1、,目錄：,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用,財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集,財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。,資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障,中國第一爛尾樓中誠廣場： 爛尾時(shí)間：15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團(tuán)、廣州城建,廣州第一爛尾樓-麓景臺(tái)

2、爛尾時(shí)間：13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司,羊城大廈 爛尾時(shí)間：11年 地址：西灣路86號 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán),2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？,2.2 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策,基于房地產(chǎn)開發(fā)對很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如： 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（39號文）對開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求； 銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步 縮小

3、了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本； 資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制； 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場上改善性和投資性的購房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用； 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤率20%，加大對土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。,上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 資金的籌措和運(yùn)用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。,2.2 國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策,資金平衡計(jì)劃是反映房

4、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。 資金平衡計(jì)劃見下表：,X公司XX年資金平衡計(jì)劃表,編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面： 一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即在對項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來源。 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施

5、工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。,2.1、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 具備對外融資條件一定要主動(dòng)從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。,2.

6、2、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系 資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實(shí)際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。 （1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工量相符。 例如：某公司計(jì)劃全年在建面積60萬方，其中新開工面積30萬方（5月開工），安排的工程建設(shè)支出9億元。,工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為1-2年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出1000-1200元/平方，該項(xiàng)支出顯然過大，應(yīng)安排6億元左右。,（2

7、）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。 例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。,（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如：某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出0.6億元。 營業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的6.63%，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的3.75%，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么

8、以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在1億元左右比較合理。,（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。,例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù)12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積30萬方，安排銷售費(fèi)用5000萬元，管理費(fèi)用1000萬元。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過年度銷售計(jì)劃的2.5%，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過2500萬元；管理費(fèi)用單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為300-400萬元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過高。,（4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投18億元，總建面30萬方， 當(dāng)年四證齊全及新開工面積15萬方，安排貸款2億元。 該項(xiàng)安

9、排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。按照項(xiàng)目總投18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的1/2，則應(yīng)安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即4億元左右。,2.3、要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng) 在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。,2.4、要注意資金來源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入15億元（銷售回籠10億元，銀行貸款5

10、億元），現(xiàn)金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在5月取得，因此，申請向股東提出借款（原計(jì)劃沒有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。如果按月編制計(jì)劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。,自有資金 包括股東投入的注冊資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。 借入資金 主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%； 銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，

11、在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤。,前期階段：項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。 四證齊全：項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。 預(yù)售階段：取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。 具體如下圖：,一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：,1、股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場首次公開發(fā)行（IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即買殼上市。 股權(quán)融資作為上市公司主要

12、的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其特點(diǎn)：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。 2、發(fā)行債券： 通過發(fā)行各種債券取得資金。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。 （1）公司債：由上市公司通過資本市場（通過交易所市場）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信

13、用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。,（2）短期融資券（中期票據(jù)）：由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場一項(xiàng)創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。融資券不對社會(huì)公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。 （3）企業(yè)債券：企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國有獨(dú)資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場或銀行間債券交易市場），

14、約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對發(fā)債主體的信息披露和市場行為進(jìn)行監(jiān)管。,3、銀行貸款： 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型：項(xiàng)目開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。 4、房地產(chǎn)投資信托（REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，

15、由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。目前，該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中。,結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見資金籌集對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。,案例：萬科做大做強(qiáng)的“秘訣”融資,自92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資8次，融資金額共195億元； 至2008年底，萬科歷年留存利潤僅128億元； 至2008年底，萬科對外借款余額共329億元。,3.1、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投

16、資收益率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為2：1；方案二：貸款與自有資金的比例為5：1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益=（2+1）*20%*1=0.6億元 貸款利息=2*10%*1=0.2億元 投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元 自有資金收益率=0.41*100%=40% 方案二：投資收益=（5+1）*20%*1=1.2億元 貸款利息=5*10%*1=0.5億元 投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元 自有資金收益率=0.71*100%=70%,資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指

17、投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。,總結(jié)： 財(cái)務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是有利的。借貸資金與自有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高。因此，企業(yè)對外借款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。所得稅法鼓勵(lì)人們 使用財(cái)務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入， 起到避稅的作用。,財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)

18、生相反的杠桿效應(yīng)。如前例方案一中，若投資收益率降低為6%，其自有資金收益率為： 投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元 貸款利息=2*10%*1=0.2億元 投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元 自有資金收益率=-0.021*100%=-2%,必須合理確定負(fù)債比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),負(fù)債經(jīng)營作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿 作用，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。負(fù)債率的高低取決于經(jīng) 營者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資 產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn) 的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時(shí)清償。 企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,借款越多越好嗎?,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益 過度地依賴借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。如果實(shí)際營運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 借貸成本亦隨之增加。當(dāng)財(cái)務(wù)杠