1、,拉菲1987商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案,金尉洪拉菲項目組 2013-6-5,競品介紹,PART1,項目本體分析,PART2,項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及占比,PART4,項目定位,PART3,規(guī)劃品牌落位建議,PART5,項目商鋪定價建議,PART6,項目商鋪劃分建議,PART7,邏輯架構,6,競品介紹,PART1,PART1-競品調(diào)查,項目組于給項目10個項目進行市場調(diào)查，具體情況如下。,小結： 1邛崍商業(yè)未來呈現(xiàn)三足鼎力的態(tài)勢： 2首先以五彩城、海寧現(xiàn)代城為一個商業(yè)承載區(qū)； 3其次將形成以瑞云欣廣場為另一商業(yè)聚集地； 4再者將是以摩爾國際、鉆石廣場為代表的北部新城商業(yè)聚集地。,項目本體分析,PART2,拉菲19

2、87,小結：按4人口/戶的均值計算，白蘭地項目和拉菲項目總居住人口達9144人。根據(jù)國際慣例，人均商業(yè)面積為1.21.5 /人，可計算出本區(qū)域內(nèi)住戶需要1097313716 的商業(yè)體量，而因此本案的商業(yè)體量足以滿足本項目住戶的商業(yè)需求。,PART2-項目本體分析,6,項目定位,PART3,PART3-項目定位,業(yè)態(tài)定位 社區(qū)底商餐飲、娛樂、休閑為主的配套型社區(qū)商業(yè) 經(jīng)營內(nèi)容定位 以餐飲、超市、服務配套為主，輔以銀行、休閑、服裝、美容美發(fā)的經(jīng)營內(nèi)容 消費檔次定位 以中檔為主，部分做成高檔 商家定位 省內(nèi)外品牌商家和當?shù)亟?jīng)營商戶,尉洪拉菲1987,業(yè)態(tài)定位,商家定位,經(jīng)營內(nèi)容,客戶群體,服務于區(qū)域

3、類的社區(qū)底商，分特色打造街區(qū)，輻射全邛崍市,6,項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及占比,PART4,PART4-項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及占比,南區(qū)項目形象商業(yè),北區(qū)社區(qū)配套商業(yè),PART4-項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及占比,規(guī)劃品牌落位建議,PART5,南區(qū)一層落位規(guī)劃和擬招品牌 擬招品牌：建設銀行（S18-S22）,S23-S26,S18-S22,S8-S10,S15-S17,S11-S14,S4-S7,S1-S3,S27-S28,餐飲（981.2） 超市（203.15）,零售（249.77） 服飾（400.94）,銀行（643.55） 服務配套（132.73）,PART5-規(guī)劃品牌落位建議,PART5-規(guī)劃品牌落位建議,S22-23

4、,S20-S21,S8-S12,S15-S19,S13-S14,S6-27,S1-S5,餐飲,休閑、健身,美容美發(fā),S24-25,生活家居,南區(qū)二層落位規(guī)劃和擬招品牌 擬招品牌：良木緣咖啡,PART5-規(guī)劃品牌落位建議,北區(qū)一層落位規(guī)劃和擬招品牌,S63-S65,S29-S31,S51-S54,S55-S56,S43-S48,S57-S62,S37-S42,S49-S50,S34-S36,S32-S33,餐飲,零售類,教育配套,服務配套,水果、花店,五金、雜貨,PART5-規(guī)劃品牌落位建議,S27-S31,S51-S56,S43-S4444,S45-S56,S38-S40,S47-S50,S3

5、4-S37,S41-S42,S32-33,餐飲,教育配套,生活家居,休閑,北區(qū)二層落位規(guī)劃和擬招品牌,6,項目商鋪定價及建議,PART6,1、利用常見的市場定價策略：市場比較法對項目商鋪進行一次價格預估。結合項目組對邛崍商品市場的深入市調(diào)，如下表：,數(shù)據(jù)來源于項目組市場調(diào)查,項目商鋪參考價格1： 由于老城區(qū)商業(yè)發(fā)展分化比較明顯，老城區(qū)商業(yè)價格區(qū)間為1.5萬-5萬。以五彩廣場為核心，一般情況下，商業(yè)面積區(qū)間為2-3萬。,PART6-售價建議,2、競品樓盤鋪面租金及售價情況如下表：,項目商鋪參考價格2： 在建項目中，大多以住宅底商為主，商鋪出售價位維持在2-3萬。對于商業(yè)體量大的摩爾國際、海寧現(xiàn)代

6、城售價一般在3-5萬。,PART6-售價建議,綜合考慮市區(qū)街區(qū)租金及其售價，加之現(xiàn)在新建項目鋪面售價情況得出，項目的出售價位均價控制在2-3萬為最佳價值區(qū)間。,數(shù)據(jù)來源于項目組市場調(diào)查,7,PART7,項目商鋪劃分建議,根據(jù)項目定位情況，項目商業(yè)以社區(qū)服務配套為主。經(jīng)統(tǒng)計，商鋪的各業(yè)態(tài)面積需求比例。如下表所示：,鋪位面積比與業(yè)態(tài)之間關系,PART7-商鋪劃分建議,硬件規(guī)劃設計如不合理，會導致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求： 將底層鋪位按面積區(qū)間分為:“30以下、3180、81200、201500