1、房地產企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風險規(guī)避 章 從 大,納稅籌劃基礎 納稅風險自我檢測與風險評估 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 企業(yè)所得稅對房地產企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃,課 程 目 錄,1、納稅籌劃基礎,納稅籌劃興起的背景及其概念 納稅籌劃的特點及其一般原則 納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序 納稅籌劃的變量引進與因素分析學說,納稅籌劃基礎,世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。 面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。,納稅籌劃興起的背景及其概念,納稅籌劃興起的背景,現(xiàn)象之一：幾乎100%的企業(yè)偷逃稅 法律對偷稅的

2、界定 企業(yè)稅負分析 偷稅風險分析 嚴厲的處罰制度 稅款追征期規(guī)定 新征管模式建立,納稅籌劃興起的背景,現(xiàn)象之二：幾乎100%的企業(yè)多繳稅 -未實施納稅籌劃 -稅收優(yōu)惠未充分運用 -額外稅收成本,納稅籌劃的概念,納稅籌劃:指納稅人為了實現(xiàn)經濟價值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經發(fā)生的應稅行為進行的各種合理安排。,幾個概念的區(qū)別,偷稅：納稅人義務已經發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務的行為，應付法律責任。 漏稅：納稅人無意識發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。未單列漏稅條款的法律責任，限期補繳。 騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒

3、有發(fā)生的應稅行為虛構成發(fā)生了應稅行為，將小額偽造成大額的應稅行為，從國庫中騙取出口退稅款的行為。屬違法行為。 抗稅：以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的違法行為。 避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務的行為。 納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實現(xiàn)最小合理納稅而進行的設計和運算。,節(jié)稅與避稅的區(qū)別,納稅籌劃的特點,事前性 合法性 區(qū)別與避稅、偷稅 官方對納稅籌劃的態(tài)度 綜合性 目的性 操作性,納稅籌劃的五大環(huán)節(jié),企業(yè)組建過程中的納稅籌劃 企業(yè)籌資過程中的納稅籌劃 企業(yè)投資過程中的納稅籌劃 企業(yè)生產經營過程中的納稅籌劃 財務會計核算

4、與成果分配中的納稅籌劃,納稅籌劃的程序,確立節(jié)稅目標，提出備選方案； 建立數(shù)學模型，進行模擬測算； 根據(jù)稅后的凈回報，排列比較方案 考慮各種因素，選擇最佳方案； 協(xié)調各部門，付諸實踐； 收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。,納稅籌劃的變量引進與因素分析學說,收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。變量引進就是納稅人采取合法的相應措施或辦法，引進部分原來沒有的變量或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉化的目的 納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點、納稅人的性質或組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)

5、資產以及企業(yè)選用的員工等 因數(shù)是構成事物本質的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。因數(shù)分析即對那些影響稅額的條件（因素）進行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達到節(jié)稅的目的 影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計算公式中的內嵌因素和組織形式因素,2、納稅風險自我檢測與風險評估,稅負異常與否分析 收入完整與否分析 收入確認時間分析 視同銷售情況分析 成本合理性分析 費用合理性分析 扣除項目合理性分析 非經常性損益合理性分析 關聯(lián)方定價合理性分析 非關聯(lián)方串謀分析,納稅風險自我檢測與風險評估,3、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 房產稅

6、基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： 對于企業(yè)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅 將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者，用于農業(yè)生產的行為免征營業(yè)稅 房地產企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅,以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。,土地增值稅的清算單位,應該進行土地增值稅清算的情形： 房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

7、 直接轉讓土地使用權的 可以進行土地增值稅清算的情形： 已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省級稅務機關規(guī)定的其他情況,土地增值稅的清算條件,房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 收入按下列方法和順序確認： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

8、 由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。,非直接銷售和自用房地產的收入確定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位

9、等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。,土地增值稅扣除項目清算,房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。,土地增值稅扣除項目清算,房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地

10、產開發(fā)企業(yè)的預提費用一般不得扣除。 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 ,土地增值稅扣除項目清算,滿足清算條件之日起90日內或在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料： 房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； 項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；,土地增值稅清算應報送的資料,納稅人辦理

11、土地增值稅清算應報送以下資料： 主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。,土地增值稅清算應報送的資料,稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。,土地增值稅清算項目的審核鑒證,房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務機關可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值

12、稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。,土地增值稅的核定征收,在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的

13、扣除項目總金額清算的總建筑面積,清算后再轉讓房地產的處理,各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。,關于土地增值稅的預征規(guī)定,住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動

14、，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20。,明確普通標準住宅標準,對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用相關的免稅規(guī)定。,混合項目要分開核算,凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得

15、土地使用權所支付的金額。,轉讓舊房的計算操作性增強,個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。,轉讓舊房的計算操作性增強,土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增

16、值額。 對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。對納稅人預售房地產取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。,分類預征到期清算,納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，預以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。 因城市實施

17、規(guī)劃，國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。,土地增值稅優(yōu)惠政策解讀,個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 對個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。,土地增值稅優(yōu)惠政策解讀,對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。

18、對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。,土地增值稅優(yōu)惠政策解讀,4、房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路,營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 房產稅納稅籌劃的主要思路 土地增值稅納稅籌劃的主要思路,房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路,房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路,房地產企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術，其得心應手的應用依賴于長期的總結完善 納稅籌劃的平臺

19、 納稅籌劃的技術,5、房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例,“臨界點”籌劃法 費用轉移或分攤籌劃法 收入分散籌劃法 建房方式籌劃法 靈活運用優(yōu)惠政策法 代收費用計價籌劃法 成本核算對象籌劃法 股權轉讓籌劃法 核算方式籌劃法,房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例,納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “20%的增值額”就是 “臨界點”。,“臨界點”籌劃法,某房產開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價2030元/平方米，售價總額為18

20、47.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元， 房地產開發(fā)成本900萬元，利息費用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5、教育費附加征收率為3%。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產開發(fā)費用為10% 。,“臨界點”籌劃法,籌劃前 轉讓房地產的收入為1847.3萬元； 應納土地增值稅額為94.71萬元； 實際盈利金額=收入成本費用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99萬元,“臨界點”籌劃法,籌劃辦法：假設該公司將房價適當調低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價總額為18

21、00萬元，其他資料不變。 允許扣除的稅金18005%（17%3%）99（萬元） 扣除項目金額合計200+900+110+220+991529（萬元） 增值額271萬元，增值率為17.72% 實際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬元,“臨界點”籌劃法,雖然售價比原來降低了47.3萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。 認真測算增值率，然后再設法調整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產開發(fā)成本中包括可扣除的內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。納稅人應

22、該在公共配套設施費和開發(fā)間接費用上做文章。,“臨界點”籌劃法,北京市：“對普通標準住宅面積進行審核確認時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關政策?！庇纱丝梢姡本┦袑ζ胀藴首≌前礂澨栒莆掌骄繎舻慕ㄖ娣e在120平方米以下審定的。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下。,“臨界點”籌劃法,房地產開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負擔。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的

23、調整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產經營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務，那么將一段時間內發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。,費用轉移或分攤籌劃法,房地產開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，將合同分兩次簽訂，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅

24、范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。,收入分散籌劃法,假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權。因為房屋已經使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全。估計市場價值是800萬元，其中各種設備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產轉讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03的

25、印花稅稅率，比產權轉移書據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。,收入分散籌劃法,房地產開發(fā)公司的代建房方式指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產權自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 建筑行業(yè)3的營業(yè)稅，其稅負較土地增值稅低。如果房地產開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā)。可以是由房地產開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產權沒有發(fā)生轉移便可以了。,建

26、房方式籌劃法,為了使房地產開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產開發(fā)公司可以降低代建房勞務性質收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強企業(yè)的市場競爭力。,建房方式籌劃法,合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)應充分利用該項政策。比如某房地產開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發(fā)企業(yè)分得的

27、房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 在該房地產開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發(fā)企業(yè)建成后轉讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。,建房方式籌劃法,確定合適的利息扣除方式 財務費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5扣除；如果房地產開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10扣除。 如果借用了大量資金，利息費用多，應采取

28、據(jù)實扣除的方式，應盡量提供金融機構貸款的證明。 如果借款很少，利息費用低，則可不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負。,靈活運用優(yōu)惠政策法,房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的或通過中國境內非盈利性的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 如非以上兩種情況，應當繳納土地增值稅。因此，當事人應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當承擔稅款。比如某房地產所有人欲將其擁有的房地產捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內非盈利性的社會團體、國家機關如

29、希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產所有人欲將擁有的房地產贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產，而不辦理房地產產權轉移登記手續(xù)。,靈活運用優(yōu)惠政策法,個人自有住房轉讓籌劃 由于經濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理

30、性的做法便是將住房于一個月后轉讓而不是馬上轉讓。,靈活運用優(yōu)惠政策法,利用加計扣除進行稅務籌劃 從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產開發(fā)的，不享受此項費用扣除。當非房地產開發(fā)企業(yè)欲進入房地產業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發(fā)和交易的關聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產開發(fā)業(yè)務中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關聯(lián)關系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應酬費時適用較高的扣除率。,靈活運用優(yōu)惠政策法,個人自有住房轉讓籌劃 房屋所有人由于工作需要，要轉讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個

31、愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經濟當事人，和該個人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產的，經當?shù)囟悇諜C關核準，可以免征土地增值稅。,靈活運用優(yōu)惠政策法,財政部、國家稅務總局財稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算土地增

32、值稅時不允許扣除代收費用。,代收費用計價籌劃法,在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。,代收費用計價籌劃法,土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產合在一起計算，可能會降低高增值房產的適用稅率。由于高稅率房產的增值額大，這樣會使整體稅負下降。 某房產開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為200萬元；銷售乙房取得收入400萬元，允許扣除項目金額

33、為100萬元。 分開核算 甲房產增值率=（250-200）200100%=25% 應納土地增值稅=（250-200）30%=15 乙房產增值率=（400-100）100100%=300% 應納土地增值稅=（400-100）60%-10035%=145 甲、乙房產應納土地增值稅合計=15+145=160,成本核算對象籌劃法,合并核算 收入總額=250+400=650 扣除項目金額=200+100=300 增值率=（650-300）300100%=117% 應納土地增值稅=（650-300）50%-30015%=130 把高增值與低增值房產安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報

34、。,成本核算對象籌劃法,甲公司欲將一幢房產出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價1000萬元，已提折舊200萬元，房地產評估機構評定的重置成本價格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉讓該房產時發(fā)生評估費用3.4萬元。應納稅額計算如下： 應納營業(yè)稅12005%60（萬元） 應納城市維護建設稅及教育費附加60（7%3%）6（萬元） 應納印花稅（產權轉移書據(jù)）12000.50.6（萬元）,股權轉讓籌劃法,應納土地增值稅計算： 房產評估價格=110060%=660（萬元）； 扣除項目金額合計=6606060.63.4=730（萬元）； 增值額=1200-730=470（萬元）； 增值率=470730100%=64.38%； 應納稅額=47040%7305%=18836.5151.5（萬元） 應納所得稅（1