1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請(qǐng)告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負(fù)責(zé)傳遞知識(shí)。楊媚與佛山市順德區(qū)興順房地產(chǎn)有限公司商品房買賣合同糾紛上訴人楊媚因商品房買賣合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院(XX)順法民一初字第00852號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。原審判決認(rèn)定：原告購買被告開發(fā)的佛山市順德區(qū)大良廣珠公路新松路段順興商業(yè)大廈3層301號(hào)寫字樓，在XX年7月5日交付定金50000元，并與被告在XX年8月29日簽訂了商品房購銷合同(合同編號(hào)：no：0042685)，當(dāng)天支付購寫字樓款216419元，被告在同日將寫字樓交付原告。根據(jù)該合

2、同第二條的約定：乙方(原告)所購買商品房一間建筑面積414平方米，其中實(shí)得建筑面積(含雜物間)375.16平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e38.84平方米;該商品房用地面積自用(分?jǐn)?18平方米;上述面積為暫測(cè)面積，如暫測(cè)面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，則以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)。合同第四條價(jià)格與費(fèi)用中約定：該商品房不屬于政府定價(jià)的商品房，按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該商品房單位面積為每平方米2092.80元，總金額為866419元;除上述房?jī)r(jià)款外，甲方(被告)依據(jù)有關(guān)規(guī)定代收契稅、交易服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、工本費(fèi)、印花稅等稅費(fèi)26954元。該合同第十九條約定了產(chǎn)權(quán)登記：乙

3、方(原告)在實(shí)際接收商品房之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，甲方(被告)給予協(xié)助。簽訂合同后，原告在XX年9月25日付清了合同約定價(jià)款的剩余款項(xiàng)60萬元，但一直沒有交付合同第四條約定的稅費(fèi)26954元。被告所開發(fā)建設(shè)的順興商業(yè)大廈經(jīng)原順德市規(guī)劃國(guó)土局審查，在XX年4月15日取得預(yù)售商品房許可證(證號(hào)990113號(hào))，竣工時(shí)間為XX年7月，XX年5月29日取得了商品房權(quán)屬證明書(另附各單元平面圖)，具備了辦證條件。根據(jù)房地產(chǎn)分層平面圖，原告所購寫字樓的建筑面積是377.66平方米，公建面積是49.24平方米。原告要求被告辦理房地產(chǎn)權(quán)證，認(rèn)為被告將房屋的

4、公攤面積計(jì)入房屋總價(jià)款沒有合同依據(jù)，被告則要求原告交清應(yīng)付(增加面積)房款26997元及相關(guān)稅費(fèi)，雙方在XX年12月通過口頭形式協(xié)商房屋面積計(jì)算和辦證問題。協(xié)商不成后，原告在XX年12月31日以特快專遞郵件形式向被告遞交關(guān)于順興商業(yè)大廈301寫字樓有關(guān)事宜的函件，表明原告不同意以實(shí)得面積加公攤面積計(jì)算房屋價(jià)款，并要求被告提供相關(guān)資料辦理房地產(chǎn)權(quán)證。被告在XX年1月9日復(fù)函原告，要求原告交齊余款后到公司辦理相關(guān)手續(xù)。原告于XX年1月9日提起訴訟。原審判決認(rèn)為：原告與被告所簽訂的商品房購銷合同，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)受法律保護(hù)。從合同的內(nèi)容，明確約定了案涉寫字樓的總價(jià)款為866419元

5、;從合同的履行情況，原告依約按期支付了866419元;在原告交納定金、簽訂合同、交接寫字樓、支付首期款項(xiàng)及第二期款項(xiàng)交納的整個(gè)交易過程中，雙方對(duì)于總價(jià)款是清楚、明確、無爭(zhēng)議的，這也符合房地產(chǎn)買賣的交易習(xí)慣。故確認(rèn)所涉寫字樓的總價(jià)款為866419元。原告主張總價(jià)款為785134.85元，要求被告返還超額占有的房屋款及銀行利息共114126.20元，沒有合法依據(jù)，不予支持。需要說明的是雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議主要是由于計(jì)算方式不同：一種計(jì)算方式是以總價(jià)款除以建筑面積(即實(shí)得面積與公攤面積之和)，得出每平方米為2092.80元;第二種方式則是按實(shí)得建筑面積375.16平方米來計(jì)算，每平方米售價(jià)為2309.47元

6、。顯然被告本意按第一種計(jì)算方式，但原順德市規(guī)劃國(guó)土局所監(jiān)制的雙方所簽訂的商品房購銷合同第四條采用的是第二種計(jì)算方式，被告由于自身的疏忽導(dǎo)致爭(zhēng)議的發(fā)生。關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證的辦理，合同約定原告自行辦理，被告協(xié)助原告，則有關(guān)稅費(fèi)可由原告向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)交納，被告以原告沒有按合同約定交付辦證的有關(guān)稅費(fèi)為由不協(xié)助，理由不成立;同時(shí)被告以原告沒有付清增加面積的款項(xiàng)而不協(xié)助，被告對(duì)該款項(xiàng)的請(qǐng)求支付權(quán)，不屬于先履行抗辯權(quán)和同時(shí)履行抗辯權(quán)，故被告的抗辯理由不成立，被告應(yīng)履行協(xié)助義務(wù)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交辦證所需材料，并向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方對(duì)于違約金沒有合同約定，故根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣

7、合同糾紛適用法律若干問題的解釋第十八條第二款的規(guī)定，被告應(yīng)支付從XX年1月9日至其向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交材料日止的違約金，按已付款總額866419元參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)(即每日萬分之二點(diǎn)一)計(jì)算。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條第一款、中華人民共和國(guó)合同法第六十條、第一百零七條、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第十八條第二款的規(guī)定，判決：一、被告佛山市順德區(qū)興順房地產(chǎn)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交原告楊媚權(quán)屬登記所需材料(以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核定為準(zhǔn))，協(xié)助原告楊媚辦理房地產(chǎn)權(quán)證。二、被告佛山

8、市順德區(qū)興順房地產(chǎn)有限公司在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告楊媚支付違約金(從XX年1月9日起至其向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)交付所需材料完畢日止，按金額866419元以每日萬分之二點(diǎn)一計(jì)算)。三、駁回原告楊媚的其它訴訟請(qǐng)求。本案訴訟費(fèi)3893元，由原告楊媚負(fù)擔(dān)3335元，被告負(fù)擔(dān)558元。宣判后，上訴人楊媚不服，向本院提起上訴稱：1、一審判決認(rèn)定案涉房屋的總價(jià)款為866419元，完全是于合同無據(jù)、于事實(shí)不符。上訴人認(rèn)為只要具備完全民事行為能力的人都應(yīng)該知道一個(gè)常識(shí)，就是商品房的總價(jià)款的構(gòu)成應(yīng)該是由買賣雙方簽定的合同中約定的每平方米單價(jià)乘以合同約定的”;實(shí)得面積”;或”;建筑面積”;，具體的計(jì)算標(biāo)

9、準(zhǔn)應(yīng)完全依據(jù)合同的約定。結(jié)合到本案，上訴人與被上訴人簽定的商品房購銷合同(以下簡(jiǎn)稱合同)是被上訴人向作為消費(fèi)者的上訴人提供的格式合同，該合同的第二條明確寫明案涉房屋的總”;建筑面積”;為414平方米、”;實(shí)得面積”;為375.16平方米。合同第四條明確約定案涉房屋的總價(jià)款的計(jì)算方法是以”;實(shí)得面積”;計(jì)算，每平方米的單價(jià)是2092.80元，計(jì)算出來的房?jī)r(jià)款應(yīng)該是785134.85元。由于被上訴人在計(jì)算房?jī)r(jià)款時(shí)沒有按照合同明確約定的”;實(shí)得面積”;來計(jì)算房?jī)r(jià)，以及上訴人在合同簽定及委托被上訴人辦理銀行按揭貸款時(shí)出于對(duì)房產(chǎn)商的信任以及自身疏忽大意才導(dǎo)致錯(cuò)誤的發(fā)生，在上訴人發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)款計(jì)算有錯(cuò)誤時(shí)，已

10、經(jīng)馬上找被上訴人交涉，但被上訴人一直不肯改正錯(cuò)誤，一審判決認(rèn)定雙方對(duì)于總房?jī)r(jià)款無爭(zhēng)議完全是與事實(shí)不符。2、根據(jù)我國(guó)民事訴訟法及最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干問題的意見規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)該對(duì)自己的主張?zhí)岢鲎C據(jù)予以證明，同時(shí)法院亦應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)去查明事實(shí)，而不能憑主觀臆測(cè)去斷案。在本案，被上訴人在整個(gè)庭審過程中都不能提供證據(jù)去證明案涉的總房?jī)r(jià)款866419元是依據(jù)合同哪一條計(jì)算出來的，一審判決完全無視本案糾紛發(fā)生的原因是由于被上訴人沒有按照合同的約定將每平方米2092.8元乘以合同約定的實(shí)得的面積375.16平方米，反而錯(cuò)誤的乘以全部建筑面積才得出錯(cuò)誤的總房?jī)r(jià)款866 419元這一事實(shí)。

11、以毫無事實(shí)作為依據(jù)的主觀臆測(cè)去推測(cè)上訴人的本意，以錯(cuò)誤的總房?jī)r(jià)款、錯(cuò)誤的結(jié)果作為基礎(chǔ)去推定，去否定合同明確約定的計(jì)算方法，一審判決這種以末求本、以果求因的做法從一開始就是完全錯(cuò)誤的，作出的判決也完全是于法無據(jù)。3、案涉合同是被上訴人提供的，它應(yīng)該清楚知道合同條款的真實(shí)意思。依據(jù)我國(guó)合同法第41條的規(guī)定：”;對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常的理解予以解釋，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”;。本案的房屋價(jià)款完全是因?yàn)楸簧显V人的計(jì)算錯(cuò)誤所導(dǎo)致。退一步來講，就算原、被上訴人雙方對(duì)合同第四條的約定有爭(zhēng)議(其實(shí)該條款是明確清晰的)，一審法院也應(yīng)該作出對(duì)被上訴人不利

12、的認(rèn)定，但一審判決完全違背了這一原則。4、上訴人認(rèn)為，從合同簽定到糾紛的發(fā)生，直至一審審理結(jié)束，被上訴人均清楚知道房屋單價(jià)2092.80元是以實(shí)得面積計(jì)算的單價(jià)。如果被上訴人認(rèn)為是出于疏忽而寫錯(cuò)了單價(jià)或把”;建筑面積”;錯(cuò)寫為”;實(shí)得面積”;，它完全可以以簽定合同時(shí)有”;重大誤解”;這一理由向法院提起訴訟，要求變更或撤銷合同相關(guān)條款，但截至本案一審判決結(jié)束，被上訴人仍未提出上述主張。一審法院完全違背不訴不理的原則，在被上訴人未主張的情況下，主動(dòng)改變當(dāng)事人自愿簽定的合同條款內(nèi)容，將合同中房屋價(jià)款的計(jì)算以”;實(shí)得面積”;變更為以全部”;建筑面積”;計(jì)算，完全是違反程序的錯(cuò)誤判決。5、一審判決沒有支

13、持上訴人在一審起訴時(shí)所主張的超額占用房?jī)r(jià)款81284.15元的利息以及從XX年1月9日才開始計(jì)算違約金也是完全于法無據(jù)。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，判決無理，損害了作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者的上訴人的權(quán)益，懇請(qǐng)二審法院依法予以改判，以保護(hù)上訴人的合法權(quán)益不受侵犯。被上訴人辯稱：1、合同是雙方當(dāng)事人在平等的基礎(chǔ)上簽訂的，是真實(shí)意思表示，合同的第二條與第四條是一個(gè)整體,對(duì)方當(dāng)事人對(duì)此合同是明白的，知道該房屋的合同價(jià)款為866419元。從所提供的錄音資料可知，實(shí)得面積增加，公攤面積增加了。雙方爭(zhēng)議的是公攤面積的增加，需要補(bǔ)錢，當(dāng)時(shí)的合同面積是414平方，最后給的是426.9平方，實(shí)際公攤面積是49.2

14、4平方，在3%以內(nèi)的對(duì)方補(bǔ)錢。合同是順德國(guó)土規(guī)劃局規(guī)定的格式合同,不是被上訴人提供,實(shí)得面積是重大誤解。因公攤面積上訴人找過公司，公司根據(jù)規(guī)定要補(bǔ)錢，所以才產(chǎn)生糾紛，至于違約金不合理，錢未付夠，面積增加，應(yīng)該補(bǔ)錢給答辯方，是有法可依的，雙方當(dāng)事人都是有完全民事行為能力人，對(duì)此，不應(yīng)有異議，綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的上訴，維持原判。本院對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是訟爭(zhēng)的房產(chǎn)的總價(jià)款究竟是866419元還是785134.85元。雙方所簽訂的商品房購銷合同明確約定訟爭(zhēng)房產(chǎn)的總金額為866419元;合同履行情況：楊媚在XX年9月25日之前，已依約共支付了房款866419元;從交易過程分析：在交易的整個(gè)過程中，楊媚要經(jīng)過交付定金、簽訂合同、支付首期款，交接房產(chǎn)、交付第二期房款一系列行為，楊媚作為合同的買方對(duì)房產(chǎn)的總價(jià)款應(yīng)當(dāng)是清楚、明確的，在此期間也是無異議的。據(jù)此分析，訟爭(zhēng)房產(chǎn)的總價(jià)款為866419元，符合雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。因此，原審判決認(rèn)定訟爭(zhēng)房產(chǎn)的總價(jià)款為866419元而不是785134.85元，是正確的。上訴人認(rèn)為訟爭(zhēng)房產(chǎn)總價(jià)款應(yīng)為785134.85元，依據(jù)不足，不予采納。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同