1、河南臻美置業(yè)有限公司,房地產(chǎn)開發(fā)流程,HK000NFJ_RS_V1,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。又常常稱為“不動(dòng)產(chǎn)”，不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)、或移動(dòng)后會(huì)改變?cè)瓉?lái)的性狀或失去原有的價(jià)值，這是土地位置的不動(dòng)性決定的。 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。 流程，英文“process”，中文也有譯作“過(guò)程”。J約瀚遜：業(yè)務(wù)流程是把輸入轉(zhuǎn)化為輸出的一系列相關(guān)活動(dòng)的結(jié)合，它增加輸入的價(jià)值并創(chuàng)造出對(duì)接受者更為有效的輸出。,前 言,邁克爾波特說(shuō)，“把企業(yè)作為一個(gè)整體來(lái)看待，是無(wú)法理解企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的”。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源于企業(yè)在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、

2、交貨等過(guò)程和輔助過(guò)程中所進(jìn)行的許多相互分離而又相互銜接的活動(dòng)。 價(jià)值活動(dòng)：創(chuàng)造價(jià)值的基本工作。價(jià)值活動(dòng)可以分為兩類：基礎(chǔ)活動(dòng)和支持性活動(dòng)。,前 言,價(jià)值鏈,前 言,房地產(chǎn)開發(fā)的流程,土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開發(fā)報(bào)批 施工建設(shè) 推廣銷售 驗(yàn)收交付 物業(yè)服務(wù),前 言,第一部分 土地獲取,購(gòu)地決策程序,土地獲取,土地的基本知識(shí) 1.土地使用制度 (1)社會(huì)主義公有制 2.土地使用權(quán)有償出讓 (1)地租 (2)補(bǔ)償費(fèi)用 3.土地使用權(quán)年限 (1)居住用地 70年 (2)工業(yè)用地 50年 (3)教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地 50年 (4)商業(yè) 旅游 娛樂(lè)用地 40年 (5)綜合用地 50年,土地獲取,出

3、讓征地的方式,出 讓 方 式,協(xié)議出讓,招標(biāo),掛牌,拍賣,行政劃撥,轉(zhuǎn)讓,土地獲取,第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目定位,方案設(shè)計(jì),政府審批,施工圖設(shè)計(jì),規(guī)劃要求,設(shè)計(jì)院,是,否,政府審批,是,否,開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),城市總體規(guī)劃,城市分區(qū)規(guī)劃,控制性詳細(xì)規(guī)劃,修建性詳細(xì)規(guī)劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),政府規(guī)劃控制,規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)必須遵循的原則,一、服從城市總體規(guī)劃和地區(qū)性規(guī)劃 二、按國(guó)家和地方政府制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例辦事 三、實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè) 四、遵循價(jià)值規(guī)律和供求法則，了解和掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、對(duì)開發(fā)項(xiàng)目作出正確的定位 五、從實(shí)際出發(fā)，量

4、力而行，又有超前意識(shí) 六、節(jié)約用地、合理用地 七、一切以人為本,規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容,一、土地使用、用地邊界與面積,二、環(huán)境容量：建筑容積率、建筑密度、人口密度、綠地率,三、建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑間距,四、城市設(shè)計(jì),五、建筑空間、功能及其經(jīng)濟(jì)性,六、基地停車車位、總體布置、出入口,方案設(shè)計(jì) 在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)規(guī)范要求的條件下，在規(guī)劃布局、空間功能設(shè)置、建筑形式、建筑規(guī)模及面積分配等涉及使用和觀感方面對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，并向相關(guān)主管部門報(bào)審。 施工圖設(shè)計(jì) 它的主要任務(wù)是滿足施工要求，即在初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各工種，相互交底，核實(shí)校對(duì)，深入了解

5、材料供應(yīng)，施工技術(shù)、設(shè)備等件，把滿足工程施工的各項(xiàng)具體要求反映在圖紙上，做到整套圖紙齊全，準(zhǔn)確無(wú)誤。施工圖設(shè)計(jì)的內(nèi)容主要包括：確定全部工程尺寸和用料，繪制建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)備等全部施工圖紙，編制工程說(shuō)明書、結(jié)構(gòu)計(jì)算書和預(yù)算書等。 園林設(shè)計(jì) 就是在一定的地域范圍內(nèi)，運(yùn)用園林藝術(shù)和工程技術(shù)手段，通過(guò)改造地形（或進(jìn)一步筑山、疊石、理水），種植樹木、花草，營(yíng)造建筑和布置園路等途徑創(chuàng)作而建成的美的自然環(huán)境和生活、游憩境域的過(guò)程。 配套工程設(shè)計(jì) 包括水、電、氣、暖等配套設(shè)計(jì)。,規(guī)劃設(shè)計(jì),第三部分 開發(fā)報(bào)批,房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)本身屬支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)GDP的效果明顯，占國(guó)家GDP約10%。房

6、地產(chǎn)屬性較為復(fù)雜，同時(shí)帶有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)特性，又同時(shí)具有投資和消費(fèi)的功能。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，影響到很多方面，房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，兼有經(jīng)濟(jì)性、民生性、政治性。,房地產(chǎn)行業(yè),政治性,民生性,經(jīng)濟(jì)性,開發(fā)報(bào)批,1,1,開發(fā)報(bào)批,報(bào)批流程,主要有以下手續(xù) 1.立項(xiàng) 2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3.國(guó)有土地使用權(quán)證 4.消防設(shè)計(jì)審批 5.人防審批 6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 7.圖紙審查 8.建設(shè)工程施工許可證 9.商品房預(yù)售許可證,開發(fā)報(bào)批,相關(guān)許可證件,建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的

7、法律憑證。 國(guó)有土地使用權(quán)證是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 商品房預(yù)售許可證(房屋預(yù)售又稱“買賣樓花”，或者稱為“買賣期房”，一般指從開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證可以公開發(fā)售開始，預(yù)售正在建設(shè)尚未竣工交付使用的商品

8、房。,開發(fā)報(bào)批,第四部分 施工建設(shè),開發(fā)項(xiàng)目建設(shè),項(xiàng)目建設(shè)的基本程序 項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備 該階段的準(zhǔn)備工作質(zhì)量直接關(guān)系到主體施工單位進(jìn)場(chǎng)后能否順利展開施工。首先，組建項(xiàng)目部，人員按項(xiàng)目的大小、編制到位，辦公場(chǎng)所到位；清理提供作業(yè)面，提供臨時(shí)水、電。 優(yōu)選施工隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍 招投標(biāo)的編制、招標(biāo)單位的報(bào)名、考察、篩選、入圍、造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理單位的確定、監(jiān)理公司的確定、開標(biāo)、定標(biāo)。 項(xiàng)目施工建設(shè) 施工企業(yè)運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和方法對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、組織、監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)等全過(guò)程、全方位的管理，實(shí)現(xiàn)按期、優(yōu)質(zhì)、安全、低耗的項(xiàng)目管理目標(biāo)。,施工建設(shè),第五部分 驗(yàn)收交付,主體驗(yàn)收,參加單位:五大責(zé)任主體參與

9、，市質(zhì)監(jiān)站（或大項(xiàng)辦監(jiān)督站）監(jiān)督。 程序:主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。主體竣工驗(yàn)收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在二個(gè)月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后三個(gè)月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。,驗(yàn)收交付,配套工程驗(yàn)收,消防驗(yàn)收 消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與，驗(yàn)收后取得消防驗(yàn)收合格證。 消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測(cè)工作。 消防檢測(cè)由市消防協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會(huì)認(rèn)可的檢測(cè)公司操作）。 水電氣暖 水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗(yàn)收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位參與。 其他配套工程(園林,市政,等) 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)

10、理公司驗(yàn)收。 驗(yàn)收通過(guò)后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查。,驗(yàn)收交付,驗(yàn)收交付,竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的室內(nèi)外工程全部施工完畢，無(wú)用項(xiàng)工程，配套設(shè)施均是正式的，且已通過(guò)消防部門、五大責(zé)任主體驗(yàn)收和公司驗(yàn)收委員會(huì)驗(yàn)收通過(guò)，并經(jīng)物業(yè)公司代表業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格，施工資料齊全，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無(wú)施工人員逗留，室內(nèi)外干凈整潔。 交付標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主的滿意度95%以上；,驗(yàn)收交付,第六部分 推廣銷售,營(yíng)銷工作的主要內(nèi)容包含市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)推廣、產(chǎn)品定價(jià)、銷售管理、證照管理、客戶關(guān)系維護(hù)、信息化管理（CRM系統(tǒng)）等方面，從營(yíng)銷期間來(lái)劃分，一般劃分為項(xiàng)目定位階段、前期準(zhǔn)備階段、開盤預(yù)售階段、強(qiáng)銷期、尾盤銷售階段。,營(yíng)銷工作的主要內(nèi)容,推廣銷售,銷售模塊,市場(chǎng)調(diào)查,推廣銷售,營(yíng)銷階段和銷售目標(biāo),推廣銷售,第七部分 物業(yè)管理,定義： 所謂的物業(yè)管理(realpropertymanagement)，是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和合同，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)，對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務(wù),特點(diǎn)： 經(jīng)營(yíng)性 專業(yè)化 綜合性 法制化、規(guī)范化,物業(yè)管理,物業(yè)管理的作用