮時(shí)加大土地供應(yīng)就等同于開發(fā)商在房價(jià)瘋漲階段加大推盤量。而樓市下滑的階段，開發(fā)商會(huì)減少土地投資以優(yōu)先保證現(xiàn)金流，土地部門也會(huì)相應(yīng)調(diào)整土地供應(yīng)。,2.2土地成交,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 本周，常州市區(qū)新增土地成交54萬，新增規(guī)劃建筑面積126.5萬 ；成交地塊全部位于武進(jìn)區(qū)西太湖板塊。 本周，9宗地塊均以底價(jià)成交；而上半年同一區(qū)域6宗地塊均以溢價(jià)成交，溢價(jià)幅度高達(dá)54.52%537.5%。土地市場前后相比形成強(qiáng)烈的落差樓市調(diào)控已對(duì)常州土地市場形成強(qiáng)大的壓力！,07.1807.24土地成交分布 （詳見右表）,攬?jiān)聻衬蟼?cè)地塊,西太湖大道西北角地塊,第三部分：二級(jí)市場篇,市場供

11、應(yīng),市場成交,市場價(jià)格,3.1市場供應(yīng),合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 全市商品房新增供應(yīng)6.23萬，環(huán)比減少71.85%；住宅新增供應(yīng)5.39萬，環(huán)比減少69.61%； 市區(qū)商品房新增供應(yīng)2.48萬，環(huán)比減少72.16%；住宅新增供應(yīng)1.64萬，環(huán)比減少81.61%；,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 本周，由于常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)維修頻繁，官方發(fā)布數(shù)據(jù)與實(shí)際供應(yīng)成交量有所偏差。 近期，中心區(qū)新增商品房供應(yīng)頻繁（約17.29萬），占市區(qū)總供應(yīng)量82.1%，主要包括龍湖龍譽(yù)城（住宅112套， 39396.6 ）、寶龍城市廣場（住宅956套， 106382.52 ；商業(yè)97套， 10532.61 ）；以及常發(fā)豪庭國際（住宅72套，

12、11351.26 ）等。,3.1市場供應(yīng),附：預(yù)售信息（7.18-7.24）（因房產(chǎn)信息網(wǎng)維護(hù)，實(shí)際數(shù)據(jù)有偏差）,以上出讓信息約為7.5、7.6、7.15、7.20四天發(fā)布。,3.2市場成交,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 全市商品房成交6.74萬，環(huán)比減少29.38%；住宅成交5.62萬，環(huán)比減少25.68%； 市區(qū)商品房成交5.11萬，環(huán)比減少12.73%；住宅成交4.33萬，環(huán)比減少4.02%；,3.2市場成交,合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 本周，新北區(qū)商品房成交（244套，2.19萬）占市區(qū)總成交量29.49%，武進(jìn)區(qū)商品房成交（168套，2.02萬）占市區(qū)總成交量27.14%，主要包括典雅花園（住宅55套，685

13、7）、鳳凰湖壹號(hào)（住宅33套，4178）、新城域（住宅34套，3141）、寶龍城市廣場（住宅27套，3211）等。,3.3成交均價(jià),合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 本周，市區(qū)商品房成交均價(jià)8496元/，環(huán)比上漲6.88%；市區(qū)商品住宅成交均價(jià)8238元/，環(huán)比上漲15.06%； 本周，在典雅花園（ 9332.44 元/ ）、龍湖龍譽(yù)城（12547.92元/ ）、新城金郡（14496.25元/ ）、新城公園壹號(hào)（6308.26元/ ）等項(xiàng)目集中簽約的帶動(dòng)下，新北、鐘樓、天寧、戚墅堰等區(qū)域房價(jià)均有所上漲。,附：開盤信息(7.18-7.24),面積單位：萬,常發(fā)豪庭國際將于7月30開盤。 本周末內(nèi)部認(rèn)購。,第四部分

14、：競品監(jiān)測篇,新北區(qū)競品,武進(jìn)區(qū)競品,中心區(qū)競品,4.1新北區(qū)監(jiān)測,4.2武進(jìn)區(qū)監(jiān)測,4.3鐘樓區(qū)監(jiān)測,4.4天寧區(qū)+戚墅堰區(qū)監(jiān)測,第五部分：營銷動(dòng)態(tài)篇,宣傳活動(dòng),廣告投放,7月26日31日-綠都萬和城 暑期好萊塢大片業(yè)主聯(lián)誼專場觀影活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容：每晚19：30黃金檔，連映6天，觀看重磅3D大片變形金剛3,5.1營銷活動(dòng)新北區(qū),7月24日-新北萬達(dá)廣場 國際頂尖當(dāng)季名品特賣會(huì) 活動(dòng)內(nèi)容：攜手近20個(gè)國際一線奢侈品牌7.5折起特賣,7月23日-常發(fā)豪庭國際 蘇幫玉雕展及全新樣板房開放盛典 活動(dòng)內(nèi)容：玉石鑒定、143樣板間開放,5.1營銷活動(dòng)新北區(qū),7月23日-馨河酈舍 夏季觀影節(jié) 活動(dòng)內(nèi)容：冷

15、飲免費(fèi)暢飲、露天電影,7月24日-九洲花園緹香郡 “妙筆童心 原色藝術(shù)”少兒繪畫征文大賽 活動(dòng)內(nèi)容：選手分批次參觀緹香郡中央景觀區(qū)，自選景色以繪畫或?qū)懽鞣绞奖憩F(xiàn)出來,5.1營銷活動(dòng)新北區(qū),7月24日-新城萬博廣場 T恤彩繪DIY大比拼 活動(dòng)內(nèi)容：挑選自己喜歡的T恤和圖案DIY；當(dāng)場完成作品的，獲得兩張電影票。,5.1營銷活動(dòng)武進(jìn)區(qū),7月23日-萊蒙城 新品中央公寓大師級(jí)精裝樣板間開放 活動(dòng)內(nèi)容：有獎(jiǎng)競猜、熱舞、小丑表演；樣板間參觀,7月23日-新城湖畔春秋 七月業(yè)主生日會(huì) 活動(dòng)內(nèi)容：“我猜我猜我猜猜猜”游戲、蛋糕DIY,7月23日-新城域 “家電數(shù)碼0元起拍”活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容：奧克斯空調(diào)、空調(diào)扇

16、、吸塵器、電飯煲等12類家電0元起拍,5.1營銷活動(dòng)武進(jìn)區(qū),7月23日-星河國際 九仰夜宴暨星河國際九仰別墅產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 活動(dòng)內(nèi)容：風(fēng)水文化交流、百萬級(jí)鉆石秀、國際戲班演奏,5.1營銷活動(dòng)中心區(qū),7月23日-新城首府 樣板間拍攝家族大片 活動(dòng)內(nèi)容：業(yè)主攜家人在樓王樣板間拍全家福,7月24日-新城金郡 “果粉”大比拼 活動(dòng)內(nèi)容：iPhone4 DIY炫彩殼、電動(dòng)“切西瓜”比賽,5.1營銷活動(dòng)中心區(qū),7月23日-港龍紫荊城 路演活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容：文藝演出、現(xiàn)場互動(dòng)、現(xiàn)場辦卡,7月23日-綠地白金漢宮 “印象常州展望龍城”系列活動(dòng)之“老照片全城征集” 活動(dòng)內(nèi)容：國王座加推,5.1營銷活動(dòng)中心區(qū),7月23

17、日-綠地白金漢宮 清涼盛夏皇室風(fēng)情下午茶 活動(dòng)內(nèi)容：文藝演出、現(xiàn)場互動(dòng)、現(xiàn)場辦卡,7月21日-銀河灣明苑 關(guān)心身邊的老人 尊老愛老活動(dòng)之旅 活動(dòng)內(nèi)容：送水果、包餃子、表演節(jié)目,5.1營銷活動(dòng)中心區(qū),7月21日-新城金郡 輪滑小小冠軍訓(xùn)練營 活動(dòng)內(nèi)容：米高輪滑俱樂部貼身教練,營銷活動(dòng)小結(jié),合力易揚(yáng)觀點(diǎn)： 1、打折送禮：客戶利益最大化 常州開發(fā)商在開盤推出打折送禮活動(dòng)，在有效聚集人氣之余對(duì)樓盤銷售起促進(jìn)作用，尤其對(duì)于新開樓盤，這中打折送禮活動(dòng)對(duì)于樓盤的銷售效果非常明顯，因此在無論是開發(fā)商還是代理商運(yùn)用該類營銷手段較成熟。而從整體來看，開發(fā)商和代理商推出促銷活動(dòng)，不僅促進(jìn)單個(gè)樓盤銷售，而且?guī)?dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場的銷售。目前各推出優(yōu)惠的樓盤，折扣幅度都比較大，對(duì)于那些持幣待構(gòu)的需求客戶群有很大的吸引作用。 2、舉辦 SP 活動(dòng)，提高企業(yè)、項(xiàng)目的品牌知名度和美譽(yù)度。 該類 SP 活動(dòng)一般是由區(qū)域各主力盤舉行，目的是通過舉行 SP 活動(dòng)提升企業(yè)和項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售起到促進(jìn)作用。從目前市場來看，整體市場回暖，成交節(jié)節(jié)攀升，市場銷售