1、城市綜合體運(yùn)營,品控中心,中航城,華潤萬象城,金地崗夏村改造,體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。 這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 城市綜合體,深圳城市化發(fā)展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形態(tài),我們必須要面對的問題,城市綜合體,城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具

2、備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。,城市綜合體的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可達(dá)性,高密度、集約性,整體統(tǒng)一性,功能復(fù)合性,土地使用均衡性,空間的連續(xù)性,內(nèi)外部關(guān)系完整性,強(qiáng)大的對外輻射型,升值價(jià)值,深圳城市綜合體的發(fā)展,周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題 停車系統(tǒng)問題,周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題,周邊環(huán)境問題 功能搭配問題,。,城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰,深圳城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)

3、展進(jìn)程,城市化發(fā)展,“ 一個城市只有一個中心 ”,廣州-北京路,重慶-解放碑,北京-西單,上海-南京路,“一個城市只有一個中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的發(fā)展需求嗎？,上海由一個中心向多個中心發(fā)展,上海-淮海路,上海-人民廣場,上海-陸家嘴,上海-徐家匯,上海-虹橋,上海南京路,城市化發(fā)展,北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代,城市化發(fā)展,城市化多核發(fā)展是必然趨勢,深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的,深圳城市化發(fā)展,深圳商城市化的擴(kuò)張與發(fā)

4、展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展,深圳城市化發(fā)展,未來深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài),核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體,城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營,定位需滿足的目標(biāo)：,1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求,2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值,3、符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo),城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營,定位依據(jù)：,城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營,霍金斯“消費(fèi)者決策過程模型”,城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營,三位一體定位方法,城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位,核心商業(yè)形態(tài),家庭服務(wù),家庭時尚,家庭娛樂,輔助商業(yè)形態(tài),家庭休閑品,家庭必需品,家庭生活類,城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位,城市綜合體商業(yè)形態(tài)構(gòu)

5、成,5-10%,其他服務(wù),20-25%,餐飲,30-35%,商業(yè)零售,30-40%,休閑、娛樂、酒店,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入）,零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費(fèi)支出 RF： 營業(yè)面積,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表,銷售額=購物概率*人口*人均零售開支,商業(yè)面積=銷售額/單位面積營業(yè)額,購物概率測算公式選用赫夫模型公式：,A =S /D,ij,j,a,M,ij,b

6、,S /D,j,a,ij,b,S /D,j,a,ij,b,P,ij,=,A,ij,為商店J對消費(fèi)者I的吸引力；,S,j,a,為商店J的規(guī)模；,D,ij,b,為消費(fèi)者I到商店J的距離或時間；,P,ij,為消費(fèi)者I到商店J的規(guī)模購物的概率；,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型,商業(yè)街分析需要解決的核心問題,1、商業(yè)街的長度和寬度,2、商業(yè)街的輻射半徑,3、商業(yè)街與平行干道的距離,城市綜合體商業(yè)街,東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M,東京商業(yè)街長度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-65

7、0M，平均輻射半徑為420M,東京商業(yè)街平均寬度,城市綜合體商業(yè)街,城市綜合體商務(wù),城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響,城市綜合體商務(wù),城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容,1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu),2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu),3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析,4、城市未來供需發(fā)展趨勢（預(yù)測就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動和市場吸納量預(yù)測未來市場需求）,5、確定城市綜合體對城市中心商務(wù)的分流指數(shù),5、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量,城市綜合體酒店,城市綜合體的酒店規(guī)模估算,E = N * P *

8、 L / （T * K） E ：酒店的床位數(shù) N ：全年的旅客人數(shù) P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天數(shù) T : 全年可逗留天數(shù) K : 床位的利用率,城市綜合體運(yùn)營的價(jià)值,城市綜合體的運(yùn)營價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈,城市綜合體運(yùn)營的價(jià)值,城市綜合體的綜合開發(fā)價(jià)值鏈矩陣,城市綜合體運(yùn)營的價(jià)值,城市綜合體的綜合評價(jià)體系,華潤萬象城城市綜合體運(yùn)營的思考,一期,二期,華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？,中航城城市綜合體運(yùn)營的思考,同樣處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè)？,龍崗南聯(lián)港臺項(xiàng)目城市綜合體運(yùn)營的思考,龍崗南聯(lián)港臺項(xiàng)目處于城市次級中心區(qū)的輻射地帶，125萬的總建面，一期啟動以住宅為主？,公寓,周邊高檔公寓眾多,住宅,高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多,酒店,五星級酒店林立,辦公,地王大廈等甲級寫字樓匯聚,商務(wù),CFD帶來大量高等級商務(wù)人士,商業(yè),缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài),華潤萬象城,商業(yè),辦公,商務(wù),公寓,住宅,酒店,中航城,商業(yè),辦公,商務(wù),公寓,住宅,酒店,公寓,公寓少,住宅,住宅項(xiàng)目多，,酒店,少，檔次