1、中遠(yuǎn)大紅門(mén)商業(yè)項(xiàng)目咨詢(xún)策劃初步方案匯報(bào),策劃思路,宏觀(guān)市場(chǎng),自身?xiàng)l件,區(qū)域環(huán)境,本項(xiàng)目,中、高檔,社區(qū)配套,類(lèi)型,？,產(chǎn)品,營(yíng)銷(xiāo),物業(yè)增值，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益最大化,主題,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,目錄,第一部分 宏觀(guān)及區(qū)域市場(chǎng)狀況 北京經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，居民收入與消費(fèi)水平提高 區(qū)域內(nèi)落后商業(yè)形態(tài)已不能滿(mǎn)足潛在消費(fèi)者的需求 對(duì)中高檔消費(fèi)環(huán)境的需求成為必然 項(xiàng)目周邊已成為該地區(qū)的商業(yè)中心 第二部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐與限制 第四部分 產(chǎn)品策劃的原則 第五部分 產(chǎn)品詮釋,第一部分 宏觀(guān)及區(qū)域市場(chǎng)狀況,北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)圖 北京歷年社會(huì)消費(fèi)品零售額,北京市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),城市類(lèi)比

2、，北京市及南城商業(yè)均有良好發(fā)展空間 南城大眾消費(fèi)商業(yè)發(fā)展滯后，但隨著城市拆遷和開(kāi)發(fā)，南城居民消費(fèi)水平提高空間比較大，南城個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)具備發(fā)展?jié)摿?，大眾消費(fèi)商業(yè)需求量將迅速擴(kuò)大 總體供應(yīng)狀況看，北京市南城產(chǎn)業(yè)商業(yè)的供應(yīng)量已經(jīng)偏大 本項(xiàng)目位于南城三、四環(huán)之間，區(qū)域周邊零售商業(yè)發(fā)展落后、商業(yè)設(shè)施缺乏，類(lèi)型單一，缺少內(nèi)涵 商業(yè)發(fā)展批量化、單向化高，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相對(duì)集中 小面積商鋪所占比例高，大規(guī)模賣(mài)場(chǎng)少 中高檔零售、餐飲、娛樂(lè)需求旺盛 日常消費(fèi)性商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)較少,北京南城商業(yè)環(huán)境特點(diǎn),整體來(lái)看，隨著周邊地區(qū)住宅規(guī)模的迅速膨脹，項(xiàng)目周邊針對(duì)大眾消費(fèi)市場(chǎng)的集中商業(yè)存在明顯不足； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要集中在萬(wàn)客隆

3、周?chē)?、鑫星商?chǎng)周?chē)房?，北邊至洋橋路口周邊等?周邊現(xiàn)狀商業(yè)檔次偏低，分布相對(duì)零散、雜亂無(wú)章； 餐飲在項(xiàng)目周邊的商業(yè)中占有相當(dāng)大的比重，且檔次略高； 一些知名品牌已經(jīng)開(kāi)始在區(qū)域內(nèi)布局，諸如肯德基、金象大藥房、吳裕泰茶莊、華堡之家等等，區(qū)域前景看好； 休閑購(gòu)物類(lèi)商業(yè)設(shè)施在周邊相對(duì)缺乏，未來(lái)有發(fā)展?jié)摿Α?項(xiàng)目周邊有可能成為該地區(qū)的商業(yè)中心,目錄,第一部分 宏觀(guān)及區(qū)域市場(chǎng)狀況 第二部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行各級(jí)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 結(jié)合城市整體商業(yè)環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)及簡(jiǎn)單“復(fù)制”的商業(yè)設(shè)施其價(jià)值提升空間趨零 位居區(qū)域商業(yè)中心，集合購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)和社區(qū)服務(wù)多種功能為一體 成長(zhǎng)空間良好，市場(chǎng)缺位

4、第三部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐與限制 第四部分 產(chǎn)品策劃的原則 第五部分 產(chǎn)品詮釋,第二部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,綜合 專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng),商業(yè)街,社區(qū) 商業(yè) 及底商,周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街 商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位 商業(yè)街以開(kāi)放性、參與性、多元性方向發(fā)展,社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺 受到經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務(wù)業(yè)為主 社區(qū)商業(yè)以便利、實(shí)用、服務(wù)多樣為特色 趨向集中化、完善的服務(wù)功能、生鮮便利等特點(diǎn),周邊綜合、批發(fā)市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)95萬(wàn)平方米 競(jìng)爭(zhēng)加劇，新開(kāi)發(fā)及規(guī)劃項(xiàng)目向商場(chǎng)環(huán)境升級(jí)，并兼顧零售市場(chǎng)，扎堆在木樨園一帶 由單一、少門(mén)類(lèi)向著綜合、多門(mén)類(lèi)發(fā)展,建議本項(xiàng)目可進(jìn)入的市場(chǎng)： 中小

5、型購(gòu)物中心 中型專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)、家居店 主題商業(yè)街 社區(qū)商業(yè),百貨/ 購(gòu)物中 心/超市,百貨由多種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營(yíng)、主題經(jīng)營(yíng) 對(duì)超市、購(gòu)物中心具有巨大需求 體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場(chǎng)需求的動(dòng)力 專(zhuān)業(yè)化商店受到歡迎,周邊主要零售商業(yè)情況,項(xiàng)目周邊區(qū)域大中型零售商業(yè)規(guī)模情況：,周邊主要批發(fā)商業(yè)情況,項(xiàng)目周邊區(qū)域批發(fā)商業(yè)規(guī)模情況：,馬家堡東路商業(yè)環(huán)境,馬家堡東路區(qū)域主要零散商業(yè)分布情況如下：,周邊社區(qū)商業(yè)租金水平,項(xiàng)目周邊區(qū)域社區(qū)商業(yè)典型商鋪?zhàn)饨鹚饺缦拢?競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析： 1、批發(fā)商業(yè)的過(guò)剩，封殺了本項(xiàng)目批發(fā)產(chǎn)業(yè)商業(yè)定位的空間和可能； 2、商業(yè)街、底商的市場(chǎng)空間沒(méi)有重大競(jìng)爭(zhēng)制約； 3、針對(duì)大眾消費(fèi)的現(xiàn)代

6、商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)處在初級(jí)階段； 4、周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)屬于從屬競(jìng)爭(zhēng),目錄,第一部分 宏觀(guān)市場(chǎng)狀況 第二部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐與局限 位于北京南城，區(qū)域內(nèi)整體消費(fèi)較其他市區(qū)為低 地塊處于多個(gè)大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)商圈之間 區(qū)域環(huán)境與市場(chǎng)調(diào)查分析顯示本地區(qū)極具消費(fèi)潛力 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模稍顯分散，對(duì)定位既有支撐又有局限 第四部分 產(chǎn)品策劃的原則 第五部分 產(chǎn)品詮釋,決定商業(yè)規(guī)模的參考因素： 1）、市場(chǎng)可支撐開(kāi)發(fā)規(guī)模 2）、本地市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模 3）、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素對(duì)規(guī)模的影響力 4）、政府規(guī)劃條件 5）、交通條件對(duì)規(guī)模的制約,本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模共計(jì)4萬(wàn)多平方米，分別分布在A(yíng)011萬(wàn)多平方米、A0

7、22萬(wàn)多平方米，A056千多平方米； 從市場(chǎng)供求關(guān)系看，本項(xiàng)目的規(guī)模屬于決策比較謹(jǐn)慎的規(guī)模，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大； 具體的可開(kāi)發(fā)規(guī)模將在最終的咨詢(xún)策劃報(bào)告中進(jìn)行分析測(cè)算,本項(xiàng)目周邊20萬(wàn)消費(fèi)者消費(fèi)支撐的大眾消費(fèi)商業(yè)規(guī)模： 1）、根據(jù)調(diào)查，周邊消費(fèi)者月平均購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)為680元； 2）、本項(xiàng)目周邊最大居住人口規(guī)模20萬(wàn) *月產(chǎn)生最大消費(fèi)額為：13600萬(wàn)元； 3）、2003年北京市商場(chǎng)平均每平方米的營(yíng)業(yè)額為1662元，南城商場(chǎng)的典范莊勝崇光為631元，考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)因素，南城商業(yè)每平方米營(yíng)業(yè)額不超過(guò)800元； *本項(xiàng)目周邊消費(fèi)者支撐商業(yè)規(guī)模：1360萬(wàn)/800=17萬(wàn)平方米,本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模在偌大市

8、場(chǎng)需求中具有爆發(fā)力!,北京 大紅門(mén)、馬家堡 南城,宏觀(guān)地段分析 北京南城 受到木樨園、大紅門(mén)商圈及玉泉營(yíng)商圈夾擊 臨近三、四環(huán)路 位于城市中心輻射區(qū)域,中觀(guān)地段分析 現(xiàn)階段本區(qū)域仍處于市中心外 配套零售、服務(wù)、餐飲等均缺乏 大量消費(fèi)額外流 潛在的城市結(jié)點(diǎn),微觀(guān)地段分析 較成熟的住宅區(qū)環(huán)繞 鄰馬家堡東路，人流、車(chē)流量大 緊靠目前人氣最旺的萬(wàn)客隆超市 大量住宅正在開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目自身也有住宅物業(yè)開(kāi)發(fā) 潛在的區(qū)域中心結(jié)點(diǎn),交通環(huán)境 道路和公交車(chē)通達(dá)性好 自行車(chē)是目前本地居民主要的選擇 對(duì)停車(chē)設(shè)施的需求需考慮，北京私車(chē)的快速增長(zhǎng),項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值需要和本項(xiàng)目住宅價(jià)值進(jìn)行綜合平衡: 只有本項(xiàng)目商業(yè)屬于有成長(zhǎng)潛力

9、的大眾消費(fèi)商業(yè),那么住宅才會(huì)得到良性的價(jià)值互動(dòng) 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值對(duì)本項(xiàng)目其他部分的影響:鑒于寫(xiě)字樓、商住公寓、住宅的初步方案已經(jīng)確定，所以本項(xiàng)目商業(yè)的定位就必須在保證商業(yè)功能的前提下，同時(shí)關(guān)注相互的聯(lián)動(dòng)效果,目錄,第一部分 宏觀(guān)市場(chǎng)狀況 第二部分 各級(jí)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 第三部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐與局限 第四部分 產(chǎn)品策劃的原則 第五部分 產(chǎn)品詮釋,1、商業(yè)結(jié)點(diǎn)的創(chuàng)造； 2、大眾消費(fèi)商業(yè)的策劃產(chǎn)品要符合消費(fèi)市場(chǎng)需要 ； 3、策劃產(chǎn)品差異化的需要 ；,4、策劃方案租金策略財(cái)務(wù)有效性 ； 5、策劃方案營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的財(cái)務(wù)有效性； 6、開(kāi)發(fā)商資金策略的可行性； 7、住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)的可行性。,目錄,第一部分

10、 宏觀(guān)市場(chǎng)狀況 第二部分 各級(jí)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 第三部分 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的支撐與局限 第四部分 產(chǎn)品策劃的原則 第五部分 產(chǎn)品詮釋 檔次：中高檔，主題：多種選擇的可能性 以休閑消費(fèi)為主旨，集多功能于一體的中型區(qū)域商業(yè)中 心；完善提升區(qū)域服務(wù)功能，多種消費(fèi)樂(lè)趣互動(dòng)于整體 環(huán)境中；展現(xiàn)某種商業(yè)文化精神，打造休閑、文化購(gòu)物 新境地 三方面目標(biāo)客戶(hù)：終端消費(fèi)人群、經(jīng)營(yíng)商戶(hù)、投資者 百貨型超市、大中型餐飲、鄰里中心、專(zhuān)業(yè)店鋪、特色底商,對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型的初步判斷,依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問(wèn)不建議本項(xiàng) 目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)： 1、上述區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)過(guò)量的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)成本增高，收

11、益止步不前； 2、本項(xiàng)目規(guī)模及建筑形式限制，不易形成良好的批發(fā)市場(chǎng)氛圍，而專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成熟也較普通商業(yè)困難； 3、批發(fā)商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的綜合品質(zhì)有極大的負(fù)面影響。,對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型的初步判斷,考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、周邊大批居民消費(fèi)需要及本項(xiàng)目地段的特點(diǎn)，建議本項(xiàng) 目商業(yè)部分集中針對(duì)大眾消費(fèi)市場(chǎng)，但商業(yè)類(lèi)型、規(guī)模選擇需謹(jǐn)慎： 1、本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來(lái)將有近600萬(wàn)平方米住宅規(guī)模，居住人口超過(guò)20萬(wàn)人，這樣的消費(fèi)群的日常消費(fèi)，需要相當(dāng)商業(yè)內(nèi)容和類(lèi)型； 2、在本項(xiàng)目單純?cè)鞀蕵?lè)化、體驗(yàn)概念，針對(duì)居民市場(chǎng)的感染力比較局限，來(lái)自本項(xiàng)目外部的消費(fèi)者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊有經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的南方商戶(hù)的消費(fèi)將形成市場(chǎng)支撐； 3、本項(xiàng)目

12、所在區(qū)域在短期內(nèi)形成大眾消費(fèi)市場(chǎng)聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類(lèi)有可放大的空間，但仍需謹(jǐn)慎。,產(chǎn)品方案1：遠(yuǎn)洋甌風(fēng),關(guān)于東甌的商業(yè)故事： 1、東甌是浙江溫州的古名，對(duì)于南城有消費(fèi)勢(shì)力的、以南方溫州人為基礎(chǔ)的消費(fèi)者有吸引力； 2、溫州財(cái)富的成長(zhǎng)是中國(guó)近現(xiàn)代最成功的商業(yè)典范，市場(chǎng)關(guān)注、仰慕，但無(wú)人進(jìn)行商業(yè)挖掘 ,商業(yè)文化,服務(wù),少量休閑娛樂(lè),少量購(gòu)物,以文化休閑消費(fèi)為主旨，集多功能于一體的新型區(qū)域商業(yè)中心，融合多種消費(fèi)樂(lè)趣于整體環(huán)境中，打造北京休閑文化與購(gòu)物的新境地,周邊舊有商業(yè)模式,餐飲,休閑娛樂(lè),新型區(qū)域商業(yè)中心模式,購(gòu)物,文化,服務(wù)配套,鄰里中心,餐飲,地畫(huà)形式,親和力,產(chǎn)品,經(jīng)營(yíng) 商戶(hù)

13、,終端消費(fèi)人群,投資 客戶(hù),目標(biāo)客戶(hù),特別亮點(diǎn),以“東甌大道 ”為代表的商業(yè)文化主題,規(guī)模及模式,中等規(guī)模的購(gòu)物中心或?qū)I(yè)店,檔次,中、高檔,營(yíng)銷(xiāo),有效傳達(dá),建筑形式、風(fēng)格、功能、業(yè)態(tài)、布局、分割、收益模式,鄰里中心,專(zhuān)業(yè)店鋪,主題街區(qū)及底商,遠(yuǎn)洋甌風(fēng)商業(yè)街區(qū) 一層,鄰里中心 （服務(wù)設(shè)施、專(zhuān)賣(mài)店、藥店等）,甌風(fēng)拱廊街 （家居主力店）,菜神街 （休閑餐飲、大中型餐飲）,便利坊 （底商）,甌風(fēng)拱廊街 （東甌大道）,遠(yuǎn)洋甌風(fēng)商業(yè)街區(qū) 二層,鄰里中心 （中小餐飲）,甌風(fēng)拱廊街 （家居主力店）,菜神街 （大中型餐飲）,甌風(fēng)拱廊街 （東甌大道）,遠(yuǎn)洋甌風(fēng)商業(yè)街區(qū) 三層,鄰里中心 （健身、美容美發(fā)）,甌風(fēng)拱廊街 （家居主力店）,產(chǎn)品方案2：動(dòng)感100主題商業(yè)街區(qū),動(dòng)感地帶 （運(yùn)動(dòng)健身）,電影院,魅力島 （樂(lè)購(gòu)、華堂 類(lèi)商業(yè)及 沿街商鋪）,休閑地帶 （底商）,生活地帶 （底商）,KTV,產(chǎn)品方案3：遠(yuǎn)洋尚品,商業(yè)旗艦店 （家居、家具、品牌餐飲、金融服務(wù)）