1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程,目 錄,二、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖,一、房地產(chǎn)開發(fā)流程,2.項目環(huán)境影響報告,1.項目可行性研究報告,一、開發(fā)流程,1.建設用地規(guī)劃許可證,2.國有土地使用證,2.建設工程規(guī)劃許可證,1.招投標,2.建筑工程施工許可證,3.開工建設,2.商品房預售許可證,1.市場條件判斷,2.項目位置選擇,3.項目投資批復,1.總平審批,3.人防、抗震 消防、 防雷,1.竣工驗收備案,房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿,一、開發(fā)流程,四,五,一,二,三,商品房預 售許可證,一、開發(fā)流程,建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置

2、和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,一、開發(fā)流程,建設工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,一、開發(fā)流程,建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。,一、開發(fā)流程,商品房銷售(預售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地

3、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。,商品房預售 許可證,一、開發(fā)流程,開工建設,選 址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷,開工建設,規(guī)則設計,取得土地,立 項,一、開發(fā)流程,開工建設,選 址,竣工驗收,開工建設,規(guī)則設計,取得土地,立 項,選 址,涉及部門分別有：發(fā)改委、規(guī)劃局、環(huán)保局,需提交的文件為：可行性研究報告、環(huán)境影響報告書,一、開發(fā)流程,選址研究 向規(guī)劃局申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書 委托設計院進行項目方案概念設計 持初步總平向發(fā)改委評審中心，編制項目申請報告 委托具

4、有資質(zhì)的環(huán)科所出具環(huán)境影響報告書 環(huán)保局組織專家評審 領取項目環(huán)境影響報告書（表）批復 向發(fā)改委申請立項批文,一、開發(fā)流程,開工建設,竣工驗收,開工建設,規(guī)則設計,取得土地,立 項,選 址,一、開發(fā)流程,辦理國有土地使用證： 1.土地登記申請表 2.法人代表身份證復印件 3.營業(yè)執(zhí)照復印件、組織機構(gòu)代碼證 4.委托書 5.建設用地批準書、界址圖、宗地圖 6.建設用地規(guī)劃許可證審批單 及紅線圖 7.交納土地管理有關(guān)費用憑證 8.土地使用權(quán)出讓合同 9.成交確認書,辦理建設用地城市綜合技術(shù)論證報告 1.簽訂服務合同 收費標準：按建筑面積0.25元/ 2.立項批文 3.紅線圖 4.土地使用權(quán)出讓合同

5、及界址圖 辦理建設用地規(guī)劃許可證： 1.建設用地規(guī)劃申請表 2.建設用地規(guī)劃綜合技術(shù)論證報告 3.立項批文 4.土地使用權(quán)出讓合同及界址圖,一、開發(fā)流程,開工建設,竣工驗收,開工建設,規(guī)劃設計,取得土地,立 項,選 址,一、開發(fā)流程,一、開發(fā)流程,一、總平面規(guī)劃設計方案審批： 1.總平面規(guī)劃設計方案審批申請表 2.設計要點通知書、用地紅線圖 3.論證報告、建設用地規(guī)劃許可證及審批單或土地權(quán)屬證明 4.土地使用權(quán)出讓合同及附件、成交確認書 5.有關(guān)部門批準的建設項目可行性研究報告或其他有關(guān)項目 計劃的批準文件 6.詳細規(guī)劃成果圖（藍圖+電子文件） 7.整體鳥瞰效果圖及人視效果圖 8.工程設計資質(zhì)

6、書 具體流程：到項目所管轄的規(guī)劃科領表申請 由住建委組 織召開專家評審會 出具專家意見 修改后送規(guī)委 委審圖 召開規(guī)委會 領審批總平面圖及審批單,一、開發(fā)流程,二、辦理建設工程規(guī)劃許可證 三、申辦建設人民防空地下室流程 1.申辦人防地下室工程設計條件 2.人防辦出具人防工程設計條件 3.將人防工程設計條件反饋設計院 4.人防辦出具人防圖紙批復 5.將全套圖交人防辦申辦 人防工程許可證,一、開發(fā)流程,四、辦理抗震設防審核意見書： 1.委托地震局辦理，出具地震安全性評價工作（80m以上需要） 2.發(fā)改委批文 3.規(guī)劃局審批同意后的總平面圖 4.地質(zhì)勘察報告 五、辦理消防設計審核: 1.申報表 2.

7、建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件 3.建設工程規(guī)劃許可證 4.設計單位資質(zhì)證明文件 5.設計藍圖,六、辦理防雷裝置設計審核: 1.所需材料： 規(guī)劃局審批同意后的總平面圖 建設工程規(guī)劃許可證 雷擊風險評估委托書 防雷設置設計審核登記表 電氣圖 2.收費標準： 防雷技術(shù)評價：新建建（構(gòu)）筑物防雷裝置設計方案技術(shù)評價，按建筑面積0.15元/ 雷擊風險評估：按主體建筑費的0.8 雷電災害調(diào)查鑒定：雙方協(xié)商 防雷裝置竣工驗收檢測：二類防雷，按建筑面積1.15元/,一、開發(fā)流程,竣工驗收,開工建設,規(guī)則設計,取得土地,立 項,選 址,一、開發(fā)流程,一、開發(fā)流程,辦理建筑工程施工許可證 第一步：招投

8、標 1.公告 2.資信證明 3.備案 4.開標 5.繳費 6.領中標通知書 第二步：質(zhì)監(jiān)站備案 第三步：辦理建筑工程施工許可證：,竣工驗收,開工建設,規(guī)則設計,取得土地,立 項,選 址,一、開發(fā)流程,一、開發(fā)流程,一、辦理竣工驗收備案資料： 二、辦理商品房預售許可證：,總 結(jié),1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有: 發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等,2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有: 建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證,3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應提供的主要文件有: 可行性研究報告、環(huán)境影響報告書、設計方案送審書、人防工程許可證、施工圖、安全登記書等以及各相關(guān)部門的批文,一、開發(fā)流程,國土資源局,項目投資