1、石柱鯉塘壩新區(qū)地塊市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一章 石柱概況一、 區(qū)位石柱土家族自治縣位于重慶市東部、長(zhǎng)江南岸、三峽庫(kù)區(qū)腹心地帶，是三峽庫(kù)區(qū)惟一的少數(shù)民族自治縣。東接湖北省利川市，南鄰彭水縣，西南靠豐都縣，西北連忠縣，北與萬(wàn)州區(qū)接壤。距離重慶225公里，距離利川78公里。二、 面積與人口全縣幅員面積3012.51平方公里，轄12個(gè)鎮(zhèn)，全縣總?cè)丝?2.41萬(wàn)人，總戶數(shù)15.49萬(wàn)戶,土家族占72.30%，縣政府駐南賓鎮(zhèn)，南賓鎮(zhèn)是石柱最大的鎮(zhèn)，是全縣的政治和經(jīng)濟(jì)中心?？h城現(xiàn)建成面積3.5萬(wàn)平方米，城市人口6萬(wàn)人，其中常住人口4.3萬(wàn)人左右。09年重慶市委市政府對(duì)石柱的定位作了新的提升，明確要把石柱建設(shè)成為“渝東

2、樞紐門戶”。市委市政府賦予石柱以全新的戰(zhàn)略定位，區(qū)域定位由過(guò)去30年 “老、少、邊、窮、山、淹”將逐步轉(zhuǎn)型為嶄新的“渝東樞紐門戶”，石柱縣面臨著一個(gè)巨大的發(fā)展機(jī)遇。不久的將來(lái)，石柱“四高一鐵一水” ”（即：滬蓉高速公路、沿江高速公路、豐都石柱高速公路、梁（平）黔（江）高速公路、滬蓉高速鐵路和長(zhǎng)江黃金水道）區(qū)域交通樞紐的形成和“渝東樞紐門戶”區(qū)域定位，石柱地處重慶地理中心和承東啟西的重要樞紐門戶位置，在市內(nèi)外企業(yè)紛紛梯度轉(zhuǎn)移的情況下，石柱將成為市內(nèi)外企業(yè)進(jìn)入渝東市場(chǎng)的重要承接地，對(duì)周邊輻射集聚的潛在能力將逐步體現(xiàn)。三、項(xiàng)目所在地鯉塘壩新區(qū)區(qū)域規(guī)劃鯉塘壩新區(qū)是石柱縣城的重要組成部分，是以行政、商貿(mào)

3、、居住、旅游服務(wù)為主要功能，充分體現(xiàn)土家族風(fēng)貌的新城區(qū)。規(guī)劃鯉塘壩新區(qū)三大主要核心功能是：（1）行政辦公功能 - 包括集中設(shè)置的行政辦公區(qū)以及分散布置的辦公設(shè)施；（2）主題社區(qū)功能 - 建設(shè)具有活力和魅力的主題社區(qū)，包括多樣的土家風(fēng)貌住區(qū)、濱水社區(qū)、山地社區(qū)和特色旅游文化社區(qū)等；（3）特色商貿(mào)服務(wù)、休閑娛樂(lè)功能 - 包括具有土家風(fēng)情及山地特色的旅游服務(wù)設(shè)施和文化、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施。規(guī)模（4）用地規(guī)模：規(guī)劃區(qū)總用地面積302.26公頃，開(kāi)發(fā)總量控制在301萬(wàn)平方米以內(nèi)。（5）人口規(guī)模：規(guī)劃區(qū)居住人口容量控制在6.2萬(wàn)人左右。四、石柱房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1） 石柱房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀石柱房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚處

4、于開(kāi)發(fā)初級(jí)階段，房地產(chǎn)固定投資僅占總投資的2.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平落后，多為7層的開(kāi)放式普通住宅，目前才出現(xiàn)了較大規(guī)?；▓@小區(qū)項(xiàng)目。石柱商品房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了三次較大漲幅，06年商品房?jī)r(jià)格未達(dá)1000元/平方米，07年初價(jià)格漲為1200元/平方米左右，07年底達(dá)到1600元/平方米，08年房?jī)r(jià)與07年基本持平，而到09年底，目前城區(qū)房?jī)r(jià)已達(dá)2100元/平方米左右。石柱二手房?jī)r(jià)格目前在1500-1800元/平方米。萬(wàn)壽大道商鋪價(jià)格在3500-4000元/平方米。商品房建安成本框架結(jié)構(gòu)在700-800元/平方米。2） 土地交易情況從08-09年石柱土地總共交易150-160畝，最大一宗為“匯景龍灣”項(xiàng)目

5、，地塊111.7畝，總建筑面積13.4萬(wàn)方，容積率1.8。地塊于08年12月拍賣，4700萬(wàn)成交，土地價(jià)格約42萬(wàn)/畝。3） 供應(yīng)與需求情況A 供應(yīng)情況受政府建設(shè)新區(qū)的影響，從07年已停止舊城改造項(xiàng)目的土地供應(yīng)，而新區(qū)建設(shè)推進(jìn)速度較慢，從08年至目前石柱縣土地拍賣不到160畝，市場(chǎng)上商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，城區(qū)出現(xiàn)無(wú)新房可售的局面。B 需求情況目前石柱城區(qū)已無(wú)公務(wù)員集資房和私房修建，新區(qū)的拆遷補(bǔ)償貨幣補(bǔ)貼為1250元/平米。石柱的中高端客戶及公務(wù)員二次換房，教師醫(yī)生、個(gè)體商戶的一次置業(yè)和二次換房，拆遷戶的置業(yè)等，存在很大的購(gòu)房需求。目前除了在建的“匯景龍灣”項(xiàng)目，石柱尚無(wú)小區(qū)房，而石柱的公務(wù)

6、員絕大多數(shù)尚居住在原單位集資房，部分在重慶和黃水周邊旅游區(qū)置業(yè)投資。因此石柱亟需高品質(zhì)的小區(qū)房出現(xiàn)。目前唯一的商品房“匯景龍灣”，一期推出400多套房源開(kāi)盤就一搶而空。4）2006年至2009年石柱房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)表年份投資總額（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)施工面積（萬(wàn)）竣工面積（萬(wàn)）銷售面積（萬(wàn)）商品房銷售套數(shù)（套）2006商品房65320.5%22.3114.517.48-住宅551810.6%19.6212.7615.3112172007商品房1038258.9%26.5013.1313.13-住宅762138.122.7812.3612.3612962008商品房1159339.9%37.0613.7

7、413.42-住宅970227.331.5111.3211.3211332009商品房13371-34.915.39-住宅-9.219.219.21- 第二章 地塊初步規(guī)劃控制要點(diǎn)圖上黃色部分為兩個(gè)地塊 B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）總占地面積平米/191.5畝綠化率40%總建筑面積平米競(jìng)買起價(jià)6702.5萬(wàn)綜合容積率3起始地價(jià)35萬(wàn)/畝建筑密度25%樓面地價(jià)175元/平米建筑限高50米A071、A073號(hào)宗地（啤酒廠地塊）總占地面積56418平米/84.63畝綠化率30%總建筑面積平米競(jìng)買起價(jià)4231.5萬(wàn)綜合容積率2起始地價(jià)50萬(wàn)/畝建筑密度30%樓面地價(jià)375元/平米建筑限高30米第三章

8、項(xiàng)目概況一、 地塊現(xiàn)狀B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）地塊四至范圍東臨椏口路，東西走向距離約為600米左右，南北走向距離約為150米。地形地貌呈向下彎曲的長(zhǎng)條形。地勢(shì)南高北低，地勢(shì)高差大，約30米左右?，F(xiàn)目前均為生地，地面附著物有高壓線和菜地。地表狀況菜地均未拆遷。天空有高壓線。地面現(xiàn)有居民狀況有較少居民。地下?tīng)顩r包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，均不詳，有待土地供應(yīng)方提供初步資料。土地完整性有市政道路等因素分割土地。地質(zhì)狀況土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等，待勘察后確定。地塊交通目前距城市主干道較遠(yuǎn)，且無(wú)公路通達(dá)。但取得地塊之地，政府將修建一條公路直達(dá)地塊。

9、政府也要求拿地方，在本地塊東西走向修建兩條公路。A071、A073號(hào)宗地（啤酒廠地塊）地塊四至范圍位于老城之中，北面為包裝廠，包裝廠后為龍河，為二線江景。地形地貌地塊方正，無(wú)高低差別。地表狀況啤酒廠未拆遷。天空無(wú)高壓線。地面現(xiàn)有居民狀況為廠房與倉(cāng)庫(kù)。無(wú)居民。地下?tīng)顩r包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，均不詳，有待土地供應(yīng)方提供初步資料。土地完整性有市政綠化帶、市政道路等因素分割土地。地質(zhì)狀況土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求等，待勘察后確定。地塊交通交通方便，位于城市主干道旁。二、 地塊周邊環(huán)境B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）治安情況處于城區(qū)接壤地段，治安狀況一般。

10、空氣狀況因位于山地，空氣較佳。噪聲情況無(wú)噪音污染。污染情況無(wú)危險(xiǎn)源情況無(wú)周邊景觀北面可遠(yuǎn)眺層巒山峰，景色秀美。A071、A073號(hào)宗地（啤酒廠地塊）治安情況位于主城區(qū)，治安應(yīng)良好?？諝鉅顩r靠近龍河，空氣較好。噪聲情況因位于主城區(qū)主干道旁，有一定噪聲污染。污染情況北面臨包裝廠，有一定污染。危險(xiǎn)源情況無(wú)周邊景觀北面包裝廠之后，為龍河，有一定濱江風(fēng)情資源。三、 地塊周邊市政生活配套B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）交通目前距城市主干道較遠(yuǎn)，且無(wú)公路通達(dá)。但取得地塊之時(shí)，政府將修建一條公路直達(dá)地塊。政府也要求拿地方，在本地塊東西走向修建兩條公路。教育石柱中學(xué)、石柱實(shí)驗(yàn)小學(xué)醫(yī)療石柱縣中醫(yī)院商業(yè)地塊周邊未見(jiàn)文化

11、娛樂(lè)石柱體育館公園地塊周邊未見(jiàn)銀行地塊周邊未見(jiàn)郵局地塊周邊未見(jiàn)A071、A073號(hào)宗地（啤酒廠地塊）交通位于主城主干道，交通方便。教育石柱中學(xué)、石柱實(shí)驗(yàn)小學(xué)醫(yī)療石柱縣中醫(yī)院商業(yè)位于主城商業(yè)區(qū)，繁華。文化娛樂(lè)主城娛樂(lè)方式皆有。公園未來(lái)的濱江風(fēng)情公園銀行農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行郵局未查四、地塊周邊實(shí)景照片B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）地塊北面的還建房，下圖：本地塊，下圖：地塊東面懸崖，下圖：因相機(jī)操作失誤，其余照片被誤刪。第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）SWOT提煉優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）n 項(xiàng)目地塊規(guī)模大，容積率較低，利于打造成高品質(zhì)社區(qū)。n 項(xiàng)目地塊擁有山地資源，可遠(yuǎn)眺群山，自

12、然環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，視野開(kāi)闊。n 項(xiàng)目所在區(qū)域目前周邊形象差，配套設(shè)施不完善。離成熟地段有一定距離，周邊人氣嚴(yán)重不足。n 項(xiàng)目地塊高低落差大，規(guī)劃難度較大。n 項(xiàng)目北面均為還建房，區(qū)域形像不佳。n 項(xiàng)目東面角規(guī)劃有垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，對(duì)項(xiàng)目極為不利。n 項(xiàng)目地塊至老城區(qū)暫無(wú)公交線路，目前交通不方便。機(jī)會(huì)（O）威脅（T）n 鯉塘壩新區(qū)是石柱縣政府規(guī)劃中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)了發(fā)展機(jī)會(huì)。n 當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大，并沒(méi)有龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平低，石柱和鯉塘壩新區(qū)目前暫無(wú)規(guī)模大、配套完善、環(huán)境較好的高品質(zhì)社區(qū)，為市場(chǎng)空白點(diǎn)，為外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)提升開(kāi)發(fā)水平提供了機(jī)會(huì)。n 地塊周邊擁有檢

13、查院，消防隊(duì)等機(jī)關(guān)事業(yè)單位，可進(jìn)行集中購(gòu)買。n 當(dāng)?shù)赝良易逭?2%，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需考慮土家族的風(fēng)格，這也是對(duì)開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)挑戰(zhàn)與課題。n 該區(qū)域市政道路和交通體系的建設(shè)速度直接影響到項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)。n 隆鑫與另一家重慶開(kāi)發(fā)商均在縣城拿有大面積地塊，2010年區(qū)域放量巨大。n 老城區(qū)居民對(duì)新城有一定抗性。二、A071、A073號(hào)宗地（啤酒廠地塊）SWOT提煉優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）n 項(xiàng)目地塊方正平整，容積率低，位于龍河邊，利于打造成濱江風(fēng)情高品質(zhì)社區(qū)。n 項(xiàng)目地塊位于主城，交通方便。n 項(xiàng)目地塊位于城市主干道旁，有一定噪聲影響n 項(xiàng)目地塊北面為包裝廠，有一定污染n 項(xiàng)目地塊要在2011年才能交地，等

14、待期限較長(zhǎng)。機(jī)會(huì)（O）威脅（T）n 河口風(fēng)情酒店建成后，本地塊將升值。n 政府對(duì)濱江區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃，將使本地塊突顯商業(yè)價(jià)值。n 地塊南面為石柱中學(xué)，可吸引大量教育系統(tǒng)職員及投資性購(gòu)房。n 隆鑫與另一家重慶開(kāi)發(fā)商均在縣城拿有大面積地塊， 2010年區(qū)域放量巨大。第五章 周邊市場(chǎng)情況項(xiàng)目名稱總建面樓盤位置住宅均價(jià)（建面）戶型區(qū)間銷售狀況匯景龍灣14萬(wàn)方塘壩新城區(qū)2180/平米80130平米一期400套售罄，二期將于2010年3月左右開(kāi)盤第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議一、B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）適宜開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分析地產(chǎn)因子拆遷還建房中檔住宅高檔住宅豪宅高檔住宅說(shuō)明本地塊本地塊地產(chǎn)因子說(shuō)明公共資源極豐富豐富一

15、般較少不宜鬧市區(qū)及人員混雜區(qū)較好擁有山地資源，遠(yuǎn)眺群山秀美噪音干擾大較大小很小不宜面臨交通干道、高壓線等小位于山地，遠(yuǎn)離城市主干道容積率、覆蓋率高較高低超低低密度凸顯高檔次較低為3休閑空間、綠化無(wú)一般高很高必備高品位會(huì)所較好綠化率40%外部景觀無(wú)一般好很好最好具天然景觀資源有山地美景適宜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議本項(xiàng)目生活配套與交通配套極差，限高為50米，容積率為3，條件限制只能建設(shè)17層以下小高層。二、A071、A073號(hào)宗地（啤酒廠地塊）適宜開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分析地產(chǎn)因子拆遷還建房中檔住宅高檔住宅豪宅高檔住宅說(shuō)明本地塊本地塊地產(chǎn)因子說(shuō)明公共資源極豐富豐富一般較少不宜鬧市區(qū)及人員混雜區(qū)豐富位于龍河旁噪音干擾大較大

16、小很小不宜面臨交通干道、高壓線等有位于城市主干道旁容積率、覆蓋率高較高低超低低密度凸顯高檔次較低為2休閑空間、綠化無(wú)一般高很高必備高品位會(huì)所較好綠化率30%外部景觀無(wú)一般好很好最好具天然景觀資源有龍河濱江風(fēng)情區(qū)適宜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議本項(xiàng)目位于龍河旁，具資源性優(yōu)勢(shì)，建議打造花園洋房等深具濱江風(fēng)情的物業(yè)，可考慮異國(guó)風(fēng)情。本項(xiàng)目商業(yè)空間很大。第六章 結(jié)論一、B054號(hào)宗地（土地塝片區(qū)）1、 本地塊開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，新區(qū)配套不足，人氣不旺，整個(gè)區(qū)域的發(fā)展需結(jié)合政府力量；2、 從市調(diào)中得知石柱整個(gè)縣區(qū)城市人口為6萬(wàn)人，常住人口為4.3萬(wàn)，按整個(gè)項(xiàng)目38萬(wàn)方的建筑面積來(lái)算，大約會(huì)容納3500戶左右，以每戶3人計(jì)算，整個(gè)社區(qū)的人口就會(huì)達(dá)到10500人。且新區(qū)2010年市場(chǎng)放量巨大，整個(gè)市場(chǎng)容量需考慮，在開(kāi)發(fā)順序與開(kāi)發(fā)節(jié)奏上需進(jìn)行精密研判。3、本地塊交通不便，距主干道萬(wàn)壽大道較遠(yuǎn)，交通極為不便，人氣很差，且石柱居民對(duì)山