1、第九章 土地增值稅會計,一、土地增值稅概述,（一）土地增值稅的概念 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 （二）土地增值稅納稅人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人。單位是指各類企事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。 （三）土地增值稅征稅范圍 土地增值稅的征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 （四）土地增值稅稅率 土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，即以納稅對象的增值率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算應(yīng)納稅額的稅率。,（五）土地增值稅納稅期限、地點(diǎn)

2、,土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。,（六）土地增值稅優(yōu)惠政策,1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的，可免繳土地增值稅。 2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，可

3、免繳土地增值稅。 3.居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時，暫免繳納土地增值稅。 4.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價人股進(jìn)行投資作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時，可免繳土地增值稅；一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免繳土地增值稅。,二、土地增值稅的計算,1、計稅依據(jù) 以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 稅率實(shí)行超率累進(jìn)稅率。 應(yīng)納稅額 =（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額）*適用稅率 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的收入。,2.扣除項(xiàng)目金額的確定 (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金，以及按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。,(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 (5)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金，包括

5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅列入管理費(fèi)用中，不予單獨(dú)計算扣除)以及教育費(fèi)附加。 (6)財政部確定的其他扣除項(xiàng)目，根據(jù)財政部的有關(guān)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，還可按上述第(1)、第(2)項(xiàng)金額之和，加計20的扣除。,3.增值額的計算： 土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入扣除項(xiàng)目金額 4.應(yīng)納稅額的計算 土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，只有在計算增值率后，才能確定具體適用稅率，并據(jù)以計算應(yīng)納稅額： 增值率(增值額扣除項(xiàng)目金額)100 應(yīng)納稅額(每級距的土地增值額適用稅率) 或可采用下列簡便的計算方法： 應(yīng)納稅額土地增值額適用稅率 扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 5.計算舉例： 例1、2,三、土地增值稅會計處理,1、會計科目 應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅”科目。 2、會計處理 企業(yè)繳納的土地增值稅應(yīng)根據(jù)具體情況，分別在“營業(yè)稅金及附加”、“固定資產(chǎn)清理”科目中列支。 企業(yè)計算應(yīng)交土地增值稅時，借記“營