1、山東省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列表述中正確的是。 A：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果 B：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果 C：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果 D：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 2、下列關(guān)于需求規(guī)律，表述錯(cuò)誤的是。 A：在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價(jià)格之間呈反方向變動 B：需求量隨商品本身價(jià)

2、格的下降而增加 C：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而增加 D：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而減少 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為。 A：利潤總額 B：投資利潤 C：稅后利潤 D：可分配利潤 E：借款合同 4、下列用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不包括_。 A個(gè)人所有的居住房屋及院落用地 B免稅單位職工家屬的宿舍用地 C集體和個(gè)人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地 D直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地5、經(jīng)濟(jì)適用住房采取_的方式進(jìn)行。 A出讓 B行政劃撥 C有償轉(zhuǎn)讓 D無償轉(zhuǎn)讓 6、下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，正確的是。

3、 A：預(yù)告登記僅適用于預(yù)售商品房的登記 B：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅，或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之曰起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 C：房屋預(yù)告登記只能由雙方共同申請 D：房屋預(yù)告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預(yù)告登記證明 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為（）萬元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 8、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了工業(yè)用地出讓最高年限為年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 9、某人以復(fù)利存儲1000元，一年半

4、后本利和為1120元，則年利率為_。 A12% B8% C7.85% D11.2% 10、某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設(shè)有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的。 (2007年試題) A：居住區(qū) B：居住小區(qū) C：居住組團(tuán) D：居住社區(qū) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、中華人民共和國刑法規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處_，并處罰金。 A3年以下有期徒刑或者拘役 B5年以下有期徒刑或者拘役 C5年以下有期徒刑或者管制 D5年以上，10年以

5、下有期徒刑 12、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價(jià)格為（）元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 13、消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)需求的影響關(guān)系是。 A：若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會增加其現(xiàn)時(shí)需求 B：若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下降，則會增加其現(xiàn)時(shí)需求 C：若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會減少其現(xiàn)時(shí)需求 D：若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格不變，則會減少其現(xiàn)時(shí)需求 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判

6、定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。 A：22276 B：24467 C：26867 D：29833 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 15、拆遷條例規(guī)定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起_日內(nèi)作出。 A5 B15 C10 D30 16、某地區(qū)某類房地產(chǎn)19992005年價(jià)格如下表所示： 某類房地產(chǎn)19992005年價(jià)格 單位：元/m2 A年份 B1999 C2000 D2001 E

7、2002 F2003 G2004 H2005 I2006 J房地產(chǎn)價(jià)格 K1800 L2000 M210 N2410 O2620 P2810 Q3000 R？ 17、假設(shè)某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期4年，各年計(jì)劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價(jià)格上漲率為5%，則該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為_萬元。 A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003.70 18、在土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年尚未動工的土地使用權(quán)，可以處以_。 A合用出讓金的20%以上罰金 B合同出讓金的50%以上罰金 C以原價(jià)的30%收回土地 D無償

8、收回土地使用權(quán) 19、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是。 A：折舊費(fèi) B：審計(jì)費(fèi) C：金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) D：無形資產(chǎn)攤銷費(fèi) E：借款合同 20、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的表述中，不正確的是。 A：擔(dān)保是個(gè)人貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充 B：住房置業(yè)擔(dān)保是由特定專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保 C：住房置業(yè)擔(dān)保實(shí)行保證方式和反擔(dān)保方式 D：住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)不承擔(dān)連帶責(zé)任 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬元。 A65.4 B81.8 C

9、87.2 D109.0 22、實(shí)際估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，在征求同意后確定的。 A：開發(fā)商 B：委托人 C：估價(jià)機(jī)構(gòu) D：工商局 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格23、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 24、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400，土地使用期限為40年，從開工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/，可出租面積為

10、建筑面積的65，正常出相率為90，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60。假設(shè)報(bào)酬率為8，折現(xiàn)率為14，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為萬元 A：2281.83 B：2474.60 C：3798.30 D：4119.18 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格25、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少元。 A：54410 B：70999 C：630000 D：70938 E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2

11、分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。 A：區(qū)位 B：用途 C：檔次 D：周圍環(huán)境 E：建筑規(guī)模 2、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。 A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2 B建筑物地面、層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2 C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2

12、D建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m23、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升的是_。 A降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率 B增加土地有效供給 C降低契稅 D提高購房貸款利率 4、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的表述中，正確的有_。 A房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1:500 B房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素 C房產(chǎn)分戶圖是表示房屋建筑結(jié)構(gòu)的細(xì)部，比例尺一般為1:100 D房產(chǎn)分戶因是分丘圖的局部明細(xì)圖 E分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料5、下列關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的含義，表述正確的是。 A：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換指

13、拆遷人用自己建造的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)與調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為 B：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換指拆遷人用自己購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)與調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為 C：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換指被拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價(jià)與調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為 D：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的租賃價(jià)與調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為 E：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的租賃價(jià)

14、與調(diào)換房屋的評估價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為 6、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3 (均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為_元/m2。 A2700.8 B2800.1 C2800.8 D2817.7 7、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的_的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 A稅金 B拍賣費(fèi)用 C土地使用權(quán)出讓金 D土地使用成本

15、8、產(chǎn)權(quán)人將擁有的房地產(chǎn)向保險(xiǎn)公司投保時(shí)，簽訂保險(xiǎn)合同的形式主要有。 A：保證書 B：投保單 C：保險(xiǎn)單 D：批單 E：暫保單 9、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有_的特性。 A獨(dú)一無二和供給有限 B獨(dú)一無二和價(jià)值量大 C流動性差和價(jià)值量大 D不可移動和用途多樣 10、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬，容積率為15，如果房屋開發(fā)成本為3000元 (按建筑面積計(jì))，預(yù)測能夠以8000元/(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為元(2007年試題) A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同11、按照報(bào)表編

16、制和報(bào)送的時(shí)間分類，企業(yè)所編制的會計(jì)報(bào)表不包括。 A：旬報(bào) B：月報(bào) C：季報(bào) D：年報(bào) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、潛在毛收入乘數(shù)考慮的因素不包括房地產(chǎn)的。 A：租金 B：租金以外的收入 C：空置率的差異 D：運(yùn)營費(fèi)用的差異 E：轉(zhuǎn)讓收益 13、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為_。 A0.95 B0.99 C1.01 D1.0514、某家庭預(yù)購買一套面積為120m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為4500元/m2，首付款為房價(jià)的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸

17、款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為5%和6%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元。該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是_元。 A1469 B1320 C1856 D2789 15、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是_。 A久本票 B商業(yè)匯票 C銀行券 D支票 16、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括_等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度 17、框架結(jié)構(gòu)廠房的柱下基礎(chǔ)一般采用的基礎(chǔ)形式是_。 A獨(dú)立基礎(chǔ) B條形基礎(chǔ) C整體式筏式基礎(chǔ) D箱形基礎(chǔ) 18、下列情況，國家可無償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。 A：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地

18、的 B：國家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán) C：各級司法部門沒收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán) D：不按批準(zhǔn)用途使用土地 E：未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地 19、下列明確“城市(市區(qū))的土地屬于國家所有”內(nèi)容的法律、法規(guī)包括。 A：中華人民共和國憲法 B：中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 C：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 D：中華人民共和國土地管理法 E：土地管理法實(shí)施條例 20、下圖表示的是（）。 A富有彈性 B缺乏彈性 C單一彈性 D完全彈性 21、建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有_等。 A孔隙率 B抗?jié)B性 C抗凍性 D彈性和塑性 E耐磨性 22、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法，下列事項(xiàng)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 A：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 B：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 C：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 D：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 E：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則23、甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的_風(fēng)險(xiǎn)。 A市場 B財(cái)務(wù) C政策 D經(jīng)營 24