1、.深圳市城市更新問題總結(jié)及典型案例分析報告2016-11-16.目錄一、深圳城市更新問題梳理3（一）價值導(dǎo)向：忽略了對城市更新本質(zhì)的思考，缺乏人文關(guān)懷31、當(dāng)前城市更新處于“ 見物不見人 ”的狀態(tài)32、以大拆大建為主導(dǎo)的城市更新建設(shè)對歷史記憶與文化遺傳傳承重視不夠33、市場與政府的關(guān)系定位不清晰，缺乏有效協(xié)同3（二）管理機制：職能配置不清，政策設(shè)計滯后41、職能配置：縱向職責(zé)定位不清，橫向權(quán)責(zé)邊界模糊42、制度設(shè)計：制度零碎、缺失、缺乏有效協(xié)同53、操作流程：現(xiàn)行零散、復(fù)雜的操作流程給城市更新項目實施增添壓力9二、深圳城市更新典型模式及評價11（一）特區(qū)內(nèi)城中村改造模式拆除重建類111、蔡屋圍

2、舊改模式112、崗廈舊改模式133、漁農(nóng)村改造模式134、大沖舊改模式145、鹿丹村舊改模式156、模式特征總結(jié)18（二）原集體經(jīng)濟組自改模式傳統(tǒng)舊改類19（三）工改商更新改造模式功能改變類201、集體合法用地的舊改：西鄉(xiāng)勞動村202、制度邊界上的預(yù)期：未經(jīng)批準改變功能22（四）舊工業(yè)區(qū)升級改造模式綜合整治類221、沙浦國際藝展中心模式232、筍崗藝展中心綜合整治233、華僑城創(chuàng)意文化園三期項目244、葵涌鴻華印染廠綜合整治項目255、模式特征總結(jié)26.一、深圳城市更新問題梳理（一）價值導(dǎo)向：忽略了對城市更新本質(zhì)的思考，缺乏人文關(guān)懷1、當(dāng)前城市更新處于“見物不見人”的狀態(tài)城市更新是為了實現(xiàn)城市

3、整體功能的優(yōu)化， 基礎(chǔ)設(shè)施的完善， 以最終實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。 而當(dāng)前所謂“紳士化運動”的城市更新建設(shè)一直是物的視角， 缺乏人的考慮， 忽略了城市的生命主體人， 尤其是城市中的低收入人群。 在城市更新的過程中， 城市的生活質(zhì)量是提高了， 但與此也帶來了不斷增高的生活成本， 導(dǎo)致城市中不可缺少的低收入外來人群如農(nóng)民工等無法在城市立足，而他們是城市組成中不可或缺的一個重要部分。2、以大拆大建為主導(dǎo)的城市更新建設(shè)對歷史記憶與文化遺傳傳承重視不夠城市的歷史文化是城市在發(fā)展過程中經(jīng)過大浪淘沙歷史沉淀的成果， 承載了城市發(fā)展的命脈， 是城市的靈魂， 是城市進步和發(fā)展的積極力量。 而在現(xiàn)行

4、城市更新過程中， 雖然更新方式一般分為綜合整治、 功能改變和拆除重建三種， 但現(xiàn)在一般提及城市更新， 均是以拆除重建為主， 大拆大建的城市更新建設(shè)一方面破壞了歷史的痕跡， 磨滅的城市的歷史記憶， 另一方面造成城市僅存的少有歷史建筑、風(fēng)貌區(qū)等城市文化遺產(chǎn)的破壞， 致使城市的人文精神逐漸散失。 如何在保護好歷史文化遺傳的同時更好的進行城市更新建設(shè)，完善城市功能有待進一步探究。3、市場與政府的關(guān)系定位不清晰，缺乏有效協(xié)同深圳市城市更新遵循“政府主導(dǎo)，市場運作”的原則， 這一原則提高了資源配置的效率，但與此同時也導(dǎo)致市場和政府之間的關(guān)系定位不清晰，市場與政府兩者的力量和關(guān)系失衡，引發(fā)“市場過度、政府空

5、缺”等一系列問題：（ 1）“市場過度”，當(dāng)前城市更新主要由市場主導(dǎo)，計劃由市場申報，規(guī)劃由市場行使等一方面導(dǎo)致城市更新項目普遍存在“挑肥揀瘦” 的現(xiàn)象，開發(fā)商往往傾向于改造.易于實施、容積率較低且具有較大商業(yè)價值的區(qū)域， 一些亟待通過更新完善城市功能的老舊片區(qū)由于經(jīng)濟收益有限而難以推動，政府意愿和市場操作發(fā)生錯位；另一方面開發(fā)商往往更注重短期經(jīng)濟效益， 基本上偏向于商業(yè)、 住宅開發(fā)，對基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)不足， 對社會、環(huán)境、文化等方面的整體提升關(guān)注度不夠，導(dǎo)致城市更新規(guī)則失序，公共利益受損、社會利益分配失衡。 （2）“政府缺位”，政府作為城市更新的主體， 在更新過程中不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，

6、 導(dǎo)致規(guī)劃計劃在其引導(dǎo)作用中失靈， 導(dǎo)致城市更新項目偏離其本質(zhì)目的， 成為市場、原權(quán)利主體獲取利益的工具，更新過程混亂。缺乏在城市更新過程中起到統(tǒng)籌調(diào)節(jié)的作用，不能及時解決和有效應(yīng)對城市更新過程中遇到的問題， 缺乏對市場主導(dǎo)的開發(fā)模式的引導(dǎo)和控制，尤其是在開發(fā)商與小業(yè)主博弈不能達成一致時公權(quán)力救濟空白。（二）管理機制：職能配置不清，政策設(shè)計滯后1、職能配置：縱向職責(zé)定位不清，橫向權(quán)責(zé)邊界模糊（1）縱向職能配置：市、區(qū)兩級政府在城市更新過程中職責(zé)定位不清晰、職責(zé)劃分不明確城市更新是城市存量發(fā)展階段的新生事物，運作流程較長，一個城市更新項目從前期意愿征集、 申報、規(guī)劃計劃審批到項目實施完成，大概需

7、要 3-8 年的時間。市區(qū)政府在不同的環(huán)節(jié)均具有不同的申報和審批職能，當(dāng)前的職能配置存在很大的問題：（ 1）市區(qū)政府定位不明：當(dāng)前“強區(qū)放權(quán)”的要求導(dǎo)致現(xiàn)行城市更新職能配置混亂， 市、區(qū)兩級政府不能明確自身在城市更新過程中的定位，導(dǎo)致當(dāng)前城市更新項目“個案主義”的審批現(xiàn)象嚴重，缺乏“準則主義”的指導(dǎo)。（2）市區(qū)政府職責(zé)不清：城市更新涉及街道辦、區(qū)舊改辦、區(qū)管理局、區(qū)政府、市更新局、規(guī)土委等市區(qū)多個不同的部門， 市區(qū)政府之間的權(quán)責(zé)缺乏精確的劃分， 也缺乏相關(guān)工作機制的約束?，F(xiàn)行機制中，街道辦管的太多，又管的不好，且程序不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人不勝其擾。應(yīng)明確市區(qū)各管理部門的職責(zé)，一方面限制、明確街道辦

8、的職責(zé)在于集體資產(chǎn)處置管理， 另一方面明確區(qū)更新局計劃的作用及管理局規(guī)劃的作用，同時加強市更新局、規(guī)土委的統(tǒng)籌把控作用。（2）橫向職能配置：部門間權(quán)責(zé)邊界交叉，業(yè)務(wù)流程不明，尺度把握不清城市更新涉及市區(qū)各部門，（1）各部門間的權(quán)能缺乏明確的統(tǒng)一與管理， 職責(zé)邊界模糊，導(dǎo)致審批過程混亂，部門之間推卸責(zé)任現(xiàn)象嚴重； （2）無論是市還是區(qū)內(nèi)各部門無法明確自己在城市更新中的責(zé)任， 對城市更新的申報要求缺乏系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和認識，各區(qū)相同的部門，一個區(qū)不同的部門對申報的相關(guān)要求不統(tǒng)一。.2、制度設(shè)計：制度零碎、缺失、缺乏有效協(xié)同（1）城市更新利益配置與其他存量土地二次開發(fā)方式缺乏有效協(xié)同，阻礙歷史違建的處理、

9、土地整備等的實施城市更新、土地整備及原農(nóng)村集體土地入市作為城市存量土地二次開發(fā)的不同方式，由于不同方式管理部門不同， 三種方式之間缺乏統(tǒng)籌的思考和平衡， 導(dǎo)致不同方式經(jīng)濟利益差別較大， 缺乏利益協(xié)調(diào)機制及利益天花板的控制。 利益機制的不協(xié)調(diào)導(dǎo)致相關(guān)主體尤其是開發(fā)商和原權(quán)利主體在選擇利益較高的方式， 嚴重阻礙了歷史違建的處理、土地整備的進程。（2）利益相關(guān)者訴求不兼容城市更新涉及多個利益主體，包括政府、原集體、原村民、小業(yè)主以及開發(fā)商，不同利益主體的利益訴求不同，他們之間存在多變的相互聯(lián)系和作用。 （1）政府參與城市更新的主要動力在于追求城市發(fā)展宏觀層面的公共利益， 在于改善城市環(huán)境、提升人居環(huán)

10、境、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)、 推動公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（2）市場主體參與城市更新的主要動力在于獲得一定面積可開發(fā)的土地資源， 通過開發(fā)前后地產(chǎn)價格的變動來獲得巨額收益。 （3）對于原權(quán)利主體來講， 城市更新后安置條件獲得改善， 同時可以獲得貨幣和產(chǎn)權(quán)補償， 涉及原集體經(jīng)濟組織的城市更新，更是可以從中得到合法的確認和高額的經(jīng)濟利益。 在政府、市場和原權(quán)利主體利益訴求不同的同時，彼此間的利益也存在的此消彼長的不兼容。一方面，政府為了吸引更多的市場主體， 不斷的讓利于市場， 另一方面， 市場為了獲得更多的更新意愿， 不斷讓利于原權(quán)利主體。 利益訴求的不兼容導(dǎo)致更新主體間矛盾突出，原權(quán)利主反悔現(xiàn)象嚴重，更

11、新項目停滯顯現(xiàn)嚴重。（3）不同城市更新方式利益空間差別懸殊，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間難以保障1）不同城市更新方式利益空間差別懸殊，缺乏有效協(xié)同，導(dǎo)致更新方式的選擇難以控制，造成“一邊倒”的更新結(jié)構(gòu)。 城市更新涉及類型較多， 如工改工、工改保、工改商住、商住改商住、綜合體改造等，不同改造類型的地價政策和門檻存在很大的區(qū)別，例如工改工項目利潤較小， 開發(fā)商缺少對其進行更新的動力，即使是選擇工改工， 也是掛羊頭賣狗肉， 用辦公樓和住宅變相代替廠房， 據(jù)調(diào)查，深圳市寶安區(qū)已建成的“工改工”項目中， 除一例是改造為生產(chǎn)性用房外， 其余全被變相更新為帶有“商住”性質(zhì)的項目。這種“掛羊頭賣狗肉”式的工改工，直接推高了深

12、圳創(chuàng)新型研發(fā)用房的供應(yīng)量， 并已產(chǎn)生了“供大于求”的潛在閑置問題，同時萎縮的生產(chǎn)性用房面積極大的阻礙了深圳市制造業(yè)的發(fā)展。 而與之相反，由于存在巨額的利潤， 工改商住等更新方式驅(qū)動力則較強， 而居改居項目因.為利益分配，意愿難搜集等問題導(dǎo)致多處項目啟動后停滯。 2）“一邊倒”的更新結(jié)構(gòu)嚴重制約工業(yè)的發(fā)展， 導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空間難以得到有效保障。 以深圳市寶安區(qū)為例，自 2009 年以來，共有 108 各項目被列入城市更新單元計劃，其中僅有 30 個“工業(yè)改工業(yè)”的項目， 而“工改居”、 “工改商”及“工改商住”的比例則高達 50%。在利益誘因下產(chǎn)生的“一邊倒”更新結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴重影響了企業(yè)的生存空間，不僅

13、直接減少了工業(yè)用地的保有量， 更讓部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)因為承租廠房的更新改造及改造后翻倍的租金而被迫遷離深圳。（4）零敲碎打，難以提供集中連片的產(chǎn)業(yè)空間由于政府缺乏片區(qū)統(tǒng)籌的概念， 缺乏有力的規(guī)劃管控， 城市更新單元破碎現(xiàn)象嚴重。破碎的空間， 既不利于現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的落地， 也難以為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等重大產(chǎn)業(yè)項目的拓展提供集中連片的空間保障， 從而極大的制約了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（5）城市更新政策缺乏類型化的流程設(shè)計，整體統(tǒng)籌，政策零散多變1）城市更新類型較多，有市場主導(dǎo)的城市更新、政府主導(dǎo)的城市更新、權(quán)利主體自行改造的城市更新、 市場主體實施改造的城市更新等，現(xiàn)行政策將不同類型的城市更新混淆

14、， 缺乏類型化的政策設(shè)計， 統(tǒng)一的規(guī)劃統(tǒng)籌， 大都以打補丁的形式出現(xiàn)，導(dǎo)致政策零散化、破碎化，同時“打補丁式”的政策設(shè)計導(dǎo)致城市更新政策體系尚不完善，很多地方存在空白，給政府、開發(fā)商、原權(quán)利人等在城市更新實施過程中帶來很大的不便。2）城市更新政策一直處于不斷變化及更新的狀態(tài)，在不同政策中更新指標如合法用地比例、貢獻率等都在不斷的發(fā)生改變，加劇了政府、 開發(fā)商和原權(quán)利人對政策理解的難度，使得政府經(jīng)辦人、 開發(fā)商等不能理清城市更新的詳細流程和細節(jié)，嚴重滯后城市更新實施，效率及周期。（6）城市更新政策缺乏與其他相關(guān)政策的協(xié)同更新隨著市內(nèi)其他相關(guān)政策的出臺和更新， 各區(qū)相關(guān)部門也需對城市更新政策進行配

15、套。如 1）對于合法外用地，隨著三規(guī)（關(guān)于處理違法用地的規(guī)定和關(guān)于處理違法建筑的規(guī)定） 的更新，考慮到每個區(qū)有不同的歷史遺留問題和背景，各區(qū)城市更新相關(guān)部門也需要在城市更新政策中對相關(guān)要求進行更新補充。 2）對于合法用地，城市更新必然涉及土地資產(chǎn)的相關(guān)處置， 考慮到深圳市土地的二元化管理，在關(guān)內(nèi)進一步健全和完善國有資產(chǎn)處置規(guī)則， 關(guān)外進一步健全和完善集體資產(chǎn)處置的相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，城市更新政策需要與此進行協(xié)同更新。（7）用地處置政策較為繁雜、處置門檻不確定性強，歷史遺留 （違法私房）問題的處理有待加強.當(dāng)前用地處置相關(guān)政策和環(huán)節(jié)太過繁瑣，亟需簡單化、體系化： 1）是否可以考慮與一般用地處置過程

16、相銜接， 將用地處置過程簡化， 同時，考慮到用地處置必然涉及地價的測算， 可以考慮將用地處置政策與地價政策聯(lián)動， 計算城市更新過程中的總賬也是簡化地價政策的一種方式。 2）在深圳原特區(qū)外的區(qū)域，城市二元化特征明顯，存在大量在 1992 年和 2004 年深圳土地“統(tǒng)征”“統(tǒng)轉(zhuǎn)”過程中產(chǎn)生的征轉(zhuǎn)手續(xù)不完善的歷史遺留用地。這些土地從法律上來說已經(jīng)國有化，但是由于征收和補償手續(xù)不完整，故存在權(quán)利“瑕疵” 。按照一般的法律原則，只有權(quán)屬清晰的合法用地才能進行交易進而納入城市更新單元。 然而在原特區(qū)外的更新單元劃定中， 幾乎無法達到這一要求， 故不得不降低更新門檻。 2012 年暫行規(guī)定制度突破時，允許

17、 30%的合法外用地納入更新范圍， 2014 年暫行規(guī)定修訂稿將這一比例降低為 40%，且對舊工業(yè)區(qū)綜合整治也放開了門檻，允許 50%的合法外工業(yè)用地納入更新范圍，也就是說原集體經(jīng)濟組織自己修建、外賣、或是合作的舊工業(yè)廠房都可以納入升級改造的范圍。 3）對于歷史遺留問題（違法私房）的處理，要增強其可操作性，在尊重歷史事實的前提下，區(qū)分合法內(nèi)與合法外以及不同時段等不同情形，形成系統(tǒng)化的政策體系，避免簡單化、“一刀切”。否則可能會導(dǎo)致“逆向選擇” ，誘發(fā)新的更多的違法建筑。（8）非農(nóng)建設(shè)用地指標的交易缺乏規(guī)范城市更新政策規(guī)定非農(nóng)建設(shè)用地是合法用地的主要來源之一， 但非農(nóng)建設(shè)用地通常使用指標進行管理

18、， 部分指標已落地， 部分指標未落地； 部分指標已建成，部分指標未建成， 現(xiàn)象紛繁復(fù)雜。 非農(nóng)建設(shè)用地納入更新的， 更新主體僅需要交納 10%的基準地價，因此基于開發(fā)商的逐利性，他們傾向于購買其他社區(qū)的非農(nóng)建設(shè)用地指標覆蓋更新單元范圍，引起非農(nóng)建設(shè)用地指標的交易和買賣。但是，1）非農(nóng)建設(shè)用地指標能否跨社區(qū)流轉(zhuǎn)、 跨街道、跨行政區(qū)流轉(zhuǎn)仍屬于政策空白，在全市的做法也不盡統(tǒng)一。嚴格規(guī)范非農(nóng)建設(shè)用地管理，明確指標與更新項目、與社區(qū)集體分紅之間的關(guān)系是亟需解決的問題。 2）非農(nóng)建設(shè)用地指標的跨區(qū)交易會導(dǎo)致更新單元內(nèi)開發(fā)量的集聚， 帶來人口的增加， 但是與此同時， 公共配套設(shè)施卻沒有相應(yīng)的增加， 長此以往

19、，會導(dǎo)致從單個項目的角度出發(fā)， 公共施設(shè)滿足規(guī)劃的要求，但是大的片區(qū)角度，公共設(shè)施存在嚴重的不足。（9）規(guī)劃權(quán)實際由開發(fā)商行使，政府對城市更新管理缺乏統(tǒng)籌手段與依據(jù)當(dāng)前城市更新政策體制、管理機制尚不完善。 1）作為公共權(quán)力的規(guī)劃權(quán)，由開發(fā)商行使值得商榷。 現(xiàn)行城市更新單元規(guī)劃基本都由開發(fā)商制訂， 而開發(fā)商是以自己的利益為優(yōu)先， 缺乏整體的認識和把握， 并且與規(guī)劃權(quán)作為政府的公共權(quán)力相背離，因此規(guī)劃是否應(yīng)由市場主導(dǎo)需要重新定位和考慮；2）全市的更新.專項規(guī)劃太粗， 各區(qū)的更新專項規(guī)劃缺位， 導(dǎo)致規(guī)劃審批缺乏合理的依據(jù)， 土地功能、容積率的規(guī)定缺乏剛性規(guī)定，彈性太大，給開發(fā)商單點突破留下了空隙，導(dǎo)

20、致政府在城市更新實施過程中缺乏空間上格局的把握和整體上數(shù)量的把握。（10）城市更新計劃規(guī)劃缺乏聯(lián)動規(guī)劃計劃是政府控制城市更新質(zhì)量、 進度的基礎(chǔ)，是其統(tǒng)籌片區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵。但現(xiàn)行以市場為主導(dǎo)的城市更新中， 規(guī)劃由市場行駛， 計劃由市場申報， 導(dǎo)致規(guī)劃、計劃缺乏必要的聯(lián)動，導(dǎo)致 1）規(guī)劃失去其片區(qū)統(tǒng)籌管控的作用，成為市場追逐利益的工具； 計劃定位不清， 僅僅為項目的數(shù)量統(tǒng)計， 缺乏對更新需求的把控。 2）城市更新失去片區(qū)的統(tǒng)籌定位導(dǎo)致公共基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足，公共利益不斷受到侵犯。（11）城市更新計劃如何定位，如何起到真正的作用缺乏深入思考當(dāng)前城市更新單元項目一般由市場提出， 由政府統(tǒng)一納入計劃， 而計

21、劃的理念比較滯后，僅僅起到了對項目申報的匯總作用， 不適應(yīng)市場主導(dǎo)的城市更新運作模式，需要對城市更新計劃的定位、編制主體等內(nèi)容進行重新思考。（12）更新單元規(guī)劃管控作用不顯著，公共設(shè)施與開放空間保障機制不順暢城市更新單元規(guī)劃是對整個項目的管控， 決定了項目實施過程中開發(fā)商的利益，社會公共基礎(chǔ)設(shè)施保障等，而當(dāng)前規(guī)劃由市場編制，失去其管控作用，導(dǎo)致城市更新項目成為開發(fā)商逐利的工具和手段， 公共設(shè)施和開放空間無法得到有效保障和落實。是否可以考慮內(nèi)部允許容積率的轉(zhuǎn)移， 抑或其他形式的激勵獎勵機制（獎勵方式未必是容積率） ，以鼓勵貢獻更多的公共設(shè)施與開放空間用地，以滿足公共利益的需要。（13）交易價格標

22、準、拆遷補償機制缺失，政府公權(quán)力不介入，導(dǎo)致釘子戶現(xiàn)象嚴重追求高額的經(jīng)濟利益是更新主體選擇城市更新的最大原因， 而利益天花板的缺失導(dǎo)致更新主體趨利現(xiàn)象越發(fā)嚴重。 1）現(xiàn)行城市更新由市場主導(dǎo)，但由于缺乏規(guī)范的交易價格標準，致使開發(fā)商想通過城市更新獲得盡可能多的經(jīng)濟利益，不斷的利用政策空隙向政府提出土地功能改變、 開發(fā)容積率增高等各種要求， 政府為了城市更新項目的進行不斷讓利， 不利于城市更新長遠、多元化目標的實現(xiàn)。2）對于原權(quán)利主體而言，由于缺乏合理的拆遷補償機制，使其心理缺乏利益的權(quán)衡，想通過城市更新所獲得的利益處于無底洞的狀態(tài)， 導(dǎo)致釘子戶現(xiàn)象越來越嚴重，更新意愿越發(fā)難以收集，更新進程難以為

23、繼。 3）開發(fā)商與原權(quán)利人的博.弈是城市更新不可避免的現(xiàn)象， 很多城市更新項目因為此問題導(dǎo)致項目停滯， 而現(xiàn)行制度規(guī)定在開發(fā)商與小業(yè)主之間無法達成協(xié)議的情況下，第三方公權(quán)力機構(gòu)，包括政府、法院等均不得強制介入， 使得這一情況無法在現(xiàn)行法律框架下得到妥善處理，導(dǎo)致現(xiàn)實中出現(xiàn)了異化的矛盾處理方式。（14）城市更新融資渠道狹窄現(xiàn)行城市更新主要是以市場主導(dǎo)的城市更新為主， 一般都是開發(fā)商通過銀行貸款的方式進行融資， 在城市更新發(fā)展過程中， 有必要加強政府主導(dǎo)的城市更新方式，引入地方債券、土地金融產(chǎn)品等多種形式的融資渠道。（15）地價政策體系及標準較為復(fù)雜城市更新中涉及的地類復(fù)雜， 不同類型土地的地價計

24、算標準均存在很大的不同，同一類型涉及的計算標準根據(jù)不同的情形也不一樣， 可以考慮在與用地處置政策進行聯(lián)動的基礎(chǔ)上進行簡化。 此外，現(xiàn)行的評估地價標準主觀性較強， 不同的評估師所使用的標準不一，致使所計算的地價差別很大。（16）城市更新社會風(fēng)險評估機制缺失當(dāng)前的城市更新缺少社會風(fēng)險評估機制，導(dǎo)致很多項目已經(jīng)進入實施階段，但卻由于種種原因停滯不前， 而絕大部分都是因為意愿難以達成一致，建議考慮在計劃申報的過程中增加社會風(fēng)險評估或增加利益相關(guān)者聽證環(huán)節(jié)，降低更新項目實施風(fēng)險。（17）城市更新政策宣傳教育力度不夠，對內(nèi)行政人員和技術(shù)人員的培訓(xùn)不到位，對外缺乏必要的公眾教育和政策宣傳手段城市更新申報審批

25、流程極其復(fù)雜，涉及到的部門和經(jīng)辦人較多， 但現(xiàn)行體制宣傳角度力度有待加強，1）對內(nèi)相關(guān)行政人員和技術(shù)人員培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致不同崗位的經(jīng)辦人無法正確理解城市更新政策，不能明確自己所在崗位的職責(zé)，無法準確把握城市更新的審批細節(jié)，嚴重影響了項目審批的效率， 甚至?xí)绊戫椖康某修k； 2）公眾的參與是城市更新項目實施必不可少的一部分，考慮到不同層次城市居民信息獲取手段不一， 很多居民尤其是城市更新項目涉及其切身利益的居民并不能真正的參與到城市更新過程中， 是否可以考慮增加公眾參與的方式以及力度。3、操作流程：現(xiàn)行零散、復(fù)雜的操作流程給城市更新項目實施增添壓力（1）審批環(huán)節(jié)流程復(fù)雜、周期長、不規(guī)范，特殊審批

26、環(huán)節(jié)缺乏與現(xiàn)行政策.銜接的路徑城市更新項目的審批包括較多環(huán)節(jié)， 含前期意愿征集、 計劃審批、建筑物核查和確權(quán)、更新單元規(guī)劃編制、規(guī)劃審批、拆遷談判、實施主體確認、房屋產(chǎn)權(quán)注銷以及后續(xù)的用地手續(xù)辦理。 一方面前期意愿征集和拆遷談判需要花費較長的時間，另一方面更新項目規(guī)劃、計劃的審批，權(quán)屬核查等審批方面流程復(fù)雜。一般而言，一個更新項目從審批到建成一般需要 3-8 年的時間，亟需簡化流程、 規(guī)范操作、提升效率。為提升政府行政效率，加快機構(gòu)體制改革，城市更新應(yīng)該更加減政放權(quán)、加強統(tǒng)籌，建立權(quán)責(zé)清晰、分工合作的大城市更新管理體制；進一步優(yōu)化市區(qū)職能分工， 理清市區(qū)政府和各職能部門應(yīng)該做的事情。如何再造城

27、市更新的管理流程鏈條， 關(guān)鍵是把握城市更新的基本規(guī)律，厘清政府到底應(yīng)該管什么，在此基礎(chǔ)上，抓住核心環(huán)節(jié)，把次要環(huán)節(jié)裁減或者合并。同時，城市更新過程涉及很多特殊情形和環(huán)節(jié)如歷史用地處置，農(nóng)村集體土地入市等， 各區(qū)在進行城市更新過程中也處于不斷摸索解決的狀態(tài)，現(xiàn)行政策中缺乏對此類情形的考慮。（2）功能改變與綜合整治的審批流程零碎或者缺失當(dāng)前以拆除重建居多的城市更新方式致使功能改變與綜合整治的審批流程零碎且缺失。 1）其零碎體現(xiàn)在現(xiàn)行深圳市城市更新辦法、深圳市城市更新辦法實施細則等相關(guān)政策文件中均提到功能改變和綜合整治城市更新的相關(guān)流程，但缺乏像拆除重建類城市更新方式那樣詳細的說明，導(dǎo)致功能改變、

28、綜合整治類城市更新審批流程零碎。2）缺失主要體現(xiàn)在對功能改變、綜合整治類城市更新的審批流程缺乏系統(tǒng)的設(shè)計，許多審批環(huán)節(jié)缺乏說明，導(dǎo)致現(xiàn)行功能改變、綜合整治類城市更新審批流程混亂，多以地方實踐摸索為主。（3）更新單元規(guī)劃審批應(yīng)當(dāng)在區(qū)分不同情形基礎(chǔ)上盡可能簡化、下放，核心是審查公共利益是否足額、有效保障。明確哪些情形屬于未改變法定圖則強制性內(nèi)容， 對于未改變法定圖則強制性內(nèi)容的情形，簡化審批程序，縮短審批時間。（4）實施主體的確認過程過于混亂。1）在當(dāng)前實施主體確認過程中，奉行的是叢林法則，一般對于同一城市更新項目，多家開發(fā)商進行競爭爭奪， 原權(quán)利主體通過比較開發(fā)商的補償標準進行選擇，加劇了城市更

29、新惡性競爭， 無形中推高了拆賠比， 導(dǎo)致城市更新越發(fā)難以進行，政府可否以通過實施主體拍賣或招標等方式介入實施主體確認機制。 2）實施主體的確認過程花費時間較多， 對于不同的城市更新類型， 尤其是申報主體和實施主體屬于同一主體的城市更新項目， 是否可以考慮對實施主體的確認取消.或者與其他環(huán)節(jié)合并， 如對于申報主體和實施主體為同一主體的城市更新， 可在確定申報主體時一并確認實施主體。（5）房地產(chǎn)證注銷環(huán)節(jié)存在的必要性需要重新定位與思考。從保護物權(quán)和遵守契約， 尤其是物權(quán)法在住宅的建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的背景下，是否一定需要進行房地產(chǎn)證注銷值得重新定位和思考。 例如對于在規(guī)定年限內(nèi)的住宅， 如果權(quán)利

30、主體自行改造， 是否可以選擇不注銷房地產(chǎn)證， 而僅僅是對其剩余年限進行改造？（6）欠缺項目實施全過程監(jiān)管機制?，F(xiàn)行城市更新中， 對于項目的實施缺乏全過程的監(jiān)管， 例如對于市場主體的退出缺乏必要的機制說明，一方面導(dǎo)致通過項目私下轉(zhuǎn)讓方式獲利的現(xiàn)象頻繁，另一方面導(dǎo)致項目爛尾現(xiàn)象嚴重。二、深圳城市更新典型模式及評價（一）特區(qū)內(nèi)城中村改造模式拆除重建類1、蔡屋圍舊改模式蔡屋圍位于深圳羅湖區(qū)， 地處深圳黃金地帶， 占地約 4.7 萬平方米， 改造前是擁有 700 年歷史的老村， 也是典型的握手樓林立、 環(huán)境臟亂差的城中村。 2003年 5 月，蔡屋圍金融中心區(qū)改造規(guī)劃方案經(jīng)深圳市政府審定，確定為市、區(qū)兩

31、級重點城市更新項目，京基集團獲得開發(fā)權(quán)。根據(jù)規(guī)劃，需拆除 15 萬平方米舊屋，涉及村民 2000 余戶。 2006 年 8 月，羅湖區(qū)政府成立了由副區(qū)長任組長的拆遷工作小組，抽調(diào) 21 名處級以上干部，明確分工，包戶到人，進行拆遷安置談判。 2007 年 12 月，老村正式完成拆遷并進入建設(shè)階段。 2011 年 4 月，樓高 441.8 米的深圳第一、 全球第八高建筑京基 100 大廈正式封頂， 建筑面積約 62.5 萬平方米。目前，京基 100 引進了國際 500 強企業(yè)及跨國金融機構(gòu)在華總部， 國際時尚精品購物中心京基 kkmall于 2010 年開業(yè)，招租率達到 95%。蔡屋圍城市更新模

32、式具有政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)和政府、企業(yè)和村民多贏特點。按照約定，蔡屋圍村民房屋按 1：1 拆遷補償比例置換京基 100 商品住宅，集體股份公司獲得 6.25 萬平方米高檔物業(yè)。蔡屋圍區(qū)域城市更新后，片區(qū)物業(yè)價值大幅度提升， 實現(xiàn)了村民、股份公司和政府利益的多贏。 這種農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為農(nóng)村集體股份公司并以股份參與城市化進程紅利分享的模式，為全國舊城改造和城市更新提供了一個經(jīng)典案例，創(chuàng)造了深圳城市更新的“蔡屋圍模式”.1。在改造主體上 ，村集體作為主體， 聯(lián)合了強有力的房地產(chǎn)開發(fā)主體， 同時滿足了村民的利益訴求和開發(fā)商的經(jīng)濟訴求。 政府在改造中主要承擔(dān)監(jiān)督者、 管理者和推動者的角色， 通過強化對改

33、造規(guī)劃的指導(dǎo)與審查， 保障目標實現(xiàn)。 在改造方式上，采取了拆除重建和綜合整治相結(jié)合的方式。 在操作模式上 ，完全市場化道路，由開發(fā)商實施了從拆遷、規(guī)劃到建設(shè)的全部過程。從社會效益來看，原先集聚在城中村大量的流動人口被白領(lǐng)階層所替代，素質(zhì)提高，居民的生活質(zhì)量、股份公司的物業(yè)發(fā)展等都得到了保證。蔡屋圍城中村改造的成功， 說明深圳的市場經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)育的相對成熟， 使深圳開始探索依靠市場開展城市更新的模式。 最關(guān)鍵的拆賠環(huán)節(jié)， 也逐步演化為開發(fā)商與村民的協(xié)商，由于拆賠標準缺乏認同，執(zhí)行層面又缺乏措施，面對“釘子戶”的出現(xiàn)，開發(fā)商選擇妥協(xié)。過高的拆遷補償帶來了一定的社會負外部性，博賠經(jīng)濟開始醞釀而生，也暴

34、露出國家政策指導(dǎo)與市場化操作實施之間的問題。拆遷賠償已經(jīng)成為城市更新的核心難題。圖 11蔡屋圍社區(qū)城市更新前后對比圖1劉曉云：蔡屋圍故事，2013 年 8 月 5 日第 d07 版中國房地產(chǎn)報。.2、崗廈舊改模式崗廈村舊改片區(qū)位于深圳中心區(qū)東南側(cè)， 北臨深南大道， 南至福華三路， 東西分沿彩田路和金田路，占地面積約 22 萬平方米，是福田 cbd中心區(qū)內(nèi)惟一的城中村。 2006 年 7 月，福田區(qū)政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署崗廈河園片區(qū)改造項目合作協(xié)議 。改造后的崗廈片區(qū)，容積率 6.6 ，總建筑面積約 107 萬平方米（含人防、車庫），住宅比例 34%，商業(yè)比例 30%，

35、辦公比例 33%，公共配套設(shè)施 3%。金地持有辦公 24 萬、商業(yè) 14 萬、公寓 26.5 萬。其中有一座 375 米高的辦公 / 住宅大樓，預(yù)計 2016 年竣工。其中包括 30 萬平方米的 shopping-mall ，6 萬平方米的酒店、14 萬平方米的公寓，將成為深圳最具標志性的城市綜合體。崗廈的城中村改造與蔡屋圍城市更新有著相似性。圖 12崗廈社區(qū)城市更新前后對比圖3、漁農(nóng)村改造模式漁農(nóng)村舊改號稱深圳城中村改造的 “第一爆”，引發(fā)全國對城市更新的思考，從單純的物質(zhì)空間的更新轉(zhuǎn)為更加深入的經(jīng)濟和社會發(fā)展轉(zhuǎn)型。 漁農(nóng)村位于落馬洲大橋以西，緊挨深圳河，占地面積 0.8 平方公里，原村民

36、250 多人。上世紀.80 年代 -90 年代在較大的經(jīng)濟利益的誘惑下， 搶建成為每個股份公司發(fā)展經(jīng)濟的主要模式，由于地理位置的重要性， 搶建行為在漁農(nóng)村表現(xiàn)尤為明顯。 其改造過程伴隨著搶建、制止、再搶建、再制止，推進改造、組織談判、僵持與實施等多輪過程。 2004 年 5 月，漁農(nóng)村拆除 52 棟私宅、村民搶建 37 棟； 2004 年 8 月，恢復(fù)搶建，且村領(lǐng)導(dǎo)參與其中。 面對僵局深圳市市政府賦予福田區(qū)政府改造的主體權(quán)，相關(guān)職能部門全力配合。改造用地規(guī)劃 4.66 萬平方米，其中改造后 3.46 萬平方米，總建筑面積 18.45 萬平方米。從優(yōu)化用地布局、公共設(shè)施、城市交通和城市景觀等方面

37、滿足了社區(qū)發(fā)展的要求。圖 13漁農(nóng)村樓房林立的違建爆破漁農(nóng)村改造項目是深圳首個整體拆除重建的“城中村”改造項目 ，由于社區(qū)土地面積總量較小， 地理位置優(yōu)越， 為了爭取更大的經(jīng)濟利益， 原村民的搶建行為特別嚴峻， 整體拆除重建是城市規(guī)劃對社區(qū)發(fā)展的最優(yōu)選擇； 漁農(nóng)村也是政府通過“政府主導(dǎo)、市場運作、村民合作”的模式進行更新改造的第一例 ，政府在項目立項、拆遷談判以及規(guī)劃編制、審查等環(huán)節(jié)充分發(fā)揮了主導(dǎo)作用。通過城中村改造， 漁農(nóng)村的面貌徹底改變， 成為皇崗口岸的一個現(xiàn)代化居住社區(qū)，社區(qū)居民結(jié)構(gòu)也發(fā)生了根本性變化， 人口結(jié)構(gòu)穩(wěn)定， 股份公司的社會管理方式也發(fā)生重大改變， 2009 年，福田區(qū)在漁農(nóng)啟

38、動“政企分離” ，即把社會事務(wù)移交給政府，成為全市城市化社會管理體制改革的探索之路， 是真正意義上的城市化，成為原特區(qū)內(nèi) 68 個農(nóng)村城市化社區(qū)城市化的示范。4、大沖舊改模式經(jīng)過 30 多年的發(fā)展，深圳以超常規(guī)的速度經(jīng)歷了工業(yè)化、城市化的爆炸式洗禮，一直與這個城市相生相伴的城中村違建已成圍城態(tài)勢，仍在迅速蠶食著這個城市為數(shù)有限的發(fā)展空間。 為實現(xiàn)市委市政府提出的 “建設(shè)區(qū)域性經(jīng)濟中心城市，園林式、花園式現(xiàn)代化國際性城市”的目標，按照市委市政府對城中村改造的工作部署，深圳市于2002 年啟動了大沖等數(shù)個試點村的規(guī)劃工作。隨著2004年市委、市政府深圳市城中村改造暫行規(guī)定及中共深圳市委深圳市人民政

39、府關(guān)于進一步加強查處違法建筑和違法用地工作決定兩份文件的出臺， 深圳市.城中村改造再次被推到風(fēng)口浪尖， 相關(guān)工作有所停滯， 城中村土地產(chǎn)權(quán)困境成為制約城中村改造的主要矛盾焦點。但是， 2009 年深圳市城市更新辦法等涉及城市更新系列規(guī)范性文件的出臺，重新有效推進了城中村改造的進程。大沖村位于深圳南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園， 東南北三面都是深圳著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，臨近甲骨文、 tcl、中興通迅等知名大企業(yè)。該村共有村民 871 戶，約 2000 余人，最高居住人口高達 10 萬，出租業(yè)是本村村民及集體主要收入來源。大沖村舊改項目是深圳 “十二五” 期間五大標志性城市更新項目之一。 項目整體改造面積為

40、 68.5 萬平方米，項目總建設(shè)開發(fā)量為 280 萬平方米，包括創(chuàng)新商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓及住宅等，其中回遷物業(yè) 110 多萬平方米，政府保障性住房5.36 萬平方米，公共配套設(shè)施 6.45 萬平方米，預(yù)計總投資將超過 300 億元。建成后，大沖將成為深圳乃至全國舊城改造的標桿和典范， 成為與深圳未來整體城市形象相適應(yīng)的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)和商業(yè)、 商務(wù)中心，并將承擔(dān)起深圳高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和華僑城旅游景區(qū)重要配套基地的重任。據(jù)了解，早在 1998 年南山區(qū)就提出大沖舊改。2002 年，大沖村舊改就已經(jīng)被深圳市政府列為舊村改造項目的重要試點村之一，但在拆遷和補償問題的困擾下，項目進展極為緩慢。

41、2007 年 3 月，由深圳南山區(qū)政府牽頭，華潤集團與大沖村村委會旗下的大沖實業(yè)股份公司簽約，雙方初步確定了合作意向。2008 年底，經(jīng)過無數(shù)次談判，實物補償終于從1:0.8 、 1:0.9一直談到 1:1 ；而物業(yè)拆遷的貨幣補償也談定為1.1 萬元每平方米。 由于談判時正值金融危機， 當(dāng)時大沖周邊房價也就在每平方米9000 元左右，但沒過半年，大沖周邊的樓價已漲到近2 萬 / 平方米，不少村民開始后悔。 2009 年，在政府的強力推動下， 大沖股份公司才與華潤集團正式簽訂了大沖舊改合作意向書 ，此時該項目算是邁出了實質(zhì)性的第一步。根據(jù)華潤與南山區(qū)政府的整體規(guī)劃， 大沖村將建設(shè)一棟300 米高

42、的寫字樓及附屬辦公樓，一座五星級酒店，兩座四星級酒店，一座 18 萬平方米的超大型 shoppingmall 和規(guī)模達 228 萬平方米的商務(wù)公寓及住宅。其中的商業(yè)部分，華潤置地已經(jīng)定位為萬象城的升級版， 稱作萬象天地， 位于整個大沖村項目的東南角，建筑面積約 24 萬平方米， 預(yù)計總投資約 90 億元，預(yù)期 2016 年 10 月建成開業(yè)。另外，從 2014 年下半年起至 2015 年底，大沖村項目中總建面 110 萬平米的回遷物業(yè)將分期分批竣工交付， 而首期住宅預(yù)計在 2014 年 10 月開盤，首期寫字樓則預(yù)計 2015 年推出。5、鹿丹村舊改模式鹿丹村片區(qū)綜合改造項目由深圳市政府委托市

43、住房和建設(shè)局負責(zé)具體實施，.是以政府為主導(dǎo) ，基于公共利益需要，解決我市歷史遺留問題而進行的舊住宅區(qū)改造項目，是深圳市內(nèi)首個成功拆除改造的商品房住宅小區(qū)。? 基本情況鹿丹村社區(qū)位于廣東省深圳市羅湖區(qū)桂園街道，管轄范圍為東南環(huán)繞深圳河、西至紅嶺路、北至濱河路，與香港僅一河之隔，是深圳市較早的多層福利房住宅小區(qū)。轄區(qū)面積 0.14 平方公里，共有住房 24 棟，每棟 7 層。? 舊改歷程鹿丹村于 1987 年開工建設(shè)， 1989 年竣工建成，由于工程質(zhì)量問題（建造大量使用海沙，受到強烈腐蝕） ，建成不久便出現(xiàn)墻體開裂及樓板滲水等問題。在屢屢投訴未果后， 1999 年底鹿丹村業(yè)委會成立，推動小區(qū)拆除

44、重建，便是當(dāng)時業(yè)委會的兩大任務(wù)之一。2000 年 6 月， 60 多位鹿丹村村民聯(lián)名致信時任深圳市代市長的于幼軍。不久，于幼軍造訪鹿丹村， 特別對兩戶滲水嚴重的居民家進行了實地調(diào)查。 考察后，于幼軍確定 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民討論， 3 年內(nèi)徹底改造完畢。2001 年，深圳市政府常務(wù)會議通過了鹿丹村的拆除重建方案。2002 年 4 月28 日，原市住宅局發(fā)布拆遷通告。但是，由于在拆遷補償問題上一直有分歧，改造遲遲沒有得到有效推進。 隨后受國家推行住房貨幣化改革、 房改制度改革等政策，及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、 拆遷行業(yè)變革等影響， 項目各類歷史遺留問題錯綜復(fù)雜。2004 年，深圳市進行

45、政府機構(gòu)改革，負責(zé)鹿丹村事務(wù)的原住宅局撤銷，大部分職能劃入原國土房產(chǎn)局，鹿丹村的重建工作就此擱置。2008 年 5 月 30 日，市政府四屆九十六次常務(wù)會議召開， 原則批準了關(guān)于鹿丹村拆除重建相關(guān)問題的請示，決定正式啟動鹿丹村的拆除重建工作。當(dāng)年底，原市規(guī)劃局向全社會公示了鹿丹村重建的規(guī)劃設(shè)計詳細藍圖。 2009 年，深圳又經(jīng)歷一次大規(guī)模的政府機構(gòu)改革，負責(zé)鹿丹村事務(wù)的原國土房產(chǎn)局撤銷， 有關(guān)鹿丹村改造這塊事務(wù)的管理機構(gòu)并入住房和建設(shè)局。至此鹿丹村改造項目經(jīng)歷了兩次市政府大部制改革， 改造責(zé)任主體也相應(yīng)地由原市住宅局轉(zhuǎn)到市國土房產(chǎn)局， 再轉(zhuǎn)到市住房和建設(shè)局。 由于房屋質(zhì)量存在嚴重安全隱患，大部

46、分業(yè)主改造意愿強烈。然而，由于房改遺留問題，及受市內(nèi)城市更新項目高額補償之風(fēng)的影響， 業(yè)主在項目補償標準， 及房屋質(zhì)量問題維權(quán)方面，仍存在爭議， 歷次補償方案公布后， 大部分業(yè)主對補償標準及房改遺留問題的解決方式仍有異議，導(dǎo)致改造工作一直陷入僵局。.2010 年初項目補償方案第一次對外公布， 2013 年 9 月 18 日補償方案正式通過市政府審議，期間補償方案歷經(jīng)修改了十余次， 3 次公開征求公眾意見，至 2013 年 12 月 21 日，鹿丹村片區(qū)綜合改造工程房屋征收工作正式啟動。? 地塊規(guī)劃情況鹿丹村所在地塊為 h103-0010 地塊，土地總面積 47166.23 平方米，均為建設(shè)用地

47、。土地使用年期為 70 年，用途為居住用地，性質(zhì)為商品房，超高層建筑，土地利用要求建筑覆蓋率不超過 30%，容積率上限為 5.18 。規(guī)劃總建筑面積為 244067 平方米，其中，住宅 234537 平方米（包括回遷住房面積 144051.49 平方米與商品住房面積 90485.51 平方米），商業(yè) 3300 平方米，其余為幼兒園、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施（見下表） 。表 2 h103-0010地塊規(guī)劃建筑面積情況類別建筑面積（平方米）總建筑面積244067住宅回遷住房144051.49商品住房90485.51商業(yè)3300幼兒園獨立占地面積不小于 2700社區(qū)菜市場500社區(qū)管理用房250物業(yè)服

48、務(wù)用房560配套設(shè)施社區(qū)警務(wù)室20社區(qū)服務(wù)中心400文化活動室1000社區(qū)健康服務(wù)中心400郵政所100社區(qū)老年人日間照料中心300? 拆遷補償鹿丹村舊改項目歷經(jīng)了商業(yè)運作的城市更新模式高額補償之風(fēng)的沖擊，以及國家廢止了拆遷條例出臺房屋征收條例等行業(yè)變革的影響，經(jīng)市區(qū)政府、市區(qū)房.屋征收主管部門、市區(qū)法制辦等部門反復(fù)研究論證，在法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)，最大程度保障了業(yè)主基本權(quán)益。其征收補償具有以下特點：一是在補償、回遷等關(guān)鍵問題上，綜合運用市場和政策手段，制定了“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”（就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換、異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換）和“貨幣補償”兩種補償方式，由業(yè)主自主選擇。二是按征收條例規(guī)定，對被征收房屋價值的補償不得

49、低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。 考慮鹿丹村小區(qū)部分房屋為小戶型， 改造后新建高層住宅房屋的使用面積比舊小區(qū)多層建筑使用面積降低， 在補償方案的制定過程按照被征收房屋的套內(nèi)面積進行補償， 同時允許業(yè)主增購部分建筑面積，并給予一定的優(yōu)惠政策。三是對存在安居房歷史遺留問題的業(yè)主制定了專門的解決辦法。四是過渡期安置費、裝修補償?shù)葪l款充分參考了市場狀況， 確保業(yè)主能租到同類型的房屋。五是設(shè)置了整棟獎勵條款，發(fā)動業(yè)主做業(yè)主的思想工作。? 改造方式項目采用“定地價、競?cè)莘e率”方式的土地拍賣，即定地價和回遷物業(yè)建筑面積，向下競爭可售商品住房建筑面積。 地價核算為按規(guī)劃條件地塊總地價核

50、減回遷物業(yè)建筑的代建成本，為 8.88 億元，回遷物業(yè)建筑面積為 144051.49 平方米，起始可售面積 90485.51 平方米。成交后，總建筑面積隨競得人所報建筑面積核減，即總建筑面積 =回遷住房面積 +競得人所報建筑面積 +商業(yè)面積 +配套面積（其中，回遷住房、商業(yè)和配套各分項建筑面積不變） 。按照要求，在項目建成后，競得人需與深圳市住房和建設(shè)局簽訂 深圳市鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項目回遷住房建設(shè)管理協(xié)議書 ，按照管理協(xié)議書的要求，將 144051.49 平方米回遷住房建筑面積無償移交市住房建設(shè)局。經(jīng)過競拍中海地產(chǎn)以報出 3.99 萬平方米的可售面積競拍成功，較起始可售面積 9048

51、5.51 平方米減少了 56%，極大地降低了片區(qū)容積率，有效保障了片區(qū)綜合環(huán)境。6、模式特征總結(jié)特區(qū)內(nèi)的城市更新 主要是拆除重建類城市更新的開展，在政府主導(dǎo)的模式下，原集體經(jīng)濟組織和開放商合作開發(fā)，在保障土地貢獻率的前提下共享利益分成。因此，拆遷賠償標準與“釘子戶”問題的解決成為城市更新面對的核心.問題，只有解決好拆遷賠償問題，才能保障城中村改造最終目標的實現(xiàn)。此外，它們具有統(tǒng)一的特征：一是城中村所處地理位置優(yōu)越，蔡屋圍、崗廈和大沖社區(qū)均處于城市cbd范圍內(nèi)，土地開發(fā)利用增值收益潛力巨大， 已經(jīng)到了必須推動舊改， 以達到改變城市發(fā)展的面貌、 完善城市功能， 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 促進土地節(jié)約集約利用

52、的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。二是城市化統(tǒng)征后，城中村土地產(chǎn)權(quán)狀況成為制約城市二次開發(fā)的主要障礙，城中村用地紅線、紅線外違建該如何認定成為城市管理者們面臨的主要難題；跨越和解決土地障礙， 實現(xiàn)土地增值收益的合理分配是城中村改造模式的主要創(chuàng)新點。三是均是在廣東省舊改政策和深圳市城市更新政策實施之前， 政府主導(dǎo)推動和運作的城中村改造項目， 在政府主導(dǎo)下， 市場強力參與， 負責(zé)拆遷賠償推動項目改造項目；由于在國家層面尚且缺乏存量土地開發(fā)的制度設(shè)計， 2009 年廣東省舊改政策出臺給城市更新確立了相應(yīng)的上位法依據(jù)。四是實現(xiàn)了政府、市場和城中村不同權(quán)利主體的多方利益共贏， 開啟了特區(qū)內(nèi)城中村改造的新模式，代表了 1992 年特區(qū)內(nèi)完成城市化統(tǒng)征后