1、步行街中心廣場三樓銷售及推廣建議長沙鴻創(chuàng)投資咨詢有限公司長沙達(dá)觀整合推廣機(jī)機(jī)構(gòu)聯(lián)合出品2011年4月目 錄一、前言二、項(xiàng)目概況及分析三、項(xiàng)目定位建議四、項(xiàng)目銷售價(jià)格建議五、項(xiàng)目銷售方式建議六、項(xiàng)目銷售期限及節(jié)點(diǎn)工作安排七、項(xiàng)目銷售計(jì)劃八、項(xiàng)目推廣計(jì)劃九、費(fèi)用預(yù)算十、項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)架構(gòu)十一、總結(jié)一、前言“農(nóng)不出則乏其食,工不出則乏其事,虞不出則財(cái)匱少, 商不出則三寶絕！”，自古農(nóng)所出的“食”，工所出的“事”和虞所出的“財(cái)”，只有有了商，這三者才可以互相交流，再天下流通?！伴L沙，楚之粟也！”自春秋戰(zhàn)國時(shí)期就為楚南重鎮(zhèn)，“惟楚有材 于斯為盛”是長沙這座城市最典型的城市個(gè)性，其中悠長久遠(yuǎn)的良好經(jīng)濟(jì)、文化

2、、教育、政治氛圍結(jié)合這個(gè)城市剛健，勇于任事，銳意進(jìn)取，敢為天下先的城市個(gè)性，使得這個(gè)城市充滿了生機(jī)，商業(yè)氣氛亦極其濃厚。近幾年星城長沙取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，除得意于整個(gè)國家的良好形勢(shì)外，自身的城市發(fā)展規(guī)劃也是其重要原因。作為考核整個(gè)城市發(fā)展、商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍度及居民生活質(zhì)量水平其中重要的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)，長沙的房地產(chǎn)綜合消費(fèi)力居中部五省之首，具有后起勃發(fā)的強(qiáng)勁后續(xù)力。長沙商業(yè)氛圍濃厚，對(duì)投資商業(yè)有極強(qiáng)的認(rèn)識(shí)和理念。隨著近日國政推出“限購令”，抑制商品住宅泡沫的系列動(dòng)作。善于投資的長沙人下一階段的投資轉(zhuǎn)向，誰能把握好善于投資長沙人的心理訴求，誰將是開創(chuàng)這個(gè)城市新未來的佼佼者。二、項(xiàng)目概況及分析1、項(xiàng)

3、目概況項(xiàng)目位置：黃興路步行街中心廣場西南角三樓項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)裙樓項(xiàng)目介紹：本項(xiàng)目地處長沙市繁華的黃興路商業(yè)步行街正中心，區(qū)域歸屬為天心區(qū)。整體區(qū)域?qū)匍L沙市中心商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目建筑規(guī)劃：項(xiàng)目建筑平面呈橫向“L”型，共7600多平米，鋪面周正、實(shí)用，樓層內(nèi)有多部扶梯、直梯，內(nèi)部交通方便。2、項(xiàng)目分析1）、“S”分析（優(yōu)勢(shì)分析）A、地段優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地處繁華商業(yè)中心，商業(yè)氛圍深厚，人氣旺盛；B、具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ狐S興路步行街鋪面持續(xù)火爆，價(jià)格一路看漲，本項(xiàng)目是目前唯一可對(duì)外銷售的原始產(chǎn)權(quán)旺鋪，升值潛力不言而喻；C、道路交通優(yōu)勢(shì)：道路交通體系良好，數(shù)十條公交線路及即將開通的地鐵2號(hào)線均通達(dá)本項(xiàng)目，為吸引消

4、費(fèi)者提供了便捷的交通條件；D、定位優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的市場定位，與其他商業(yè)物業(yè)相比，有明顯的優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新之處；E、配套優(yōu)勢(shì)：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)以購物、休閑、娛樂、餐飲、金融網(wǎng)點(diǎn)為主，配套業(yè)態(tài)完善；2）、“W”分析（劣勢(shì)分析）A、項(xiàng)目自2007年起已啟動(dòng)3次招商，均不成功，至今仍然空置，給市民心中留下陰影，對(duì)項(xiàng)目失去信心；B、項(xiàng)目位于裙樓3樓，樓層不是很理想，在商場外墻展示及引入人流上存在弊端；C、項(xiàng)目樓下2樓經(jīng)營的動(dòng)漫SKY，人氣不足、生氣清淡，也對(duì)本項(xiàng)目日后的運(yùn)作產(chǎn)生較大的負(fù)面影響；D、項(xiàng)目周邊停車位稀少，大量的人流、車流、物流將形成很大壓力；3）、“O”分析（機(jī)會(huì)分析）A、獨(dú)特的商業(yè)定位，填補(bǔ)長沙商業(yè)市場

5、空白，提升商業(yè)價(jià)值，制造新的市場投資熱點(diǎn)；B、項(xiàng)目所處地段發(fā)展、升值潛力巨大；C、利用商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新組合重新聚集人氣；D、國政“限購令”的推出，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其是產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售提供了很好的契機(jī)；E、長沙市整體經(jīng)濟(jì)向好，生活水平提高；F、借助旅游資源；4）、“T”分析（威肋分析）A、長沙房地產(chǎn)開發(fā)量逐年增加，有效需求不足，空置率不斷升高；B、產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展失敗的案例較多，投資者已變得相對(duì)理性和謹(jǐn)慎，曾失敗的項(xiàng)目如：伍家?guī)X的維多利亞購物中心、五一廣場的萬代廣場、芙蓉廣場的原百盛商場等；C、目前市場上商鋪銷售項(xiàng)目眾多，影響了投資者的購買決策。三、項(xiàng)目定位建議根據(jù)市場周邊環(huán)境及項(xiàng)目自身情況，進(jìn)行

6、優(yōu)弱勢(shì)分析，揚(yáng)長避短，尋求最佳的方案?？v觀今日長沙市零售業(yè)，隨著市場競爭的進(jìn)一步加劇和消費(fèi)者消費(fèi)品味要求的不斷提升，市場亦不斷細(xì)分，從最初的百貨、專賣店等較為單一的業(yè)態(tài)形式，發(fā)展為今日的超市、大賣場、便利店、主題百貨店乃至更大型的購物中心。各商家紛紛根據(jù)自身的規(guī)模和經(jīng)營特性，賦予商業(yè)物業(yè)不同的市場定位，從而進(jìn)行日益細(xì)分化、專業(yè)化的零售業(yè)態(tài)變革。以現(xiàn)今的市場來看，綜合性商業(yè)百貨的發(fā)展日益大型化。由于其具有足夠的規(guī)模，除常規(guī)百貨業(yè)業(yè)態(tài)外，其往往著重突出餐飲、娛樂、休閑運(yùn)動(dòng)、個(gè)性化商店等配套服務(wù)功能。以“一站式購物”、“全方位服務(wù)”等賣點(diǎn)吸引市場。由于大型購物中心或倉儲(chǔ)式大型超市其規(guī)模較大，商品種類

7、豐富齊全，具有較為明顯的競爭優(yōu)勢(shì)。因此，一些位于市中心區(qū)域，規(guī)模較小、無大發(fā)展空間的綜合性百貨商場紛紛尋找特色化，個(gè)性化的經(jīng)營路線，針對(duì)某單一業(yè)態(tài)、單一目標(biāo)市場（如女性用品、兒童用品等）強(qiáng)調(diào)應(yīng)該在該領(lǐng)域內(nèi)的齊全性和專業(yè)性，從而尋找到自身的市場空間。1、項(xiàng)目曾經(jīng)的定位1）、2007年，定位為特色小吃，流行服飾，電子產(chǎn)品等，因經(jīng)營不善，以失敗告終；2）、2009年，定位為創(chuàng)業(yè)城，同樣的原因，經(jīng)營不善，關(guān)門大吉；3）、2010年，定位為外貿(mào)服飾城，仍沒成功。2、項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目曾數(shù)次定位、包裝及形象更換但在經(jīng)營業(yè)態(tài)上并未做相應(yīng)策略調(diào)整，仍以“服飾類”定性，直接將自身置于激烈的商圈競爭中，故造成當(dāng)下

8、的惡劣情形是不可避免的。經(jīng)多方調(diào)查該項(xiàng)目唯有跳出本商圈業(yè)態(tài)競爭，以補(bǔ)充式、配套式業(yè)態(tài)定位才有生存之道。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，正對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)提出項(xiàng)目以：地方特產(chǎn)、文化產(chǎn)品、禮品、家居飾品、工藝品、文物古玩及贗品文物為業(yè)態(tài)定位。1）、項(xiàng)目定位湖南首席地方工藝禮品城2）、商場功能：上述商品的展示、銷售、交易、置換平臺(tái)3）、建議案名：湖南*工藝禮品城整體風(fēng)格以精美、文化、禮儀為基調(diào)，并在商場的整體內(nèi)外形象、業(yè)態(tài)規(guī)劃、推廣形象等環(huán)節(jié)予以充分體現(xiàn)。業(yè)態(tài)規(guī)模上，以經(jīng)營各地特產(chǎn)、文化產(chǎn)品、禮品、家居飾品、工藝品、文物古玩等商家作為主要招商對(duì)象。終端目標(biāo)客戶消費(fèi)群設(shè)定為18-55歲有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群為主。除在商

9、場的內(nèi)外環(huán)境營造和裝修上突出主題外。同時(shí)，通過專業(yè)的策劃包裝、廣告表現(xiàn)乃至開業(yè)后的主題推廣活動(dòng)等方式，營造并傳達(dá)一種文化禮儀風(fēng)格，以賦予商場豐富的文化內(nèi)涵，以地方文化作為商場的核心基礎(chǔ)，并得以區(qū)別和領(lǐng)先市場上其他同類型的物業(yè)。本項(xiàng)目市場定位基于以下四大理由：其一、本項(xiàng)目體量有限，規(guī)劃綜合性購物中心難度較大，一般零售業(yè)所受競爭壓力較大。因此，可走專業(yè)化、主題化路線，同時(shí)在規(guī)劃上避開與其他物業(yè)經(jīng)營品類的重復(fù)與沖突。且此定位正是目前該商圈乃至全長沙市所存在的市場空隙。其二、該項(xiàng)目所處區(qū)域人口眾多，每天有幾萬人流，其中還有很多的外地游客及旅行團(tuán)體，消費(fèi)力較高，項(xiàng)目定位為地方工藝禮品城，能很好地宣揚(yáng)湖南

10、各地文化風(fēng)情。其三、中國是禮儀之邦，而長沙自古便有深厚的文化底蘊(yùn)，因此，具有文化氣息的工藝禮品或是古玩字畫，無論是送禮還是收藏，都備受青睞。其四、該類商場另外一個(gè)經(jīng)營特點(diǎn)是大多采用獨(dú)門獨(dú)戶的店中店形式進(jìn)行經(jīng)營，互相之間的作用和影響遠(yuǎn)小于開放式柜臺(tái)經(jīng)營的百貨商場。這便大大降低了后期的經(jīng)營管理難度。項(xiàng)目市場定位可行性從以下4方面進(jìn)行分析：A、招商角度目前市場上經(jīng)營此類業(yè)態(tài)的商家數(shù)量眾多，且都分散于各商業(yè)街支路、超市入口小鋪面等。集中經(jīng)營的要求亦較迫切。而且，目前市場上該種類型的商場沒有，市場空間還較大。再者，適中的月租條件，令絕大多數(shù)商家都具備承租實(shí)力，大大降低了準(zhǔn)入門檻。B、銷售角度從銷售角度而

11、言，一方面由于總價(jià)的降低，很好的擴(kuò)大了客源面。同時(shí)，由于店中店式的市場具有獨(dú)立性強(qiáng)，易于經(jīng)營管理的特點(diǎn)。其增值回報(bào)空間較其它類型商場大。因此，該類型物業(yè)最受市場追棒，成功銷售可能性極大。C、長遠(yuǎn)經(jīng)營角度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的增加，收藏品和禮品是每個(gè)家庭的必備，而各類物品的置換平臺(tái)，將有較大的市場前景。加上本項(xiàng)目良好的商業(yè)地段和輻射能力，輔之以適當(dāng)?shù)氖袌鐾茝V，將勢(shì)必走上良性的經(jīng)營軌跡。D、投資角度從商場物業(yè)基本客戶面構(gòu)成以及投資心態(tài)角度來看，投資類型客戶將占了市場主流，而其最關(guān)心的問題：一是該物業(yè)能否保值增值；二是能否在一定時(shí)期內(nèi)有一穩(wěn)定的投資回報(bào)率。而對(duì)于該物業(yè)的規(guī)劃用途以及使用對(duì)象，往往

12、不會(huì)有太多計(jì)較。故項(xiàng)目在推廣時(shí)引入固定投資回報(bào)的概念。各業(yè)態(tài)經(jīng)營場地的劃分如下：地方特產(chǎn)約2000平米；文化產(chǎn)品、書吧約1000平米；家居飾品約1600平米；禮品、工藝品約2000平米；文物古玩及贗品文物約1000平米。四、項(xiàng)目銷售價(jià)格建議經(jīng)營定位及方式一旦定下將和銷售起到了互動(dòng)的效應(yīng)1、價(jià)格制定原則：根據(jù)市場情況，采取“低開高走”的價(jià)格策略，即以低價(jià)位入市，搶占市場份額，售價(jià)隨著項(xiàng)目進(jìn)程的完善、發(fā)展商信譽(yù)的建立和提升而逐漸提高，增加利潤的同時(shí)，給業(yè)主及目標(biāo)客戶群以升值的感覺。2、價(jià)格制定的指導(dǎo)思想：1）、規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)；2）、追求銷售速度最快化；3）、追求項(xiàng)目利潤最大化。在制定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格

13、時(shí)，通過對(duì)本項(xiàng)目和步行街內(nèi)其他商鋪的比較分析，評(píng)定核定出本項(xiàng)目的市場價(jià)格，在評(píng)定的過程中，充分考慮到本項(xiàng)目的各種優(yōu)劣條件，客觀評(píng)定，力爭全面完整地反映項(xiàng)目的綜合素質(zhì)。黃興南路步行街商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格調(diào)查表樓層單價(jià)區(qū)間（萬元/）均價(jià)（萬元/）租金收益或回報(bào)率1F725166%2F3.6106.86%3F23.62.86%3、銷售價(jià)格方案：1）、拉開位置差價(jià)，制定合理的價(jià)格；2）、充分考慮銷售難點(diǎn)，通過價(jià)格調(diào)控；3）、相對(duì)高單價(jià)、低總價(jià)，擴(kuò)大投資群體；4）、制定完整的優(yōu)惠策略。 4、具體銷售價(jià)格建議：因商場內(nèi)商鋪的分?jǐn)偯娣e較大，一般在50%左右，建議銷售價(jià)格整體均價(jià)為6.8萬/平米左右。其中一線鋪7.6

14、萬/平米；二線鋪6.8萬/平米；三線鋪6萬/平米。五、項(xiàng)目銷售方式建議1、產(chǎn)權(quán)式商鋪投資分析產(chǎn)權(quán)式商鋪拆散零賣后，產(chǎn)權(quán)業(yè)主分散是造成經(jīng)營失敗的問題根源。發(fā)展商將商鋪銷售后也就失去了對(duì)商鋪的管理控制權(quán)，再也沒有權(quán)利在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的運(yùn)營管理，并且由于商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)銷售，項(xiàng)目未來經(jīng)營狀況的優(yōu)劣已經(jīng)對(duì)發(fā)展商沒有利益上的影響，所以實(shí)際上發(fā)展商也就失去了對(duì)商鋪擁有了管理控制權(quán)，更關(guān)心商鋪的經(jīng)營與回報(bào)問題，較少整體思考項(xiàng)目的經(jīng)營問題，在沒有整體管理、各個(gè)商鋪各自為戰(zhàn)、獨(dú)立經(jīng)營的情況下，商場很難舉行統(tǒng)一的促銷及及公關(guān)活動(dòng)，整體的檔次、形象等方面也都很難達(dá)到一個(gè)良好的水平，因此經(jīng)營成功的機(jī)會(huì)很小。對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)

15、銷售后所面臨的管理失控的問題，不僅是拆散零賣的商場式項(xiàng)目可能遇到的問題，步行街、底商商鋪銷售產(chǎn)權(quán)后，在經(jīng)營方面也將面臨這一問題的挑戰(zhàn)，但對(duì)于商場式商鋪需要強(qiáng)調(diào)經(jīng)營的整體性，單個(gè)商鋪的價(jià)值體現(xiàn)更依賴于整體項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，所以此類商鋪在拆散后面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，因此對(duì)于投資此種類型的商鋪風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高。對(duì)這種銷售模式，盡管在表面上看來，比較安全，對(duì)中小投資者具有很大的吸引力，但是這種高回報(bào)的后面隱藏著巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2、投資回報(bào)建議根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，建議采取“返租式”銷售，即買鋪客戶可以選擇自營或返租。1）、建議發(fā)展商給予5年返租，年回報(bào)率逐年遞增，分別為第一年8%，第二年9%，第三年10%，第四年

16、11%，第五年12%，返租期內(nèi)回報(bào)率合計(jì)為50%，并且回報(bào)在首期房款中扣除，一次性支付給客戶。2）、5年期滿后，投資者可有兩種選擇（任選一種）：A、自己經(jīng)營或自己收租；B、繼續(xù)委托5年，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，提供有償服務(wù)，投資業(yè)主與經(jīng)營公司依據(jù)實(shí)際租金收益按比例分成。3、付款方式建議1）、一次性付款 簽訂認(rèn)購書時(shí)，支付定金人民幣20000元整； 于簽訂認(rèn)購書后7天內(nèi)，支付總樓款的50%（含定金），同時(shí)簽訂商鋪買賣合同； 于簽訂認(rèn)購書后15天內(nèi)，支付余款50%。2）、按揭付款 簽訂認(rèn)購書時(shí)，支付定金人民幣20000元整； 于簽訂認(rèn)購書后7天內(nèi)，支付總樓款的50%（含定金），同時(shí)簽訂商

17、鋪買賣合同，并提交按揭所需資料； 余款即辦理五成十年銀行按揭貸款。* 建議針對(duì)選擇一次性付款的買家實(shí)行九七折優(yōu)惠，選擇按揭付款的買家不享受折扣優(yōu)惠，同時(shí)買家于按揭手續(xù)辦理前，若有總樓款與放貸款差額部分款項(xiàng)須補(bǔ)齊。六、項(xiàng)目銷售期限及節(jié)點(diǎn)工作安排項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期約為5.5個(gè)月，自2011年4月起至2011年9月。細(xì)分為四個(gè)階段：階段一：前期籌備期：2011年4月中5月10日；階段二：銷售預(yù)熱期：5月11日至6月10日；階段三：開盤熱銷期：6月11日至7月31日；階段四：銷售持續(xù)期：8月1日至9月30日；每階段完成工作細(xì)分如下：階段一：前期籌備期：2011年4月中5月10日（長沙2011春季房交會(huì)定

18、于5月26至29日舉行）1：項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)買斷，過戶手續(xù)；2：運(yùn)營管理公司起名、注冊(cè)完畢；當(dāng)?shù)毓ど套?cè)；3：營銷中心方案設(shè)計(jì)、包裝完畢；4：按揭銀行洽談完畢；5：項(xiàng)目案名、LOGO確定；6：一線銷售人員培訓(xùn)到位；7：相關(guān)合同擬定印刷及紙質(zhì)物料設(shè)計(jì)、制作完畢；8：項(xiàng)目網(wǎng)站制作完畢；9：項(xiàng)目現(xiàn)場清理、包裝完畢；10：商鋪銷售策略及價(jià)格政策制作完畢；11：廣告推廣計(jì)劃確定，合作媒體洽談完畢；12：商場規(guī)劃鋪位劃分設(shè)計(jì)完畢；13：裝修施工隊(duì)選定；階段二：銷售預(yù)熱期：5月11日至6月10日1：商鋪客戶蓄積期，意向客戶交納購鋪誠意金；2：廣告策略執(zhí)行及微調(diào)；3：廣告投放執(zhí)行；4：銷售策略執(zhí)行及微調(diào)；5：價(jià)格策略

19、執(zhí)行及微調(diào)；6：行銷拓展（房交會(huì)派單）；7：籌備開盤方案及執(zhí)行；8：外聯(lián)事項(xiàng)；9：裝修施工隊(duì)進(jìn)場；(做2-3個(gè)樣版商鋪)10：網(wǎng)站完成階段三：開盤熱銷期：6月11日至7月31日（建議于6月18日，星期六，正式開盤，具體日期由發(fā)展商確定）1：開盤前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作完成；2：開盤；3：成交客戶分析；4：系列廣告高頻率持續(xù)炒作；5：銷售價(jià)格微調(diào)；6：銷售優(yōu)惠政策調(diào)整；7：銷控計(jì)劃制定與執(zhí)行；8：行銷方案執(zhí)行；9：開始執(zhí)行客戶介紹“老帶新”政策；階段四：銷售持續(xù)期：8月1日至9月30日；1：加大商鋪推廣熱度尾盤促銷；2：繼續(xù)執(zhí)行客戶介紹“老帶新”政策；3、啟動(dòng)招商工作；4：運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的招聘和組建；5：啟動(dòng)

20、商場整體裝修。七、項(xiàng)目銷售計(jì)劃在整體銷售執(zhí)行過程中，總體銷售目標(biāo)控制大致分為如下階段：1、一旦營銷展示中心及其它銷售道具準(zhǔn)備完成，即進(jìn)入市場培育期，利用現(xiàn)場，戶外及媒介宣傳引導(dǎo)，廣為收集目標(biāo)客戶及市場關(guān)注，暫不提供價(jià)目表，只接受預(yù)約登記。此階段凝聚市場氣氛，為下階段正式發(fā)售聚勢(shì)準(zhǔn)備，同時(shí)密切關(guān)注市場反應(yīng)，以備調(diào)整。2、利用前一階段蓄勢(shì)累積的預(yù)約客戶、拉動(dòng)現(xiàn)場氣氛，此階段售價(jià)原則上不額外打折，采用順位號(hào)的辦法限量發(fā)售。廣告隆重亮相，前一階段凝集的消化力集中釋放，確保開盤階段能熱銷售不斷，迅速回籠部分資金。3、當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到總量40%，開始上調(diào)售價(jià)3%5%左右，本地媒體攻勢(shì)加大。4、推出單位余量悉

21、數(shù)發(fā)售，廣告進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)宣傳，項(xiàng)目賣點(diǎn)著重體現(xiàn)，導(dǎo)入回報(bào)概念。進(jìn)一步追加成交額。5、推出量基本消化完成時(shí)，同時(shí)放出余量20%，少量廣告支持，銷售進(jìn)入持續(xù)期及尾期清盤，屆時(shí)根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整方案。利用之前銷售余勢(shì)及市場口碑，爭取悉數(shù)清盤。* 銷售完成80%時(shí)，將啟動(dòng)商場的招商工作，準(zhǔn)備開業(yè)。6、階段銷售計(jì)劃安排：A、前期籌備期（25天30天）；B、預(yù)熱期（30天）實(shí)現(xiàn)銷售率約30；C、熱銷期（50天）實(shí)現(xiàn)銷售率約40；D、持續(xù)期（60天） 實(shí)現(xiàn)銷售率約30。八、項(xiàng)目推廣計(jì)劃（供達(dá)觀專業(yè)人員參考）1、推廣途徑與方式市場推廣方面，租售兩種形式密不可分，因銷售而回籠的資金是項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用的前提保證，更是業(yè)

22、主期望利潤的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；同時(shí)招商方面，則是項(xiàng)目開業(yè)后，對(duì)投資客承諾的經(jīng)營內(nèi)容的兌現(xiàn)，更關(guān)系到項(xiàng)目銷售方面的市場信心及長線收益的保障，故此針對(duì)兩種不同的推廣形式及目標(biāo)客戶對(duì)象，應(yīng)確定不同的推廣途徑及手段。A、營銷展示中心這是所有準(zhǔn)客戶了解、感受本項(xiàng)目最為直觀及有效的主要綜合性途徑，為配合本項(xiàng)目的市場培育及推廣工作，建議選擇項(xiàng)目沿街主入口內(nèi)，劃分300平米400平米左右的區(qū)域，作為營銷展示中心。由專業(yè)人員設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目的形象定位作為主設(shè)計(jì)元素，結(jié)合銷售與展示的功能，立體化地直觀演示未來商場的經(jīng)營業(yè)態(tài)及形象風(fēng)格，有別于傳統(tǒng)營銷處的表現(xiàn)模式，部分區(qū)域穿插展示商品及店鋪經(jīng)營效果，令客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的新鮮感及視覺

23、效果。此外，該營銷展示中心的局部區(qū)域及部分道具，甚至可考慮日后加價(jià)出售或出租盈利，相信對(duì)部分用戶很有吸引力。B、現(xiàn)場戶外形象廣告無論是項(xiàng)目的銷售推廣，還是招商推廣，及至開業(yè)后的日常經(jīng)營，特色鮮明的統(tǒng)一形象尤為重要，而現(xiàn)場的戶外形象效果控制自然成為吸引公眾注意力和引導(dǎo)市場的重要途徑。建設(shè)懸掛新的項(xiàng)目推廣名稱及標(biāo)識(shí)（內(nèi)打燈光，以求夜間效果）。同時(shí)利用項(xiàng)目大面積墻體，繪制大型戶外形象墻（外打燈光，以求夜間效果）。C、媒體宣傳除傳統(tǒng)的硬性廣告宣傳攻勢(shì)外，建議適當(dāng)增發(fā)軟性新聞，繕稿于主要報(bào)紙媒體及以特定讀者群體為主的報(bào)紙媒體，設(shè)定新聞主題賣點(diǎn)，制造輿論攻勢(shì)之余，引導(dǎo)受眾選擇方向，為正式廣告投入營造基礎(chǔ)氛圍。2、推廣訴求點(diǎn)建議A、該物業(yè)為步行街唯一發(fā)售的原始鋪面，升值潛力