1、第八章 房地產(chǎn)調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)查概述 一、房產(chǎn)調(diào)查的概念 根據(jù)房產(chǎn)測量的目的和任務，結(jié)合房產(chǎn)行政管理和權屬管理的需要，對房屋和房屋用地的位置、權屬、權界、數(shù)量、質(zhì)量及利用狀況等基本情況及地理名稱和行政境界進行調(diào)查。 二、房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容 1.房產(chǎn)坐落調(diào)查； 2.房屋用地權界即丘界的調(diào)查； 3.房產(chǎn)權屬狀況調(diào)查； 4.房產(chǎn)權界狀況調(diào)查； 5.房屋狀況調(diào)查； 6.地理名稱和行政境界調(diào)查。,第八章 房地產(chǎn)調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)查概述 房產(chǎn)調(diào)查 房屋用地的調(diào)查和測繪以丘為單位分戶進行。 房屋的調(diào)查和測繪以幢為單位分戶進行。 房產(chǎn)調(diào)查最直接的對象是房屋。房屋依其主要功能可分為住宅和非住宅兩大類。,房

2、屋調(diào)查:坐落、權屬、結(jié)構、層數(shù)、建成年份、產(chǎn)別、用地面積等。房屋用地調(diào)查:坐落位置、權屬界線、權屬人, 利用狀況等。,三、房地產(chǎn)調(diào)查的目的是：獲取房地產(chǎn)各要素資料，通過確權審查、實物定質(zhì)定量，認定房地產(chǎn)權界及其歸屬，最終充實完善房地產(chǎn)測繪的各種資料，為房地產(chǎn)管理提供可靠并能直接服務的基礎資料。,房屋調(diào)查表 市區(qū)名稱和代碼 房產(chǎn)區(qū)號 房產(chǎn)分區(qū)號 丘號 序號,調(diào)查者： 年 月 日,房屋用地調(diào)查表 市區(qū)名稱和代碼 房產(chǎn)區(qū)號 房產(chǎn)分區(qū)號 丘號 序號,調(diào)查者： 年 月 日,二、房地產(chǎn)調(diào)查的方法,房地產(chǎn)調(diào)查一般應經(jīng)過政府公告、資料準備、實地調(diào)查、確權定界、成果歸整五個階段 。 資料準備：測繪、土地劃撥、房

3、屋批建、房產(chǎn)等級評估、標準地名及房產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍等有關資料。 房產(chǎn)資料：一是房產(chǎn)開發(fā)商提供的各種房產(chǎn)基本資料和變更 資料，以及各幢樓的備案、自留、回遷部位及其數(shù)量等資料； 二是請房產(chǎn)登記主管部門協(xié)助調(diào)查樓盤的圖號、街路號、丘號等房產(chǎn)測量號信息。,二、房地產(chǎn)調(diào)查的方法,先閱、后查。 “先閱”：在實施房地產(chǎn)調(diào)查前，就對房地產(chǎn)權屬單元的有關權屬文件，結(jié)合產(chǎn)籍檔案按房地產(chǎn)法規(guī)、政策、辦法等對照審閱，其根本目的在于明確其權屬是否合法屬實。如資料不全，應及時通知權利人補充有關權屬證明文件。,“后查”：房地產(chǎn)調(diào)查在廣泛審閱產(chǎn)權產(chǎn)籍資料后進入現(xiàn)場進行調(diào)查。 現(xiàn)場調(diào)查的基本原則：一是不允許將產(chǎn)權產(chǎn)籍資料原件帶至現(xiàn)場

4、，以防散失。二是調(diào)查者通常必須攜帶工作用圖、房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍資料、房屋調(diào)查表、房屋用地調(diào)查表、審閱記錄、其他房地產(chǎn)調(diào)查用具等到現(xiàn)場。三是調(diào)查者應會同房地產(chǎn)各方權利人代表共同到現(xiàn)場指界認定，如果其中一方因故而不能到場，必要時應按法律程序完善委托代理手續(xù)。四是必須現(xiàn)場如實記錄各權屬單元房地產(chǎn)調(diào)查情況，對于房地產(chǎn)權屬糾紛一定要客觀記載，由上級主管部門調(diào)處，調(diào)查者不能越權仲裁。,二、房地產(chǎn)調(diào)查的方法,三、房地產(chǎn)調(diào)查在房地產(chǎn)測繪各階段中的地位,1、在分幅平面圖測繪階段，通過房地產(chǎn)調(diào)查獲得各用地單元的范圍、坐落及相互關系，并按房地產(chǎn)管理要求對各用地單元編“丘號”； 2、在分丘圖測繪階段，房地產(chǎn)調(diào)查是為了確定各

5、用地單元的權屬、界線，對界址點進行等級劃分和編號，了解丘內(nèi)房屋的情況并編立“幢號”； 3、在房屋分幢測繪過程中，房地產(chǎn)調(diào)查著重于房屋產(chǎn)權來源、產(chǎn)別及房屋基本情況展開，并確定房屋中各部分功能及結(jié)構，為合理測算房屋面積作好準備； 4、在多元產(chǎn)權房屋分戶勘丈階段，通過房地產(chǎn)調(diào)查，確定各分戶自用范圍、公共面積范圍及共有共用情況，并搜集公共面積的分攤協(xié)議或文件。,四、丘的定義與丘的劃分,房地產(chǎn)測量-房產(chǎn)調(diào)查,1、丘的定義： 丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產(chǎn)權單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權單元時稱組合丘。 2、丘的劃分 有固定界標的按固定界標劃分、沒有固定界標的按自然界線劃分。,

6、3.丘號的編立方法,房地產(chǎn)測量-房產(chǎn)調(diào)查,丘號的編立：按市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。 市碼、市轄區(qū)(縣)代碼采用GBT22601995中華人民共和國行政區(qū)劃代碼規(guī)定的代碼。 房產(chǎn)區(qū)：是以行政建制的區(qū)、街（或鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）的行政轄區(qū)，或者房地產(chǎn)管理部門劃分的區(qū)域為基礎劃定。 房產(chǎn)分區(qū)：根據(jù)實際情況和需要，可以街坊或主要街道圍成的方塊為基礎將房產(chǎn)區(qū)再劃分為若干房產(chǎn)分區(qū)。房產(chǎn)區(qū)碼和房產(chǎn)分區(qū)碼由當?shù)厝嗣裾头康禺a(chǎn)管理部門統(tǒng)一編立，避免重號，保證編號的唯一性。沒有劃分房產(chǎn)分區(qū)時，相應的編碼用“01”表示。 丘號的編立：以房產(chǎn)分區(qū)為編號區(qū)，采用四位自然數(shù)字從0001至9999編列。,中華人

7、民共和國行政區(qū)劃代碼,410000河南省410100鄭州市410200開封市410300洛陽市410400平頂山市410401市轄區(qū)410402新華區(qū)410403衛(wèi)東區(qū)410404石龍區(qū)410411湛河區(qū)410421寶豐縣410422葉縣410423魯山縣410425郟縣410481舞鋼市410482汝州市,410500安陽市410600鶴壁市410700新鄉(xiāng)市410800焦作市410900濮陽市411000許昌市411100漯河市411200三門峽市411300南陽市411400商丘市411500信陽市411600周口市411700駐馬店市419000 省直轄縣級行政區(qū)劃419001濟源市,

8、丘號編立格式如下： 市代碼+市轄區(qū)(縣)代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號 (2位) (2位) (2位) (2位) (4位) 丘號編立順序：以房產(chǎn)分區(qū)（或房產(chǎn)區(qū)）為單位，從北到南、從西向東呈反“S”形編列。在變更測量或修補測中，新增的丘號接原編號順序連續(xù)編立。,五、房產(chǎn)區(qū)與房產(chǎn)分區(qū),房產(chǎn)區(qū)可以市行政建制區(qū)的街道辦事處，或鎮(zhèn)，或鄉(xiāng)的行政轄區(qū)，或根據(jù)房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域或范圍為基礎劃定。 房產(chǎn)分區(qū)以房產(chǎn)區(qū)為單元劃分，可按自然界線，依街坊，或依居民點，或依大的機關、企事業(yè)單位劃分，房產(chǎn)分區(qū)也應構成連續(xù)成片的幾何圖形。 丘以房產(chǎn)分區(qū)為單位劃分 房產(chǎn)區(qū)不僅有編號（代碼），而且一般還有房產(chǎn)區(qū)的名稱，房產(chǎn)

9、分區(qū)一般只有編號（代碼），而沒有名稱。房產(chǎn)測量規(guī)定中規(guī)定的丘號是4位數(shù)，即最大丘號只能編到9999號。,五、房產(chǎn)區(qū)與房產(chǎn)分區(qū),丘相當于土地管理中“宗”的概念。每一丘對應著一幅分丘圖。 丘具有用地面積、用地坐落、用地等級、使用人、用地單位所有權性質(zhì)、權源、四至等屬性信息。,六、幢和幢號,（1）幢的定義 幢是指一座獨立的、包括不同結(jié)構和不同層數(shù)的房屋。 （2）幢的編號 幢號以丘為單位編號，幢號的編號順序是：從大門起（或丘的入口處），從左到右，從前到后，用數(shù)字1，2，按反S形順序編號。幢號注在房屋輪廓線內(nèi)的左下角，并加括號表示。 （3）房產(chǎn)權號 在他人權屬范圍的土地上建造的房屋或自己權屬范圍內(nèi)的土地

10、上有他人建造的房屋應加編房產(chǎn)權號。房產(chǎn)權號用大寫英文字母A表示，注在房屋幢號的右側(cè)，和幢號并列，字號與幢號相同。 （4）房屋共有權號 多戶共有的一幢房屋應在幢號后加編共有權號，共有權號用大寫英文字母B表示，注在房屋幢號或房產(chǎn)權號右側(cè)，和幢號并列，字號和幢號相同。 屬性：地上總層數(shù)、地下總層數(shù)、總建筑面積、房屋坐落、房屋結(jié)構等。,七、層及層的編號,1、層的定義 房屋的總層數(shù)指房屋的自然層數(shù)和地下層數(shù)的總和。房屋的假層、附層、插層、閣樓、裝飾性塔樓、以及突出層的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計層數(shù)。 2層的編號 房屋的自然層數(shù)按室內(nèi)地平線以上計算，每一自然層各劃分為一層，其編號從室內(nèi)地平線開始向上按

11、1,2,3，編號。 房屋室內(nèi)地平線以下的地下室，其編號從室內(nèi)地平線開始向下按-1，-2，-3，編號。 采光窗在地平線上，地板在地平線以下的半地下室，按自然層的第一層編號計算。 層高在2.20m及以上的架空層計入房屋自然層。 躍層住宅是套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上的住宅。頂層為躍式住宅時，最上躍層部分不計層數(shù)，其他計自然層。,八、戶及戶的編號,1、戶的定義 戶是指房屋各權屬單元的權界線所圍成的范圍。 2、分戶編號 成套住在按單元號、層次、戶號編號。 單元號編立時，面向門洞方向?qū)⒏鏖T洞從左至右依次編為一單元、二單元、N單元。 層次編號按層的劃分編立。戶號編立時，在各單元各層內(nèi)，按從左至右方向依次編立，

12、如二單元（301）、（302）、（303）、（304）。 車位、商業(yè)鋪位按層次、戶號編立。 層次編號同上。車位、商業(yè)鋪位編號時，應面向依街道門牌號方向呈倒S形分塊，再對分戶順序編號。 區(qū)域分戶的戶號按幢編立，編立時，從下層至上層對各戶順序編號，當一戶用房跨層時，本戶各層房屋編立為同一戶號。 3、屬性：地號、房號、所在層次、房屋用途、產(chǎn)權性質(zhì)、建筑面積、套內(nèi)建筑面積等。其中地號：街路號丘號+幢號+層號+戶號組成。,房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù),街路 房產(chǎn)分幅平面圖 丘 、幢 房產(chǎn)分丘平面圖 層 房產(chǎn)分層平面圖 戶 房產(chǎn)分戶平面圖,第二節(jié) 房屋用地調(diào)查,一、房屋用地調(diào)查的內(nèi)容： 房屋用地調(diào)查以丘為單位進行。 調(diào)查

13、內(nèi)容包括：用地坐落、產(chǎn)權性質(zhì)、用地等級、稅費、用地人、用地單位所有權性質(zhì)，權源、界標、用地分類、用地面積和用地糾紛等基本情況。 房屋用地調(diào)查記簿應采用專門的“房屋用地調(diào)查表”，并繪制用地范圍略圖。,房屋用地調(diào)查表 市區(qū)名稱和代碼 房產(chǎn)區(qū)號 房產(chǎn)分區(qū)號 丘號 序號,調(diào)查者： 年 月 日,房地產(chǎn)測量-房產(chǎn)調(diào)查,（1）座落 房屋用地的座落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號，填寫為：市區(qū)路（街）號等。路、街、巷等名稱應以民政部門規(guī)定的名稱為準，門牌號應以公安部門釘立的門牌號為準。 房屋用地座落在小的里弄、胡同或小巷時，應加注附近主要街道的名稱；缺門牌號時，可借用毗連房屋的門牌號加注東、南、西、北等方位

14、。 房屋用地座落在兩個以上街道或兩個以上門牌號時，應全部注明，但應分清主次，主門牌在前，側(cè)、后門牌在后。,二、房屋用地調(diào)查的內(nèi)容與要求,房地產(chǎn)測量-房產(chǎn)調(diào)查,（2）房屋用地的產(chǎn)權性質(zhì) 房屋用地的產(chǎn)權性質(zhì)指土地的所有權性質(zhì)， 分國有、集體兩類填寫。集體所有的還應加注土地所有權的單位名稱，例如：“集體（李家村）”。 （3）房屋用地的等級 城鎮(zhèn)的土地“等”按國家城鎮(zhèn)土地分等填寫，城鎮(zhèn)土地“級”按當?shù)厝嗣裾贫ǖ姆旨墭藴蕡?zhí)行，主要參照“城市土地級別圖”和“城市土地級別邊界圖”填寫。如中國城市“土地分等”表平頂山是五 等,二、房屋用地調(diào)查的內(nèi)容與要求,房地產(chǎn)測量-房產(chǎn)調(diào)查,（4）房屋用地的稅費 按房屋

15、用地的土地使用權人每年向有關部門繳納的稅費金額填寫。免征土地稅的填“免征”。 （5）房屋用地的使用權主 指房屋用地土地使用權人的姓名或單位名稱。使用權人為個人的，按身份證姓名填寫；使用權人為單位的，應填寫單位全稱。 （6）房屋用地的使用人 指房屋用地實際使用人的姓名或單位名稱，例如：某房屋用地的土地使用權屬“國土資源廳”，而實際上一直歸“地質(zhì)測量隊”使用，此處應填“地質(zhì)測量隊”。使用人是單位的，住址應填寫其登記地址；使用人是個人的，住址應填寫其戶口登記地址。 所有制性質(zhì)分全民所有制（全民）、集體所有制（集體）、個體所有制（個體）三類填寫。,二、房屋用地調(diào)查的內(nèi)容與要求,房地產(chǎn)測量-房產(chǎn)調(diào)查,（

16、7）用地來源 指房屋用地的來源，即取得土地使用權的時間和方式，如出讓、轉(zhuǎn)讓、征用、撥用等。填寫年月日獲得土地使用權，使用年限年，方式有以下幾種： 出讓：指國家有償將一定年限的土地出讓使用權人與土地使用者。 轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得的土地使用權，依照國家有關法律規(guī)定將其剩余年限的土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為。 征用：國家根據(jù)公共建設的需要，依照法定條件和程序?qū)⒓w所有土地強制性收歸國有，并給于一定補償金的行為。 劃撥：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納一定的安置、補償費后，或者無償交給土地使用者使用的行為。,二、房屋用地調(diào)查的內(nèi)容與要求,二、房屋用地調(diào)查的內(nèi)容與要求,房地產(chǎn)測量

17、-房產(chǎn)調(diào)查,（8）用地四至 （9）用地范圍的界標 填寫用地范圍邊界界標物的名稱，包括道路、河流等自然界線；房屋墻體或圍墻、圍欄、籬笆等圍護物體；界碑、界樁等埋石標志。填寫方向與四至填寫方向一致。 （10）用地用途分類 根據(jù)國家標準房產(chǎn)測量規(guī)定“房屋用地用途分類”標準填寫，填寫至二級分類代碼。如果樓房各層用途不一致時，按地面一層用途注記；地面一層用途不一致時，按主要用途注記。 （11）用地略圖 是以丘為單位，主要表示房屋用地范圍及其權屬界 線，并用概略比例尺繪制的略圖。 （12）附加說明,房屋用地用途分類,三、界址點的調(diào)查,1、房產(chǎn)界址點，簡稱界址點或拐點，是房屋用地界線的轉(zhuǎn)折點，界址點的連線構

18、成房屋用地的界址線。 2、界址點的確認。必須由相鄰雙方產(chǎn)權登記人到現(xiàn)場指界，并出具身份證明。組合丘用地，要由該丘各戶共同委派的代表指界；委托代理人指界，需出具指界委托書均和委托雙方的身份證明。,3、埋設界址點,為地面上埋設的用，頂部中心為鋁合 金或其他金屬材料制成，十字線中心鉆一小孔，直徑為1.5 mm，小孔中心表示界址點的精確位置 。,混凝土界址標樁,界址點標志,用石灰澆筑而成的界址標樁,帶塑料套的鋼棍界址標樁， 主要適用于房角或墻角澆筑,帶鋁帽的鋼釘界址標樁；主要適用于堅硬地面上釘設。,四、行政境界與地理名稱的調(diào)查,房地產(chǎn)測量-房地產(chǎn)調(diào)查,（1）行政境界調(diào)查 省、市、區(qū)、街道或鄉(xiāng)等行政區(qū)的

19、邊界。 （2）地理名稱調(diào)查 地理名稱調(diào)查，簡稱地名調(diào)查，主要包括：居民點、道路、廣場、河流、湖泊、山峰等自然名稱調(diào)查； （3）用地單位名稱 指實際使用房屋用地的工礦、企事業(yè)單位的名稱。,第三節(jié) 房屋調(diào)查,一、房屋調(diào)查內(nèi)容 房屋調(diào)查應在房屋調(diào)查表的配合下進行，并同時繪制出房屋調(diào)查略圖。 主要內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、用途、墻體歸屬、權源、產(chǎn)權糾紛和他項權利等基本情況，并繪制房屋權界線示意圖。 基本情況：房屋的座落、產(chǎn)權人、產(chǎn)權來源 房屋情況：房屋層數(shù)、層次、建筑結(jié)構、建成年份。 產(chǎn)權情況：房屋產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權屬界線示意圖及產(chǎn)權爭議情況等。 面積情況：建筑面積、房屋使用

20、面積、房屋產(chǎn)權面積、分攤面積。,房屋調(diào)查表 市區(qū)名稱和代碼 房產(chǎn)區(qū)號 房產(chǎn)分區(qū)號 丘號 序號,調(diào)查者： 年 月 日,二、房屋調(diào)查基本情況要求,房產(chǎn)測量-房產(chǎn)調(diào)查,（1）房屋的座落 （2）房屋產(chǎn)權人 房屋產(chǎn)權人是指房屋所有權的權屬主，可以是一個人或幾個人，或是單位，或是國有。 （3）房屋產(chǎn)權來源 房屋產(chǎn)權來源是指產(chǎn)權人取得房屋所有權的時間和方式。包括：買受、受贈、交換、繼承、自建、翻建、收購、征用、調(diào)撥、價撥、撥用以及房改售房等。產(chǎn)權來源有兩種以上的，應全部注明。 調(diào)撥：政府或房地產(chǎn)管理部門無償調(diào)撥的全民所有制或集體所有制單位的房屋；產(chǎn)權歸屬以調(diào)撥文件規(guī)定的為準。 價撥：政府或房地產(chǎn)管理部門有償

21、調(diào)撥給全民所有制或集體所有制單位的房屋；產(chǎn)權歸屬以調(diào)撥文件規(guī)定的為準。 劃撥：政府或房地產(chǎn)管理部門免租借撥給單位使用、管理、維修的房屋；房屋產(chǎn)權為國家所有，使用單位僅有使用權。,（4）房屋用途 房屋用途是指調(diào)查時房屋的實際用途，應注記至二級分類，并加注用途編號。如果一幢房屋有兩種以上用途，應分別調(diào)查，且在房屋調(diào)查表中注明。,三、房屋情況,1、房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋自然層次的總層數(shù)。通常按室內(nèi)地坪0以上計算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.2m以上（不含）的，才計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。,側(cè)立平面圖,房屋層數(shù),2、層次,層次是本權屬單元的房屋在該幢

22、樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。 在存在躍層（復式結(jié)構）的房屋中，一般將其各部分的首層都劃為第一層，以上相應部位劃為同一層次。 假層、附層(夾層)、閣樓(暗樓)不另編層次，將其劃入相應的層次之中，說明為“某層附層”等。,三層,三層,二層,二層,一層 （首層）,一層 （首層）,房屋的層次,躍層,閣樓,夾層,3附屬結(jié)構房屋,（1）陽臺： 按其位置分類為：凹陽臺、凸陽臺、半凹半凸陽臺； 按其結(jié)構分類為：內(nèi)陽臺、挑陽臺； 按其形式分類為：封閉陽臺、不封閉陽臺。 （2）走廊： 按其位置分為：內(nèi)走廊、外走廊、通廊、檐廊；按其結(jié)構分為：柱廊、挑廊；,天井,（3）天井、天篷：房屋中心用于采光和通風的中空部分為天井，當天井有頂篷時，稱天篷。與天井結(jié)構上形式相似的還有通風井，垃圾道等。 （4）室外樓梯：建設于房屋主體外的樓梯。,4、建筑結(jié)構,房屋的建筑結(jié)構是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分的類別。 確定房屋的建筑結(jié)構及其分類，基本目的是區(qū)別和反映房屋建筑的質(zhì)量等級，按照其承重體系所采用的建筑材料而劃分建筑結(jié)構的類別。一幢房屋有兩種以上建筑結(jié)構時，應以面積大的為準。 共劃分為六類，即：鋼結(jié)構（鋼）、鋼和鋼筋混凝土