1、,SWOT分析,制作人：劉積惠 2015.3.3,公司簡(jiǎn)介,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)創(chuàng)立于1993年，并于2007年9月28日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼03377），為內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司十強(qiáng)之一。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司全資持有境內(nèi)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司（原名中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）和境外的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（香港）有限公司，下屬有19家項(xiàng)目公司及2個(gè)項(xiàng)目部。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍涉及中至高端住宅、高級(jí)寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)、工程及園林建設(shè)、物業(yè)管理、酒店及會(huì)所經(jīng)營(yíng)等。目前在全國(guó)19個(gè)城市中擁有超過(guò)50個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目。截至2012年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量達(dá)到約二千三

2、百萬(wàn)平方米，其中約57%位于北京及環(huán)渤海地區(qū)。公司以北京為基地，擁有多區(qū)域、多元化的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及投資物業(yè)組合，憑借優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目及服務(wù)，已穩(wěn)固地樹(shù)立了“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”品牌的知名度。,SWOT模型,內(nèi)部因素分析,外部環(huán)境分析,S: strength 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),W: weakness 劣勢(shì)分析,O: opportunity 機(jī)會(huì),T: threat 威脅,SWOT分析 SWOT analysis,內(nèi)部因素,優(yōu)勢(shì),融資渠道通暢，產(chǎn)品組合多元化,區(qū)域領(lǐng)先，立足環(huán)渤海區(qū)域向全國(guó)拓展,獨(dú)特的市場(chǎng)定位與戰(zhàn)略規(guī)劃,劣勢(shì),對(duì)環(huán)渤海區(qū)域市場(chǎng)依賴度過(guò)高,品牌競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱,內(nèi)部因素 The internal factors

3、,1.融資狀況良好 主要股東有中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司、南豐集團(tuán)以及各大金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)資金。至2015年1月31日，公司已發(fā)行總股本約為74.96億股，融資及財(cái)務(wù)狀況優(yōu)勢(shì)明顯。 多元化產(chǎn)品組合 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在中高端住宅、高級(jí)寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓及酒店等多種物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先能力。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)始終追求物業(yè)開(kāi)發(fā)與投資的最優(yōu)平衡關(guān)系，具有靈活的盈利模式，有選擇地持有具備強(qiáng)大增值潛力的投資物業(yè)。,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) Competitive advantage,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)融資渠道,2.區(qū)域領(lǐng)先，立足環(huán)渤海區(qū)域向全國(guó)拓展 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)立足于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，憑借豐富的經(jīng)驗(yàn)及雄厚實(shí)力不斷強(qiáng)化以“環(huán)渤?！睘楹诵?/p>

4、的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)行區(qū)域領(lǐng)先戰(zhàn)略。在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)業(yè)務(wù)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)下逐步進(jìn)軍珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)等中國(guó)高速發(fā)展區(qū)域。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)行區(qū)域領(lǐng)先戰(zhàn)略的同時(shí)將公司的發(fā)展重點(diǎn)鎖定為北京市場(chǎng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已在北京擁有20多個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，大多地處長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線、各環(huán)路主干線周邊、主要商業(yè)區(qū)域等核心黃金地段或交通便利地區(qū)。據(jù)最新的2014年中期報(bào)告顯示，北京地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)的營(yíng)業(yè)額在上半年度總營(yíng)業(yè)額中占到了75%，其中北京地區(qū)占35%、環(huán)渤海地區(qū)占30%。 在實(shí)現(xiàn)區(qū)域領(lǐng)先戰(zhàn)略之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)始向全國(guó)拓展。目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島、上海、杭州、黃山、武漢、

5、重慶、成都等地共有50余個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，公司的全國(guó)化戰(zhàn)略開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)。,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) Competitive advantage,3.獨(dú)特的市場(chǎng)定位與戰(zhàn)略規(guī)劃 市場(chǎng)定位：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的行業(yè)趨勢(shì)下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將物業(yè)開(kāi)發(fā)作為其核心產(chǎn)品。物業(yè)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)額也占到了公司總營(yíng)業(yè)額的90%以上，且這種發(fā)展呈快速發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)比遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年的中期報(bào)告和2014年的中期報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)額度高達(dá)108%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正是實(shí)行更為精確的市場(chǎng)細(xì)分和獨(dú)特的市場(chǎng)定位，從而避開(kāi)了與大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正面競(jìng)爭(zhēng)，從而獲取市場(chǎng)份額。 戰(zhàn)略規(guī)劃：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將房地產(chǎn)金融視為房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的重要契機(jī)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的目標(biāo)是成

6、為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)金融、實(shí)業(yè)協(xié)同發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。區(qū)別于萬(wàn)科、恒大、龍湖等著眼于房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)廠商，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將房地產(chǎn)金融作為其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展方向。在房地產(chǎn)廠商進(jìn)軍房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)先行一步，搶占先機(jī)。,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) Competitive advantage,1.對(duì)環(huán)渤海區(qū)域市場(chǎng)依賴度過(guò)高 結(jié)合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年度報(bào)告可得出結(jié)論：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將大部分的業(yè)務(wù)集中在北京市場(chǎng)和環(huán)渤海市場(chǎng)。北京市場(chǎng)和環(huán)渤海市場(chǎng)也在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總銷售額中較大比重。因而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的發(fā)展受北京市場(chǎng)和環(huán)渤海市場(chǎng)的表現(xiàn)十分明顯。 然而由于近幾年，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。特別是北京地區(qū)，不利的行政政策、金融政策等都造成了北京房產(chǎn)

7、市場(chǎng)低迷、上升勢(shì)頭疲軟等問(wèn)題。而低迷的市場(chǎng)表現(xiàn)直接影響到遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的整體盈利水平，壓縮公司的發(fā)展空間，從而對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展存在著潛在的隱患。,競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) Competitive disadvantage,各地區(qū)營(yíng)業(yè)額比重 （對(duì)京、環(huán)渤海依賴度過(guò)高）,2.品牌競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈，行業(yè)集中度顯著提升，并逐步進(jìn)入到品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在與超大型諸如萬(wàn)科、保利、萬(wàn)達(dá)等房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中品牌競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，在與同行業(yè)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)不利地位。,競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) Competitive disadvantage,外部因素,機(jī)會(huì),威脅,受惠于區(qū)域發(fā)展政策,同行業(yè)對(duì)手的強(qiáng)

8、勁競(jìng)爭(zhēng),不利的房產(chǎn)政策,金融政策從緊，資金鏈壓力增大,外部因素 The external factors,房市低迷，擴(kuò)張面臨的阻力較小,房地產(chǎn)金融的戰(zhàn)略契機(jī),消費(fèi)品質(zhì)提升、物業(yè)發(fā)展空間巨大,1. 房市低迷，擴(kuò)張面臨的阻力較小 受國(guó)家宏觀調(diào)控和消費(fèi)者的觀望等因素影響，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)價(jià)格上升疲軟，諸如萬(wàn)科、綠城、保利等大型專注于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)額負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在專注于物業(yè)開(kāi)發(fā)中，營(yíng)業(yè)額呈現(xiàn)出逆市增長(zhǎng)的大好形式。甚至在最新的2014年中期報(bào)告中顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)率高達(dá)108%，物業(yè)貢獻(xiàn)占到了90%以上。在房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨的業(yè)務(wù)收緊、增速放緩的形勢(shì)

9、下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)應(yīng)該把握時(shí)機(jī)，利用自己逆市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，抓住全國(guó)化擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)阻力減小的機(jī)會(huì)。積極擴(kuò)張，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)份額。,機(jī)會(huì) opportunity,2.受惠于區(qū)域發(fā)展政策 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)立足環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，可以充分享受到國(guó)家對(duì)打造京津冀都市圈的規(guī)劃政策優(yōu)惠以及國(guó)家對(duì)以天津新區(qū)為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)政策等方面的優(yōu)惠。同時(shí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在向全國(guó)的進(jìn)軍過(guò)程中也著重開(kāi)發(fā)長(zhǎng)三角、珠三角、成渝經(jīng)濟(jì)帶以及兩湖經(jīng)濟(jì)帶。而這些地區(qū)都是國(guó)家的重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，享受著國(guó)家的多項(xiàng)政策優(yōu)惠。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正可借此契機(jī)進(jìn)行業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)的拓展。,國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū),機(jī)會(huì) opportunity,3.房地產(chǎn)金融的戰(zhàn)略契機(jī)

10、 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃在于成為房地產(chǎn)金融和實(shí)業(yè)協(xié)同發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將房地產(chǎn)金融視為房地產(chǎn)行業(yè)最大的產(chǎn)業(yè)性機(jī)遇，一直以來(lái)都是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)積極拓展的三大核心業(yè)務(wù)之一。當(dāng)下,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)應(yīng)該努力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新及融資方式創(chuàng)新，架起投資人與資金需求方的橋梁。充分借鑒國(guó)外以美國(guó)、德國(guó)、新加坡和日本為代表的房地產(chǎn)金融模式，在房市放緩的情況下大力發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)金融作為各大房企普遍關(guān)注的重要領(lǐng)域存在著潛在市場(chǎng)廣闊、潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力增大等多方面特點(diǎn)。因此遠(yuǎn)洋地產(chǎn)可以充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，著力打造房地產(chǎn)金融與實(shí)業(yè)協(xié)同發(fā)展的第一品牌,機(jī)會(huì) opportunity,4.消費(fèi)品質(zhì)提升、物業(yè)空間巨大 隨

11、著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟、消費(fèi)者消費(fèi)品質(zhì)逐漸提升，消費(fèi)者的購(gòu)房需求從單純的購(gòu)置房產(chǎn)到更加注重物業(yè)開(kāi)發(fā)傾斜。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為以物業(yè)開(kāi)發(fā)為核心產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著巨大的商機(jī)。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)可以充分利用自身的物業(yè)開(kāi)發(fā)能力，協(xié)同帶動(dòng)住宅型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)。充分發(fā)揮自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，抓住消費(fèi)品質(zhì)的巨大商機(jī)，完成市場(chǎng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步拓展。,機(jī)會(huì) opportunity,1.行業(yè)對(duì)手的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng),隨著房地產(chǎn)行業(yè)由擴(kuò)張期向平穩(wěn)期的過(guò)渡，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出搶占市場(chǎng)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)。各地紛紛出現(xiàn)拍出價(jià)格不菲的“標(biāo)王也反映出各房企之間激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)雖然也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)，但是

12、仍然面臨著萬(wàn)科、恒大等早已布局全國(guó)的特大房地產(chǎn)公司以及著力于區(qū)域發(fā)展的區(qū)域性房地產(chǎn)公司的多重競(jìng)爭(zhēng)壓力。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)索面臨的挑戰(zhàn)日益嚴(yán)峻。,威脅 threat,2.不利的房產(chǎn)政策,在投資和投機(jī)的雙重推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越來(lái)越大。國(guó)家針對(duì)性地推出了限購(gòu)、險(xiǎn)貸、房產(chǎn)稅等不利的房產(chǎn)政策，在相當(dāng)大的程度上平穩(wěn)住了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。然而對(duì)于以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們而言，房產(chǎn)政策阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的告訴發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)也結(jié)束了十年的黃金發(fā)展期，接下來(lái)的房地產(chǎn)利潤(rùn)空間會(huì)逐漸的壓縮。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也可能將面臨這銷售業(yè)績(jī)下降、企業(yè)發(fā)展受阻等種種不利情況。,威脅 threat,3.金融政策從緊，資金鏈壓力增大,近幾年，

13、國(guó)家金融貨幣政策多次將適度寬松向穩(wěn)健和從緊調(diào)整。2014年央行便9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次提高存貸款基準(zhǔn)利率，6次發(fā)行定向央票來(lái)收緊銀根、降低貸款規(guī)模，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大型公司，受從緊的金融貨幣政策十分明顯。而從緊的金融政策很有可能導(dǎo)致遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資金鏈緊張、資金周轉(zhuǎn)與運(yùn)作效率放緩、資金鏈壓力過(guò)大甚至有斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要針對(duì)性地做出應(yīng)對(duì)措施，拓寬融資渠道，吸引社會(huì)資本和境外資本。緩解自身的資金壓力。,資金鏈壓力增大,威脅 threat,結(jié)論與建議,根據(jù)對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的SWOT分析，可以得出結(jié)論。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為我國(guó)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)巨頭之一，自身?yè)碛兄鴧^(qū)域發(fā)展領(lǐng)先、戰(zhàn)略規(guī)劃明確等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及面臨著多種發(fā)展機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)金融日漸繁榮的今天，將房地產(chǎn)金融作為其主要業(yè)務(wù)的推進(jìn)，并致力于將房地產(chǎn)金融與實(shí)業(yè)協(xié)同作為其未來(lái)戰(zhàn)略目標(biāo)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要合理規(guī)避自身的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)與外部威脅。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕劃分上