1、浩瀚置業(yè)地產(chǎn)金融培訓(xùn)課程專題 房?jī)r(jià)會(huì)只漲不跌嗎?,潘睿 2011.04.20,討論問(wèn)題一：房?jī)r(jià)真的是只漲不跌嗎？ 我們需要正反2個(gè)觀點(diǎn)： 請(qǐng)告訴我你們的觀點(diǎn) 觀點(diǎn)一：未來(lái)樓市必然降價(jià) 觀點(diǎn)二：未來(lái)樓市價(jià)格非降即升 觀點(diǎn)的支撐是什么？ 客戶最關(guān)心的問(wèn)題，也是銷售的核心問(wèn)題，能不能買，想不想買 答案很多，仁者見仁，智者見智，眾說(shuō)紛紜，我們就來(lái)討論和梳理 用地產(chǎn)金融市場(chǎng)的真實(shí)依據(jù)來(lái)尋找答案,回顧： 步入上世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)高速增長(zhǎng)期，尤其是進(jìn)入新世紀(jì)二十年來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)是瘋狂的增長(zhǎng)，比如廈門湖濱北路CBD早在2001年時(shí)每平米售價(jià)不足3000元，如今則超過(guò)25000元，五緣灣、觀音山

2、等新CBD綜合體在還未出具規(guī)模時(shí)，荒地與繁榮交替區(qū)間之時(shí)則單價(jià)早已是18000-20000元，如今更是高達(dá)4萬(wàn)，有些城市更是一個(gè)平方一天長(zhǎng)幾百甚至上千元，如北京、上海、深圳等一線城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了經(jīng)濟(jì)正常增長(zhǎng)軌道，老百姓面對(duì)高房?jī)r(jià)可以說(shuō)是苦不堪言，望樓興嘆。雖然政府4次大規(guī)模政策干預(yù)，2次全球性金融風(fēng)波，但都沒有取得很好的效果，房?jī)r(jià)依然是只長(zhǎng)不跌，而且專家預(yù)計(jì)，十年之內(nèi)，中國(guó)房?jī)r(jià)還將上長(zhǎng)，為什么？,房?jī)r(jià)與什么有關(guān)？,與政策有關(guān) 與經(jīng)濟(jì)有關(guān) 與政府財(cái)政有關(guān) 與城市進(jìn)程有關(guān) 與開發(fā)商有關(guān) 與市場(chǎng)有關(guān) 與土地資源有關(guān) 最后歸根揭底與什么最有關(guān)系？,支持“房?jī)r(jià)上漲”的人的觀點(diǎn),流行的說(shuō)法是，土地是稀缺的

3、，只有這么點(diǎn)地，但人口卻越來(lái)越多，所以房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。 跟所有的土地資源相比，城市里面拿來(lái)開發(fā)住宅的土地面積僅占很小的比例。如果大城市的土地變得越來(lái)越少，那么地產(chǎn)商將會(huì)想辦法尋找替代資源，比如提高建筑密度和樓房高度。中國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲，一個(gè)重要的因素就是土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占的比例過(guò)高，而這又和現(xiàn)行的地方財(cái)政體制有關(guān)系。目前城市土地拍賣，地價(jià)越拍越高，而非土地的實(shí)際稀缺程度。地價(jià)被人為推高，房?jī)r(jià)自然會(huì)跟著高。,因此，地方政府限制地塊出讓，限制地價(jià)，才是“降價(jià)”的根本，地產(chǎn)商成本擺在那里，老百姓買不起房要罵的是地方政府不是開發(fā)商，開發(fā)商是商人不是福利機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)幫助政府建設(shè)配套，當(dāng)然現(xiàn)下許多開發(fā)商表

4、面上是服務(wù)了客戶設(shè)立了小區(qū)幼兒園和小學(xué)，但實(shí)質(zhì)上更大程度的服務(wù)了政府本身。不管是根據(jù)物業(yè)法還是物價(jià)法，商品房作為商品不作為安置房政府均無(wú)法插手，限定商品房的銷售價(jià)格，開發(fā)商作為商人，則不可能做虧本買賣， 同時(shí)在一手房不斷推陳出新的過(guò)程中，二手房的二次放量更大的沖擊市場(chǎng)，且價(jià)格均居高不下，房租也連帶上漲，原因是什么？國(guó)家政策的調(diào)控意旨讓租不起房的人有房住，則同時(shí)也要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)，目前限貸又限購(gòu)的地區(qū)，均為地產(chǎn)價(jià)格升值過(guò)快且生活條件較好的一二線城市，意味著有錢人買房，沒錢人租房的概念，若是什么人都買房，以致大規(guī)模銀行放貸回 收資金有問(wèn)題的時(shí)候則說(shuō)明中國(guó)的次貸危機(jī)來(lái)了。面對(duì)漳州區(qū)域未限購(gòu)區(qū)域來(lái)

5、說(shuō)，目前只要不限貸則意味著限購(gòu)的虛擬，因此爭(zhēng)取一次性付款客戶和分期付款的客戶則是開發(fā)商夢(mèng)寐以求的事能直接減少許多問(wèn)題。,房?jī)r(jià)會(huì)只漲不跌嗎？,全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡，一刀切的規(guī)定一個(gè)調(diào)控指標(biāo)并無(wú)可能，這也正是國(guó)務(wù)院要求各地根據(jù)實(shí)際情形出臺(tái)各自調(diào)控目標(biāo)的原因。而房地產(chǎn)調(diào)控歷來(lái)提的是“控制過(guò)快房?jī)r(jià)漲幅”而不是直接要讓房?jī)r(jià)下跌。一些所謂的“意見”領(lǐng)袖一直用房?jī)r(jià)下跌忽悠民眾的心理預(yù)期，未必與客觀事物的發(fā)展規(guī)律相符。其實(shí)，房?jī)r(jià)二十余年見漲不見跌，真正的原因還包括“貨幣覺醒”和“城市覺醒”。貨幣覺醒是指在全球競(jìng)爭(zhēng)中必須保持本國(guó)足夠的貨幣量，甚至增發(fā)。即使央行不斷提高準(zhǔn)備金率達(dá)到史無(wú)前例的20%，20

6、11年我們的貨幣增量仍將達(dá)到16%以上?！俺鞘杏X醒”是指城市化使產(chǎn)品、服務(wù)和思想得以自由流動(dòng)，直接推動(dòng)了合作和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，由此產(chǎn)生的“集聚經(jīng)濟(jì)學(xué)”效應(yīng)使城市的吸引力越來(lái)越大，也直接推高了城市房?jī)r(jià)。,支持“房?jī)r(jià)上漲”的人的觀點(diǎn),支持“房?jī)r(jià)上漲”的人的觀點(diǎn),今年3月26號(hào)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)苗樂如表示： 中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)的趨勢(shì)首先 一線城市表現(xiàn)為螺旋式上漲，保值 二線城市為跨越直線式增長(zhǎng)，增值 三、四線城市波浪式增值，投資熱土 五六線城鎮(zhèn)城市的基礎(chǔ)建設(shè) 開發(fā)商要做什么樣的產(chǎn)品？ 1、不做中低端產(chǎn)品，那是政府的事 2、做高端產(chǎn)品，園林景觀生態(tài)綠色豪宅 3、做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 4、做城市綜合商業(yè)體 這才是地

7、產(chǎn)商該做的和現(xiàn)下可持續(xù)發(fā)展 方向,郎咸平說(shuō)：今天中國(guó)絕大部分產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，只剩下最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁需 求，那就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。近年政府出臺(tái)了一系 列政策打壓樓價(jià)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。如果換一個(gè)角度考慮：要是 打壓成功了，房?jī)r(jià)降下來(lái)了，會(huì)是什么樣的情況？那就是中國(guó)完了!中國(guó)的房地產(chǎn) 業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個(gè)火山壓住。如果強(qiáng)制壓住 了，熔巖不會(huì)自動(dòng)消失，一定會(huì)從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來(lái)，其后果是：惡 性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)畫上句號(hào)。 我們且不說(shuō)這個(gè)觀點(diǎn)到底是否正確，但是有一點(diǎn)是肯定的，政府一直再拿

8、房地產(chǎn) 當(dāng)做經(jīng)濟(jì)的支柱，對(duì)于有過(guò)此類經(jīng)驗(yàn)的日本，相信他們對(duì)這個(gè)是最有感覺的，我們也是有事 實(shí)做參考的，最終的崩盤，經(jīng)濟(jì)崩潰不再是一個(gè)遙遠(yuǎn)的話題。政府不解決這個(gè)問(wèn)題，而妄想 城市房?jī)r(jià)下降，這可能嗎，而且相信政府也不會(huì)有讓經(jīng)濟(jì)崩潰的勇氣，我們和政府都承受不 起。 新加坡面對(duì)高房?jī)r(jià)的做法是，大力發(fā)展保障房。即政府加強(qiáng)保障房的建設(shè)， 以一個(gè)繁榮的商品房市場(chǎng)來(lái)構(gòu)建保障房的基礎(chǔ)。而我們也發(fā)現(xiàn)，我國(guó)同樣提出大 力發(fā)展保障房，只是國(guó)內(nèi)的形式是就是有保障房出來(lái)，經(jīng)過(guò)層層的審批和其他的 一些不確定因素，最終接到這個(gè)名額的人卻未必是真正需要住房的人，這就需要 我們加強(qiáng)這塊的透明度，防治腐敗和一些其他的不能公開的內(nèi)幕

9、。,房?jī)r(jià)會(huì)只漲不跌嗎？,高房?jī)r(jià)即將崩盤，隨農(nóng)村城市化進(jìn)程，盤活了土地，房?jī)r(jià)必降對(duì)嗎？ 答：為什么要農(nóng)村城市化,因?yàn)檗r(nóng)民自己蓋房是很便宜的而且有宅基地,現(xiàn)在把農(nóng)民的地收了 農(nóng)民就沒有宅基地,不能改房子,只能買商品房,中國(guó)耕地有紅線的,現(xiàn)在把農(nóng)民的地買回來(lái)了,就可以賣城市的地,價(jià)格的差距就是這么出來(lái)的,所以不是為了盤活農(nóng)村的地,而是賣更多城市的地.價(jià)格不會(huì)降,降了中國(guó)靠什么支撐主要經(jīng)濟(jì),房?jī)r(jià)問(wèn)題引發(fā)了人們較多的討論和關(guān)注。有人認(rèn)為，城市化是助推房?jī)r(jià)上漲的重要原因。但也有人認(rèn)為，城市化是我國(guó)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，不能將房?jī)r(jià)上漲“歸罪”于它。請(qǐng)問(wèn)，城市化與房?jī)r(jià)之間有怎樣的關(guān)系？城市化必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎？

10、,答：城市是人口、財(cái)富及文明的集中地。伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，城市化成為全世界的一個(gè)普遍現(xiàn)象。城市化，又稱城鎮(zhèn)化、都市化等，它最直觀的表現(xiàn)便是農(nóng)村人口不斷轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，城市規(guī)模日益擴(kuò)大。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生著巨大的變化，大量人口由農(nóng)村遷往城市，我國(guó)城市化水平由1978年的17.9%上升為2009年的46.6%，年均提高0.92個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了迅猛發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格由1987年的411.41元/平方米上升為2008年的3800元/平方米，年均增長(zhǎng)11.2%。總體來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出與城市化水平基本一致的變動(dòng)趨勢(shì)。 證明什么？ 證明

11、了城市化卻是帶動(dòng)了房?jī)r(jià)也必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)，城市化的進(jìn)程就是發(fā)展，發(fā)展是不可能停止的，而即便目前稱之為房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象在實(shí)際數(shù)據(jù)上仍舊與城市化水平進(jìn)程基本一致并沒有過(guò)高過(guò)快泡沫。,那么，城市化是不是必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲呢？對(duì)此，還需要做全面、細(xì)致的分析。,房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格走勢(shì)的根本動(dòng)力是均衡價(jià)格，即價(jià)格的 變動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 城市化通過(guò)以下幾個(gè)作用機(jī)制影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而作 用于房地產(chǎn)的價(jià)格： 首先，城市化增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而拉動(dòng)價(jià)格上漲。在城市化過(guò)程中， 大量農(nóng)村居民通過(guò)農(nóng)地征用、子女考上大學(xué)及購(gòu)房入戶等渠道轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn) 居民。1978年

12、以來(lái)，我國(guó)每年約有1500萬(wàn)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，形成 了對(duì)城市房地產(chǎn)持續(xù)旺盛的需求。除此之外，還有大批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入 城市。據(jù)中國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查顯示，2009年度全國(guó)外出農(nóng)民工達(dá)1.4533億 人。他們雖未真正成為城鎮(zhèn)居民，但常年居住于城市，從而帶動(dòng)了相當(dāng)?shù)某?市住房需求。城市化還帶來(lái)大量的配套商營(yíng)房屋和服務(wù)用房需求，譬如，辦 公、機(jī)關(guān)、社會(huì)服務(wù)、醫(yī)院、學(xué)校等方面的用房快速增加； 隨著收入水平的提高，城鎮(zhèn)居民對(duì)更高生活品質(zhì)的追求，也引致不斷改善原 有住房條件的要求，從而增加了住房需求量。伴隨著城市化進(jìn)程的上述因素 的綜合作用，必然帶來(lái)城市房地產(chǎn)需求總量不斷擴(kuò)大。這一定程度上拉動(dòng)了 房地

13、產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。此類上漲可稱為需求拉動(dòng)型。,其次，快速城市化導(dǎo)致城鎮(zhèn)用地緊張，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。城市化必然產(chǎn)生大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求，從而占用眾多的土地資源，且我國(guó)城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗費(fèi)更為突出。1996年2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4.1%，城市建設(shè)用地面積年均增長(zhǎng)達(dá)6.2%，土地使用速度超過(guò)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度。由于城鎮(zhèn)土地資源總量有限，大量的用地需求自然會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格上漲，使得城市土地拍賣過(guò)程中“地王”頻頻出現(xiàn)。土地價(jià)格上升必然推動(dòng)房屋價(jià)格上漲，此類上漲可稱為成本推動(dòng)型。 從理論機(jī)制來(lái)看，城市化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有一定的正向促進(jìn)效應(yīng)。而城市化水平與商品房銷售價(jià)格時(shí)

14、序數(shù)據(jù)的計(jì)量分析也顯示，城市化水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系?？梢?，從長(zhǎng)期來(lái)看，城市化的確會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 那么，是否就可以把當(dāng)前的高房?jī)r(jià)主要?dú)w因于快速城市化呢？答案并沒這么簡(jiǎn)單。城市化從供給與需求兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生促進(jìn)效應(yīng)，但是，這種效應(yīng)主要表現(xiàn)為長(zhǎng)期效應(yīng)且較為穩(wěn)定。而前一段時(shí)間我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)短期的快速攀升，顯然就不單單是城市化的作用了。其實(shí)，近幾年我國(guó)城市化進(jìn)程相對(duì)平穩(wěn)，速度較前幾年已有所趨緩，帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求并未明顯增加。因此，房?jī)r(jià)的短期快速上漲，可能更多地與城市化之外的因素，諸如利率、稅收、投機(jī)等影響有關(guān)。,房地產(chǎn)價(jià)格可以大致分為兩部分：一部分是經(jīng)濟(jì)因素決定的基本

15、價(jià)格；另一個(gè)部分是非經(jīng)濟(jì)因素決定的非基本價(jià)格。 所謂非基本價(jià)格，主要是指由政策、投機(jī)等因素造成的價(jià)格變動(dòng)。這些因素雖然不是價(jià)格長(zhǎng)期走勢(shì)的主導(dǎo)因素，但在特殊時(shí)段的影響不容忽視。2009年，受積極財(cái)政政策與寬松貨幣政策的影響，民眾普遍出現(xiàn)通貨膨脹預(yù)期，本來(lái)就在到處尋找投資渠道的社會(huì)閑散資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；再加上一定的人民幣升值預(yù)期，使得國(guó)際熱錢涌入我國(guó)。各種效應(yīng)疊加，導(dǎo)致大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，脫離市場(chǎng)均衡價(jià)格。 鑒于當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲已不單是城市化因素所致，因此，要更多地從政府政策層面來(lái)考慮穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，譬如規(guī)范房貸市場(chǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序；規(guī)范土地市場(chǎng)，防止投機(jī)炒賣土地；穩(wěn)定物

16、價(jià)，降低通貨膨脹預(yù)期；出臺(tái)相應(yīng)的稅收政策，遏制社會(huì)資金過(guò)度炒房等。 而從城市化視角來(lái)看，我國(guó)仍處于城市化的加速階段，未來(lái)一段時(shí)期城市化仍將保持一個(gè)較快的增長(zhǎng)速度，每年還會(huì)有1000多萬(wàn)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，存在著巨大的房地產(chǎn)剛性需求增量。所以，未來(lái)城市化仍將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升產(chǎn)生一定的助推作用。,土地暴漲的直接原因是土地財(cái)政或政府利益驅(qū)動(dòng)所為,貌似合理的土地招拍掛制度打著防范腐敗的幌子助長(zhǎng)了價(jià)格的無(wú)限上漲,徹底改變了土地的性質(zhì)。房?jī)r(jià)之所以飛漲,與各級(jí)政府片面追求“GDP”數(shù)量和速度的不科學(xué)的政績(jī)觀有決定性的關(guān)系。為了比拼“GDP”增速,幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員都瞄準(zhǔn)了經(jīng)營(yíng)“礦產(chǎn)資源和城市土

17、地資源”的增長(zhǎng)方式,房地產(chǎn)理所當(dāng)然充當(dāng)了這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的龍頭。 所以,首先要解決土地價(jià)格的無(wú)限上漲問(wèn)題,將土地使用轉(zhuǎn)讓價(jià)格在一定時(shí)期鎖定在一個(gè)合理的價(jià)格范圍內(nèi)。 具體來(lái)講,如果要房地產(chǎn)降價(jià)政府必須做到幾點(diǎn)： 一、是將土地增加值從各級(jí)政府的GDP中剔除出去,徹底轉(zhuǎn)變將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)建立在對(duì)國(guó)土資源過(guò)度依賴、過(guò)度開發(fā)、吃了祖宗吃子孫的簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式; 二、是將各級(jí)政府的土地收入全額上繳中央財(cái)政,還土地為全民所有資源的本來(lái)屬性,由中央政府在全國(guó)人大授權(quán)范圍內(nèi)統(tǒng)一支配,用之于全國(guó)人民; 三、是改變土地招拍掛制度操作方式,先確定土地上限價(jià)格,然后按照開發(fā)商開發(fā)方案進(jìn)行招標(biāo),以綜合方案評(píng)分最優(yōu)者得。通過(guò)以上

18、措施,徹底鎖定房產(chǎn)價(jià)格中無(wú)限上漲的土地成本。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)庫(kù),物價(jià)上漲與房?jī)r(jià)的關(guān)系是什么？ 答：除了城市進(jìn)程等因素以外，物價(jià)上漲的原因也占了很大一部分 通俗的說(shuō)主要有以下幾方面： 1、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)原材料需求增加，從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品價(jià) 格上揚(yáng)； 2、寬松的貨幣政策，導(dǎo)致社會(huì)資金流動(dòng)過(guò)剩，從而引發(fā)物價(jià)上揚(yáng) 3、社會(huì)投資渠道單一，相應(yīng)制度不健全，投資風(fēng)險(xiǎn)加大等因素， 導(dǎo)致資本過(guò)分集中，從而形成，某行業(yè)某些產(chǎn)品上漲，進(jìn)而產(chǎn) 生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)； 4、同時(shí)也包括投機(jī)心理，即短期獲利心態(tài)，某些機(jī)會(huì)主義者導(dǎo)致 資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值，出現(xiàn)炒家推高的現(xiàn)象，如溫州炒房團(tuán),房?jī)r(jià)與政府的十二五規(guī)劃,

19、我國(guó)在上世紀(jì)80年代實(shí)行了“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中小城市，積極發(fā)展小城鎮(zhèn)”的政策，放寬了對(duì)城市發(fā)展和對(duì)要素自由流動(dòng)的限制。與改革以前城鄉(xiāng)隔絕的政策相比，這是一個(gè)很大的進(jìn)步。但這個(gè)政策也有明顯缺失。 關(guān)鍵在于沿襲了限制大城市發(fā)展的傳統(tǒng)思路，想用小城鎮(zhèn)發(fā)展代替大城市發(fā)展。實(shí)行的結(jié)果導(dǎo)致了19781998這20年間城市化發(fā)展不均衡，表現(xiàn)在中小城市和小城鎮(zhèn)數(shù)量迅速增加，而城市平均規(guī)模顯著下降，大城市數(shù)量偏少、發(fā)展滯后。其中，50萬(wàn)人以下的中小城市從153座增加到583座，增加了2.8倍；小城鎮(zhèn)增加了六七倍；而超過(guò)50萬(wàn)人的大城市僅從40座增加到85座，只增加了一倍。實(shí)際上，50萬(wàn)人這個(gè)大城市標(biāo)

20、準(zhǔn)還是太低了。本文以下分別按市轄區(qū)人口100萬(wàn)人以上、50100萬(wàn)人、50萬(wàn)人以下的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定義大、中、小城市。上述變化使全部城市的平均規(guī)模從40萬(wàn)人下降到30萬(wàn)人。尤其是小城鎮(zhèn)數(shù)量增加，主要是撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)的行政改變結(jié)果，而不是人口自然向小城鎮(zhèn)集中的結(jié)果。,進(jìn)入本世紀(jì)，我國(guó)的城市化政策調(diào)整為“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，這期間，大城市發(fā)展加速，整體城市化速度也進(jìn)一步加快。 過(guò)去10年間(19982008)，城市化率上升了12個(gè)百分點(diǎn)，年均提高1.24個(gè)百分點(diǎn)；而之前的20年(19781998年)，年均只提高0.77個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明前一時(shí)期向小城市和小城鎮(zhèn)傾斜的城市化政策，仍在一定程度上抑制了城市化

21、的發(fā)展速度。一旦限制政策放開，人口和資源就自然更多地流向效率更高的大城市。 限制政策導(dǎo)致的城市規(guī)模過(guò)小、大城市過(guò)少，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)此有一致的認(rèn)識(shí)。當(dāng)前在城市化政策方面，需要吸取以前政策得失，避免重復(fù)過(guò)去走過(guò)的彎路。,小城鎮(zhèn)不能替代大城市發(fā)展,城市化是所有國(guó)家發(fā)展過(guò)程中的必經(jīng)之路。絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家在城市化過(guò)程中，都經(jīng)歷了大城市主導(dǎo)城市化發(fā)展的過(guò)程，而且通常各國(guó)都會(huì)形成一個(gè)或幾個(gè)大都市圈作為經(jīng)濟(jì)和人口的核心區(qū)。這種情況近年來(lái)還在持續(xù)。 2005年，美國(guó)全國(guó)43%的人口、日本48%的人口居住在100萬(wàn)人以上的大城市，而且都比1990年提高了2個(gè)百分點(diǎn)。加拿大的該比例是44%，比199

22、0年提高了4個(gè)百分點(diǎn)。澳大利亞更高達(dá)60%。發(fā)達(dá)國(guó)家中，由于特定的自然地理和人文條件，歐洲國(guó)家的這一比例相對(duì)較低，法國(guó)22%，英國(guó)26%。而在中國(guó)，2005年只達(dá)18%。即使未來(lái)這一比例提高一倍，仍顯著低于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家。 人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)自然向大城市集中，原因在于城市的規(guī)模收益(或稱聚集效應(yīng))。這來(lái)自人口和產(chǎn)業(yè)集中導(dǎo)致的市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大、運(yùn)輸成本節(jié)約、土地的更有效利用、產(chǎn)業(yè)配套能力的增強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)生活服務(wù)設(shè)施的完善，以及技術(shù)、知識(shí)、信息傳遞、人力資本的溢出效應(yīng)。而這些效應(yīng)的形成，都需要有相當(dāng)?shù)某鞘幸?guī)模。,夏小林1999年的一篇論文，使用中國(guó)666個(gè)城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析發(fā)現(xiàn)，處在一個(gè)廣

23、泛規(guī)模區(qū)間的絕大部分城市，其聚集效應(yīng)能抵消人口和產(chǎn)業(yè)集中帶來(lái)的交通、居住、環(huán)境等外部成本，具有正的 凈規(guī)模收益(或凈聚集效應(yīng))。其中規(guī)模在100萬(wàn)400萬(wàn)人的大城市，凈規(guī)模收益最高，達(dá)到城市GDP的17%19%；在超過(guò)這個(gè)規(guī)模區(qū)間后逐漸遞減。而規(guī)模小于10萬(wàn)人的城市，無(wú)法發(fā)現(xiàn)凈規(guī)模收益。 2006年，兩位美國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家(Au and Henderson)同樣使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和中國(guó)數(shù)據(jù)，得到了類似的結(jié)論。他們還發(fā)現(xiàn)，中國(guó)城市的最優(yōu)人口規(guī)模大致在250萬(wàn)380萬(wàn)人之間，如果中國(guó)地級(jí)市的平均規(guī)模提高一倍，能夠使其單位勞動(dòng)力的實(shí)際產(chǎn)出增長(zhǎng)20%35%。 我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證明，凡發(fā)展得好的小城鎮(zhèn)，幾乎無(wú)例

24、外地位于大城市圈或其輻射范圍內(nèi)。全國(guó)的“百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)”，90%以上集中在長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)。而這兩個(gè)地區(qū)的共同特點(diǎn)，是它們都形成了以超大城市為核心，以幾個(gè)百萬(wàn)人以上大城市為主干的大都市帶。沒有這樣的條件，孤立的小城鎮(zhèn)很難發(fā)展起來(lái)，也難有良好的經(jīng)濟(jì)效益。,傾斜小城鎮(zhèn)會(huì)導(dǎo)致土地資源浪費(fèi),遠(yuǎn)離大城市的小城市和鎮(zhèn)的效率偏低，主要在于其自身缺乏足夠的吸引力，不足以導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)集聚，難以形成產(chǎn)業(yè)配套能力和相應(yīng)的商貿(mào)物流、金融、技術(shù)等服務(wù)及居民服務(wù)條件。由于就業(yè)機(jī)會(huì)有限，也往往缺乏對(duì)人口聚集的吸引力。即使靠政府投資形成了一定的基礎(chǔ)設(shè)施，如不具備上述條件，還是難以導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)和人口聚集，基礎(chǔ)設(shè)施也不容易得到有效利用。這會(huì)導(dǎo)

25、致過(guò)高的建設(shè)成本，甚至形成空殼城市，造成資源浪費(fèi)。 據(jù)報(bào)道，數(shù)年前內(nèi)蒙古清水河縣政府在上級(jí)政府支持下，以1.6億元縣財(cái)政收入的財(cái)力，制定了一個(gè)斥資61億元建設(shè)新縣城的計(jì)劃，結(jié)果造成大量爛尾工程、空置樓房和資金浪費(fèi)。這一教訓(xùn)值得各級(jí)政府認(rèn)真吸取。一旦全國(guó)幾百個(gè)縣級(jí)市、1500多個(gè)縣城以及更多的小城鎮(zhèn)都大張旗鼓地鋪開攤子大搞建設(shè)，可能涉及的投資以萬(wàn)億元計(jì)；可能導(dǎo)致多大的資金浪費(fèi)，令人擔(dān)心。,與大中型城市相比，小城市和鎮(zhèn)的人均占地面積大得多。據(jù)2007年地級(jí)市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以城市人均建成區(qū)面積衡量，50萬(wàn)人以上大中型城市為人均73平方米，50萬(wàn)人以下小城市為人均94平方米。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)，縣城人均建成區(qū)面積

26、為121平方米，建制鎮(zhèn)為183平方米。建制鎮(zhèn)的人均占地面積是大中型城市的2.5倍。如果按市轄區(qū)面積衡量，差異更大。100萬(wàn)人以上大城市的人均占地1179平方米，50萬(wàn)100萬(wàn)人的中型城市是2298平方米，而50萬(wàn)人以下小城市為5564平方米，小城市人均占地是大城市的近5倍。 假定中國(guó)在未來(lái)30年中城市化率從現(xiàn)在的46%提高到75%左右，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，中國(guó)城市人口還將增加五億人。按現(xiàn)有數(shù)據(jù)粗略推算，如果新增城市人口的2/3集中在小城市和鎮(zhèn)，與只有1/3新增人口集中在小城市和鎮(zhèn)的情況相比，將多增加城市建成區(qū)面積兩千萬(wàn)畝，多增加城市市轄區(qū)面積數(shù)億畝。以上數(shù)據(jù)可能還低估了大城市節(jié)約土地的效果。因?yàn)橐陨蠑?shù)據(jù)是依據(jù)中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒的城市戶籍人口計(jì)算的，而多數(shù)大城市的常住人口遠(yuǎn)超過(guò)戶籍人口。因此大城市的實(shí)際人口密度更大，人均占地更小。很明顯，對(duì)中國(guó)這樣人口密集的國(guó)家，如果采取向中小城市和小城鎮(zhèn)傾斜的城市化道路，城市化對(duì)土地的占用量將會(huì)大幅度上升，18億畝耕地保護(hù)紅線會(huì)被大大突破。,在城市化過(guò)程中，過(guò)去的政策實(shí)際上把城市居民分成了兩類人，原有的城