1、龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復(fù)合型商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)介紹,香港迦南美地產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司 2007-8-16,目錄,項(xiàng)目背景 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品規(guī)劃 財(cái)務(wù)分析,項(xiàng)目背景,地塊特征 -區(qū)位：北三環(huán)外遠(yuǎn)離中心城區(qū) -規(guī)劃：工業(yè)園區(qū)、總部基地 -交通：距離主干道較近、但無(wú)公交線路 -周邊：周邊地塊為工業(yè)用地,項(xiàng)目背景,開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 -城北新開(kāi)樓盤增多，居住人口增加 -城北北湖片區(qū)已形成休閑游憩氛圍 -龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的設(shè)立使城北初具商務(wù)氛圍,市場(chǎng)分析,不同商業(yè)行為對(duì)應(yīng)不同商業(yè)物業(yè)需求,市場(chǎng)分析,不同商務(wù)物業(yè)對(duì)應(yīng)滿足的商務(wù)需求,市場(chǎng)分析,不同商務(wù)物業(yè)的配套設(shè)施情況,產(chǎn)品分析,總結(jié) -中心城區(qū)寫字樓能充分滿足公關(guān)聯(lián)絡(luò)、人才吸

2、引、財(cái)務(wù)活動(dòng)等商務(wù)活動(dòng)的需要 -城市副中心寫字樓功能與中心城區(qū)寫字樓接近，但各項(xiàng)功能均較弱 -近郊都市綜合體能充分滿足客戶接待、商務(wù)接洽、創(chuàng)意制作、營(yíng)銷推廣等商務(wù)活動(dòng)的需要 -總部基地主要滿足的商務(wù)需要為創(chuàng)意制作和商務(wù)接洽以及提升公司形象方面，但由于缺乏酒店、會(huì)議、休閑功能配套，在客戶接待以及公關(guān)推廣方面有明顯缺陷,產(chǎn)品分析,總部基地這種商務(wù)物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)以后，由于其具有獨(dú)棟獨(dú)院、環(huán)境清幽、價(jià)格合理等顯著優(yōu)勢(shì)，受到了眾多中、小本地企業(yè)的青睞。 但是總部基地這種商務(wù)物業(yè)形態(tài)也存在諸多不足之處： -餐飲住宿檔次不高，無(wú)法完成重點(diǎn)客戶的接待。 -缺乏商業(yè)配套和生活氛圍，如同被隔離在城市之外，難以吸引優(yōu)

3、秀員工 -不具備休閑娛樂(lè)功能，沉悶單調(diào)，盡管能提升公司形象，但單位空間利用率低 -缺乏會(huì)議設(shè)施，無(wú)法舉行規(guī)模稍大的員工培訓(xùn)、公關(guān)會(huì)議等活動(dòng)。 同時(shí)總部基地這種物業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)日趨激烈，后續(xù)效仿和跟進(jìn)開(kāi)發(fā)公司一哄而上，無(wú)疑對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生極大的沖擊。 因此，可以得出以下結(jié)論：總部基地具有一定的市場(chǎng)空間，但是隨著購(gòu)買者的增多，諸多問(wèn)題已經(jīng)逐漸暴露，同時(shí)市場(chǎng)環(huán)境開(kāi)始變的嚴(yán)峻，“一招鮮，吃遍天”的情況已經(jīng)不復(fù)存在。如不對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)和發(fā)展，找到閃光的概念和賣點(diǎn)，其銷售難度可想而知。,產(chǎn)品分析,總部基地需要強(qiáng)化的商務(wù)配套功能： 會(huì)議：具備承接員工培訓(xùn)、大型發(fā)布會(huì)和公關(guān)活動(dòng)的能力 休閑：為客戶接待、公司活

4、動(dòng)創(chuàng)造條件 餐飲：為商務(wù)宴請(qǐng)、會(huì)面洽談創(chuàng)造條件 住宿：為重點(diǎn)客戶接待創(chuàng)造條件 總部基地需要引入的概念： 改變冰冷沉悶枯燥的辦公環(huán)境，引入陽(yáng)光健康綠色的辦公氛圍,產(chǎn)品分析,具體到龍禧科技龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的總部基地項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1、龍禧科技地塊位于龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的中心位置，內(nèi)部交通位置優(yōu)越。 2、龍?zhí)豆I(yè)區(qū)入駐企業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，其中不乏像電子十一所、二重集團(tuán)、煙草公司、中油、航天通信、石油管理局之類的國(guó)家重點(diǎn)單位；也不乏像正大集團(tuán)、中意、同創(chuàng)、上海浴都等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。 因此，龍禧科技的總部基地項(xiàng)目的相關(guān)配套，不僅能夠強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?nèi)部的商務(wù)功能，也擁有雄厚的外部客源支撐。從另一個(gè)角度看，本項(xiàng)目的服務(wù)

5、功能將輻射整個(gè)龍?zhí)堕_(kāi)發(fā)區(qū)。成為點(diǎn)亮整個(gè)工業(yè)園區(qū)商務(wù)休閑氛圍的“綠色火炬”。,產(chǎn)品規(guī)劃,龍禧復(fù)合商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)置 “總部基地+GOLF練習(xí)場(chǎng)+高層都市綜合體” 三類產(chǎn)品的合理配置，充分降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化收益來(lái)源。 1、總部基地滿足現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需要，實(shí)現(xiàn)短期回款。 2、高層都市綜合體提升項(xiàng)目整體附加值，使獨(dú)棟總部基地取得同類產(chǎn)品中壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)其酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑的設(shè)置，可采取靈活多樣的招商及銷售方式，迅速回款。 3、GOLF練習(xí)場(chǎng)一方面作為項(xiàng)目的亮點(diǎn)，成為銷售招商的利器，另一方面又可進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲取得巨大而穩(wěn)定的收益。,產(chǎn)品規(guī)劃,龍禧地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) -占地面積99.35畝

6、 -容積率（無(wú)特定限制） -總建面186，000平米（地上面積165，000平米，地下21，000平米） 龍禧地塊項(xiàng)目的產(chǎn)品配比 -總部基地：64，000平米分兩期開(kāi)發(fā) -GOLF練習(xí)場(chǎng)打樓1，000平米 -高層都市綜合體： 95，000平方米分兩期開(kāi)發(fā),產(chǎn)品規(guī)劃,總部基地的主力戶型 占地面積：50畝 建筑密度：0.48 容積率：1.9 1000平米聯(lián)排總部樓19套 2000平米低層聯(lián)排總部樓10棟 5000平米總部樓5棟 GOLF練習(xí)場(chǎng) -70打位練習(xí)場(chǎng)占地面積：35畝 -70打位練習(xí)場(chǎng)打樓占地面積：1畝（二層） -70打位練習(xí)場(chǎng)打樓建筑面積：1000平方米 -70打位練習(xí)場(chǎng)長(zhǎng)度：250米

7、-70打位練習(xí)場(chǎng)寬度：88米,產(chǎn)品規(guī)劃,高層都市綜合體 占地面積：13畝 建筑面積：95，000平米 基底面積：5，500平米 建筑密度：0.58 容積率：11 規(guī)劃說(shuō)明： 兩棟30層相對(duì)獨(dú)立的塔樓，通過(guò)裙樓連成一體。 其中15樓為裙樓 1樓接待大廳、名品店 2樓酒吧、西餐廳、日本料理 3樓桌球、保齡球 4樓室內(nèi)恒溫游泳池、SPA、洗浴中心、保健按摩 5樓咖啡廳、商務(wù)茶樓 6樓以上為兩棟獨(dú)立塔樓（69樓為酒店客房區(qū)、10樓以上為寫字樓辦公區(qū)）,產(chǎn)品開(kāi)發(fā)計(jì)劃,財(cái)務(wù)分析,項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額為：43773.8萬(wàn)元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入76350萬(wàn)元，利潤(rùn)：29923.7萬(wàn)元，并能為股東余下25000平方米

8、商業(yè)地產(chǎn)及高爾夫球練習(xí)場(chǎng)一座。（其財(cái)務(wù)情況見(jiàn)下頁(yè)表格）,項(xiàng)目建議的運(yùn)作方案： 由股東出資6000萬(wàn)元，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，通過(guò)項(xiàng)目借款及工程墊資的方式解決經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金缺口。 通過(guò)分析，股東只要投資資金能順利一次性到位，建筑確保墊資50%，是能保證項(xiàng)目正常周轉(zhuǎn)的。,財(cái)務(wù)分析,對(duì)于各項(xiàng)收入變化的情況分析,財(cái)務(wù)分析,對(duì)于各項(xiàng)資金來(lái)源項(xiàng)目?jī)H占項(xiàng)目設(shè)計(jì)值50%時(shí)候資金缺口解決方法的分析： 項(xiàng)目設(shè)計(jì)值為50%時(shí)項(xiàng)目的基本情況分析： 股東投入：6000萬(wàn)元 借款：為銷售收入總額的5% 工程墊款為工程總金額的25% 銷售收入為銷售總收入的25% 資金缺口：15200萬(wàn)元，解決辦法： 為保證項(xiàng)目順利的實(shí)現(xiàn)，可以在項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)就尋找戰(zhàn)略合作伙伴： 1、建筑公司，采用合