1、項(xiàng)目SWOT分析,1,案例一,2,第3頁(yè),項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。,案例二,4,SWOT矩陣分析,S (優(yōu)勢(shì)) 項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居?。?2. 項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值； 3. 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力； 4. 本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個(gè)本地 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已積累一定的客戶 資源基礎(chǔ)。,W（劣勢(shì)） 本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣 不足； 2. 公交路線少，輻射范圍?。?周邊生活配套設(shè)施

2、目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響； 項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量?jī)?yōu)勢(shì)。,5,SWOT矩陣分析,O（機(jī)會(huì)） 本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群 體不斷涌入，外來(lái)客戶區(qū)域認(rèn)同感逐 漸增強(qiáng)； 肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所 帶來(lái)的觀光投資客逐年增加。 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。,T（威脅） 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個(gè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)。 國(guó)家宏觀調(diào)控政策為為未來(lái)肇慶樓市帶來(lái)不確定因素,6,針對(duì)不同購(gòu)買(mǎi)源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)因素并轉(zhuǎn)換成營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)策略及 其賣點(diǎn)。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中

3、,應(yīng)將 項(xiàng)目弱勢(shì)及威脅因素力爭(zhēng)規(guī)避，產(chǎn)品設(shè) 計(jì)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，營(yíng)銷推廣做到避實(shí)擊虛，進(jìn)而形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢(shì)。,解析結(jié)論：,7,案例三,8,項(xiàng)目 SWOT分析,9,綜合分析結(jié)論： 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著，低總價(jià)，低首付優(yōu)勢(shì)，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級(jí)置業(yè)者，同時(shí)具備了超強(qiáng)的投資價(jià)值，和樂(lè)觀的發(fā)展前景。 劣勢(shì)體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會(huì)隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會(huì)與威脅主要來(lái)源于市場(chǎng)形式。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 盡管項(xiàng)目市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)值比較小，如果實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道。 走快不是目的，實(shí)現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的

4、定價(jià)和價(jià)格策略有助于開(kāi)發(fā)商回籠資金快中有升.,10,案例四,11,12,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）,13,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目SWOT分析 劣勢(shì)（W）,14,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目SWOT分析 機(jī)會(huì)（O）,15,四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)構(gòu),1、項(xiàng)目SWOT分析 威脅（T）,16,小結(jié)： 通過(guò)有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可以形成強(qiáng)大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。,案例五,17,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)Strength,地塊自身：地形方正，地勢(shì)平坦，易于項(xiàng)目產(chǎn)

5、品規(guī)劃； 區(qū)域環(huán)境：與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富； 周邊社區(qū)：片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國(guó)際新城等項(xiàng)目均屬高檔別墅樓盤(pán)，提升了片區(qū)整體形象，與 城市未來(lái)高檔居住區(qū)為鄰。,地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。,18,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,劣勢(shì)Weakness,容 積 率：項(xiàng)目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)和規(guī)劃； 四至環(huán)境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對(duì)項(xiàng)目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對(duì)項(xiàng)目后期銷售帶來(lái)制約； 生活配套：項(xiàng)目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購(gòu)物近期將不會(huì) 有明顯的改善。,容積率

6、高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。,19,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,機(jī)會(huì)Opportunity,整體市場(chǎng)：近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好； 城際交通：2010年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開(kāi)通， “一小時(shí)生活圈”炒作使越來(lái)越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展； 銷售價(jià)格：目前水口片區(qū)的房?jī)r(jià)仍處于惠州市較低價(jià)位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。,市場(chǎng)運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價(jià)格升值潛力大。,20,地塊分析,項(xiàng)目SWOT分析,威脅Threat,房產(chǎn)政策：國(guó)家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制

7、約了地產(chǎn)市場(chǎng)； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，加上國(guó)際新城和藍(lán)波灣后期項(xiàng)目的推出，將不可 避免的對(duì)本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對(duì) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊； 其他片區(qū)：隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。,房產(chǎn)政策頻出，客戶置業(yè)謹(jǐn)慎，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其他片區(qū)分流客戶。,21,去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？,做細(xì)市場(chǎng) 做精產(chǎn)品,揚(yáng) 長(zhǎng) 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景； 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣； 通過(guò)創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。 避 短 做細(xì)市場(chǎng)，通過(guò)

8、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場(chǎng)定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。,22,案例六,23,房行東方 ,項(xiàng)目解讀,項(xiàng)目綜合分析,在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。,24,案例七,25,26,SWOT分析,項(xiàng)目核心價(jià)值梳理,S,W,T,O,地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬(wàn)家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 城市地標(biāo)。 學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。 品牌價(jià)值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。,產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差 口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)

9、適用房的負(fù)面口碑影響,競(jìng)爭(zhēng)：下階段推出項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈,07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場(chǎng)保持供銷兩旺的局面。 地段決定價(jià)值。 搶占市場(chǎng)推廣先機(jī)。 同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷水平粗放，不成體系。,【項(xiàng)目SWOT分析】,優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶； 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同； 劣勢(shì)： 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，客戶維系困難； 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)： 深圳西岸將成為未來(lái)兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開(kāi)始認(rèn)同； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來(lái)客源； 威脅： 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐

10、大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙；,27,【策略形成】,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì),依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營(yíng)銷創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn),利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì),大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅,依托品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶,減少劣勢(shì)、避免威脅,挖掘片區(qū)價(jià)值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū) 高服務(wù)+高形象+高品質(zhì),尚都=深圳西岸,28,案例八,29,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)（S）： 1、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開(kāi)發(fā)商、加拿大B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局

11、的施工建設(shè)等； 2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地660畝，總建72萬(wàn)平方； 3、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 4、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率65%。 5、交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無(wú)限的發(fā)展?jié)摿ΑＨ纾涸缆创蟮?、雷鋒大道、金星大道等。,劣勢(shì)（W）： 1、生活配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 2、交通環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 3、居住氛圍劣勢(shì)：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境；,項(xiàng)目SWOT分析,機(jī)會(huì)（O）： 1、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢(shì)于兩型先導(dǎo)區(qū)

12、核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 2、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺(tái)商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤(pán)，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。,項(xiàng)目SWOT分析,威脅（T）： 1、區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同尚待時(shí)日。 2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對(duì)如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)半徑的問(wèn)題。 3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2008年該區(qū)域的可供開(kāi)發(fā)的總量將達(dá)到6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過(guò)500畝的大盤(pán)，本案開(kāi)發(fā)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,項(xiàng)目SW

13、OT分析,1、生活配套劣勢(shì)； 2、交通環(huán)境劣勢(shì)； 3、居住氛圍劣勢(shì)；,1、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：一流的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。 2、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地660畝，總建72萬(wàn)平方。 3、 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合。 4、 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有240畝原生態(tài)山地景觀資源。 5、 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。,搶占市場(chǎng)空白 差異化定位 突出項(xiàng)目產(chǎn)品和自身特色,依附自身獨(dú)特的資源，突出項(xiàng)目特色； 因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源；,快速啟動(dòng)，把握商機(jī) 利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng),定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),減少劣勢(shì)，避免威脅,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì)

14、,機(jī)會(huì),威脅,戰(zhàn)略高度 把握區(qū)域特性 搶占市場(chǎng)空白 獨(dú)特的定位主張,1、區(qū)域認(rèn)同威脅； 2、區(qū)域消費(fèi)能力威脅； 3、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅；,1、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)； 2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)； 3、產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)；,案例九,35,08新品SWOT 推導(dǎo),S（優(yōu)勢(shì)） 品牌優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌深入人心 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高 大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出 客戶資源優(yōu)勢(shì)：6期客戶資源積累深廣 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大 稀缺資源優(yōu)勢(shì)：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀 升值前景優(yōu)勢(shì)：片區(qū)氛圍形成，價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻,W（劣勢(shì)） 雖已交樓近千戶，但生活居住氛

15、圍不濃郁 周邊配套還不完善，會(huì)所規(guī)模較小，休閑娛樂(lè)類別有限 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差 6-3標(biāo)部分戶型直接受工廠影響 戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難,O（機(jī)會(huì)） 東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大 =峰景片區(qū)樓盤(pán)高檔形象穩(wěn)固樹(shù)立，升值在望 新穎“兩代居”概念戶型設(shè)計(jì)，吸引力較大 08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜 已經(jīng)成熟的大社區(qū)，雄厚業(yè)主資源,T（威脅） 板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)同期供應(yīng)量大 新政策帶來(lái)壓力 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯,進(jìn)一步提升萬(wàn)科品牌形象，從而提升樓盤(pán)形象，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期,降噪降震措施、形象營(yíng)銷、場(chǎng)地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn)，

16、強(qiáng)勢(shì)展示,36,案例十,37,38,（一）項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢(shì)：S 大規(guī)模，體量為房山第一大。 大配套：引進(jìn)藍(lán)天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國(guó)家級(jí)醫(yī)院：北京國(guó)粹醫(yī)院和國(guó)際康復(fù)中心；8萬(wàn)平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。 位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對(duì)面，周邊環(huán)境相對(duì)較為成熟。 緊鄰錦繡高爾夫球場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境好。,劣勢(shì)：W 體量大，社區(qū)開(kāi)發(fā)與管理難度大。 所在房山區(qū)目前不為居住熱點(diǎn)區(qū)。 項(xiàng)目配套啟動(dòng)較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。,機(jī)會(huì)：O 房山區(qū)屬于北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、旅游、生態(tài)、文化資源優(yōu)勢(shì)較好。 可能成為北京規(guī)劃的11個(gè)新城之一。,威脅：T 房山區(qū)項(xiàng)目皆為大盤(pán)，產(chǎn)品

17、力與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)較多，客戶分流明顯。,？,如何規(guī)避劣勢(shì)？,如何更好地利用機(jī)會(huì)借勢(shì)？,？,我們的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是什么？ 我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢(shì)？,？,如何面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，最終取勝？,？,39,賣點(diǎn)整合,產(chǎn)品？,區(qū)域？,配套？,大社區(qū)？,案例十一,40,41,商業(yè)街的SWOT分析,S（優(yōu)勢(shì)）： 全街鋪； 公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量； 高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品質(zhì)； 泛世紀(jì)商圈的逐步形成；,W（劣勢(shì)）： 目前基本無(wú)商業(yè)氛圍，無(wú)法立即持續(xù)經(jīng)營(yíng)；,O（機(jī)會(huì)）： 街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)； 公館二期集中商業(yè)即將動(dòng)工，三-五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；,T（威脅）： 東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大； 大型集中商業(yè)的

18、推廣力度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)；,營(yíng)銷策略 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的本源； 通過(guò)設(shè)計(jì)全新的形象，形成差異化； 降低置業(yè)門(mén)檻，有效擴(kuò)大客戶層面； 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖；,案例十二,42,43,項(xiàng)目SWOT分析,Strengths優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高； 現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐； 交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過(guò) 地段潛力無(wú)限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道 綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)； 接近CBD中心區(qū)，是泛CBD的首席商務(wù)中心； 坐落于專業(yè)市場(chǎng)扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來(lái)的先機(jī),44,Weaknesses劣勢(shì) 項(xiàng)目是十多年前的爛

19、尾樓，美譽(yù)度不是很理想； 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距； 缺少綠化以及容積率過(guò)高； 周邊的環(huán)境及生活配套比較差 封頂后，遲遲未能入市，市場(chǎng)猜疑較大 工期進(jìn)度緩慢，工程時(shí)停時(shí)復(fù)工，顯得實(shí)力不夠； 由于項(xiàng)目立項(xiàng)于1993年，50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項(xiàng)的條款不變，那么實(shí)際的產(chǎn)權(quán)期限不到40年。,45,Weaknesses機(jī)會(huì) 惠州CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī)； CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團(tuán)已建成投入使用或在建設(shè)中，這帶動(dòng)了泛CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展； 泛CBD區(qū)域目前缺少一個(gè)可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)/務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有高檔的酒店、餐飲購(gòu)物、休閑娛樂(lè)

20、、寫(xiě)字樓、商住樓，甚至住宅。項(xiàng)目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點(diǎn)； 縱觀惠州房產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對(duì)公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。,46,Threats威脅 由于爛尾時(shí)間長(zhǎng)久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不利于項(xiàng)目的品牌與形象的再造和推廣傳播； 相隔不到一千米的靠近CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動(dòng)工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅； 周邊的環(huán)境相對(duì)不理想、生活配套、商業(yè)/務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的壓力； 同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會(huì)在段時(shí)間內(nèi)有較大的增加。,47,分析結(jié)論綜述,避開(kāi)建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物業(yè)項(xiàng)目 抓住機(jī)遇，爭(zhēng)取時(shí)間避開(kāi)同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場(chǎng) 賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，