1、第七章 補(bǔ)充材料,所謂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路設(shè)施建設(shè)和土地的平整。房屋建設(shè)是指在完成基礎(chǔ)設(shè)施的土地上建設(shè)房屋等建筑物，包括住宅樓、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、寫字樓以及其他專業(yè)用房。,2007年9月28日，備受矚目的蕪湖鏡湖新城項(xiàng)目地塊(0714號(hào)宗地)掛牌出讓，并引發(fā)了一場(chǎng)空前激烈的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，共有5家一線品牌房地產(chǎn)公司到場(chǎng)。9月29日，經(jīng)過一番激烈爭(zhēng)奪，最終被上海綠地集團(tuán)以37.12億元的總價(jià)競(jìng)得，成為蕪湖土地出讓新“標(biāo)王”。此地塊起價(jià)21億元。,據(jù)聯(lián)合國對(duì)45個(gè)國家和地區(qū)的調(diào)查，住宅開發(fā)的投入產(chǎn)出為1：1.64.在香港，十大財(cái)團(tuán)大多數(shù)是靠房地產(chǎn)開發(fā)起家的。日本最大

2、的房地產(chǎn)公司曾連續(xù)數(shù)年為世界第一大財(cái)團(tuán)。,在對(duì)過去4年間 福布斯及胡潤富豪榜進(jìn)行簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，排名前100位的富豪中，涉足房地產(chǎn)的人數(shù)均在40位左右。20042006年的福布斯內(nèi)地百富榜中，連續(xù)有43位富豪涉足房地產(chǎn)開發(fā)。 在胡潤的百富榜中，數(shù)字有所起伏，2004年涉足房地產(chǎn)開發(fā)的富豪有39位，2005年這一數(shù)字增至48人；2006年的榜單中，這一數(shù)字降至35人；一年后，該數(shù)字重新回到48人。,更重要的是，在占據(jù)前10位的富豪中，涉足房地產(chǎn)開發(fā)的富豪已由2005年的占據(jù)半數(shù)席位，到今年的占據(jù)半數(shù)以上席位。在今年福布斯搶先發(fā)布的富豪榜中，涉足房地產(chǎn)開發(fā)的富豪在前10位中已占盡9席。胡潤今年的富

3、豪榜中，前10位中則有8位涉足房地產(chǎn)開發(fā)。,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要經(jīng)過立項(xiàng)、可行性研究、取得土地使用權(quán)、開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營五大環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到計(jì)劃、土地管理、規(guī)劃、房屋管理、建設(shè)、市政、稅收、工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、園林綠化等多個(gè)管理部門，還需要勘探、設(shè)計(jì)、施工、銀行等單位的合作。,我國城市房地產(chǎn)管理法第25條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批、土地的使用、房地產(chǎn)的用途、建筑物的間距、高度和容積率都必須嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行。,綜合開發(fā)的主要內(nèi)容包括統(tǒng)籌資金，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)。其主要特征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一承擔(dān)開發(fā)區(qū)的勘測(cè)、設(shè)計(jì)、征地、拆遷，進(jìn)行道路、給水、排水、供電

4、、供氣、供熱、通訊、綠地等工程建設(shè)，并承擔(dān)住宅、生活服務(wù)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文教衛(wèi)生建筑等的建設(shè)，其結(jié)果是形成功能完整的住宅小區(qū)，滿足人們生活多方面的需要。,一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是：自有流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元；各類專業(yè)管理人員不少于40人，其中中級(jí)職稱以上的管理人員不少于20人；有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師以上職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上的總經(jīng)濟(jì)師，其他工程技術(shù)管理人員具有相應(yīng)中級(jí)以上職稱；具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；近三年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資，并連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率為100%，優(yōu)良率在20%以上。其他各級(jí)

5、企業(yè)也有相應(yīng)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。,香港房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),專家粗略估計(jì)，20世紀(jì)90年代前7年的房地產(chǎn)和股市泡沫，一共為香港帶來約7萬億港元由“通貨制造”的額外財(cái)富，相當(dāng)于香港在這7年間生產(chǎn)創(chuàng)造出來的本地生產(chǎn)總值的總和。從1997年10月到2002年年底，5年的時(shí)間里香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產(chǎn)創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值還要多，也超過1997年前7年因房地產(chǎn)和股市泡沫上升而增加的財(cái)富總量。,經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),一是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)比重長期太大、依賴性太強(qiáng)。 二是長期采取高地價(jià)政策，造成地價(jià)和房?jī)r(jià)長期上漲太快。 三是房?jī)r(jià)上漲太快形成巨大的“財(cái)富效應(yīng)”，炒樓成風(fēng)。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅是資金密集型企業(yè)，在技術(shù)上的要求也相當(dāng)高，只有擁有足夠的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、營銷、企業(yè)管理等方面的經(jīng)營管理人員和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面的工程技術(shù)人員，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有可能進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。,一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是：自有流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元；各類專業(yè)管理人員不少于40人，其中中級(jí)職稱以上的管理人員不少于20人；有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師以上職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上的總經(jīng)濟(jì)師，其他工程技術(shù)管理人員具有相應(yīng)中