1、浮山所養(yǎng)老公寓 商業(yè)計(jì)劃書(shū)目錄 CONTENTS01項(xiàng)目概況02市場(chǎng)前景03發(fā)展優(yōu)勢(shì)04客戶定位及戰(zhàn)略分析05經(jīng)營(yíng)效益預(yù)測(cè)1項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 青島市浮山所老年公寓（暫用名）位于青島市市南區(qū)如東路6號(hào)，占地面積15.5畝。公寓整體設(shè)計(jì)為兩棟10層主樓和兩棟5層副樓組成，為雙座對(duì)稱性建筑設(shè)計(jì)。 兩個(gè)主樓之間有三層400多平方米大廳相互連通。 地下共兩層，建筑面積8000平方米，設(shè)計(jì)地下停車位100多個(gè)。 黃金地段及市中心區(qū)域幽靜養(yǎng)生之地： 東西南北四面分別與南京路、徐州路、江西路、路相鄰； 交通便利，地段優(yōu)勢(shì)明顯； 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目總建筑面積25000平方米，擁有套房近200間; 戶型以一

2、室一廳、一廚一衛(wèi)為主體戶型，面積以45平方70平方為主,可設(shè)床位500多張； 各類功能用房近50間： 醫(yī)療中心、康復(fù)中心、老年健身運(yùn)動(dòng)中心、老年娛樂(lè)活動(dòng)中心、老年大學(xué)、老年人情感交流區(qū)等多處配套功能區(qū)域。 老年人入住房間均為獨(dú)立套房，配有客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房，并配有雙氣和空調(diào)。暖氣采用地暖加熱。 公寓配有500多平方米大型餐飲中心，聘有專業(yè)廚師、專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師，結(jié)合老年人身體及營(yíng)養(yǎng)需求特點(diǎn)，全天候提供營(yíng)養(yǎng)餐。 以上全部按星級(jí)老年公寓及高檔標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)配套 二、功能配置 建設(shè)中的浮山所老年公寓，以“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂(lè)、老有所為”為宗旨，在 功能設(shè)置上突出了環(huán)境園林化、設(shè)計(jì)個(gè)性化、

3、生活智能化、戶型合理化、功能完善化的特點(diǎn)。 1. 環(huán)境園林化 老年公寓內(nèi)有近十畝地的廣場(chǎng)，四周被綠地、綠樹(shù)環(huán)繞。長(zhǎng)廊貫通、小溪流水、鳥(niǎo)語(yǔ)花香。廣場(chǎng)上設(shè) 有老年人健身運(yùn)動(dòng)區(qū)和門(mén)球場(chǎng)。 2. 生活智能化 老年公寓配備緊急呼叫系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和消防系統(tǒng)。各樓層監(jiān)控室24小時(shí)全天候值班。 二、功能配置 3. 戶型合理化 以高檔設(shè)計(jì)及裝修理念突出實(shí)用性和舒適性，大部分戶型設(shè)計(jì)在45-70平方左右，一室一廳一廚一衛(wèi)設(shè) 計(jì)，體現(xiàn)了個(gè)性化和合理化。 4. 功能完善化 公寓內(nèi)設(shè)有完善的醫(yī)療保健中心，有專業(yè)醫(yī)務(wù)人員為老人提供定期健康體檢和疾病防治及醫(yī)療，餐飲 中心可為老人舉辦生日宴、人舉辦生日宴、節(jié)日

4、宴及各類家庭聚會(huì)。 公寓內(nèi)設(shè)有超市、會(huì)所、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、棋牌娛樂(lè)室、老年人活動(dòng)中心等多種生活休閑設(shè)施。 5. 設(shè)計(jì)個(gè)性化 以高檔設(shè)計(jì)及裝修理念突出實(shí)用性和舒適性，大部分戶型設(shè)計(jì)在45-70平方左右，一室一廳一廚一衛(wèi)設(shè) 計(jì)，體現(xiàn)了個(gè)性化和合理化。 四部電梯直達(dá)各個(gè)樓層，并設(shè)有無(wú)障礙電梯，可保證擔(dān)架車及輪椅無(wú)障礙通行。各個(gè)樓層內(nèi)均設(shè)有多 處休息及會(huì)客交流區(qū)。 戶戶向南、空氣通透，保證有充足的陽(yáng)光入室。并且，戶戶有暖氣和空調(diào)，取暖采用地暖加熱，確保 室內(nèi)溫度均勻舒適。 公寓地面采用防滑設(shè)計(jì)，各個(gè)房間及衛(wèi)生間均按防滑和無(wú)障礙設(shè)計(jì)，滿足老年人生活及安全需要。 2市 場(chǎng) 前 景 二、市場(chǎng)前景 青島的人口

5、老齡化形勢(shì)比較嚴(yán)峻，“十二五”期間全市凈增老人31萬(wàn)人, 預(yù)計(jì)“十三五”末,老年人口將超過(guò)185萬(wàn),占總?cè)丝诘?3.2% 。 目前青島市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施主要有國(guó)辦敬老院、福利院、街道社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和以企業(yè)、個(gè)人等社會(huì)力量興辦的老年公寓，其數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有的養(yǎng)老需求。 現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施條件相對(duì)較差，護(hù)理、醫(yī)療服務(wù)水平有限等問(wèn)題。 二、市場(chǎng)前景 從2000年以來(lái)，青島市先后出臺(tái)關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)、青島市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法、關(guān)于社會(huì)福利機(jī)構(gòu)用水、用電及電話安裝享受優(yōu)惠政策的有關(guān)規(guī)定等文件. 青島市“十三五老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃”中明確 推行民辦公助、公辦民營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)等運(yùn)作模式,引導(dǎo)社

6、會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu), 促進(jìn)醫(yī)、養(yǎng)、康、護(hù)相結(jié)合的新型服務(wù)模式發(fā)展。 二、市場(chǎng)前景 目前青島市現(xiàn)有老年福利設(shè)施多數(shù)是中低檔標(biāo)準(zhǔn)，缺乏設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)周全、具有較高檔次水平的老年服務(wù)設(shè)施。 項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景 本項(xiàng)目服務(wù)客戶主要是自理老年人 即日常生活行為完全自理，不依賴他人護(hù)理的老年人 通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，面向國(guó)內(nèi)外老齡人，為其提供一流水平的服務(wù)， 3發(fā) 展 優(yōu) 勢(shì) 三、發(fā)展優(yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于市南區(qū)如東路以南， 新沂路以西，緊臨南京路和江西路，距離青島沿海風(fēng)景區(qū)不到3公里，距離青島市政府不到2公里，交通便利。同時(shí)項(xiàng)目周邊有海信廣場(chǎng)購(gòu)物中心 、佳世客、 家樂(lè)福、401醫(yī)

7、 院等服務(wù)機(jī)構(gòu)。市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)未來(lái)青島老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求量較大，同時(shí)青島缺乏具有一定特色，定位高檔、服務(wù)周全、環(huán)境優(yōu)美的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。因此項(xiàng)目具有很好的市場(chǎng)需要優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目自身品質(zhì)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目按照高檔老年公寓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，功能配套設(shè)施完善， 其自身品質(zhì)在青島地區(qū)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)中應(yīng)屬高檔水平。4客戶定位及戰(zhàn)略分析 四、客戶戰(zhàn)略 浮山所老年公寓主要面向兩類目標(biāo)客戶群體： （1） 自身文化程度及收入水平都較高的政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位退休人群。 （2） 經(jīng)濟(jì)收入及文化素質(zhì)較高的中年子女，主要分布在市南區(qū)和嶗山區(qū)一帶。 四、客戶措施 形式趨同于酒店管理公司而不是物業(yè)管理公司。 1. 經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在打造老年公寓的產(chǎn)業(yè)鏈，

8、并逐步盡快形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 2. 創(chuàng)立融合養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理、全國(guó)旅游和日常生活多行業(yè)的綜合性養(yǎng)老模式； 3. 開(kāi)辦老年大學(xué)，形成社團(tuán)組織，并定期舉辦聯(lián)誼活動(dòng)等； 4. 開(kāi)辦一卡通服務(wù)，辦理后，一張卡即可以在公寓內(nèi)部進(jìn)行所有消費(fèi)和 、學(xué)習(xí)和健身娛樂(lè)活動(dòng)； 5 經(jīng)營(yíng)效益預(yù)測(cè) 一、建設(shè)成本 根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，浮山所擬做三期進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。 一期工程5.5億元：擬建成醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端養(yǎng)老公寓 1、需引進(jìn)符合要求的甲級(jí)醫(yī)院。 2、該土地性質(zhì)為國(guó)家劃撥養(yǎng)老用地，已建成部分地上面積共計(jì)18000，地下6000，房產(chǎn)價(jià)值經(jīng)評(píng)估 為7995萬(wàn)元，土地價(jià)值8348萬(wàn)元。 3、現(xiàn)土建安裝部分已完工約80%，至綜合驗(yàn)收合

9、格仍需投資約2000萬(wàn)元，土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與土建安裝共 計(jì)需投入約2.5億元。 4、后期裝修費(fèi)用約5000萬(wàn)元。引進(jìn)高端設(shè)備，養(yǎng)老設(shè)備約需5000萬(wàn)元，醫(yī)療設(shè)備約需1.5億元。 5、外加5000萬(wàn)元不可估資金； 一、建設(shè)成本 二期工程1.5億元：擬建高檔醫(yī)養(yǎng)康復(fù)中心 1、擬在一期工程15畝地的空地基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)6000的高檔醫(yī)養(yǎng)康復(fù)中心 2、土建安裝費(fèi)用及裝修費(fèi)用共需約1億元，醫(yī)療及養(yǎng)老設(shè)備工需約5000萬(wàn)元 三期工程6.6億元：擬建專家公寓及養(yǎng)老公寓 1、擬在現(xiàn)有工程對(duì)面10畝地再建設(shè)80000的專家公寓及養(yǎng)老公寓 2、用以面對(duì)高端客戶，以8000元/建設(shè)及裝修費(fèi)用計(jì) 以上三期工程工需資金約13.6億元，將建成擁有1000個(gè)床位的高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老中心 二、預(yù)計(jì)回報(bào) （1）會(huì)員制：年收入約10億元，利潤(rùn)約4億元 對(duì)外出租：不全部出售會(huì)員卡，采用對(duì)外出租的形式，則年收入約8000萬(wàn)元 項(xiàng)目建成 住需一次性繳納會(huì)費(fèi)，其中套一50萬(wàn)元，套二180萬(wàn)元。食宿費(fèi)另收，套一9.6萬(wàn)元/年 套二16.8萬(wàn)元/年，預(yù)計(jì)4年入住率達(dá)到100%，按照項(xiàng)目竣工投入運(yùn)營(yíng)至當(dāng)年年底入住20%，第二年入住50%，第三年入住80%，第四年入住100%。 （3） 作為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老中心，醫(yī)療、藥品及掛號(hào)費(fèi)用每年預(yù)計(jì)收入約1億元。 （4） 根據(jù)政府的相關(guān)政策，老年公寓可獲得一定的政府補(bǔ)貼，預(yù)計(jì)給予的各項(xiàng)補(bǔ)貼款