1、物業(yè)管理費催繳流程及技巧,涌金物業(yè)*右岸嘉園管理處,2,一、宗旨 規(guī)范物業(yè)管理費收取操作流程，明確從業(yè)人員對物業(yè)管理費之組成構(gòu)架，引導(dǎo)業(yè)戶對物業(yè)管理費支付的正確認(rèn)識，提高應(yīng)收賬款收繳率，通過收繳率業(yè)績反映服務(wù)方工作之優(yōu)劣。,3,二、工作描述 賬務(wù)人員根據(jù)樓盤之實際需求，按時出具管理費或其他應(yīng)收賬款之費用清單。 通過信函、掛號信函、傳真、特快等方式準(zhǔn)確送達(dá)至業(yè)戶手中。 根據(jù)各業(yè)主之付款明細(xì)，做好賬務(wù)入賬、銷賬、核對等工作，避免出現(xiàn)人為失誤，造成業(yè)戶之不滿情緒。 針對拖欠時間較久，不明實際原因之業(yè)戶，需上門主動溝通，以便采取相應(yīng)解決方法。 樓盤負(fù)責(zé)人需及時了解各業(yè)戶之動態(tài)并對該項工作做好指導(dǎo)、檢查

2、工作。,4,三、催繳作業(yè)流程 為維護(hù)社區(qū)正常運作，對逾期未繳物業(yè)管理費之住戶需按下例流程于不同階段實施不同催繳作業(yè)。,5,步驟一：對逾期付款業(yè)戶 物業(yè)經(jīng)理/客服人員以電話或登門拜訪方式催繳 1.收到欠費 結(jié)果 2.沒有收到欠費， 進(jìn)入步驟二,6,步驟二：欠費金額累計超過3個月或包含3個月 寄發(fā)催繳函 會計根據(jù)未繳款明細(xì)制作催繳明細(xì)表 1.收到欠費 客服人員根據(jù)催繳明細(xì)表制作催繳通知單 2.沒有收到欠費 進(jìn)入步驟三,7,步驟三：對催繳通知單上超過催繳期限的住戶且多次 電話催繳還未支付的 1.收到欠費 寄發(fā)律師函 2 .沒有收到欠費 進(jìn)入步驟四,8,步驟四： 對寄發(fā)律師函內(nèi)超過所規(guī)定的繳費期限還未

3、支付且拒絕 物管溝通的 提請法院訴訟，建議追加其滯納金,9,四、執(zhí)行細(xì)則,1電話催款,2制作催款單,負(fù)責(zé)執(zhí)行人 物業(yè)經(jīng)理/客服人員,負(fù)責(zé)執(zhí)行人 物業(yè)經(jīng)理/會計/客服人員,使用表單 欠款單元催繳日報表,使用表單,催繳函寄發(fā)記錄表,催繳通知單,時點 逾繳費通知單上繳費期限,時點 逾繳費通知單上之繳費期限， 可參考管理合約約定日期,時點 按月以第一個月25日 按季以當(dāng)季第一個月25日,操作說明 會計依據(jù)未繳款資料等制作“催繳函寄發(fā)記錄表” 客服人員依據(jù)“催繳函寄發(fā)記錄表” 依次制作催繳通知單 催繳通知單中的欠費金額應(yīng) 為統(tǒng)計截止日之前的所有欠費,操作說明 月收第一次催繳通知單，此后每月依次執(zhí)行， 直

4、至三次，后進(jìn)入訴訟程序 季收第一次催繳通知單，此后每月依次執(zhí)行， 直至三次，后進(jìn)入訴訟程序,說明 物業(yè)經(jīng)理及客服人員 應(yīng)主動登門拜訪以便提醒 業(yè)主繳納物業(yè)管理費,10,負(fù)責(zé)執(zhí)行人 客服人員,4提請法院訴訟,欠繳管理費滿一年以上者,時 點,負(fù)責(zé)執(zhí)行人 物業(yè)經(jīng)理,使用表單 訴訟明細(xì)表 寄發(fā)律師函,依法院判決程序,對于不適合進(jìn)入訴訟程序的,3催繳通知單寄發(fā),11,1. 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)就惡意不繳納管理費一年以上者編制訴訟明細(xì)表，經(jīng)總公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn) 2. 經(jīng)確認(rèn)的訴訟對象名單提報業(yè)主委員會，經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主代表大會、發(fā)展商）決議同意授權(quán)后執(zhí)行，首先寄發(fā)律師函 3. 律師函內(nèi)容由律師出具 4. 郵寄掛號

5、信證明、寄發(fā)律師函明細(xì)表連同律師函影印本應(yīng)一并存檔 5. 對于律師函規(guī)定之催繳期限后還未支付欠款的業(yè)主，立即進(jìn)入訴訟程序 6. 所有訴訟函資料留底存檔,法院終審判決后，已過最后判決付費日期 1.向法院申請債務(wù)人財產(chǎn)凍結(jié) 2.拍賣債務(wù)人財產(chǎn)，以便清算,物業(yè)經(jīng)理應(yīng)提報公司總部，注明原因，及后續(xù)催繳計劃方法,12,付款通知單 單元號： 客 戶： 日 期：,(總計),(金額),(月度),(期間),(帳項說明),備注： 1. 請于年 月 日前支付款項, 逾期將按規(guī)定加收滯納金。 2為方便您付款, 建議您與管理處聯(lián)系選擇銀行代扣代付的付款方式。 3如果您選擇銀行匯付 , 請使用以下帳戶 , 并注明物業(yè)名稱

6、、房號和付款內(nèi)容。 帳戶名稱 ) 開戶銀行 )： 銀行帳號 )： 若對此付款通知有任何疑問，請于管理處聯(lián)系。 地址： 電話： 傳真： 郵編：,13,14,15,16,17,六、催繳技巧及應(yīng)對方法 開發(fā)商有糾紛，如房屋質(zhì)量問題 采取措施： 1).有效溝通，通過電話、會面與業(yè)主商討解決方法，如涉及 到發(fā)展商方面的，做好暢通的溝通渠道，一般開發(fā)商在其責(zé)任范圍內(nèi)同意解決。 2). 如無法達(dá)成共識，只要管理處幫業(yè)主作為了，則業(yè)主應(yīng)該 履行其繳納管理費的義務(wù)，如業(yè)主繼續(xù)不交的，可通過法律手段處理. 對物管服務(wù)不滿，與管理處有糾紛 采取措施： 1).有效溝通，向業(yè)主表示物管為其服務(wù)之誠意，在管理處職責(zé)范圍 內(nèi)，盡量滿足其要求。 2).適當(dāng)在一些特殊時節(jié)里，贈送小禮品，經(jīng)常電話溝通詢問業(yè)主的 需求，讓業(yè)主能感受到只有業(yè)主與物業(yè)共同努力才能有效管理整個小區(qū)。,18,六、催繳技巧及應(yīng)對方法 業(yè)主交房后，一直未入住 采取措施： 1).在交屋時，注意提醒業(yè)主留