1、融創(chuàng)奧山博爵堡,地產(chǎn),個案解讀,佰富高爾夫,江與城,龍湖悠山郡,龍湖睿城,協(xié)信彩云湖1號,奧山,保利國際社區(qū),復地別院,逸翠莊園,綠地翠谷,首鋼美利山,28闕,天景雨山前,慶隆南山高爾夫,坡嶺頓小鎮(zhèn),協(xié)信阿卡迪亞,融城華府,龍湖東橋郡,富力城,晉愉碧怡林畔,上邦國際社區(qū),重慶主城別墅分布：,中海北濱1號,棕櫚泉,融科橡樹瀾灣,萬科渝園,東原香山,保利江上明珠,大學城區(qū)域,茶園區(qū)域,兩江新區(qū)區(qū)域,彈子石區(qū)域,江北嘴區(qū)域,鴻恩寺區(qū)域,江北濱江區(qū)域西,主要表現(xiàn)為兩江新區(qū)中心區(qū)域高端物業(yè)的競爭。,九龍坡、大渡口區(qū),項目區(qū)位奧林匹克花園,南坪商圈,解放碑商圈,山峽廣場商圈,寸灘保稅區(qū),彈子石,內(nèi)環(huán)高速,

2、內(nèi)環(huán)高速,汽博中心,位于機場高速線、比鄰保稅港區(qū)、與區(qū)域行政中心隔路而居，落子兩江新區(qū)核心地段！,簡要點評： 2003年奧利匹克花園一期啟動時，汽博中心區(qū)域已有氣候，為該項目奠定了較好基礎，至八期伯爵堡問世，寬松的競爭環(huán)境客觀助力了項目的輝煌！ 然而，就當前競爭格局來看，“區(qū)位+大盤完善配套+山湖資源”是伯爵堡實現(xiàn)熱銷的重要因素！,金開大道,機場高速,觀音橋商圈,重慶火車北站,大盤介紹,1-3期雅典系洋房為主,奧山別墅群,伯爵堡,紅城,紫楓郡,新亞洲,融創(chuàng)御景,恭爵堡,一期,二期,三期,四期,五期,六期,七期,八期,雅典陽光,雅典天空,雅典海岸,新亞洲,紅城,奧山別墅,紫楓郡,伯爵堡,恭爵堡,

3、九期,洋房、高層 容積率：2.7,洋房、別墅 容積率：1.1,北大附中,高層、洋房、別墅 容積率：2.7,獨棟、聯(lián)排 容積率：0.49,聯(lián)排 容積率：0.49,高層 容積率：2.7,聯(lián)排 容積率：0.47,大商業(yè)組團,高層 容積率：3.0,高層 容積率：2.36,獨棟別墅,聯(lián)排入口,獨棟入口,金福路,至金開大道,占地：128畝 建面：0.6862萬方 容積率：0.49 綠化率：45.33% 車位：每套別墅1到2個停車位 總共56棟，169戶，其中： 獨棟：8棟，約占14.3% 雙拼：3棟，約占5.4% 三聯(lián)排：29棟，約占51.8% 四聯(lián)排：2棟，約占3.6% 五聯(lián)排：12棟，約占21.4%

4、端頭采用2+1結(jié)構(gòu)，中間3+1結(jié)構(gòu)為主,五聯(lián)排,雙拼,四聯(lián)排,產(chǎn)品規(guī)劃布局伯爵堡,基本參數(shù)：,布局特點：,產(chǎn)品組合策略分析：,“獨棟須占絕佳高位，三聯(lián)以量沖大盤氣勢，四聯(lián)雙拼作為調(diào)劑和補充保證土地資源的最大化利用，而五聯(lián)排利用規(guī)則地塊排布產(chǎn)品，價值最大化挖掘！”,獨棟提形象，三聯(lián)作主力，五聯(lián)來掩護，而雙拼和四聯(lián)滿足多樣化需求的同時土地資源最大化利用！,金童路,奧林匹克山公園,金開大道,機場高速,金渝大道,汽博中心,伯爵堡,金童路,金童路,至火車北站,北大附中,愛琴海,高端健身休閑購物,金福路,輕軌3號線,暢谷商業(yè)街,伯爵堡配套,主要配套：,1、景觀配套 愛琴海、奧林匹克公園、半坡內(nèi)部景觀打造等

5、。 2、商業(yè)配套 暢谷商業(yè)街、洛可可商業(yè)街和藍調(diào)天街等。 3、教育配套 北大附中（幼兒園到高中）等。 4、交通配套 金開大道、金渝大道、機場高速、輕軌3號線（至魚洞）、870和835公交等,相關點評：,奧山伯爵堡別墅區(qū)以四聯(lián)排以上別墅為主，偏經(jīng)濟型，一度獲得市場熱捧，開發(fā)商對市場寄予了更大的希望。伯爵堡處地塊在當時擁居奧園制高，有最好的景觀面，享湖泊、山體景觀資源，依托北大附中等特點，高端氣質(zhì)顯露，伯爵堡別墅項目出臺創(chuàng)造了可能！,風格與立面處理,三聯(lián)排效果展示,側(cè)面,轉(zhuǎn)角,風格特點：,（獨立住宅采用經(jīng)典的歐洲法式和意式風格?。?法式風格,點評： 1、法式主義不純粹，但正因為結(jié)合了多種建筑、風格

6、元素，產(chǎn)品本身也構(gòu)成了一種識別性！ 2、借鑒本案風格、造型有一定風險！,立面處理：,1、頂部美式四面坡頂、德式木筋架、荷式老虎窗、新古典法式中軸前臉等設計，多國元素融合，但協(xié)調(diào)統(tǒng)一； 2、天然石材運用面較廣，注重石材表現(xiàn)的穩(wěn)重、滄桑和低調(diào)奢華感，住宅體的情感表現(xiàn)不局限于與山地、樹木、花草的交流； 3、建筑體棱角鮮明，產(chǎn)品品質(zhì)感增加；但動線處能很好運用植被呵護，人性溫情內(nèi)蘊！,樣板間伯爵堡,后面是個小舞臺,亮點：,欠缺之處：,1、多國元素的融入表里如一（外觀和內(nèi)飾），混而不雜，反而給人和諧溫馨之感； 2、整體暖色調(diào)，偏銅色，加之內(nèi)部裝飾物件多有銅（全銅裝飾品、銅色漆運用等），很好的通過“銅”回歸

7、“堡”文化主題； 3、樣板間細節(jié)處理，如樓梯、實木門框、花園轉(zhuǎn)角裂縫等。,1、造“形”而未造“生活”，如客廳壁龕未考慮中國人電視機喜歡擺放在大廳的情況；花園裝飾之后反而給人小而潮濕之感； 2、雖有挑高等灰空間設計，但未充分考慮讓業(yè)主更有效的利用該受益空間，實而難惠！ 3、“3+1”戶型頂樓雖有挑空，但沿角太低，不適合主臥的打造，有壓抑感！,產(chǎn)品特色,實景圖,最大特色：,1、由曾擔當龍湖藍湖郡主創(chuàng) 設計的森拓設計機構(gòu)規(guī)劃 建筑，講究住宅體與承載 土壤的和諧，賦予了產(chǎn)品 獨具的特質(zhì)； 2、用材、做工精致，產(chǎn)品價 值感得以鞏固； 3、與原山景觀的無縫（色差、 調(diào)性等）結(jié)合，強化了產(chǎn) 品的喜劇效果，產(chǎn)

8、品賦予 了一定審美、研究價值！,特色點評：,產(chǎn)品主張“因地制宜，借長補短”，通過創(chuàng)新，把別墅的稀缺性主導訴求上升到審美、研究等價值探索高度！,誰說聯(lián)排，不可以登高?。?產(chǎn)品單體分析伯爵堡,銹石臺階,樓棟間距16.4-22米,中間花園40余平米,車庫,轉(zhuǎn)角入戶,整體效果,實木屋頂,高仿石材,實木構(gòu)件,八期伯爵堡是對六期奧山別墅群的一個提升，做工和用材上花了更多的心思，面積也普遍較六期大些。 此次，伯爵堡以“獨棟提形象，三聯(lián)作主力，五聯(lián)掩護，雙拼和四聯(lián)聯(lián)排調(diào)劑和補充”的產(chǎn)品組合策略，擴大了別墅類物業(yè)消費群的覆蓋面，獲得市場的良好響應！ 暢銷線索： 1、該組團聯(lián)排端頭多采用“2+1”結(jié)構(gòu)，花園贈送面

9、積為200-300，半下沉； 2、中間則采用“3+1”結(jié)構(gòu)，花園贈送在80左右； 3、灰空間處理上，一樓或負一樓挑空6.3米；頂層利用坡面屋頂凸出部分再次調(diào)高； 4、中高兩低“城堡”造型，擁有獨特氣質(zhì)，有獨棟感覺； 5、全手工打磨，高端用材等奠定了品質(zhì)基礎！,圓弧道牙,廣場磚,戶型評價1,融創(chuàng)博爵堡39號樓A1戶型5室3廳6衛(wèi)1廚360.00,優(yōu)點：,缺點：,1、三層功能分區(qū)，簡潔明了，二樓休息一樓起居負一休閑； 2、三層皆八角窗設計，270度全景視野； 3、陽關地下室設計，改善負一樓壓抑、潮濕、陰暗空間。,1、一樓入戶階梯長而曲折，無景觀輔襯； 2、工人房與一樓臥室設計不合理，缺生活陽臺設計

10、； 3、地下室結(jié)構(gòu)可變性不夠，功能設置太普通，無突出亮點。,戶型評價2,優(yōu)點：,缺點：,1、四樓作獨立主臥，居室等級秩序得以強調(diào)，尊崇感、私密感增加； 2、負一樓功能設置比較豐富，利用效率較高！,1、一樓正門停車房設置，迫使大門側(cè)移，顯得不夠大氣； 2、餐廳對廁所大門，犯沖； 3、負一樓情調(diào)空間無自然采光； 4、一樓花園利用效率不高； 5、四樓到負一休閑空間東線過長； 6、三樓缺乏對兒童成長、學習空 間的兼顧。,園林特色,園林特征：,1、建筑高于景，人高于建筑，鮮明的視覺情境捕捉，極大地強化了“人為天地主宰”概念； 2、尊重原山地貌，依半坡整體打造！,不足之處：,1、設計表現(xiàn)上雖強調(diào)了人的主觀

11、能動，但是過于剛強，給人生硬、無“情”之感； 2、花園植草與地磚鋪飾并不和諧，稀疏跌宕與 稠密平整的交流矛盾重重； 3、既為半坡別墅，為何不考慮防潮與排水？,金童路,次門水景,次門入戶噴泉,內(nèi)部道路,內(nèi)部道路-轉(zhuǎn)角處,全銅擺件,情感小品,寬10米，東西雙向車柏油馬路！,法國宮廷水景式側(cè)墻,層次疊水噴泉，一舉三用（造景、隔景、倒車）,寬近6米，主要采用廣場磚鋪裝！,道路轉(zhuǎn)角，一舉兩用（小廣場、倒車）采用銹石鋪裝！,垃圾箱和小區(qū)的椅子均全銅打造，懷舊復古！,依然有一些簡單但略感溫情的建筑小品！,道路沿線欣賞,營銷留影欣賞,伯爵堡總評,“伯爵堡所屬地塊高端氣質(zhì)早已具備，高端物業(yè)形態(tài)敲定已是定局！”,

12、可以說，高端市場份額規(guī)模測量與最佳市場競爭擠出時點決定了伯爵堡開盤檔期；即，1-5期于伯爵堡項目而言是造勢，六期于伯爵堡而言是高端客群數(shù)量與偏好的探索！,其他評價：,1、“人車混流+6米左右內(nèi)部交通+坡多灣急”一定程度上降低了項目品質(zhì)； 2、內(nèi)部景觀無突出亮點，配套有一定空間距離，項目可依托資源顯得不實在； 3、端頭“2+1”總價500-600萬較好的細分了兩北區(qū)域聯(lián)排類物業(yè)端頭市場，中間采 用“3+1”結(jié)構(gòu)總價300-400萬做足了性價空間，彌補了中間戶型固有缺陷； 4、風格與樣板裝修協(xié)調(diào)統(tǒng)一，相較其他項目而言更具暢想意義；,大盤總評,一期雅典陽光，洋房為主體，奧園洋房基本成型；二期雅典天空修建之前，斥資1600萬升級一期湖泊景觀，造勢借勢；三期雅典海岸，臨湖疊拼別墅成為推售重點，“全民健身決賽”事件營銷再次引爆，二期尾盤也全部清空；四期高層新亞洲夾層、小躍設計，推出之時，四階名校北大附中已可入讀；五期高層紅城中式風，世界級鋼琴大師傾情演繹，暢谷商業(yè)街基本激活；六期奧山聯(lián)排別墅群，開盤時，“教育大盤+暢谷商業(yè)+藍調(diào)天街+性價產(chǎn)品”繼續(xù)炒熱市場，別墅類高端物業(yè)穩(wěn)健探索；七期高層紫楓郡中式就勢對大盤資源繼續(xù)滲透，較次地塊盤活，整體奧園項目以暢谷商業(yè)街一分為二，南北獨立，后期開發(fā)預留更大操